Cour administrative d'appel de Versailles — Décision N° CAA78-23VE01635

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société Ykha Standing Home a demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise de condamner la commune de Presles à lui verser une indemnité de 98 000 euros ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2016, en application de la clause pénale d'un mandat de vente sans exclusivité passé le 26 septembre 2016 entre elle et la commune, et une indemnité de 5 000 euros en réparation du préjudice qu'elle estime avoir subi en raison de la résistance abusive et injustifiée de la commune.

Par un jugement n° 1710647 du 11 avril 2019, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté cette demande.

Première procédure devant la cour :

Par une requête, enregistrée le 11 juin 2019, la société Ykha Standing Home, représentée par Me Place, demande à la cour :

1°) d'annuler ce jugement ;

2°) de condamner la commune de Presles à lui verser une indemnité de 98 000 euros en exécution de la clause pénale stipulée au mandat de vente qu'elle a conclu avec cette commune le 26 septembre 2016, ainsi qu'une indemnité de 5 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la résistance abusive de cette dernière à exécuter cette stipulation ;

3°) de mettre à la charge de cette commune le versement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- contrairement à ce qu'a retenu le tribunal administratif, elle est en droit d'obtenir l'indemnité de 98 000 euros résultant de l'application de la clause pénale stipulée à l'article 4 du mandat de vente qu'elle avait conclu avec la commune de Presles, le 26 septembre 2016, dès lors que la proposition dont se prévaut cette commune est postérieure aux deux offres d'achat qu'elle lui avait elle-même transmises, que la commune ne pouvait mettre fin à ce mandat au motif qu'elle aurait elle-même prétendument trouvé un acquéreur, lequel s'était pourtant déjà avéré défaillant et n'a, d'ailleurs, toujours pas conclu définitivement cette vente, et que la commune a ainsi méconnu les stipulations prévues au a) de cette clause pénale ;

- la mauvaise foi de la commune de Presles dans l'exécution de ce mandat de vente, qui a entraîné l'échec de l'offre présentée par un client et l'a décrédibilisée aux yeux de ce dernier, lui a causé un préjudice distinct, chiffré à 5 000 euros.

Par un mémoire en défense, enregistré le 28 novembre 2019, la commune de Presles, représentée par Me Malherbe, demande à la cour :

1°) à titre principal, de rejeter la requête ;

2°) à titre subsidiaire, de réduire l'indemnisation due en application de la clause pénale à de plus justes proportions ;

3°) de mettre à la charge de la société Ykha Standing Home le versement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par un arrêt n° 19VE02138 du 21 avril 2022, la cour administrative d'appel de Versailles a rejeté la requête présentée par sa société Ykha Standing Home.

Procédure devant le Conseil d'Etat :

Par une décision n° 465200 du 18 juillet 2023, le Conseil d'État statuant au contentieux, saisi d'un pourvoi par la société Ykha Standing Home, a annulé cet arrêt et renvoyé l'affaire devant la cour administrative d'appel de Versailles.

Procédure après renvoi du Conseil d'Etat :

Par un mémoire, enregistré le 2 octobre 2023, la société Ykha Standing Home, représentée par Me Place, demande à la cour :

1°) d'annuler le jugement n° 1710647 du 11 avril 2019 par lequel le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa requête ;

2°) de condamner la commune de Presles à lui verser la somme de 98 000 euros en application de l'article 4 du mandat de vente du 26 septembre 2016 ainsi que la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Presles la somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société requérante soutient que :

s'agissant de la demande indemnitaire d'un montant de 98 000 euros :

- la somme demandée est due au titre de la clause pénale du mandat dès lors que l'offre d'achat dont se prévaut la commune, datée du 14 novembre 2016, n'a été reçue en mairie que le 17 novembre 2016 après les propositions reçues par elle les 14 et 16 novembre 2016 ;

- par ailleurs, la délibération n° 3/2016 prévoyait une signature de la promesse de vente au cours du 1er trimestre 2016 et celle de l'acte de vente au plus tard au 31 décembre 2018 de sorte que cette offre d'une société chinoise n'est pas légale ;

- l'offre dont se prévaut la commune a été signée par un particulier et non par une société chinoise de sorte que cette offre ne semble pas suffisante ;

- la vente n'est toujours pas définitive au 31 décembre 2018 contrairement à ce que prévoyait la délibération n° 3/2016 ;

- la somme de 98 000 euros est donc due sur le fondement de cette clause pénale ;

s'agissant de la demande indemnitaire d'un montant de 5 000 euros :

- la commune a fait échouer cette transaction qu'elle lui avait proposé de signer de sorte qu'elle a été totalement décrédibilisée pour tout acheteur potentiel ; le préjudice doit être évalué à la somme de 5 000 euros.

Par un mémoire, enregistré le 27 mai 2024, la commune de Presles, représentée par Me Malherbe, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge de la société requérante sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code civil ;

- le code de procédure pénale ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Pilven,

- les conclusions de Mme Villette, rapporteure publique,

- et les observations de Me Sayegh, pour la commune de Presles.

Considérant ce qui suit :

1. Dans le cadre d'un projet de vente d'un ensemble immobilier situé au 19, rue Aldabert Baut et cadastré section AB n° 41, dont la commune de Presles était propriétaire, le maire de Presles a conclu, le 26 septembre 2016, avec la société Ykha Standing Home, qui exerce une activité d'agence immobilière, un mandat dit de vente sans exclusivité, afin de rechercher un acquéreur. Au cours de l'exécution de ce contrat, le maire de Presles a, par lettre du 17 novembre 2016, informé cette société que la commune avait elle-même trouvé un acquéreur et qu'il était, en conséquence, mis fin à ce mandat en application de l'article 4 b de ce contrat. Après une réclamation préalable le 9 février 2017, la société Ykha Standing Home a demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise de condamner la commune de Presles à lui verser une indemnité de 98 000 euros, en exécution de la clause pénale stipulée à l'article 4 de ce mandat, ainsi qu'une indemnité de 5 000 euros en réparation du préjudice qu'elle aurait subi du fait de la résistance abusive de cette commune à exécuter cette stipulation. Par un jugement du 11 avril 2019, dont la société Ykha Standing Home relève appel, ce tribunal a rejeté sa demande. Par un arrêt du 21 avril 2022, la cour a rejeté la rejeté la requête de la société Ykha Standing Home. Par une décision du 18 juillet 2023, le Conseil d'Etat a annulé cet arrêt et renvoyé cette affaire devant la cour.

Sur le bien-fondé des demandes indemnitaires :

2. Les stipulations de la clause pénale du mandat de vente conclu entre la commune de Presles et la société requérante prévoient au titre des obligations du mandant : " () le mandant / a. s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente () avec tout acquéreur présenté par le mandataire / b. garde toute liberté de procéder lui-même à la recherche d'un acquéreur. / Toutefois pendant la durée du mandat, en cas de vente réalisée par lui-même () il s'engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec A.R. les noms et adresse de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu. Cette notification mettra fin au mandat () / c. () En cas de non-respect des obligations énoncées () il s'engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue ci-avant () ".

3. En premier lieu, par le mandat du 26 septembre 2016, la commune de Presles a confié à la société requérante la réalisation d'une prestation de recherche d'acquéreurs pour une propriété du domaine public de la commune, consistant à proposer et présenter des biens, à les faire visiter, à en assurer la publicité utile et à établir un avant-contrat sans que ce mandat ne permette à la société requérante d'engager la commune en son nom ni d'accomplir des actes de disposition pour son compte. En vertu de ce mandat, la commune s'engageait également, dès que la société requérante avait trouvé un acquéreur au prix, et selon les charges et conditions prévues par la commune, à signer avec ce dernier une promesse de vente ou un compromis de vente à moins qu'elle n'ait elle-même trouvé un acquéreur et ait prévenu sans délai la société Ykha Standing Home par courrier en recommandé avec accusé de réception de l'identité de cet acquéreur et du notaire chargé de l'acte authentique. A défaut de cette information immédiate, la commune restait redevable de l'indemnité compensatrice forfaitaire de 98 000 euros.

4. Il résulte de l'instruction que la société requérante a reçu deux propositions d'achat du bien communal, dont une au prix fixé par la commune de 1 498 000 euros, datée du 14 novembre 2016, et que la société requérante en a informé le maire de la commune par courrier simple daté du 17 novembre 2016. De son côté, le même jour, la commune de Presles a informé la société requérante, par courrier recommandé, de la présentation d'une offre d'achat par un acquéreur chinois, M. A B, par ailleurs propriétaire d'un club de golf sur la commune, et qu'il était donc mis fin au contrat de mandat de vente. La société requérante soutient que l'acquéreur qu'elle proposait avait formé une offre dès le 14 novembre 2016 pour le prix fixé par la commune, soit antérieurement à l'offre de l'acquéreur chinois ayant directement pris contact avec la commune, de surcroît pour un montant inférieur, de 1 150 000 euros, par un courrier du 14 novembre 2016 reçu par la commune le 17 novembre 2016. La société requérante ajoute que cet acquéreur chinois ne présentait pas de garanties réelles aussi fortes que la société qu'il était censé représenter. Toutefois, dès lors que le maire de la commune de Presles a informé sans délai la société requérante, par lettre recommandée, de cette offre, de l'identité de son acheteur et du notaire prévu pour la vente, et alors, au surplus, que les deux offres concurrentes ont été formées à la même date, le 14 novembre 2016, la commune de Presles a respecté les termes du contrat passé le 26 septembre 2016. Par ailleurs, la société Ykha Standing Home n'apporte aucun élément probant laissant supposer la rédaction d'un acte frauduleux par la commune.

5. La société requérante soutient que cette proposition d'achat mise en avant par la commune ne pouvait être retenue dès lors que la délibération de la commune n° 3/2016 du 18 février 2016 prévoyait la signature d'une promesse de vente au cours du 1er trimestre 2016 et celle de l'acte de vente au plus tard au 31 décembre 2018, ces deux conditions n'ayant pas été respectées. Toutefois, la circonstance que le conseil municipal ait, par une délibération du 18 février 2016, donné son accord pour une vente au propriétaire du golf de Presles l'Isle Adam dans les conditions précitées et que celles-ci n'aient pas été respectées est sans incidence sur l'exécution du contrat passé entre la commune et la société requérante dès lors que les conditions prévues par la délibération du 18 février 2016 ne figurent pas parmi celles prévues par la clause pénale du mandat de vente du 26 septembre 2016.

6. Il résulte de ce qui précède que le maire de Presles, en prévenant dès le 17 novembre 2016, par lettre recommandée avec accusé de réception, la société requérante qu'elle avait trouvé de son côté un acquéreur et en l'informant de son identité et du notaire retenu pour la vente, n'a pas méconnu, même pour une vente à un prix inférieur à celui convenu avec la société Ykha Standing Home, la clause pénale figurant dans le contrat de mandat de vente du 26 septembre 2016. Par suite, la commune de Presles n'était pas redevable de la somme de 98 000 euros. La société Ykha Standing Home n'est par suite pas fondée à demander la condamnation de la commune à lui verser cette somme.

7. En second lieu, la société requérante soutient que la commune aurait méconnu l'article 1104 du code civil aux termes duquel : " les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ". Toutefois, dès lors que le contrat signé entre la commune et la société requérante portait sur un mandat sans exclusivité, la circonstance que la commune aurait poursuivi des négociations avec M. A B est sans incidence sur l'existence d'un préjudice tiré de l'impossibilité de percevoir une rémunération sur le fondement de ce contrat, alors qu'il n'est pas établi que la commune aurait su, avant la conclusion du mandat de vente, qu'elle ne comptait pas conclure de contrat de vente avec un acquéreur présenté par la société Ykha Standing Home. Par ailleurs, il résulte de ce qui précède, aux points 4 et 5, que la commune n'a pas méconnu les obligations contractuelles du contrat du 26 septembre 2016. La société Ykha Standing Home n'est donc pas fondée à soutenir que la commune aurait commis une faute et qu'elle serait dès lors tenue de réparer le préjudice d'image qu'elle aurait subi en raison de l'absence de vente du bien communal. La société Ykha Standing Home n'est en conséquence pas fondée à demander la condamnation de la commune à lui verser une indemnité de 5 000 euros.

8. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir opposées par la commune, que la société requérante n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement du 11 avril 2019, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté ses conclusions indemnitaires.

Sur les frais liés au litige :

9. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la société Ykha Standing Home au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la société Ykha Standing Home la somme de 2 000 euros à verser à la commune de Presles en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la société Ykha Standing Home est rejetée.

Article 2 : La société Ykha Standing Home versera la somme de 2 000 euros à la commune de Presles en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société Ykha Standing Home et à la commune de Presles.

Délibéré après l'audience du 27 mai 2025, à laquelle siégeaient :

M. Etienvre, président de chambre,

M. Pilven, président-assesseur,

Mme Pham, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025.

Le rapporteur,

J-E. PilvenLe président,

F. Etienvre

La greffière,

S. Diabouga

La République mande et ordonne au préfet du Val-d'Oise en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.