Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. A... B... a demandé au tribunal administratif de Marseille de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu, de prélèvements sociaux et de la taxe sur les plus-values immobilières élevées auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2016, ainsi que des pénalités correspondantes.
Par un jugement n° 2106921 du 7 juin 2024, le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et des mémoires, enregistrés le 7 août 2024, le 9 juin 2025 et le 27 octobre 2025, M. B..., représenté par Me De Casalta-Bravo, demande à la cour :
1°) d’annuler le jugement du tribunal administratif de Marseille du 7 juin 2024 ;
2°) de prononcer la décharge des impositions et pénalités en litige ;
3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- c’est à tort que l’administration a remis en cause le bénéfice de l’exonération de la plus-value réalisée en 2016, à l’occasion de la cession d’un immeuble situé à Marseille, dès lors qu’il constituait en partie sa résidence principale ;
- l’administration n’était pas fondée à faire application de la majoration pour manquement délibéré.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 16 décembre 2024 et le 1er octobre 2025, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir que les moyens soulevés par M. B... ne sont pas fondés.
Par une ordonnance du 20 novembre 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 8 décembre 2025 à 12 heures.
Le mémoire présenté par le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique, enregistré le 8 décembre 2025, après la clôture d’instruction précitée, n’a pas été communiqué.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme C...,
- et les conclusions de M. Ury, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. À l’issue d’un contrôle sur pièces, l’administration a remis en cause le bénéfice de l’exonération sous lequel M. B... avait entendu placer la plus-value de cession d’un immeuble situé à Marseille, au motif que cet immeuble ne constituait pas la résidence principale de l’intéressé. Ce dernier relève appel du jugement du 7 juin 2024 par lequel le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu, de prélèvements sociaux et de la taxe sur les plus-values immobilières élevées auxquelles il a ainsi été assujetti au titre de l’année 2016, et des pénalités correspondantes.
2. En premier lieu, aux termes de l’article 150 U du code général des impôts : « I. – (…) les plus-values réalisées par les personnes physiques (…) lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu (…) / II. – Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ; (…) ».
3. Sous réserve des cas où la loi attribue la charge de la preuve au contribuable, il appartient au juge de l’impôt, au vu de l’instruction et compte tenu, le cas échéant, de l’abstention d’une des parties à produire les éléments qu’elle est seule en mesure d’apporter et qui ne sauraient être réclamés qu’à elle-même, d’apprécier si le contribuable remplit les conditions légales pour bénéficier de l'exonération prévue par les dispositions précitées du 1° du II de l'article 150 U du code général des impôts.
4. M. B... a fait l’acquisition, le 16 mai 2013, pour un prix de 300 000 euros, d’un immeuble situé à Marseille, comprenant trois étages ainsi qu’une maison de fond de cour, qu’il a revendu le 1er avril 2016 pour un prix de 700 000 euros. L’administration a estimé que l’intéressé, qui était demeuré locataire d’un appartement situé à Arles jusqu’à la fin de l’année 2015, ne justifiait pas avoir eu sa résidence principale dans l’immeuble situé à Marseille, où il avait réalisé d’importants travaux avant sa revente. Il résulte de l’instruction que M. B..., qui avait conclu un premier compromis de vente de l’immeuble dès le 18 septembre 2015, n’a résilié le bail de l’appartement situé à Arles que postérieurement à cette date. Il ne justifie pas d’une occupation effective d’une partie de l’immeuble situé à Marseille avant le 1er janvier 2016 par la seule production de factures d’eau et d’électricité, au demeurant pour partie adressées à Arles, dès lors que les travaux entrepris nécessitaient la consommation de ces fluides. De même, il n’établit pas avoir disposé d’une « box » internet à Marseille en se bornant à produire une unique facture établie postérieurement à la vente de l’immeuble, ainsi que des relevés de compte bancaire mentionnant des paiements pour un abonnement ne permettant pas de vérifier l’adresse de l’installation. De même, la production de contraventions pour stationnement irrégulier dans le quartier dans lequel l’immeuble est situé n’est pas de nature à justifier d’une occupation effective et habituelle d’une partie de l’immeuble par M. B... avant l’année 2016. Il en va de même de l’établissement d’avis d’imposition mentionnant l’adresse de l’immeuble, qui résulte de la mention de cette adresse sur la déclaration de revenus déposée au titre de l’année 2013 s’agissant de la résidence de M. B..., de son épouse et de leurs enfants au 1er janvier 2014, alors qu’il est d’ailleurs constant que sa famille demeurait à Arles au cours de la période considérée. En outre, la plupart des factures d’achat de matériaux produites par M. B... afin de justifier des travaux réalisés dans l’immeuble mentionnent son adresse à Arles. Ainsi, le changement de domiciliation effective de M. B... est seulement intervenu au début de l’année 2016, alors que la vente de l’immeuble était imminente. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’immeuble situé à Marseille ne peut être regardé comme constituant, à la date de sa cession, la résidence habituelle et effective de M. B... lui ouvrant droit au bénéfice de l’exonération prévue au 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts précité.
5. En second lieu, aux termes de l’article 1729 du code général des impôts : « Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt ainsi que la restitution d'une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l'Etat entraînent l'application d'une majoration de : / a. 40 % en cas de manquement délibéré (…) ». Aux termes de l’article L. 195 A du livre des procédures fiscales : « En cas de contestation des pénalités fiscales appliquées à un contribuable au titre des impôts directs, de la taxe sur la valeur ajoutée et des autres taxes sur le chiffre d'affaires, des droits d'enregistrement, de la taxe de publicité foncière et du droit de timbre, la preuve de la mauvaise foi et des manœuvres frauduleuses incombe à l'administration ».
6. L’administration, en faisant valoir que M. B... résidait à Arles jusqu’en 2016 et qu’il ne pouvait ignorer ni que l’immeuble, qu’il est venu occuper pour les besoins de la vente, ne constituait pas sa résidence principale, ni qu'il était imposable sur le montant de la plus-value immobilière qu'il avait réalisée, ni l'importance des droits en découlant, établit que l’intéressé a sciemment entendu se soustraire au paiement des impositions dues sur la plus-value en litige. Par suite, l’administration était fondée à faire application de la majoration pour manquement délibéré prévue par l’article 1729 du livre des procédures fiscales.
7. Il résulte de tout ce qui précède que M. B... n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande. Par conséquent, ses conclusions tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées.
D É C I D E :
Article 1er: La requête de M. B... est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. A... B... et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique.
Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer.
Délibéré après l'audience du 15 janvier 2026, où siégeaient :
- Mme Evelyne Paix, présidente,
- Mme Audrey Courbon, présidente assesseure,
- Mme Florence Mastrantuono, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 29 janvier 2026.