Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. C... E... a demandé au tribunal administratif de la Guyane d’annuler l’arrêté du 4 novembre 2021 par lequel le maire de la commune de Rémire-Montjoly a décidé de préempter la parcelle cadastrée section AS n° 1705.
Par un jugement n° 2101657 du 27 avril 2023, le tribunal administratif de la Guyane a annulé cet arrêté.
Procédure devant la cour :
Par une requête enregistrée le 7 juillet 2023, la commune de Rémire-Montjoly, représentée par Me Bouchet, demande à la cour :
1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de la Guyane du 27 avril 2023 ;
2°) de rejeter la demande présentée par M. E... devant le tribunal administratif de la Guyane ;
3°) de mettre à la charge de M. E... la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- c’est à tort que, pour annuler l’arrêté en litige, le tribunal a considéré qu’à la date du 24 août 2021 de réception de la déclaration d’intention d’aliéner, la collectivité territoriale de Guyane ne pouvait être regardée comme étant la propriétaire du terrain en cause, au regard du jugement rendu le 25 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Cayenne déclarant la vente de cette parcelle au profit de M. E... comme parfaite ; en application de l’article 478 du code de procédure civile, ce jugement, réputé contradictoire, est non avenu faute d’avoir été régulièrement notifié à la collectivité territoriale de Guyane dans le délai requis de six mois, de sorte qu’il ne peut être regardé comme revêtu de l’autorité de chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche ; en tant que bénéficiaire du droit de préemption, elle avait intérêt à opposer cette caducité ; par ailleurs, en application de l’article 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, ce jugement n’ayant pas été publié au service chargé de la publicité foncière, il ne lui est pas opposable ; enfin, le juge administratif ne peut se fonder, pour apprécier la qualité de propriétaire d’un bien, sur un jugement judiciaire dont le caractère définitif est très sérieusement remis en cause ;
- les autres moyens soulevés par M. E... devant le tribunal administratif n’étaient pas fondés ;
- le maire avait compétence pour exercer le droit de préemption en vertu d’une délibération du 5 novembre 2020 du conseil municipal lui confiant, pendant toute la durée de son mandat, l’exercice de ce droit pour les opérations d’un montant inférieur à 100 000 euros ;
- l’arrêté en litige est suffisamment motivé, en droit comme en fait ;
- le service des domaines n’avait pas à être consulté en application de l’article R.213-21 du code de l’urbanisme, dès lors que le montant de l’acquisition en cause n’excédait pas le montant de 180 000 euros prévu par l’article R. 1211-2 du code général de la propriété des personnes publiques ;
- la commune n’était pas tenue de saisir le juge de l’expropriation en application de l’article R. 213-11 du code de l’urbanisme, dès lors qu’elle a décidé de préempter au prix indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner ;
- le délai pour exercer le droit de préemption n’était pas expiré en application de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, compte tenu de la visite du terrain du 24 septembre 2021, qui a eu pour effet de suspendre ledit délai ;
- compte tenu des dispositions de l’article L. 213-8 du code de l’urbanisme, la circonstance que la commune ait renoncé à l’exercice du droit de préemption par courrier du 23 décembre 2016 ne faisait pas obstacle, alors que la vente ne s’était pas réalisée dans le délai de trois ans intervenu à la suite de cette renonciation, à ce qu’elle décide d’acquérir le bien à l’occasion d’une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner ;
- la décision de préemption est justifiée par l’existence d’un projet d’intérêt général, de réalisation d’équipements sportifs et de loisirs, conforme à l’objectif n°1 du projet d’aménagement et de développement durable (PADD) de la commune.
Par une pièce et un mémoire en défense enregistrés les 21 novembre 2023 et 12 février 2025, Mme B... E..., M. K... E..., Mme D... E..., M. G... E..., Mme H... E..., M. F... E..., Mme I... E..., Mme L... E... et M. A... E..., déclarant reprendre l’instance à la suite du décès, le 29 septembre 2023, de M. C... E..., concluent au rejet de la requête et à ce que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge de la commune de Rémire-Montjoly au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- les moyens soulevés par la commune de Rémire-Montjoly ne sont pas fondés ;
- ils maintiennent l’ensemble des moyens d’annulation soulevés en première instance.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de procédure civile ;
- le code de l’urbanisme ;
- le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ;
- l’arrêté du 5 décembre 2016 relatif aux opérations d'acquisitions et de prises en location immobilières poursuivies par les collectivités publiques et divers organismes ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Molina-Andréo,
- et les conclusions de M. J....
Considérant ce qui suit :
1. Par une délibération du 10 septembre 2010, le conseil général de la Guyane a approuvé la vente à M. C... E... d’une parcelle à détacher du terrain cadastré section AS n° 161. Le 15 novembre 2016, une déclaration d’intention d’aliéner la parcelle section AS n° 1705, issue de la division de la parcelle section AS n° 161, a été reçue par la commune de Rémire-Montjoly, qui a fait connaître, le 23 décembre suivant, qu’elle n’exercerait pas son droit de préemption urbain. Par un jugement du 25 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Cayenne, saisi par M. E..., a déclaré parfaite la vente au profit de ce dernier de la parcelle cadastrée n° AS 1705. Une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner cette parcelle, datée du 5 août 2021 a été adressée par la collectivité territoriale de Guyane le 24 août suivant à la commune de Rémire-Montjoly, laquelle, par un arrêté du 4 novembre 2021, a décidé d’exercer son droit de préemption. La commune de Rémire-Montjoly relève appel du jugement du 27 avril 2023 par lequel le tribunal administratif de la Guyane a, sur saisine de M. E..., annulé cet arrêté.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
2. Aux termes du premier alinéa de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme : « Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée (…). Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / Lorsqu'il envisage d'acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption transmet sans délai copie de la déclaration d'intention d'aliéner au responsable départemental des services fiscaux. La décision du titulaire fait l'objet d'une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner qui avait l'intention d'acquérir le bien. (…) ». L’article L. 213-8 du même code prévoit que : « Si le titulaire du droit de préemption a renoncé à l'exercice de son droit avant fixation judiciaire du prix, le propriétaire peut réaliser la vente de son bien au prix indiqué dans sa déclaration (…). / Si le propriétaire n'a pas réalisé la vente de son bien sous forme authentique dans le délai de trois ans à compter de la renonciation au droit de préemption, il dépose une nouvelle déclaration préalable mentionnée à l'article L. 213-2. / (…) La vente sera considérée comme réalisée, au sens du deuxième alinéa du présent article, à la date de l'acte notarié ou de l'acte authentique en la forme administrative constatant le transfert de propriété. (…) ».
3. Il résulte de ces dispositions, en premier lieu, que le titulaire du droit de préemption sur un bien ne saurait légalement l’exercer, sous le contrôle du juge de l’excès de pouvoir, si la déclaration d’intention de l’aliéner a été faite par une personne qui, à la date de cette déclaration, n’est pas propriétaire du bien. Il en résulte, en second lieu, que la réception d’une déclaration d’intention d’aliéner ouvre au titulaire du droit de préemption, alors même qu’il aurait renoncé à l’exercer à la réception d’une précédente déclaration d'intention d'aliéner portant sur la vente du même bien par la même personne aux mêmes conditions, un délai de deux mois pour exercer ce droit. La circonstance que la déclaration d’intention d’aliéner soit incomplète ou entachée d’une erreur substantielle portant sur la consistance du bien objet de la vente, son prix ou sur les conditions de son aliénation est, par elle-même, et hors le cas de fraude, sans incidence sur la légalité de la décision de préemption prise à la suite de cette déclaration.
4. En l’espèce, la commune de Rémire-Montjoly ne peut utilement soutenir, qu’en vertu de l’article 28 du décret visé ci-dessus du 4 janvier 1955, selon lequel « Les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l’article 28 sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis du même auteur des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés (…) », le jugement judiciaire du 25 janvier 2021, faute de mesure de publicité, ne lui serait pas opposable, dès lors que son droit de préemption ne saurait être regardé comme un droit concurrent du droit de propriété au sens de ces dispositions.
5. Il ressort des pièces du dossier que le jugement du 25 janvier 2021 par lequel le tribunal judiciaire de Cayenne, saisi par M. E..., a déclaré parfaite la vente au profit de ce dernier de la parcelle cadastrée n° AS 1705, a été signifié à la collectivité territoriale de Guyane, par acte dressé par commissaire de justice du 31 mars 2021 remis à étude. Le procès-verbal de signification fait état, premièrement, du passage d’un clerc assermenté au siège social de la collectivité en vue de la remise de la décision de justice, deuxièmement, du constat que le bureau était alors fermé, troisièmement, de ce qu’il a été vérifié la certitude du domicile du destinataire par la présence d’une enseigne commerciale sur l’immeuble, enfin du dépôt, compte tenu de l’impossibilité de la signification à personne, à domicile, d’une copie de l’acte en l’étude sous enveloppe fermée ainsi que d’un avis de passage daté à ladite adresse. A ce titre, quand bien même le procès-verbal fait état d’une mauvaise adresse, il ressort des autres éléments qui y sont mentionnés que le commissaire de justice a procédé valablement à la vérification de la réalité du domicile du destinataire. Il n’est d’ailleurs pas allégué que la régularité de cette signification aurait fait l’objet d’un recours devant le juge judiciaire de l'exécution. Le délai d’appel devant ainsi être regardé comme ayant commencé à courir à compter de la date du procès-verbal dressé par commissaire de justice, il ressort des pièces du dossier que le jugement n’a pas fait l’objet d’un appel suspensif dans le délai prévu à l’article 538 du code de procédure civile, ainsi qu’il ressort du certificat de non appel délivré le 31 mai 2021 par le greffe de la cour d’appel de Cayenne du 31 mai 2021. Par suite, ce jugement avait acquis un caractère définitif à la date de la déclaration d'intention d'aliéner, du 24 août 2021.
6. Le juge judiciaire s’étant ainsi définitivement prononcé sur la propriété du bien au profit de M. E..., la déclaration d’intention d’aliéner adressée par la collectivité territoriale de Guyane ne peut être regardée comme ayant émané du propriétaire du bien préempté. Il s’en suit que l’arrêté en litige, par lequel la commune de Rémire-Montjoly a entendu, sur la base de cette déclaration, exercer son droit de préemption sur ce bien, est entaché d’illégalité.
7. Il résulte de ce qui précède que la commune de Rémire-Montjoly n’est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de la Guyane a annulé son arrêté du 4 novembre 2021.
Sur les frais liés au litige :
8. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des consorts E..., qui ne sont pas, dans la présente instance, parties perdantes, la somme que la commune de Rémire-Montjoly demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la commune requérante une somme globale de 1 500 euros à verser aux consorts E..., au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
décide :
Article 1er : La requête de la commune de Rémire-Montjoly est rejetée.
Article 2 : La commune de Rémire-Montjoly versera une somme globale de 1 500 euros aux consorts E... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de Rémire-Montjoly, à Mme B... E..., représentante unique, désignée en application de l’article R. 751-3 du code de justice administrative, et à la collectivité territoriale de Guyane.
Délibéré après l’audience du 25 septembre 2025 à laquelle siégeaient :
Mme Balzamo, présidente,
Mme Molina-Andréo, présidente-assesseure,
M. Ellie, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 16 octobre 2025.
La rapporteure,
B. Molina-Andréo
La présidente,
E. Balzamo
La greffière,
S. Hayet
La République mande et ordonne au préfet de la Guyane, en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.