Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Mme A... B... a demandé au tribunal administratif de Toulon de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2015, 2016 et 2017, ainsi que des majorations correspondantes.
Par un jugement nos 2103003, 2201421 du 12 février 2024, le tribunal administratif de Toulon a rejeté ses demandes.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 10 avril et le 16 septembre 2024, Mme B..., représentée par Me Blanc, demande à la cour :
1°) d’annuler le jugement du 12 février 2024 du tribunal administratif de Toulon ;
2°) de prononcer la décharge des impositions et des majorations en litige ;
3°) de mettre la somme de 2 500 euros à la charge de l’État en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle reprend les moyens soulevés par la SCI Immo Jeunes dans l’instance n° 24MA00844.
Par deux mémoires en défense, enregistrés le 29 juillet et le 28 novembre 2024, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.
Il soutient que les moyens soulevés par Mme B... ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
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le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
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la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;
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le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Après avoir entendu en audience publique :
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le rapport de M. Mérenne,
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et les conclusions de M. Ury, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. La SCI Immo Jeunes, société de construction vente ayant pour objet l’activité de lotisseur, de promoteur, de marchand de biens et spécialisée dans l’acquisition, la gestion et la mise en valeur de biens immobiliers dont Mme A... B... est associée à hauteur de 24,07 % des parts, est notamment propriétaire de plusieurs biens immobiliers loués à ses associés. Elle a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2017, à l’issue de laquelle l’administration fiscale a considéré que la sous-évaluation des loyers appliqués à un bien immobilier situé à Montauroux et loué à Mme B... constituait un acte anormal de gestion. L’administration a imposé les sommes correspondantes entre les mains de Mme B... en tant que revenus distribués sur le fondement du 2° du 1. de l’article 109 et du c. de l’article 111 du code général des impôts. Mme B... fait appel du jugement du 12 février 2024 par lequel le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande tendant à la décharge de ces impositions et des majorations correspondantes.
2. A titre liminaire, à le supposer soulevé le moyen tiré de l’insuffisance de motivation de la proposition de rectification qui a été adressée à la SCI Immo Jeunes, société soumise à l’impôt sur les sociétés, serait sans incidence sur la régularité de la procédure relative aux impositions en litige, qui concernent Mme B....
3. Aux termes de l’article 111 du code général des impôts : « Sont notamment considérés comme revenus distribués : / (…) / c. Les rémunérations et avantages occultes ». Lorsqu’une société a pris en charge des dépenses incombant normalement à un tiers sans que la comptabilisation de cette opération ne révèle, par elle-même, l’octroi d’un avantage, il appartient à l’administration, si elle entend faire application des dispositions du c. de l’article 111 du code général des impôts pour imposer, dans les mains du tiers, cette somme, d’établir, d’une part, que la prise en charge de cette dépense ne comportait pas de contrepartie pour la société, et d’autre part, qu’il existait une intention, pour celle-ci, d’octroyer, et pour le tiers, de recevoir, une libéralité. Dans le cas où les parties sont liées par une relation d’intérêts, l’intention d’octroyer et de recevoir une libéralité est présumée.
4. En premier lieu, pour établir le caractère anormalement bas des loyers perçus par la SCI l’administration, qui n’a pas trouvé de bail de location de maisons dont les caractéristiques seraient identiques à celles en litige, s’est fondée sur le taux de rendement des biens immobiliers en litige par rapport à celui observé pour d’autres immeubles mis en location. Mme B... ne conteste pas utilement l’absence de biens comparables en produisant des constats d’huissier qui se bornent à faire état d’affiches de mise en location de villas dans des agences immobilières en janvier et février 2020. Dans ces conditions, et dès lors qu’il n’est pas contesté par la société que les locations de villas familiales de sept pièces ou plus avec piscine et dépendance, comprises entre 7 000 mètres carrés et trois hectares sont rares, Mme B... n’est pas fondée à soutenir que la méthode du taux de rendement ne pouvait être mise en œuvre.
5. En deuxième lieu, et en application de cette méthode, l’administration a relevé que le taux de rendement brut pour la location à Mme A... B... d’une maison d’habitation de sept pièces principales avec piscine à Montauroux était compris entre 2,12 % et 2,71 % par an. Les loyers au mètre carré ont ainsi pu être établis à 3,70 euros, alors que les loyers appliqués aux autres biens mis en location par la SCI à des tiers sont compris entre 10,32 et 12,50 euros par mètre carré, et que ces loyers sont également nettement inférieurs à ceux généralement pratiqués dans les communes concernées pour des biens différents. Cette différence n’étant pas expliquée par des facteurs objectifs, alors de plus que les travaux de rénovation et d’entretien des villas ont été pris en charge par la SCI, elle a pu à bon droit caractériser un acte anormal de gestion.
6.Par ailleurs, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, visent seulement à régir les obligations réciproques entre bailleurs et locataires et sont par suite sans incidence sur la qualification de l’acte anormal de gestion résultant de la location d’un bien immobilier moyennant un loyer nettement inférieur à la valeur locative. En outre les relations d’intérêts entre la SCI Immo Jeunes et les bénéficiaires des locations sont établies dès lors que la société est détenue à 24,07% par Mme A... B.... Dans ces conditions, et eu égard à ces relations d’intérêt, l’administration doit être considérée comme établissant que les loyers ainsi consentis sont constitutifs de libéralités, et revêtent le caractère d’un acte anormal de gestion.
7. A cet égard, la société requérante ne peut, pour justifier l’application de loyers inférieurs à ceux du marché, faire valoir, en termes généraux, que les locations familiales lui permettent d’éviter les risques locatifs courants alors qu’il ne résulte pas de l’instruction qu’elle ait appliqué des réductions de loyer selon des conditions objectives et transparentes. Ce faisant, elle ne justifie pas de contreparties suffisantes à l’avantage consenti à ses associés sous la forme de minoration de loyers.
8. Pour déterminer le montant de l’avantage consenti aux associés, l’administration a appliqué un taux de rendement locatif brut de 3 % à la valeur vénale des biens figurant au bilan de la société, corrigé par l’indice du coût de la construction. Ce taux tient compte des prestations exceptionnelles offertes par les biens en litige, de leur localisation et des éléments objectifs tirés de leurs qualités intrinsèques. Si les trois biens immobiliers sont différents entre eux, qu’ils diffèrent d’autres biens sur le marché, et que les loyers et les prix des logements anciens varient de façon différente dans le temps, il n’en résulte pas pour autant qu’un taux de rendement locatif de 3 %, qui correspond à celui d’un investissement immobilier faiblement rentable compte tenu des charges incombant au propriétaire, conduirait à retenir des loyers supérieurs à ceux qui auraient résulté de la location des biens en litige dans les conditions du marché. Par ailleurs, la valeur locative cadastrale prévue par les articles 1495 et 1496 du code général des impôts en matière de taxes foncières, n’est pas évaluée en fonction de la valeur locative réelle d’un bien, mais en fonction d’une situation théorique à la date de la dernière révision, le 1er janvier 1970. Il n’est pas établi qu’elle donnerait une meilleure évaluation de ces montants. Le taux de 3 % retenu par l’administration est donc approprié.
9. Enfin, Mme B... n’est pas fondée à invoquer, sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, la réponse à la question ministérielle n° 43510 du député Edouard Frédéric-Dupont et publiée au Journal officiel le 16 septembre 1991, qui porte sur la méthode d’évaluation des immeubles de rapport pour déterminer l’assiette de l’impôt sur la solidarité sur la fortune, c’est-à-dire une question étrangère à l’interprétation des textes applicables au présent litige.
10. Il résulte de ce qui précède que Mme B... n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande. Sa requête doit donc être rejetée, y compris ses conclusions relatives aux frais non compris dans les dépens.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de Mme B... est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à Mme A... B... et au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.
Copie en sera adressée pour information à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer.
Délibéré après l’audience du 16 octobre 2025, où siégeaient :
- Mme Paix, présidente,
- Mme Courbon, présidente-assesseure,
- M. Mérenne, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.
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