Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise — Décision N° TA95-2404968

Vu la procédure suivante :

I. Par une requête enregistrée le 6 avril 2024, sous le numéro 2404967, la société par actions simplifiée JBHH2, représentée par Me Falala, demande au juge des référés sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative:

1°) d'ordonner la suspension de l'exécution de la décision du 1er février 2024 du directeur général de l'Etablissement public foncier d'Île-de-France portant exercice du droit de préemption d'un bien immobilier situé au 15 rue d'Issy à Boulogne-Billancourt (92100), cadastré section BG n°28 ;

2°) de mettre à la charge de l'Etablissement public foncier d'Île-de-France (EPFIF) la somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que:

- la condition d'urgence est présumée dès lors qu'elle a le statut d'acquéreur évincé ; l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France ne justifie d'aucune circonstance particulière tenant à la nécessité de réaliser immédiatement le projet donnant lieu à l'exercice du droit de préemption dès lors que la réalisation du projet ne constitue pas une priorité, que l'offre ne manifeste pas une intention de réaliser rapidement le projet et que l'EPFIF n'est pas en mesure de devenir propriétaire de l'autre parcelle adjacente indispensable à la réalisation de ce projet d'ensemble ;

- il existe des moyens de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée aux motifs que :

* elle a été prise par une autorité incompétente, dès lors que la subdélégation de pouvoir est illégale et que la décision de subdélégation n'a pas été publiée ;

* elle a été prise à l'issue d'une procédure viciée, dès lors que l'EPFIF ne produit pas l'avis de la direction départementale du domaine et qu'elle n'est dès lors pas en mesure de s'assurer de la régularité de cet avis ;

* elle est entachée de tardiveté, en ce que l'EPFIF n'a pas justifié que la déclaration d'intention d'aliéner a été reçue en mairie dans le délai de deux mois, qu'en outre l'autorité préemptrice avait jusqu'au 3 février 2024 pour prendre sa décision et la notifier au vendeur et la transmettre au représentant de l'Etat ;

* elle méconnait les dispositions de l'article L.210-1 du code de l'urbanisme, l'objet de la préemption est illégal, eu égard à sa faisabilité, dès lors que la réalisation du projet dépend d'une autre acquisition ;

* elle est entachée d'un détournement de pouvoir.

II. Par une requête enregistrée les 6 avril 2024, sous le n° 2404968, la société par actions simplifiée JBHH2, représentée par Me Falala, demande au juge des référés sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative:

1°) d'ordonner la suspension de l'exécution de la décision du 1er février 2024 du directeur général de l'Etablissement public foncier d'Île-de-France portant exercice du droit de préemption d'un bien immobilier situé au 15 rue d'Issy à Boulogne-Billancourt (92100), cadastré section BG n°28 ;

2°) de mettre à la charge de l'Etablissement public foncier d'Île-de-France (ci-après l'EPFIF) la somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la condition d'urgence est présumée dès lors qu'elle a le statut d'acquéreur évincé ; l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France ne justifie d'aucune circonstance particulière tenant à la nécessité de réaliser immédiatement le projet donnant lieu à l'exercice du droit de préemption dès lors que la réalisation du projet ne constitue pas une priorité, que l'offre ne manifeste pas une intention de réaliser rapidement le projet et que l'EPFIF n'est pas en mesure de devenir propriétaire de l'autre parcelle adjacente indispensable à la réalisation de ce projet d'ensemble ;

- il existe des moyens de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée aux motifs que :

* elle a été prise par une autorité incompétente, dès lors que la subdélégation de pouvoir est illégale et que la délégation n'a pas été publiée ;

* elle a été prise à l'issue d'une procédure viciée, dès lors que l'EPFIF ne produit pas l'avis de la direction départementale du domaine et qu'elle n'est dès lors pas en mesure de s'assurer de la régularité de cet avis ;

* elle méconnait les dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, l'objet de la préemption est illégal, eu égard à sa faisabilité, dès lors que la réalisation du projet dépend d'une autre acquisition ;

* elle est entachée d'un détournement de pouvoir.

Par un mémoire enregistré le 21 avril 2024, la société par actions simplifiée JBHH2 informe le tribunal renoncer au moyen tiré de la tardiveté de la décision en litige et maintient l'intégralité de ses autres moyens et conclusions.

Par un mémoire en défense, enregistré le 23 avril 2024, l'établissement public foncier Île-de-France, représenté par Me Moghrani, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge de la société requérante de la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que :

- la condition de l'urgence n'est pas remplie. S'il existe une présomption d'urgence pour l'acquéreur évincé, elle n'est pas irréfragable. En l'espèce le vendeur a accepté l'offre d'achat qui lui a été faite et la réalisation de 14 logements dont au moins 30 % de logements sociaux constitue une priorité justifiant la préemption en cause. L'avenant à la convention d'intervention foncière signée en 2019, ayant pour objet notamment l'élargissement du périmètre de veille foncière entre autres aux parcelles BG 27 et 28 a été conclu le 22 juillet 2022 soit postérieurement à l'acquisition par la société requérante de la parcelle GB 27 ;

- aucun moyen n'est de nature à faire naitre un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée.

Par un mémoire en réplique enregistré le 25 avril 2024, la société par actions simplifiées JBHH2, confirme ses conclusions.

- elle informe le tribunal renoncer aux moyens tirés de l'incompétence de l'auteur de l'acte attaqué en tant qu'il porte sur la régularité de la publication de la décision portant subdélégation de pouvoir à l'EPFIF, du vice de procédure suite à la production en défense de l'avis des domaines ainsi que du détournement de pouvoir. Elle maintient ainsi les moyens tirés de l'illégalité de la subdélégation du droit de préempter du préfet à l'EPFIF et l'illégalité de l'objet de la préemption.

- elle insiste sur l'urgence à suspendre l'exécution de la décision attaquée dès lors que l'EPFIF ne peut plus acquérir la parcelle GB 27 et accessoirement ne peut plus réaliser son opération immobilière qui se tenait sur les deux parcelles et pour le moins le projet ne peut être réalisé à brève échéance ;

- elle fait valoir que la subdélégation de pouvoir est illégale. Le délégant à savoir l'EPT GPSO ne saurait perdre le contrôle de cette délégation par une subdélégation à laquelle il n'a pas consenti. Ce principe s'applique en matière de préemption. L'existence d'une subdélégation doit être prévue par la délégation initiale. L'EPFIF ne produit pas la délégation visée par la décision en litige par laquelle l'EPT GPSO a délégué le pouvoir d'exercer le droit de préemption à la commune de Boulogne-Billancourt.

- elle fait valoir l'illégalité de l'objet de la préemption ; l'EPFIF ne peut prétendre préempter un bien dont l'objet dépend de l'acquisition d'un autre bien dont rien ne l'assure, le fait qu'il n'a pas préempté au moment où ce bien a été vendu en 2021 et alors que lors de l'envoi de la première déclaration d'intention d'aliéner suite à la promesse de vente du 14 février 2023, l'administration n'a pas exercé son droit de préemption, l'EPFIF ne justifie pas de la faisabilité de l'opération.

La requête a été communiquée à M. A, qui n'a pas produit d'observations.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

- la requête n° 2405243 enregistrée le 6 avril 2024 par laquelle la société requérante demande l'annulation de la décision attaquée.

Vu :

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné Mme Le Griel, vice-présidente, en application des dispositions de l'article L. 511-2 du code de justice administrative, pour statuer sur les requêtes en référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience du 25 avril à 9 heures 00.

Ont été entendus au cours de l'audience publique, tenue en présence de Mme Bouayyadi, greffière d'audience :

- le rapport de Mme Le Griel, juge des référés ;

- les observations orales de Me Falala, représentant la société requérante, qui conclut aux même fins que la requête et confirme maintenir les seuls moyens tirés de la subdélégation illégale d'exercer le pouvoir de préemption et l'illégalité de l'objet de la préemption. Il rappelle que la subdélégation doit être prévue par la délégation principale. Il insiste sur le fait que le projet ne peut être réalisé à savoir la construction de 14 logements dont 4 logements sociaux, alors que ce projet porte sur la parcelle préemptée et la parcelle avoisinante cadastrée GB n° 27, dont elle est propriétaire et qu'elle n'a pas l'intention de vendre. La réalité et la faisabilité du projet ne sont pas démontrées.

- les observations de Me Gien, substituant Me Moghrani, pour l'EPFIF qui rappelle que la présomption d'urgence n'est pas irréfragable. Elle rappelle la carence de la commune de Boulogne Billancourt en ce qui concerne la réalisation de logements sociaux au regard de la loi SRU. Elle fait valoir que le préfet pouvait subdéléguer le pouvoir d'exercer le droit de préemption à l'EPFIF en vertu des dispositions des articles L. 302-9-1 du code la construction et de l'habitation et de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme. Elle soutient que le projet s'inscrit dans le cadre de la convention d'intervention foncière conclue le 1er août 2019 entre la commune et l'EPT GPSO et l'EPFIF et son avenant n° 1 signé le 21 juillet 2022 fixant les objectifs en matière de logements sociaux répondant à un objectif d'intérêt général au sens de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme. L'EPFIF n'a pas exercé le droit de préemption urbain lors de la cession de la parcelle GB n° 27 car l'avenant n°1 élargissant le périmètre de veille foncière aux parcelles en cause a été signé postérieurement.

La clôture de l'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience.

Considérant ce qui suit :

Sur la radiation de la requête n° 2404967:

1. La requête enregistrée sous le n° 2404967 constitue un doublon de la requête enregistrée sous le n° 2404968. En conséquence, il y a lieu d'ordonner la radiation de la requête n° 2404967 des registres du greffe du tribunal.

Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 521-1 du code de justice administrative dans la requête n°2404968 :

2. Par une déclaration d'intention d'aliéner, M. A a fait connaître à la commune de Boulogne Billancourt, le 29 septembre 2023, son projet de cession à la SAS JBHH2 d'un bien situé au 15 rue d'Issy, parcelle cadastrée section GB n°28, situé à Boulogne-Billancourt pour le prix de 1 400 000 euros. Par un arrêté du 2 février 2024, le directeur général de l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France (EPFIF) a exercé, par délégation du préfet des Hauts-de-Seine par arrêté du 29 janvier 2024, après que celui-ci a pris un arrêté en date du 21 décembre 2023 constatant la carence de la commune de Boulogne Billancourt en application des dispositions de l'article L. 302-9-1 du code de l'urbanisme, le droit de préemption urbain sur ce bien. Le vendeur a accepté de céder ce bien à l'EPFIF pour le prix de 1 057 500 euros. Par la présente requête, la SAS JBHH2 demande au juge des référés statuant en application des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, d'ordonner la suspension de l'exécution de cet arrêté.

Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

3. D'une part, aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision () ".

4. D'autre part, aux termes de l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation : " Lorsque, dans les communes soumises aux obligations définies aux I et II de l'article L. 302-5, au terme de la période triennale échue, le nombre de logements locatifs sociaux à réaliser à l'échelle communale en application du I de l'article L. 302-8 n'a pas été atteint ou lorsque la typologie de financement définie au III du même article L. 302-8 n'a pas été respectée, le représentant de l'Etat dans le département informe le maire de la commune de son intention d'engager la procédure de constat de carence. Il lui précise les faits qui motivent l'engagement de la procédure et l'invite à présenter ses observations dans un délai au plus de deux mois. / En tenant compte de l'importance de l'écart entre les objectifs et les réalisations constatées au cours de la période triennale échue, des difficultés rencontrées le cas échéant par la commune et des projets de logements sociaux en cours de réalisation, le représentant de l'Etat dans le département peut, par un arrêté motivé pris après avis du comité régional de l'habitat et de l'hébergement et, le cas échéant, après avis de la commission mentionnée à l'article L. 302-9-1-1, prononcer la carence de la commune.() ".

5. Aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / Pendant la durée d'application d'un arrêté préfectoral pris sur le fondement de l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation, le droit de préemption est exercé par le représentant de l'Etat dans le département lorsque l'aliénation porte sur un des biens ou droits énumérés aux 1° à 4° de l'article L. 213-1 du présent code, affecté au logement ou destiné à être affecté à une opération ayant fait l'objet de la convention prévue à l'article L. 302-9-1 précité. Le représentant de l'Etat peut déléguer ce droit à un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre ayant conclu une convention mentionnée au deuxième alinéa de l'article L. 301-5-1 du même code, au II de l'article L. 5217-2, au II de l'article L. 5218-2 ou au VI de l'article L. 5219-1 du code général des collectivités territoriales, à la métropole de Lyon ayant conclu une convention mentionnée à l'article L. 3641-5 du même code, à un établissement public foncier créé en application des articles L. 321-1 ou L. 324-1 du présent code, à l'office foncier de la Corse mentionné à l'article L. 4424-26-1 du code général des collectivités territoriales, à une société d'économie mixte agréée mentionnée à l'article L. 481-1 du code de la construction et de l'habitation, à un des organismes d'habitations à loyer modéré prévus par l'article L. 411-2 du même code ou à un des organismes agréés mentionnés à l'article L. 365-2 dudit code. ()".

6. En l'état de l'instruction, le moyen tiré de l'incompétence de l'auteur de la décision en litige au motif de l'illégalité de la subdélégation de l'Etat à l'EPFIF n'apparait pas, au regard des dispositions de l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation et de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée. De même, le moyen tiré de l'illégalité entachant l'objet de la préemption litigieuse n'est pas davantage, en l'état de l'instruction, de nature à créer un doute sérieux quant à sa légalité, compte tenu des objectifs de veille foncière et de création de logements sociaux définis dans le cadre de la convention d'intervention foncière conclue le 1er août 2019 entre la commune de Boulogne Billancourt, l'EPT GPSO et l'EPFIF et son avenant n° 1 signé le 21 juillet 2022, sur lesquels repose la décision en litige.

7. Il résulte de ce qui précède et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la condition d'urgence, que les conclusions à fin de suspension de l'exécution de la décision du 1er février 2024 du directeur général de l'Etablissement public foncier d'Île-de-France portant exercice du droit de préemption d'un bien immobilier situé au 15 rue d'Issy à Boulogne-Billancourt (92100), cadastré section BG n°28 doivent être rejetées.

Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'EPFIF qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la SAS JBHH2 demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de mettre à la charge de la SAS JBHH2 la somme que l'EPFIF demande sur le fondement des mêmes dispositions.

O R D O N N E :

Article 1er : La requête n° 2404967 est radiée des registres du tribunal.

Article 2 : La requête n° 2404968 est rejetée.

Article 3 : Les conclusions présentées par l'EPFIF au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à la société par actions simplifiée JBHH2, à l'Etablissement public foncier d'Île-de-France et à M. A.

Fait à Cergy, le 2 mai 2024.

La juge des référés,

Signé

H. Le Griel

La République mande et ordonne au préfet des Hauts-de-Seine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

N° 2404967-2404968