COUR ADMINISTRATIVE D'APPEL DE LYON — Décision N° CAA69-23LY01460

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure

M. C... a demandé au tribunal administratif de Lyon de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu auxquelles il a été assujetti au titre des années 2016 et 2017, ainsi que des pénalités correspondantes.

Par un jugement n° 2103379 du 28 février 2023, le tribunal administratif de Lyon a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour

Par une requête, enregistrée le 27 avril 2023, M. C..., représenté par Me Benages Thomas demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement ;

2°) de prononcer, à titre principal, la décharge et, à titre subsidiaire, la réduction de ces impositions ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 400 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

M. C... soutient que :

– les revenus tirés de la location de son bien, 8 avenue Cochrane à Menton, relèvent de la catégorie des revenus fonciers sur les années 2016 et 2017 compte tenu de la résolution judiciaire du contrat de bail meublé à compter du 13 septembre 2016 et de vols des meubles par le locataire en 2017.
– selon l’interprétation administrative de la loi fiscale, les sommes à percevoir tirées de condamnation de son locataire par le tribunal judiciaire à verser des indemnités représentatives de loyer relèvent de la catégorie des revenus fonciers ;
– les charges afférentes au litige avec son locataire, à la gestion et à la remise en état des lieux sont déductibles des revenus fonciers ;
– à titre subsidiaire, le logement occupé sans droit ni titre, entre septembre 2016 et fin 2017 ne peut être regardé comme un logement meublé mis à disposition au titre d’une location meublée non professionnelle relevant des bénéfices industriels et commerciaux mais dans la catégorie des revenus fonciers ;

– le logement devait être regardé, dans ses conditions, comme « fiscalement vacant » au titre de la réponse ministérielle du 25 janvier 2001 relative à la taxe sur les logements vacants ;

– la remise en cause des réductions d’impôt Scellier est prescrite, selon l’interprétation administrative de la loi fiscale, faute d’être intervenue avant le 31 décembre de la troisième année de la survenance de l'événement entraînant la déchéance de la réduction d'impôt, en l’occurrence la fixation en 2014 d’un loyer ne respectant pas les règles de plafonnement.


Par un mémoire, enregistré le 10 novembre 2023, le ministre de l’économie et des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.


Par ordonnance du 24 juin 2025, la clôture d'instruction a été fixée au 10 juillet 2025.


Vu :
– les autres pièces du dossier ;

Vu :
– le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
– le code de justice administrative ;


Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique :
– le rapport de M. Laval, premier conseiller,
– et les conclusions de M. Chassagne, rapporteur public ;





Considérant ce qui suit :

M. C... a fait l’objet d’un contrôle sur pièces portant sur les années 2016, 2017 et 2018, à la suite duquel il a été assujetti, au titre des années 2016 et 2017, à des compléments d’impôt sur le revenu résultant, outre de rectifications des pensions de retraite déclarées, d’une part, de la remise en cause des charges déduites des revenus fonciers déclarés au titre d’un appartement qu’il possédait rue Cochrane à Menton au motif que les revenus locatifs de cet appartement étaient imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux selon le régime des micro-entreprises en l’absence de recettes locatives au cours des années en litige et, d’autre part, de la remise en cause de la réduction d’impôt dite « Scellier » prévue par l’article 199 septivies du code général des impôts appliquée par l’intéressé au titre des années 2016 et 2017 à raison d’un appartement situé à Lyon acquis en 2013. Ces impositions ont été assorties d’intérêts de retard et de la majoration de 10 % en application de l’article 1758 A du code général des impôts. M. C... relève appel du jugement du tribunal administratif de Lyon du 28 février 2023 en tant seulement qu’il n’a pas fait droit à sa demande de décharge ou de réduction des compléments d’impôt sur le revenu et des contributions sociales résultant des deux derniers chefs de rectification.

Sur les revenus locatifs :

D’une part, aux termes de l’article 34 du code général des impôts : « Sont considérés comme bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par des personnes physiques et provenant de l'exercice d'une profession commerciale, industrielle ou artisanale. (…) ». Aux termes de l’article 35 du même code dans sa rédaction issue de la loi n° 2016-1918 du 29 décembre 2016 : « I. Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : (…) 5° bis Personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d'habitation meublés ; (…) ». En 2016, les revenus issus de la location habituelle de logements meublés par leur propriétaire, de manière régulière, pendant une période ininterrompue de plusieurs années perçus étaient imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux en vertu de l'article 34 du code général des impôts précité. A compter du 1er janvier 2017, les revenus issus de la location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés l’ont été en application du 5° bis du I de l’article 35 du code.

D’autre part, selon l’article 50-0 du code général des impôts, sont soumises au régime applicable aux micro-entreprises pour l'imposition de leurs bénéfices les entreprises dont le chiffre d'affaires hors taxes, ajusté, s'il y a lieu, au prorata du temps d'exploitation au cours de l'année de référence, respecte les limites mentionnées au 1° ou au 2° du I de l'article 293 B du code général des impôts. En application de cet article dans sa rédaction applicable aux années en litige : « (…) Le résultat imposable, avant prise en compte des plus ou moins-values provenant de la cession des biens affectés à l'exploitation, est égal au montant du chiffre d'affaires hors taxes diminué d'un abattement de 71 % pour le chiffre d'affaires provenant d'activités de la 1ère catégorie et d'un abattement de 50 % pour le chiffre d'affaires provenant d'activités de la 2e catégorie. Ces abattements ne peuvent être inférieurs à 305 euros ».
Il résulte de l’instruction que l’appartement de l’avenue Cochrane à Menton pour lequel M. C... a, au titre des années 2016 et 2017, déclaré des déficits fonciers résultant de revenus nuls et de la déduction de charges, en particulier de frais de justice l’opposant à son locataire, était donné en location meublée en vertu d’un bail conclu le 15 décembre 2007. Par un jugement du 31 juillet 2017, le tribunal d’instance de Menton a prononcé la résiliation de ce bail à compter du 13 septembre 2016, au motif que le locataire avait cessé de payer les loyers de ce logement depuis janvier 2015 Contrairement à ce que soutient M. C..., ni ce jugement, constatant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, en application de la clause résolutoire, qui n’a eu d’effet qu’à compter du 13 septembre 2016 et n’a pas fait revivre le bail antérieur conclu le 16 décembre 2005 pour un logement nu, dont le terme était intervenu le 1er janvier 2009, ni le fait, qu’à la suite de la résiliation constatée par le juge judiciaire, le locataire l’a occupé sans droit ni titre, ne sont de nature à modifier la nature des revenus locatifs de cet appartement qui restaient imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux en vertu des dispositions précitées dès lors qu’il n’est pas allégué que M. C... a eu l’intention de cesser son activité commerciale de loueur en meublé au cours des années en litige. Si celui-ci fait valoir qu’il a été constaté, lors de l’expulsion du locataire le 31 août 2017, que les meubles garnissant le logement avaient été volés, cette circonstance n’est pas davantage de nature à modifier la nature commerciale de la location.

Dans ces conditions, M. C... n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que l'administration a remis en cause les déficits déclarés dans la catégorie des revenus fonciers à raison de cet appartement.

M. C... ne peut utilement se prévaloir, sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, des énonciations du paragraphe n° 100 de la documentation administrative référencée BOI-RFPI-BASE-10-20-2014013 publiée le 13 janvier 2014 dans les prévisions desquelles il ne rentre pas et qui ne comporte pas une interprétation différente de celle qui résulte de la loi dont il est fait application.

Il ne peut pas davantage se prévaloir des caractéristiques des logements meublés définis par une réponse ministérielle du 28 janvier 1980 eu égard à la soustraction de meubles au 31 août 2017 dès lors qu’il ne ressort pas de l’instruction que les meubles présents dans le logement n’auraient pas été suffisants.

M. C... ne peut pas davantage utilement invoquer la réponse ministérielle du 25 janvier 2001 qui concerne l’exonération de la taxe sur les logements vacants et non les revenus de location meublée pour en conclure que son logement aurait dû être déclaré comme « fiscalement vacant ».

Sur la réduction d’impôt de l’article 199 septvicies du code général des impôts :

Aux termes de l’article 199 septvicies du code général des impôts : « I. – 1. Les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans. (…) III. – L'engagement de location mentionné au I doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par le décret prévu au troisième alinéa du h du 1° du I de l'article 31. » (…). VII. La réduction d'impôt obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient : 1° La rupture de l'engagement de location ou de l'engagement de conservation des parts mentionné aux I, IV ou VIIIR (...) Et aux termes de l’article L. 169 du livre des procédures fiscales : « Pour l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés, le droit de reprise de l'administration des impôts s'exerce jusqu'à la fin de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l'imposition est due. ». Aux termes de l'article L. 189 du même code : « La prescription est interrompue par la notification d'une proposition de rectification (...) ».

Il résulte de l’instruction que le loyer de l’appartement de Lyon donné en location par M. C..., par bail conclu le 28 mars 2014, excédait le plafond prévu au troisième alinéa du h du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts. C’est donc par une exacte application des dispositions précitées que l’administration a remis en cause la réduction d’impôt dont l’intéressé avait bénéficié au titre des années 2016 et 2017 par proposition de rectification du 27 septembre 2019.

Si M. C... invoque le paragraphe n° 70 de l’instruction administrative BOI-IR-RICI-230-60 du 12 septembre 2012 applicable en cas de « non-respect des conditions au cours de la période initiale d’engagement de location », ce paragraphe, ne s’applique pas à sa situation dès lors que M. C... n’avait pas, dès l’origine, respecté le plafond de loyer prévu par la loi.

Il résulte de ce qui précède que M. C... n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Lyon a rejeté sa demande. Par voie de conséquence, ses conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées.




DÉCIDE :




Article 1er : La requête de M. C... est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. A... C... et à la ministre de l’action et des comptes publics.




Délibéré après l'audience du 2 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Pruvost, président de chambre,
M. Haïli, président-assesseur,
M. Laval, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 27 octobre 2025.


Le rapporteur,

J-S. Laval
Le président,

D. Pruvost

La greffière,

M. B...




La République mande et ordonne à la ministre de l’action et des comptes publics en ce qui la concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme
La greffière,