COUR ADMINISTRATIVE D'APPEL DE LYON — Décision N° CAA69-24LY01729

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure

La SCI Mésange a demandé au tribunal administratif de Grenoble d'annuler le permis de construire délivré le 15 juin 2021 à la société immobilière de Courchevel par le maire de la commune de Courchevel, rectifié par arrêtés des 16 et 17 juin 2021, la décision du 7 octobre 2021 rejetant son recours gracieux contre ce permis, et le permis de construire modificatif du 31 octobre 2022.

Par un jugement n° 2108348 du 28 mai 2024, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour

Par une requête et des mémoires enregistrés les 12 juin 2024, 27 décembre 2024, 19 février 2025 et 22 février 2025, la SCI Mésange, représentée par Me Bernard, demande à la cour :

1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Grenoble du 28 mai 2024 ;

2°) d'annuler le permis de construire délivré le 15 juin 2021 et rectifié les 16 et 17 juin 2021, la décision du 7 octobre 2021 rejetant son recours gracieux et le permis de construire modificatif du 31 octobre 2022 ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Courchevel et de la société OCP 1850 le versement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les premiers juges ont méconnu leur office en ne procédant pas, pour apprécier le respect des règles de recul et de hauteur, à la vérification de l'utilisation par le projet de la société pétitionnaire des règles dérogatoires du plan local d'urbanisme (PLU) de Courchevel relatives aux reconstructions des constructions régulièrement édifiées ;

- le jugement attaqué est également entaché d'une contradiction de motifs en ce qu'il reconnaît au point 5 que le projet consiste en une construction nouvelle, alors pourtant qu'il considère aux points 20 à 24 que le projet consiste en une reconstruction ;

- le jugement est irrégulier en ce que les premiers juges ont fait application des dispositions de l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme, alors pourtant que le moyen était inopérant puisque cet article n'a pas vocation à s'appliquer aux constructions nouvelles ;

- l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme n'a vocation à régir que les seules constructions existantes, cette condition n'étant pas remplie en l'espèce ;

- les règles spécifiques du plan local d'urbanisme (PLU) édictées par les articles UH 6, UH 7 et UH 10 du règlement du PLU et relatives aux reconstructions n'ont pas vocation à s'appliquer au projet, qui, eu égard à ses caractéristiques et à la démolition totale de la construction existante, est une construction entièrement nouvelle ; aucune pièce du dossier du permis initial ou modificatif n'atteste de la régularité de la construction existante dans son ensemble, cette preuve, qui incombe au pétitionnaire contrairement à ce qu'ont relevé les premiers juges, ne pouvant être apportée simplement en cours d'instance, et les preuves apportées étant, au surplus, insuffisamment probantes ; à cet égard la définition de la reconstruction, donnée par ce PLU, doit être comprise comme renvoyant en réalité aux conditions de reconstruction à l'identique d'une construction régulièrement édifiée, posées par l'article L.111-3, devenu l'article L. 111-15 du code de l'urbanisme, dont les conditions ne sont, en l'espèce, pas remplies, et une autre interprétation, qui conduirait à écarter les dispositions du PLU comme contraires à ces règles du code de l'urbanisme, devrait alors faire l'objet d'un moyen relevé d'office par le juge ;

- les règles générales d'implantation fixées par les dispositions des articles UH 6 et UH 7 du règlement du PLU sont méconnues, en ce que le projet est situé à trois mètres de la route des Chenus, même sans prendre en compte les balcons et débords de toiture ; il est au surplus à certains points situé à 1,60 mètre de la parcelle appartenant à la SCI Mésange et à trois mètres de la parcelle cadastrée section AB n° B ; enfin, les débords de toiture et les balcons sont, à certains endroits, à dix centimètres de la parcelle appartenant à la société Mésange ;

- le projet méconnaît les règles générales de hauteur prévues par l'article UH 10 du règlement du PLU, qui limitent la hauteur à 16,50 mètres avec une mesure point par point, et non par rapport au terrain naturel moyen, s'agissant d'une construction nouvelle ; la hauteur est, au surplus, dépassée, atteignant 21,80 mètres en certains points.

Par un mémoire en défense enregistré le 4 février 2025, la société OCP 1850 représentée par Me Szostak, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la SCI Mésange le versement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le moyen tiré de la contradiction de motifs entachant le jugement attaqué est inopérant et, en tout état de cause, infondé ;

- les autres moyens invoqués par la SCI Mésange ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 7 février 2025, la commune de Courchevel, représentée par la SELARLU Jean-Marc Petit-Avocat, conclut au rejet de la requête, après avoir au besoin mis en œuvre les dispositions des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et à ce qu'il soit mis à la charge de la SCI Mésange le versement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens invoqués par la SCI Mésange ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 6 février 2025, la clôture de l'instruction a été fixée au 25 février 2025.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

Après avoir entendu au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Burnichon, première conseillère ;

- les conclusions de Mme Djebiri, rapporteure publique ;

- les observations de Me Bernard pour la SCI Mésange, de Me Roussel substituant de Me Petit pour la commune de Courchevel et de Me Vital-Durand substituant Me Szostak pour la société OCP 1850.

Une note en délibéré, présentée pour la SCI Mésange, a été enregistrée le 2 juillet 2025.

Considérant ce qui suit :

1. La Société Immobilière de Courchevel a déposé, le 25 septembre 2020, une demande, complétée ultérieurement, de permis de construire portant sur la démolition d'un hôtel d'une surface de plancher de 3 810 m² et la création d'une nouvel hôtel-restaurant d'une surface de plancher de 6 868 m² répartie sur deux bâtiments à destination d'hébergement hôtelier, ainsi que la démolition et reconstruction partielle du parking des Chenus, sur un terrain constitué des parcelles cadastrées section AB nos H, B et C, d'une superficie totale de 2 804 m², situé route des Chenus, au lieu-dit Les Chenus, et classé en zone UH du plan local d'urbanisme (PLU) de Courchevel. Par un arrêté du 15 juin 2021, rectifié les 16 et 17 juin suivants en raison d'erreurs matérielles, le permis sollicité a été délivré par le maire de Courchevel. A la suite de la suspension de l'exécution de ce permis par une ordonnance nos 2202638-2202754 du 25 mai 2022 du juge des référés du tribunal administratif de Grenoble, la société pétitionnaire a déposé, le 6 juillet 2022, une demande de permis de construire modificatif, et ce dernier a été délivré par un arrêté du 31 octobre 2022. Par un arrêté du 10 juillet 2024, les permis de construire précités délivrés à la Société Immobilière de Courchevel ont été transférés à la société OCP 1850. La SCI Mésange, propriétaire du chalet situé sur la parcelle cadastrée AB n°A jouxtant le terrain d'assiette du projet, relève appel du jugement du 28 mai 2024 par lequel le tribunal administratif de Grenoble a rejeté ses demandes tendant à l'annulation de ces deux permis de construire des 15 juin 2021, rectifié, et 31 octobre 2022, et de la décision du 7 octobre 2021 rejetant son recours gracieux formé le 6 août 2021.

Sur la régularité du jugement attaqué :

2. En premier lieu, si la SCI Mésange soutient que les premiers juges ont, s'agissant des règles de recul et de hauteur, méconnu leur office en ne procédant pas à la vérification de l'utilisation dans le projet de la société pétitionnaire des règles dérogatoires du plan local d'urbanisme (PLU) de Courchevel relatives aux reconstructions des constructions régulièrement édifiées et qu'ils ont procédé à une application erronée de l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme, cette question relève du bien-fondé du jugement, qui d'ailleurs est en tout état de cause suffisamment motivé, et non de sa régularité.

3. En second lieu, en considérant, au point 5 du jugement attaqué, que les dispositions de l'article R. 431-14 du code de l'urbanisme ne visaient que les seuls immeubles existants et non les constructions nouvelles " y compris quand celles-ci nécessitent la démolition de bâtiments existants " et en estimant aux points 20 à 24 du même jugement que les dispositions des articles UH 6, UH 7 et UH 10 du règlement du PLU de Courchevel, relatives à l'implantation et la hauteur des constructions, devaient faire l'objet d'une application différenciée consistant à opposer, d'une part, les dispositions générales pour les parties du bâtiment projeté situées en dehors de l'emprise initiale et, d'autre part, les dispositions particulières pour les parties de cette construction qui sont implantées à l'identique de l'emprise du bâtiment démoli, les premiers juges n'ont pas entaché leur jugement d'une contradiction de motifs.

Sur la légalité du permis de construire du 15 juin 2021 rectifié par arrêtés des 16 et 17 juin 2021 et modifié par l'arrêté du 31 octobre 2022 :

4. En premier lieu, s'agissant des balcons, le II. 10 Retraits par rapport aux limites (article 6, article 7) des dispositions générales du règlement du PLU prévoit que : " / () / 2. Modalités d'application des retraits par rapports aux limites de propriétés et aux pistes de ski : / Ne sont pas pris en compte : / () / mesurées horizontalement, les débords de toit et de balcon, () dans la limite d'un mètre. /() ". L'annexe 4 du dossier de demande de permis de construire modificatif, qui n'est pas remise en cause, fait apparaître les limites de prospect des toitures et balcons, qui excluent les balcons. Il en résulte que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet en limite méconnaît les dispositions des articles UH 6 et UH 7 du règlement du PLU.

5. En deuxième lieu, aux termes de l'article UH 6 du règlement du PLU relatif à l'implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies : " 6.1 Dispositions générales : /6.1.1 Les constructions, y compris les parties enterrées, doivent être implantées à 4 mètres au moins de la limite des emprises publiques et des voies. / () / 6.2 Dispositions particulières : /6.2.1. Par exception, peuvent en outre être autorisées à leur implantation actuelle sous réserve de ne pas compromettre la sécurité et l'entretien de la voie : / 6.2.1.1 -la reconstruction d'un bâtiment légalement édifié dont tous les points de la toiture, avant réalisation, présentent une hauteur supérieure ou égale à 3,50 mètres et ayant un toit à deux pans ou passant à deux à cette occasion ;/ () ". Aux termes de l'article UH 7 du règlement du PLU relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives et aux pistes de ski : " 7.1 Dispositions générales : 1.1.1. Les constructions doivent être implantées à une distance qui, comptée horizontalement entre tout point de la construction et le point le plus proche de la limite séparative, est supérieure ou égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 4 mètres. / () / 7.2 Dispositions particulières : / 7.2.1. Par exception, peuvent en outre être autorisées à leur implantation actuelle : / 7.2.1.1- la reconstruction d'un bâtiment légalement édifié dont tous les points de la toiture, avant réalisation, présentent une hauteur supérieure ou égale à 3,50 mètres et ayant un toit à deux pans ou passant à deux pans à cette occasion. /() ".

6. Le projet en litige consiste en la démolition de l'hôtel existant de " la Pomme de Pin " constitué d'un niveau en sous-sol réalisé en maçonnerie traditionnelle revêtue de parements en pierre, de cinq niveaux en maçonnerie traditionnelle revêtue de pierre ou d'éléments de remplissage en bardage de bois et de deux niveaux en structure bois revêtus d'une toiture bois. Il porte aussi sur la démolition partielle du parking des Chenus afin de créer un parvis du nouvel hôtel qui s'organise sur dix niveaux, dont trois niveaux en sous-sol avec des places de stationnement, des locaux techniques, un espace Spa/bien-être avec piscine, un espace bar indépendant de l'établissement et dont l'accès se fait depuis le niveau du rez-de-chaussée du côté de la rue, un niveau d'entrée permettant l'accès depuis le parvis créée pour l'établissement avec en son centre un ascenseur à voitures transparent, et un accès à l'entrée de l'hôtel et au restaurant gastronomique, aux niveaux R+1 à 4, trois suites par niveaux et un espace de vie ouvert sur un espace extérieur de terrasse, un niveau R+5 comportant une terrasse extérieure et un bar, retour du ski et une suite et un niveau R+6 comprenant deux suites.

7. Ce projet comporte ainsi deux parties. La première est une reconstruction sur l'emprise de la construction existante, après la démolition de l'hôtel, la bénéficiaire établissant suffisamment, par des éléments qui pouvaient être apportés en cours d'instance, qu'il a été édifié après l'obtention du permis de construire PC n°7322795M1059 délivré le 8 octobre 1996 et du permis de construire modificatif relatif à l'aspect extérieur n°PC07322795M1059M2 délivré le 29 novembre 2013 et dont la conformité a été constatée par un certificat de conformité accordé par le maire de Courchevel le 4 décembre 2013. La seconde est une construction nouvelle édifiée en dehors de cette emprise. Dans ces conditions, et sans que la requérante puisse utilement se prévaloir des conditions, distinctes, posées par l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, les dispositions précitées s'appliquent de manière différenciée à ces deux parties. Ainsi, d'une part, les dispositions particulières des articles UH 6 et UH 7 du règlement du PLU relatives à l'autorisation d'implantation des reconstructions sont opposables à la reconstruction du bâtiment réalisée sur l'emprise de la construction existante. D'autre part, les dispositions générales de ces mêmes articles régissent les parties de la construction situées en dehors de l'emprise du bâtiment préexistant.

8. Il ressort des pièces du dossier, et particulièrement de l'annexe 4 du dossier de demande de permis de construire modificatif qui porte sur un plan du projet indiquant l'emprise du bâtiment existant, que le projet en litige s'implante, du côté nord-ouest, sur l'emprise du bâtiment existant, notamment pour la partie du bâtiment qui jouxte la parcelle AB n° 0576, respectant ainsi l'emprise du bâtiment existant à démolir et relevant, par suite, des dispositions particulières précitées, qui sont respectées. Par ailleurs, compte tenu des droits acquis résultant de la construction initiale, la société requérante ne peut utilement soutenir que le projet méconnaît ces dispositions en ce qu'il est situé à 1,60 mètre de la parcelle cadastrée AB n° 0576 lui appartenant. De plus, elle ne peut utilement invoquer la méconnaissance de ces dispositions au regard de la parcelle AB n° B dès lors que cette parcelle relève du terrain d'assiette du projet. S'agissant de l'implantation du bâtiment au regard des nouvelles parcelles cadastrées section AB nos F, du côté de la piste de ski soit au sud-ouest du projet en litige, le dossier de demande de permis de construire comporte l'acte réitératif de vente du 10 juin 2022 de ces parcelles par le département de la Savoie à la SCI Immobilière de Courchevel, alors pétitionnaire, les dispositions précitées de l'article 6.1.1 du règlement du PLU étant, dans ces circonstances, respectées.

9. En troisième lieu, aux termes de l'article UH 10 du règlement du PLU : " La hauteur maximale des constructions ne doit pas dépasser 16,50 mètres. Toutefois, dans le cas de constructions disposant de moins de 70% de surface de plancher à destination d'hébergement hôtelier, la hauteur maximale ne doit pas dépasser 10,50 mètres. ". L'article II.11 relatif à la hauteur des constructions, compris dans les dispositions générales, prévoit que : " Sauf règles graphiques ou modalités particulières figurant dans le règlement de la zone concernée, la hauteur est égale à la différence d'altitude entre tout point de la construction et sa projection à la verticale sur le terrain naturel. / () / Dans toutes les zones : / - les éléments techniques et décoratifs ne sont pas pris en compte pour l'application de cette règle. / - les débords de toit et de balcon ne sont pas pris en compte pour l'application de cette règle dans le cas de reconstruction en tout ou partie dans l'emprise de la construction initiale et/ou dans le cas de surélévation d'une construction. /() ". Par ailleurs, le IV portant sur les définitions des dispositions générales du règlement du PLU prévoit que : " Terrain naturel " Terrain existant dans son état antérieur aux travaux entrepris pour la réalisation d'un projet de construction ou d'aménagement ". Terrain naturel dans le cas de reconstruction en tout ou partie dans l'emprise de la construction initiale ou dans le cas de surélévation d'une construction : " il correspond au plan horizontal établi sur la base de la côte altimétrique moyenne issue de la différence entre le point le plus bas et le point le plus haut du terrain naturel situé au droit de l'ensemble des façades de la construction initiale. ".

10. D'une part, il ressort des pièces du dossier, et en particulier de la notice du dossier de demande de permis de construire modificatif qui comprend un plan topographique PCM2.1 et un plan " annexe 1, calcul du terrain naturel moyen ", que les règles de hauteur ont été respectées en ce qui concerne les parties du projet situées dans l'emprise du bâtiment démoli. D'autre part, s'agissant des parties de la construction situées en dehors de l'emprise de la construction existante, il ressort des pièces du dossier, et notamment des plans des façades sud (PCM 5.1-40-7), sud-est (PCM 5.5-40.8) et est (PCM 5.3-40.9), que la hauteur de 16,50 mètres est respectée, étant relevé que les requérants ne peuvent utilement se prévaloir du plan de coupe AA' et de la cote de 1772,82 NGF pour définir le terrain naturel dès lors que cette cote correspond au terrain naturel après la réalisation des travaux, notamment ceux de l'ascenseur à voitures situé sur le parvis de l'hôtel.

11. Il résulte de ce qui précède que la SCI Mésange n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande.

Sur les frais du litige :

12. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise, à ce titre, à la charge de la commune de Courchevel et de la société OCP 1850, qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes. Au contraire, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce et en application de ces mêmes dispositions, de mettre à la charge de la SCI Mésange la somme de 1 500 euros, d'une part à la commune de Courchevel et, d'autre part, à la société OCP 1850, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

DÉCIDE :

Article 1er : La requête de la SCI Mésange est rejetée.

Article 2 : La SCI Mésange versera à la commune de Courchevel la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La SCI Mésange versera à la société OCP 1850 la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Mésange, à la société OCP 1850, à la société immobilière de Courchevel et à la commune de Courchevel.

Délibéré après l'audience du 1er juillet 2025 à laquelle siégeaient :

Mme Monique Mehl-Schouder, présidente de la formation de jugement,

Mme E D, présidente- assesseure,

Mme Claire Burnichon, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 juillet 2025.

La rapporteure,

C. BurnichonLa présidente,

M. G

La greffière,

F. Prouteau

La République mande et ordonne à la préfète de la Savoie en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,