Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La SCI Stella Maris et M. D... B... ont demandé au tribunal administratif de Saint-Barthélemy d’annuler la délibération du 3 décembre 2020 de la collectivité de Saint-Barthélemy accordant un permis de construire PC 9711232000137 à Mme E... A... sur une parcelle cadastrée AX n° 1380.
Par un jugement n° 2200011 du 15 décembre 2022, le tribunal administratif de Saint-Barthélemy a rejeté leur requête.
Procédure devant la cour :
Par une requête enregistrée le 14 février 2023, la SCI Stella Maris et M. B..., représentés par la SCP UGGC Avocats, demandent à la cour :
d’annuler le jugement n°2200011 du tribunal administratif de Saint-Barthélemy du 15 décembre 2022 ;
d’annuler la délibération du 3 décembre 2020 de la collectivité de Saint-Barthélemy accordant un permis de construire à Mme A... sur la parcelle cadastrée section AX n° 1380 ;
de mettre à la charge solidaire de la collectivité d’outre-mer de Saint-Barthélemy et de Madame E... A... la somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
le jugement du 15 décembre 2022 est irrégulier en ce que le tribunal n’a pas communiqué leur mémoire en réplique déposé le 23 novembre 2022 avant la clôture de l’instruction, alors qu’il contenait des éléments nouveaux ;
la demande de première instance était recevable, dès lors qu’en tant que voisins, ils disposent d’un intérêt leur donnant qualité pour agir contre le permis de construire en cause et que l’affichage du permis de construire n’était pas régulier au regard des dispositions des articles R. 600-2, R. 424-15 et A. 424-18 du code de l’urbanisme ;
la délibération attaquée ne mentionne pas la date d’affichage de l’avis de dépôt de la demande de permis de construire à l’hôtel de la collectivité, en méconnaissance des dispositions de l’article 133-36 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy , ce qui les a privés d’une garantie ;
le dossier de permis de construire était insuffisamment précis, s’agissant :
de l’information relative à la puissance électrique du projet, en méconnaissance des dispositions de l’article 134-1 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction ;
de la présentation par le plan de masse de la desserte du projet par les réseaux publics et une servitude de passage, en méconnaissance des dispositions du 3° de l’article 134-4 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction, et des affouillements ou exhaussements en méconnaissance des dispositions de l’article 134-5 du même code ;
de la présentation sur le plan de coupe de l’état initial du terrain avant affouillement et exhaussement, en méconnaissance des dispositions du 6° de l’article 134-4 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction ;
des documents photographiques, qui ne permettent pas de situer le projet dans son environnement proche et lointain, en méconnaissance du 8° de l’article 134-4 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction ;
de la présentation, par la notice technique du dispositif de récupération et de stockage des eaux de pluie, en méconnaissance des dispositions du 9° de l’article 134-4 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction ;
de l’insertion paysagère, en méconnaissance des dispositions de l’article 134-7 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction ;
de l’attestation prévue par l’article 114-6 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction, relative à la surface de plancher des bâtiments existant sur la parcelle issue d’une division, qui ne figure pas au dossier de demande de permis de construire en méconnaissance des dispositions de l’article 134-8 du même code ;
- la délibération attaquée méconnait les dispositions de l’article UR3 du règlement de la carte d’urbanisme en ce qu’il ne prévoit aucune aire de retournement au bout de la voie privée qui dessert le terrain et se termine en impasse ;
la délibération attaquée méconnait les dispositions de l’article UR8 du règlement de la carte d’urbanisme en ce que le projet se situe dans un morne et que les soubassements et bandeaux horizontaux envisagés seront blancs ;
la délibération attaquée est illégale dès lors qu’elle emporte délivrance d’un permis de construire au sein d’un lotissement non autorisé, une division de deux parcelles en cinq terrains étant intervenue le 16 mai 2019, de même qu’une seconde division, le 16 septembre 2021. Elle méconnait ainsi les dispositions des articles 106 et 133 du code de l’urbanisme en vigueur à la date de la division parcellaire ;
la délibération attaquée méconnait les dispositions de l’article 114-6 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction en ce que le projet en cause excède les droits à construire applicables au terrain initial avant division ;
la délibération attaquée méconnait les dispositions de l’article 112-4 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction dès lors que des travaux d’extension des réseaux sont nécessaires pour permettre la desserte du projet ;
la délibération attaquée méconnait les dispositions de l’article 112-2 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction, dès lors qu’il est susceptible de porter atteinte à la sécurité et à la salubrité publiques.
Par un mémoire enregistré le 8 novembre 2024, Madame A..., représentée par la SELARL Atmos Avocats, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 5 000 euros soit mise à la charge de chacun des requérants sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
la demande est irrecevable, dès lors que le recours a été introduit devant le tribunal administratif après expiration du délai de recours ;
les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.
Par un mémoire enregistré le 7 février 2025, la collectivité de Saint-Barthélemy, représentée par la SELAS Cloix Mendès-Gil, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
la demande est irrecevable, dès lors que le recours a été introduit devant le tribunal administratif après expiration du délai de recours et que les requérants ne justifient pas d’un intérêt leur donnant qualité pour agir ;
les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
le code de l’urbanisme ;
le code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy ;
le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Ellie ;
- les conclusions de M. C... ;
- et les observations de Me Barreau, représentant la collectivité de Saint-Barthélemy et de Me Crottet, représentant Mme A....
Considérant ce qui suit :
Par une délibération du 3 décembre 2020, la collectivité de Saint-Barthélemy a délivré à Mme A... un permis de construire en vue de la création d’un ensemble immobilier de deux maisons d’une surface totale de 142,43 m², sur une parcelle cadastrée section AX n° 1380, située au lieudit Vitet. La SCI Stella Maris et M. B... demandent à la cour d’annuler le jugement du 15 décembre 2022 par lequel le tribunal administratif de Saint-Barthélemy a rejeté leur demande d’annulation de la délibération du 3 décembre 2020.
Sur la régularité du jugement attaqué :
Il ressort des termes du jugement que le tribunal administratif a répondu au moyen tiré de ce que le permis de construire avait été irrégulièrement délivré dès lors qu’il portait sur un terrain issu d’une division parcellaire qui n’avait pas été préalablement autorisée. Le tribunal a notamment indiqué, sur ce point, qu’il n’était pas démontré « que les divisions parcellaires concernant le terrain d’assiette étaient soumises à autorisation lorsqu’elles sont intervenues » et a ainsi écarté le moyen relatif à la délivrance d’un permis de construire au sein d’un lotissement non autorisé. Le tribunal s’est également prononcé sur l’acte notarié du 16 septembre 2021, réunissant l’usufruit et la nue-propriété de la parcelle AX 1380 au profit de Mme A..., le jugement indiquant que cet acte ne valait pas division. Les parties, et notamment les défenderesses, ont-elles-mêmes évoqué ces deux arguments en réponse au moyen soulevé par les requérants, en indiquant en particulier que le projet ne se situait pas dans un lotissement non autorisé au regard des dispositions applicables à la date de la division. Dans ces conditions, le tribunal n’a ni omis de répondre à un nouveau moyen soulevé par les requérants, ni méconnu le principe du contradictoire en ne communiquant pas leur mémoire en réplique reçu le 23 novembre 2022 par le tribunal, deux jours avant la clôture de l’instruction.
Sur la recevabilité de la demande de première instance :
Aux termes de l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme, applicable sur le territoire de la collectivité de Saint-Barthélemy : « Le délai de recours contentieux à l’encontre (…) d’un permis de construire (…) court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15 ». L’article R. 424-15 du code de l’urbanisme dispose que : « « Mention du permis explicite ou tacite (…) doit être affiché sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l’arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite (…) est acquis et pendant toute la durée du chantier (…) ». L’article A. 424-18 de ce code précise que : « Le panneau d’affichage doit être installé de telle sorte que les renseignements qu’il contient demeurent lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier ». ». Il résulte de la combinaison de ces dispositions que l’affichage du permis de construire sur le terrain d’assiette de la construction autorisée doit être effectué de telle façon que les mentions qu’il comporte soient lisibles de la voie publique ou, lorsque le terrain n’est pas desservi par une voie publique, d’un espace ouvert au public. Lorsque le terrain d’assiette n’est pas desservi par une telle voie et que l’affichage sur le terrain ne pourrait, dès lors, satisfaire à cette exigence, seul un affichage sur un panneau placé en bordure de la voie publique ou de l’espace ouvert au public le plus proche du terrain fait courir le délai de recours contentieux à l’égard des tiers autres que les voisins qui empruntent la voie desservant le terrain pour leurs besoins propres.
Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire en cause, délivré le 3 décembre 2020, a fait l’objet d’un affichage sur la voie publique à compter du 7 janvier 2021 et à tout le moins jusqu’au 8 avril 2021. Le panneau n’a pas été affiché au niveau du terrain d’assiette du projet dans la mesure où ce dernier se situe au bout d’une voie, ouverte à la circulation du public, mais se terminant en impasse et ne desservant que quelques constructions. Il en résulte qu’un affichage sur le terrain, dans la configuration particulière des lieux, n’aurait été visible que des deux maisons voisines. A l’inverse, l’affichage du permis sur la route de Vitet à l’entrée de l’impasse, conforme aux prescriptions des articles R. 424-15 et A. 424-18 précités qui n’imposent pas d’indiquer l’adresse exacte du terrain, au demeurant identifié sous la seule référence au lieudit Vitet, a permis à davantage de tiers de prendre connaissance du projet de construction. S’agissant en particulier des requérants, ces derniers n’apportent aucun élément de nature à laisser croire qu’un panneau apposé sur le terrain d’assiette du projet aurait été visible depuis leur propriété, située en surplomb et à laquelle ils accèdent par une autre voie privée desservie elle aussi par la route de Vitet. Ainsi, eu égard à la configuration des lieux, l’affichage du permis de construire en litige ne méconnait pas les dispositions précitées du code de l’urbanisme. Le délai de recours expirait ainsi le 8 mars 2021 et la demande introduite par la SCI Stella Maris et M. B... le 16 mars 2022 devant le tribunal administratif était par conséquent tardive.
Il résulte de ce qui précède que la SCI Stella Maris et M. B... ne sont pas fondés à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Saint-Barthélémy a rejeté leur demande.
Sur les frais liés au litige :
6. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la SCI Stella Maris et de M. B... la somme de 1 500 euros à verser d’une part à Mme A..., d’autre part à la collectivité de Saint-Barthélemy, sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, il n’y a pas lieu de mettre à la charge de Mme A... et de la collectivité de Saint-Barthélemy, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente affaire, la somme que la SCI Stella Maris et M. B... demandent au titre des mêmes dispositions.
DECIDE :
Article 1er : La requête de la SCI Stella Maris et M. D... B... est rejetée.
Article 2 : La SCI Stella Maris et M. D... B... verseront, d’une part à Mme E... A..., d’autre part à la collectivité de Saint-Barthélemy, la somme de 1 500 euros chacune sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Stella Maris, à M. D... B..., à Mme E... A... et à la collectivité de Saint-Barthélemy.
Délibéré après l’audience du 9 octobre 2025 à laquelle siégeaient :
Mme Balzamo, présidente,
Mme Molina-Andréo, présidente-assesseure,
M. Ellie, premier conseiller,
Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 octobre 2025.
Le rapporteur,
S. Ellie
La présidente,
E. Balzamo
La greffière,
S. Hayet
La République mande et ordonne au préfet de la Guadeloupe, représentant de l’État dans les collectivités de Saint-Martin et de Saint-Barthélemy en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.