Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-1906135

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 20 décembre 2019 et 27 septembre 2021, M. D C, représenté par Me Bonacorsi, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 4 novembre 2019 par laquelle le maire de Grasse a refusé de retirer l'arrêté du 11 octobre 2018, rectifié par un arrêté du 19 novembre 2018, portant délivrance d'un permis de construire à M. et Mme B ;

2°) d'enjoindre au maire de Grasse de procéder au retrait de l'arrêté du 11 octobre 2018 dans un délai de quinze jours à compter de la notification de ce jugement ou, à titre subsidiaire, de réexaminer sa demande de retrait dans un délai de quinze jours à compter de la notification de ce jugement ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Grasse la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- il a un intérêt à agir ;

- le refus de retirer le permis de construire du 11 octobre 2018 est illégal car ce dernier est entaché de fraude en ce que les pétitionnaires n'ont pas obtenu l'accord préalable de l'assemblée générale du syndicat de la copropriété pour déposer une telle demande de permis de construire et en ce qu'ils ont dissimulé la réalité du projet autorisé ;

- compte tenu de l'ampleur de l'extension litigieuse, la construction primitive n'a pu qu'être édifiée sans autorisation, de sorte que les pétitionnaires ne pouvaient pas bénéficier de la prescription décennale de l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme, ce qui est constitutif d'une manœuvre frauduleuse.

Par un mémoire en défense, enregistré le 23 août 2021, M. E B et Mme F B, représentés par Me Troin, concluent, à titre principal, à l'irrecevabilité de la requête, subsidiairement, à son rejet au fond et, en tout état de cause, à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge du requérant en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- la requête est irrecevable en ce que la décision attaquée est insusceptible de recours, en ce que la présente requête est sous l'effet de la cristallisation des moyens prévue par les dispositions de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme au regard de l'ordonnance du juge des référés du tribunal du 16 avril 2019 laquelle a conclu à l'irrecevabilité de la requête formée par le requérant à l'encontre de l'arrêté du 11 octobre 2018 et, enfin, en ce que le requérant est dépourvu d'intérêt à agir ;

- le requérant ne démontre pas l'existence d'une fraude.

Par un mémoire en défense, enregistré le 25 août 2021, la commune de Grasse conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que le requérant ne démontre pas l'existence d'une fraude.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative ;

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 1er mars 2023 :

- le rapport de M. A,

- les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

- et les observations de Me Bonacorsi, représentant M. C.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 11 octobre 2018, le maire de Grasse a délivré à M. et Mme B un permis de construire en vue de la régularisation d'une extension réalisée sans autorisation de leur maison d'habitation située 12 chemin des chasseurs alpins à Grasse. Par un arrêté rectificatif du 19 novembre 2018, le maire de Grasse a procédé à la rectification d'une erreur matérielle contenue dans cet arrêté. Par une demande datée du 23 septembre 2019 et réceptionnée le 30 septembre 2019, M. C a demandé au maire de Grasse de retirer l'arrêté du 11 octobre 2018. Cette demande a toutefois été refusée par le maire le 4 novembre 2019. Par sa requête, M. C demande au tribunal d'annuler cette décision.

Sur les conclusions aux fins d'annulation :

2. Aux termes de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme : " La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire. / () ".

3. Un tiers justifiant d'un intérêt à agir est recevable à demander, dans le délai du recours contentieux, l'annulation de la décision par laquelle l'autorité administrative a refusé de faire usage de son pouvoir d'abroger ou de retirer un acte administratif obtenu par fraude, quelle que soit la date à laquelle il l'a saisie d'une demande à cette fin. Dans un tel cas, il incombe au juge de l'excès de pouvoir, saisi de moyens en ce sens, d'une part, de vérifier la réalité de la fraude alléguée et, d'autre part, de contrôler que l'appréciation de l'administration sur l'opportunité de procéder ou non à l'abrogation ou au retrait n'est pas entachée d'erreur manifeste, compte tenu notamment de la gravité de la fraude et des atteintes aux divers intérêts publics ou privés en présence susceptibles de résulter soit du maintien de l'acte litigieux soit de son abrogation ou de son retrait. Une telle fraude ne peut être constatée que s'il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire s'est personnellement livré, à l'occasion de l'instruction de sa demande, à des manœuvres de nature à fausser l'appréciation de l'administration qui était saisie d'une demande de permis de construire, en application de la réglementation en vigueur. En l'espèce, le requérant se prévaut de trois circonstances susceptibles de caractériser l'existence d'une fraude.

4. En premier lieu, aux termes de l'article R*. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / () ". Aux termes de l'article R*. 431-5 de ce même code : " La demande de permis de construire précise : / a) L'identité du ou des demandeurs () / La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R*423-1 pour déposer une demande de permis. ". Par ailleurs, comme le rappelle le dernier alinéa de l'article A. 428-4 du même code, le permis est délivré sous réserve du droit des tiers, il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme, il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme.

5. Il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R*. 431-5 du code de l'urbanisme selon laquelle il remplit les conditions fixées par l'article R*. 423-1 du même code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte également de ces dispositions qu'une demande d'autorisation d'urbanisme concernant un bien soumis au régime juridique de la copropriété peut être régulièrement présentée par son propriétaire, son mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par lui à exécuter les travaux, alors même que la réalisation de ces travaux serait subordonnée à l'autorisation de l'assemblée générale de la copropriété, une contestation sur ce point ne pouvant être portée, le cas échéant, que devant le juge judiciaire. Une telle contestation ne saurait, par elle-même, caractériser une fraude du pétitionnaire entachant d'irrégularité la demande d'autorisation d'urbanisme.

6. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que les époux B ont, en renseignant et signant le formulaire CERFA de demande de permis de construire le 30 août 2018, attesté de leur qualité pour faire cette demande. Le requérant soutient toutefois que le permis de construire délivré aux époux B est entaché d'une fraude dès lors que ces derniers n'ont pas obtenu l'autorisation préalable de l'assemblée générale de la copropriété en vue de la réalisation des travaux autorisés par ce permis de construire. Or, à supposer que la réalisation de ces travaux était bien subordonnée à une telle autorisation, il ressort de ce qui a été dit au point précédent qu'une telle circonstance ne saurait, par elle-même, caractériser une fraude des pétitionnaires entachant d'irrégularité leur demande d'autorisation d'urbanisme et est, par suite, sans incidence sur la qualité des pétitionnaires pour demander et obtenir le permis de construire litigieux. Dans ces conditions et alors que l'article 4 de l'arrêté du 11 octobre 2018 rappelle, en tout état de cause, que le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers, il n'existe aucune fraude quant à la qualité des demandeurs du permis de construire litigieux.

7. En deuxième lieu, lorsqu'une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble du bâtiment. De même, lorsqu'une construction a été édifiée sans respecter la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou a fait l'objet de transformations sans les autorisations d'urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé.

8. En l'espèce, le requérant soutient, pour démontrer l'existence d'une fraude, que les pétitionnaires ont entendu dissimuler au service instructeur la réalité du projet en s'abstenant de déclarer l'existence " d'une pièce habitable située en sous-sol " que le permis de construire du 11 octobre 2018 aurait dû avoir pour objet de régulariser. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que ce permis de construire a notamment eu pour objet de régulariser la réalisation d'une extension de la maison d'habitation des pétitionnaires effectuée sans autorisation tel que l'a constaté la commune de Grasse à la suite d'un contrôle effectué par ses services qui ont pu vérifier, tel que cela ressort des termes d'un courrier du 7 juillet 2017 adressé aux pétitionnaires, " la création d'un logement sous la terrasse existante du bâtiment, représentant environ 55 m² de surface de plancher ". A cet effet, la notice descriptive du projet annexée à la demande de permis de construire litigieuse précise qu'en aval de la villa, un projet de restanque a été finalement transformé " en terrasse sous laquelle une surface a été récupérée avant d'être aménagée " et que ce sont ces aménagements qui font l'objet de la demande de régularisation litigieuse. Cette notice précise également que cette régularisation porte sur une surface de plancher de 59m² pour une emprise au sol de 55 m², conformément à ce qui avait été constaté par les services communaux lors de leur contrôle.

9. En outre, aucun élément du dossier, pas même l'attestation produite par le requérant, au demeurant non datée et circonstanciée, d'une précédente locataire de cet espace d'habitation qui atteste de l'existence d'une " chambre à l'étage inférieur ", ne contredit la description du projet telle qu'elle ressort des pièces de la demande de permis de construire et des constatations réalisées sur place par les services communaux.

10. Enfin, il ressort des pièces du dossier que les services communaux ont procédé à un nouveau contrôle sur place le 9 mai 2019, soit 7 mois après la délivrance du permis de construire litigieux, et n'ont relevé aucune infraction au code de l'urbanisme. Dans ces conditions, aucune circonstance ne permet de caractériser une fraude s'agissant de la description et la réalité du projet autorisé par le permis de construire du 11 octobre 2018.

11. En troisième et dernier lieu, aux termes de l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d'opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme. / Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables : () 5° Lorsque la construction a été réalisée sans qu'aucun permis de construire n'ait été obtenu alors que celui-ci était requis () / ". Il résulte de ces dispositions que peuvent bénéficier de la prescription décennale définie par cet article les travaux réalisés, depuis plus de dix ans, lors de la construction primitive ou à l'occasion des modifications apportées à celle-ci, sous réserve qu'ils n'aient pas été réalisés sans permis de construire alors que celui-ci était requis en vertu des prescriptions légales alors applicables.

12. Le requérant soutient pour démontrer l'existence d'une fraude que, compte tenu de l'ampleur de l'extension litigieuse, la construction primitive a été édifiée sans autorisation, de sorte que les pétitionnaires ne pouvaient pas bénéficier de la prescription décennale prévue par les dispositions de l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme et auraient ainsi dû présenter une demande portant sur l'ensemble de la construction. Toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier que la construction primitive aurait été réalisée sans autorisation alors qu'en outre, il ressort de ces mêmes pièces que la construction à régulariser a été réalisée de manière concomitante à la villa des pétitionnaires pour laquelle ils ont obtenu les autorisations d'urbanisme nécessaires. De plus, il n'est pas contesté par le requérant que l'extension litigieuse était achevée depuis plus de dix ans à la date de la délivrance du permis litigieux. Ainsi, le bénéfice de la prescription prévue par les dispositions précitées de l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme fait obstacle à la caractérisation, en l'espèce, d'une manœuvre frauduleuse des pétitionnaires lesquels n'étaient ainsi pas tenus, contrairement à ce que soutient le requérant, de procéder à la régularisation de l'extension réalisée sans autorisation au moment de la construction primitive.

13. Dans ces conditions, il ressort de ce qui a été dit aux points 4 à 12 que le requérant n'est pas fondé à soutenir que les pétitionnaires auraient procédé à des manœuvres de nature à induire en erreur le service instructeur. Par suite, le permis de construire litigieux n'ayant pas été obtenu par fraude, le maire de Grasse ne pouvait le retirer au-delà du délai fixé par les dispositions citées au point 2 de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme et était ainsi tenu de rejeter la demande en ce sens présentée par le requérant dans son courrier daté du 23 septembre 2019.

14. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d'annulation de la décision du 4 novembre 2019 par laquelle le maire de Grasse a refusé de retirer le permis de construire délivré le 11 octobre 2018 aux époux B doivent être rejetées, sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir soulevées par les pétitionnaires. Par voie de conséquence, les conclusions aux fins d'injonction doivent également être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

15. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune de Grasse, qui n'est pas la partie perdante dans cette instance, le versement de la somme que le requérant demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il y a toutefois lieu de mettre à la charge du requérant une somme de 1 500 euros à verser aux époux B au titre de ces mêmes frais.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. C est rejetée.

Article 2 : M. C versera la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros à M. et Mme B en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. D C, à M. E B, à Mme F B et à la commune de Grasse.

Délibéré après l'audience du 1er mars 2023, à laquelle siégeaient :

M. Bonhomme, président,

Mme Soler, conseillère,

M. Holzer, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 mars 2023.

Le rapporteur,

Signé

M. HOLZER

Le président,

Signé

T. BONHOMME

La greffière,

Signé

O. MOULOUD

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière,