Cour administrative d'appel de Bordeaux — Décision N° CAA33-23BX00640

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. A B a demandé au tribunal administratif de Saint-Barthélemy d'annuler la délibération du 18 novembre 2021 par laquelle le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy a délivré un permis de construire modificatif à la société Growth Financial Services Limited ou, à titre subsidiaire, d'annuler cette délibération, ensemble les délibérations des 24 mars 2017 et 25 septembre 2018 accordant un permis de construire initial et un premier permis de construire modificatif à la société Growth Financial Services Limited.

Par un jugement n° 2200005 du 14 décembre 2022, le tribunal administratif de Saint Barthélemy a rejeté cette demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête enregistrée le 7 mars 2023, M. B, représenté par Me Luciani, demande à la cour :

1°) d'annuler le jugement du 14 décembre 2022 du tribunal administratif de Saint-Barthélemy ;

2°) d'annuler la délibération du 18 novembre 2021 par laquelle le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy a délivré un permis de construire modificatif à la société Growth Financial Services Limited ou, à titre subsidiaire, d'annuler cette délibération ainsi que les délibérations des 24 mars 2017 et 25 septembre 2018 accordant un permis de construire initial et un premier permis de construire modificatif à la société Growth Financial Services Limited.

3°) d'enjoindre à la collectivité de Saint-Barthélemy de retirer la délibération du 18 novembre 2021 du conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy ou, à titre subsidiaire, de retirer cette délibération ainsi que celles des 24 mars 2017 et 25 septembre 2018 ;

4°) de mettre à la charge de la collectivité de Saint-Barthélemy et de la société Growth Financial Services Limited les dépens ainsi qu'une somme de 10 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Il soutient que :

- le permis de construire en litige doit être requalifié en nouveau permis au regard de l'augmentation conséquente de la surface de plancher qu'il autorise ;

- le dossier de permis de construire ne comportait pas l'ensemble des éléments prévus à l'article 71 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy ; les plans topographiques comportent des erreurs sur l'altimétrie du terrain d'assiette du projet et les plans en coupe mentionnent des cotes altimétriques différentes des cotes mentionnées sur le plan topographique ; le service instructeur n'a ainsi pas été mis à même d'apprécier les caractéristiques du projet, d'appréhender la modification substantielle du terrain naturel qu'il impliquait et de contrôler le respect des règles de hauteur ;

- la parcelle de terrain cadastrée section n° AW 262 a toujours été plate depuis l'origine, au même niveau que ses parcelles ; la société pétitionnaire a procédé au remblaiement du terrain ; le plan " relevé topographique " joint à la demande du permis de construire initial comporte des courbes de niveau allant de l'altitude 69 à l'altitude 73 ; le plan de masse joint à cette demande ne fait pas apparaître les courbes de niveaux et figure des murs de soutènement, dont la construction ne peut s'expliquer que dans l'optique d'un remblaiement ; les cotes altimétriques portées sur le plan de masse sont erronées, permettant de passer d'une cote NGF de 70 mètres à une cote NGF de 73 mètres sur la totalité de l'emprise du terrain ; les relevés topographiques des dossiers des permis de construire modificatifs comportent des relevés topographiques inchangés par rapport au dossier du permis de construire initial ; sur les plans de coupe des dossiers des permis de construire modificatifs, la cote altimétrique passe de 73 à 75 mètres ; il est démontré que le terrain a bien été remblayé, sans aucune autorisation à cet effet ;

- les mentions erronées sur les cotes altimétriques portées sur les plans joints aux dossiers de demandes des permis de construire révèlent une manœuvre frauduleuse, en vue de surélever la construction à la faveur d'un remblaiement du terrain, alors que la hauteur des constructions projetées doit être mesurée à partir du niveau du sol existant et qu'un remblaiement de terrain doit être autorisé ;

- le permis en litige n'a pas été demandé dans le délai prescrit par le jugement du tribunal administratif de Saint-Barthélemy du 22 septembre 2020 ; les délibérations des 24 mai 2017 et 8 novembre 2018 doivent être annulées par voie de conséquence de l'annulation du permis de construire en litige.

Par un mémoire enregistré le 9 janvier 2025, la société Growth Financial Services Limited, représentée par Me Pradines, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge de M. B d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que M. B n'a pas qualité à agir et que les moyens invoqués par l'appelant ne sont pas fondés.

Par un mémoire enregistré le 10 janvier 2025, la collectivité de Saint-Barthélemy, représentée par la société Cloix Mendès-Gil, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge de M. B d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens invoqués par l'appelant ne sont pas fondés.

Par un courrier du 18 juillet 2025, les parties ont été informées, en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que l'arrêt était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office.

Des observations en réponse au moyen d'ordre public ont été présentées le 1er août 2025 pour la collectivité de Saint-Barthélemy. Elles ont été communiquées aux autres parties le 4 août 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Marie-Pierre Beuve Dupuy,

- les conclusions de M. Vincent Bureau, rapporteur public,

- et les observations de Me Barreau, représentant la collectivité de Saint-Barthélémy, et de Me Ferrand, représentant la société Growth financial services limited.

Considérant ce qui suit :

1. Le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy a, par une délibération du 24 mars 2017, délivré à la société Growth financial services limited un permis de construire une maison comportant quatre chambres sur la parcelle cadastrée section AW n° 262 à Saint-Barthélemy. Par une délibération du 25 septembre 2018, cette même autorité a délivré à la société un permis de construire modificatif portant sur le changement des volumes et des ouvertures. M. B, propriétaire des parcelles cadastrées section AW nos 134, 423 et 611, situées à proximité immédiate de la parcelle d'assiette du projet, a demandé au tribunal administratif de Saint-Barthélemy l'annulation de ces deux délibérations. Par un jugement du 22 septembre 2020 devenu définitif, le tribunal, mettant en œuvre les dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, a annulé les permis de construire initial et modificatif en tant qu'ils méconnaissaient le coefficient d'occupation du sol fixé par l'article 14 du règlement du lotissement de Mont Jean et a accordé à la société Growth financial services limited un délai de six mois pour solliciter la régularisation de son projet.

2. La société Growth financial services limited a sollicité le 21 septembre 2021 un permis de construire modificatif visant, d'une part, à régulariser le vice retenu par le jugement précité, d'autre part, à faire évoluer le projet en prévoyant une augmentation de la surface de plancher de 89,93 m² résultant de la fermeture de l'espace de vie et de la circulation menant aux locaux techniques. Par une délibération du 8 décembre 2021, le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy a accordé à la société pétitionnaire le permis de construire modificatif sollicité. M. B relève appel du jugement du 14 décembre 2022 par lequel le tribunal administratif de Saint-Barthélemy a rejeté sa demande tendant à l'annulation du permis de construire modificatif du 8 décembre 2021 ou, subsidiairement, à l'annulation de ce permis de construire modificatif ainsi que des permis de construire initial et modificatif du 24 mars 2017 et du 25 septembre 2018.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne le cadre du litige :

3. L'autorité compétente, saisie d'une demande en ce sens, peut délivrer au titulaire d'un permis de construire en cours de validité un permis modificatif, tant que la construction que ce permis autorise n'est pas achevée, dès lors que les modifications envisagées n'apportent pas à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

4. Par ailleurs, lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par un permis modificatif si la règle relative à l'utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entretemps modifiée.

5. En l'espèce, le permis de construire du 8 décembre 2021 a pour objet, d'une part, de régulariser le vice retenu par le jugement ci-dessus mentionné au regard de la modification des dispositions de l'article 14 du règlement du lotissement de Mont Jean ramenant la surface de plancher autorisée pour le terrain d'assiette du projet à 350 m². Ce permis autorise, d'autre part, une modification du projet initial consistant en la fermeture de l'espace de vie et de l'escalier menant aux locaux techniques. Si cette modification a pour effet de porter la surface de plancher de 178,57 m² à 265,5 m², le projet litigieux consiste toujours en la construction d'une maison individuelle d'une volumétrie et d'un revêtement extérieur comparables. Dans ces conditions, et contrairement à ce qui est soutenu par l'appelant, cette modification n'apporte pas au projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Il s'ensuit que le permis en litige doit s'analyser, non pas comme un nouveau permis de construire, mais comme un second permis de construire modificatif, dont la légalité doit être appréciée au regard des seules modifications qu'il emporte.

En ce qui concerne les moyens invoqués par M. B à l'appui de ses conclusions dirigées contre le permis modificatif du 8 décembre 2021 :

6. En premier lieu, le requérant soutient que le dossier de demande de permis de construire en litige, qui doit s'analyser selon lui comme une demande tendant à l'obtention d'un nouveau permis de construire, ne comportait pas l'ensemble des pièces requises par les dispositions de l'article 71 de l'ancien code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy. Il fait valoir à cet égard que le dossier comporte les plans de coupe et de masse et le plan topographique qui avaient été joints aux dossiers des demandes du permis de construire initial et du premier permis modificatif, plans qui comportent des inexactitudes sur l'altimétrie du terrain d'assiette du projet ayant faussé l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

7. Toutefois, M. B ne conteste pas que, comme l'a relevé le tribunal, il ne peut utilement invoquer la méconnaissance des dispositions de l'article 71 de l'ancien code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy, qui ont été abrogées le 1er juillet 2019 et n'étaient donc pas applicables à la date à laquelle la société a sollicité la délivrance du permis en litige. De plus, et comme il a été dit ci-dessus, cette demande tendait non pas à la délivrance d'un nouveau permis, mais à la délivrance d'un second permis modificatif, et se bornait à reprendre, sans les modifier, les plans topographiques, de masse et de coupe déjà joints aux demandes du permis de construire initial et du premier permis modificatif. Or, le requérant ne peut utilement se prévaloir, à l'appui de sa contestation du permis de construire modificatif du 8 décembre 2021, du moyen tiré de l'incomplétude des dossiers de demande des permis de construire initial et modificatif délivrés les 24 mars 2017 et 25 septembre 2018. Ce moyen ne peut donc qu'être écarté comme inopérant.

8. En deuxième lieu, M. B soutient que la société Growth financial services limited a produit, à l'appui de ses demandes de permis de construire, des plans comportant des inexactitudes relatives à l'altimétrie du terrain d'assiette du projet dans le but de dissimuler l'existence de travaux de remblaiement de ce terrain, dont la réalisation n'a ainsi pas été autorisée, et de fausser l'appréciation du service instructeur sur le respect des règles de hauteur des constructions. Toutefois, ainsi qu'il a été dit, et comme l'a déjà relevé le tribunal, le permis de construire modificatif en litige ne comporte aucune modification relative à l'altimétrie du terrain. Le moyen tiré de ce que ce permis aurait été obtenu par fraude doit donc être écarté.

9. En dernier lieu, aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé ".

10. Il ne résulte pas des dispositions citées au point précédent que le délai fixé, le cas échéant, par le juge pour solliciter la régularisation d'une autorisation d'urbanisme partiellement annulée serait prescrit à peine d'illégalité de cette mesure. Ainsi, si la société Growth financial services limited a sollicité le 21 septembre 2021 la régularisation du vice affectant les permis de construire initial et modificatif des 24 mars 2017 et 25 septembre 2018, soit postérieurement à l'expiration du délai de six mois qui lui avait été imparti par le jugement du tribunal administratif de Saint-Barthélemy du 22 septembre 2020, cette circonstance est dépourvue d'incidence sur la légalité du permis en litige.

En ce qui concerne les conclusions subsidiaires dirigées contre le permis initial du 24 mars 2017 et le premier permis modificatif du 25 septembre 2018 :

11. Le requérant reprend en appel ses conclusions, présentées à titre subsidiaire, tendant à l'annulation des délibérations du 24 mars 2017 et du 25 septembre 2018 par lesquelles le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy a délivré à la société Growth financial services limited un permis de construire puis un premier permis de construire modificatif. Toutefois, M. B a, ainsi qu'il a été dit, déjà saisi le tribunal administratif de Saint-Barthélemy d'un recours dirigé contre ces délibérations, sur lequel il a été statué par un jugement du 22 septembre 2020, devenu définitif. De telles conclusions sont par suite irrecevables.

12. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner la fin de non-recevoir opposée par la société Growth financial services limited, que M. B n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Saint-Barthélemy a rejeté sa demande. Ses conclusions à fin d'injonction ne peuvent qu'être rejetées par voie de conséquence.

Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la société Growth financial services limited et de la collectivité de Saint-Barthélemy, qui n'ont pas dans la présente instance la qualité de parties perdantes, le versement de quelque somme que ce soit au titre des frais exposés par M. B et non compris dans les dépens.

14. Sur le fondement des mêmes dispositions, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de M. B une somme de 700 euros au bénéfice de la société Growth financial services limited et une somme de 700 euros au bénéfice de la collectivité de Saint-Barthélemy.

DECIDE :

Article 1er : La requête de M. B est rejetée.

Article 2 : M. B versera une somme de 700 euros à la société Growth financial services limited et une somme de 700 euros à la collectivité de Saint-Barthélemy au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. A B, à la société Growth financial services limited et à la collectivité de Saint-Barthélemy.

Délibéré après l'audience du 2 septembre 2025 à laquelle siégeaient :

M. Laurent Pouget, président,

Mme Marie-Pierre Beuve Dupuy, présidente-assesseure,

Mme Valérie Réaut, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025.

La rapporteure,

Marie-Pierre Beuve-Dupuy

Le président,

Laurent Pouget Le greffier,

Christophe Pelletier

La République mande et ordonne au préfet délégué auprès du représentant de l'Etat dans les collectivités de Saint-Barthélemy et de Saint-Martin, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.