Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise — Décision N° TA95-2412523

mardi 10 mars 2026

Juridiction	Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise
Section	Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise
N° Dossier	TA95-2412523
Type	Décision
Recours	Plein contentieux
Formation	8ème Chambre
Avocat requérant	ELIO AVOCAT

Résumé IA

La décision concerne une demande de décharge totale ou partielle de la taxe pour création de bureaux en Île-de-France. Le Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise rejette la demande principale de décharge totale, estimant que l'absence de réponse de l'administration aux observations du contribuable ne constitue pas une irrégularité privative de garantie au sens de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales. En revanche, il accueille la demande subsidiaire de décharge partielle, ordonnant un dégrèvement au titre du plafonnement prévu par l'article L. 520-9 du code de l'urbanisme.

Texte intégral

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés les 27 août 2024 et 24 juillet 2025, la société civile immobilière (SCI) Clichy Bac, représentée par la SELARL Elio avocat, demande au tribunal :

1°) à titre principal, de prononcer la décharge de la somme de 9 246 799 euros, correspondant au montant de la taxe pour création de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage à laquelle elle a été assujettie à raison des travaux qui ont été autorisés par un permis de construire accordé le 11 septembre 2017 par le maire de Clichy-la-Garenne ;

2°) à titre subsidiaire, de prononcer la décharge partielle de cette somme à concurrence de 2 057 141 euros ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :
- à titre principal, un dégrèvement total doit être prononcé dès lors que l’administration fiscale n’a pas répondu à ses observations réceptionnées le 2 février 2021 et tendant au bénéfice du plafonnement de la taxe pour création de bureaux, en méconnaissance de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales ; cette absence de réponse l’a privée d’une garantie de nature à justifier une décharge totale en raison de l’irrégularité de la procédure ;
- à titre subsidiaire, un dégrèvement partiel doit être prononcé dès lors que cette taxe est plafonnée, en application de l’article L. 520-9 du code de l'urbanisme, à 30% de la part du coût de l’opération imputable à l’acquisition et à l’aménagement de la surface de construction ; or, le coût de cette opération ayant été de 23 965 529 euros, il ne pouvait être réclamée une somme supérieure à 7 189 658 euros ; malgré la production de l’acte de vente du terrain assiette de l’opération projetée, le préfet des Hauts-de-Seine n’a pas effectué le dégrèvement annoncé.

Par un mémoire en défense, enregistré le 3 juillet 2025, le préfet des Hauts-de-Seine conclut au rejet de la requête en ce qui concerne la demande de dégrèvement total de la taxe pour la création de bureaux en Ile-de-France prévue à l’article L. 520-1 du code de l'urbanisme et à ce que la demande de dégrèvement partiel soit accueillie sous réserve de production de l’acte de vente conclu entre la SCI Clichy Bac et la société d’économie mixte (SEM) Citallios le 29 octobre 2020.

Il soutient que :
- le moyen tiré de l’absence de réponse aux observations du contribuable peut être neutralisé dès lors que cette absence de réponse n’a pas été la cause d’une privation de garantie ;
- le moyen tiré de l’absence de prise en compte du plafonnement de la taxe prévue à l’article L. 520-1 du code de l'urbanisme peut être admis à condition que soit produit l’acte de vente précité.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :
- le code de l’urbanisme. ;
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Jacquinot,
- les conclusions de Mme Chaufaux, rapporteure publique,
- et les observations de Me Surmely, représentant la SCI Clichy Bac.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 11 septembre 2017, le maire de Clichy-la-Garenne a accordé à la SCI Clichy Bac un permis de construire autorisant l’édification d’immeubles de bureaux sur le territoire communal. Ce permis de construire a fait l’objet de quatre permis de construire modificatifs. Une proposition de rectification concernant la taxe pour création de bureaux en Ile-de-France a été adressée à la SCI Clichy Bac le 29 décembre 2020 et notifiée le 5 janvier 2021. Par un courrier réceptionné le 2 février 2021, la SCI Clichy Bac a produit des observations, lesquelles sont demeurées sans réponse. Le 11 janvier 2024, la somme de 9 246 799 euros, correspondant à la proposition de rectification du 29 décembre 2020, a fait l’objet d’un titre de perception. La réclamation préalable de la société requérante du 12 février 2024 est également demeurée sans réponse. La SCI Clichy Bac demande au tribunal, à titre principal, la décharge totale de la taxe prévue à l’article L. 520-1 du code de l'urbanisme et à titre subsidiaire une décharge partielle à concurrence de 2 057 141 euros.

En premier lieu, aux termes du dernier alinéa de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales : « L’administration adresse au contribuable une notification de redressement qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation. (…) Lorsque l'administration rejette les observations du contribuable sa réponse doit également être motivée. ». L’exigence de motivation qui s’impose à l’administration dans ses relations avec le contribuable vérifié en application du dernier alinéa de cet article s’apprécie au regard de l’argumentation de celui-ci. En tout état de cause, l’administration n’est tenue de motiver sa réponse aux observations du contribuable que sur les éléments relatifs au bien-fondé des impositions qui lui ont été notifiées. Ainsi, lorsque le contribuable vérifié ne présente pas d’observations concernant une rectification ou que ses observations ne permettent pas d’en critiquer utilement le bien-fondé, dès lors qu’elles se bornent à contester la régularité de la procédure d’imposition, l’absence de réponse de l’administration sur ce point ne le prive pas de la garantie instaurée par l’article L. 57 du livre des procédures fiscales.

Il résulte de l'instruction, et n’est pas contesté par l’administration, qu’alors que la SCI Clichy Bac a présenté ses observations de manière régulière à la proposition de rectification qui lui a été notifiée le 5 janvier 2021, aucune réponse ne lui a été apportée. Toutefois, la SCI Clichy Bac souligne uniquement, à l’appui de ses écritures, que l’absence de réponse à ses observations tendant au bénéfice du plafonnement de la taxe pour création de bureaux en Ile-de-France l’a privée d’une garantie. Si, effectivement, l’absence d’une telle réponse sur ce point l’a privée d’une garantie, cette privation se limite à la somme correspondant à celle excédant le plafonnement calculé par la société requérante, à savoir la somme de 2 057 141 euros, la société requérante n’ayant pas présenté d’observations sur les éléments relatif au surplus de la taxe en litige. Dans ces conditions, le moyen tiré d’une méconnaissance de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales doit être accueilli dans cette seule limite.

En second lieu, aux termes de l’article L. 520-1 du code de l'urbanisme : « En région d'Ile-de-France, une taxe est perçue à l'occasion de la construction, de la reconstruction ou de l'agrandissement des locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage définis, respectivement, aux 1°, 2° et 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts. ». Aux termes de l’article L. 520-9 du même code : « Le montant de la taxe ne peut excéder 30 % de la part du coût de l'opération imputable à l'acquisition et à l'aménagement de la surface de construction, au sens de l'article 1635 quater H du code général des impôts. ». Enfin, l’article R. 520-8 de ce code dispose que : « La part du coût de l'opération imputable à l'acquisition et à l'aménagement de la surface de construction, mentionnée à l'article L. 520-9, comprend : / 1° Le coût d'acquisition du terrain d'assiette ; / 2° Les coûts d'aménagement du terrain permettant le passage d'un terrain brut à un terrain constructible ; / 3° Les coûts de démolition totale ou partielle de l'immeuble bâti. / Ces coûts s'entendent hors taxe sur la valeur ajoutée déductible. ».

Il résulte de l'instruction que le coût d’acquisition du terrain d’assiette du permis de construire faisant l’objet de la taxe prévue à l’article L. 520-1 du code de l'urbanisme s’est élevé à 23 965 529 euros hors taxe sur la valeur ajoutée, l’acte de vente de ce terrain, en date du 29 octobre 2020, étant produit à l’instance. Ainsi, comme l’admet d’ailleurs l’administration, le montant de la taxe prévue à l’article L. 520-1 du code de l'urbanisme ne pouvait excéder 30 % de cette somme, soit 7 189 658 euros.

Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Clichy Bac doit être déchargée de la taxe pour création de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage à laquelle elle a été assujettie à raison des travaux qui ont été autorisés par un permis de construire accordé le 11 septembre 2017 par le maire de Clichy-la-Garenne à hauteur de 2 057 141 euros.

Sur les frais de l’instance :

Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l’Etat le versement d’une somme de 1 500 euros à la SCI Clichy Bac au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La SCI Clichy Bac est déchargée de la taxe pour création de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage à laquelle elle a été assujettie à raison des travaux qui ont été autorisés par un permis de construire accordé le 11 septembre 2017 par le maire de Clichy-la-Garenne à hauteur de 2 057 141 euros.

Article 2 : L’Etat versera à SCI Clichy Bac une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Clichy Bac et à la ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation.

Copie en sera adressée au préfet de la région d’Île-de-France (direction régionale et interdépartementale de l’environnement, de l’aménagement et des transports) et au préfet des Hauts-de-Seine.

Délibéré après l'audience du 17 février 2026, à laquelle siégeaient :

M. Bertoncini, président,
Mme Cuisinier-Heissler, première conseillère,
M. Jacquinot, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026.

Le rapporteur,
Signé
M. Jacquinot

Le président,
Signé
T. Bertoncini

La greffière,

Signé

M. A...

La République mande et ordonne à la ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

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