Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-2001724

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 10 avril 2020, la société civile de construction vente (SCCV) Le Cannet Napoléon Turbie, représentée par Me Szepetowski, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 11 octobre 2019 par lequel le maire de Le Cannet a refusé de lui délivrer un permis de construire un ensemble immobilier de 53 logements collectifs et de locaux professionnels sur les parcelles cadastrées n° AH0046, AH0047 sises 3 Passage Napoléon à

Le Cannet et la décision résultant du silence gardé par le maire de Le Cannet sur son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Le Cannet la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'arrêté attaqué procède d'une inexacte application de l'article R. 111-16 du code de l'urbanisme dans la mesure où le chemin de l'Olivet, qui borde la limite sud de son assiette foncière, ne peut être assimilé à une voie compte tenu de sa largeur insignifiante et que, en cela, son projet respecte les limites séparatives ;

- il méconnait l'article R. 111-28 du code de l'urbanisme dès lors que le projet, qui présente un caractère mixte accueillant notamment plusieurs immeubles collectifs de 4 à 6 étages, s'insère dans le tissu urbain dans lequel il est prévu de s'implanter et respecte une unité d'aspect avec des immeubles avoisinants de gabarits inférieurs à quatre niveaux ;

- il a considéré à tort, par une inexacte application de l'article R. 431-30 du code de l'urbanisme, que la société n'avait pas produit les documents correspondant à la nature des aménagements prévus et permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles d'accessibilité et de sécurité ;

- il méconnait les dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme dès lors que la commune de Le Cannet s'est fondée à tort sur un avis défavorable de l'architecte des bâtiments de France en considérant que le projet ne conservait pas une quantité suffisante d'espaces verts en pleine terre et que, en tout état de cause, les observations de l'architecte des bâtiments de France n'auraient dû constituer que des réserves ou des prescriptions contenues dans le permis de construire sollicité ;

- l'arrêté a estimé à tort qu'elle ne justifiait pas d'une étude hydraulique relative à l'imperméabilisation des sols et à la rétention des eaux de pluies en toiture-terrasse.

Par un mémoire en défense, enregistré le 12 février 2021, la Commune de Le Cannet, représentée par Me Orlandini, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 1 500 euros soit mise à la charge de la société Le Cannet Napoléon Turbie au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la société Le Cannet Napoléon Turbie ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 16 février 2021, la clôture de l'instruction a été fixée au 18 mars 2021à 12h00.

Un mémoire produit par la société Le Cannet Napoléon Turbie a été enregistré le 15 février 2023.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative ;

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Sandjo, conseillère,

- les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

- et les observations de Me Plénot, représentant la commune de Le Cannet.

Une note en délibéré, présentée par la société Le Cannet Napoléon Turbie, a été enregistrée le 7 septembre 2023.

Considérant ce qui suit :

1. Le 28 février 2019, la société Le Cannet Napoléon Turbie a déposé une demande de permis de construire relativement à deux parcelles d'un seul tenant sises 3, passage Napoléon à Le Cannet, cadastrées section AH n°46-47, en vue de réaliser un ensemble immobilier de cinquante-trois logements, répartis en trois bâtiments A, B et C, avec un garage commun de deux niveaux, sur une surface totale de 2876 m². Par un arrêté du 11 octobre 2019, le maire de Le Cannet a refusé la délivrance du permis sollicité. Le recours gracieux introduit par la société requérante,

le 9 décembre 2019, a été rejeté par une décision implicite. Par sa requête, la société Le Cannet Napoléon Turbie demande au tribunal d'annuler ces deux décisions.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. Pour refuser de délivrer le permis de construire sollicité par la société requérante, le maire du Cannet s'est fondé sur plusieurs motifs. En premier lieu, il a estimé que le projet méconnaissait les dispositions de l'article R. 111-16 du code de l'urbanisme relatives à l'implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives. En deuxième lieu, il a considéré que la hauteur des bâtiments projetés était excessive au regard des constructions avoisinantes, en méconnaissance de l'article R. 111-28 du code de l'urbanisme. En troisième lieu, il a considéré que le dossier était incomplet, en l'absence des pièces requises par l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme pour établir la conformité avec les règles d'accessibilité et de sécurité exigés pour les établissements recevant du public. En quatrième lieu, le maire de Le Cannet a considéré que le raccordement des 53 logements est manifestement sous-dimensionné par rapport au réseau d'assainissement existant et que la réfection, le redimensionnement et la mise aux normes de l'ensemble des réseaux existants ne sont pas réalisable avant 2022. En cinquième lieu, le maire de Le Cannet s'est fondé sur l'existence d'une atteinte à la sécurité publique au sens de l'article R.111-2 du code de l'urbanisme en l'absence d'étude hydraulique détaillant les mesures relatives au traitement des eaux de ruissellement et à l'imperméabilisation des sols. En sixième lieu, il a considéré que le projet n'était pas compatible avec le caractère des lieux avoisinants du secteur en méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme.

3. Aux termes de l'article R. 111-16 du code de l'urbanisme : " Lorsque le bâtiment est édifié en bordure d'une voie publique, la distance comptée horizontalement de tout point de l'immeuble au point le plus proche de l'alignement opposé doit être au moins égale à la différence d'altitude entre ces deux points./ Lorsqu'il existe une obligation de construire au retrait de l'alignement, la limite de ce retrait se substitue à l'alignement. Il en sera de même pour les constructions élevées en bordure des voies privées, la largeur effective de la voie privée étant assimilée à la largeur réglementaire des voies publiques./ Toutefois une implantation de la construction à l'alignement ou dans le prolongement des constructions existantes peut être imposée. ".

4. Il résulte de cette disposition que la distance minimale entre un bâtiment implanté en bordure d'une voie et le terrain lui faisant face de l'autre côté de la voie doit être supérieure ou égale à la hauteur du bâtiment.

5. En premier lieu, si la société requérante fait valoir que l'arrêté a considéré à tort que la voie d'implantation de son projet est une voie privée, il ressort des pièces du dossier que son projet doit s'implanter, s'agissant de sa limite Sud, en bordure de l'impasse Napoléon, et non pas du chemin de l'Olivet comme soutenu par la société requérante, et en bordure Est, du passage Napoléon qui est une voie publique. D'autre part, le plan de masse contenu dans le dossier de demande de permis de construire permet d'établir que l'impasse Napoléon, qui est d'une largeur comprise entre 3,62 à 3,87 mètres, dessert quatre propriétés individuelles sur une longueur d'environ 140 mètres, et qu'elle est empruntée de manière habituelle à cette fin par des personnes et par des véhicules. Dans ces conditions, l'impasse Napoléon présente le caractère d'une voie privée au sens des dispositions de l'article R. 111-16 du code de l'urbanisme citées au point 3, sans que puisse être opposée la circonstance qu'elle constituerait une impasse.

6. En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier que le projet en litige consiste, après démolition des constructions de plain-pied existantes, à édifier trois bâtiments A, B et C avec un garage commun de deux niveaux sur une surface totale de 2 876 m². Les deux premiers bâtiments forment un même bloc de six étages d'habitation accueillant deux commerces en rez-de-chaussée qui donnent sur le passage Napoléon et l'avenue Roosevelt, tandis que le troisième bâtiment, de quatre niveaux et implanté à l'arrière du terrain jusqu'à la limite ouest est destiné à du logement social. Il ressort des pièces du dossier que le bâtiment B, qui est implanté en bordure du passage Napoléon s'agissant de sa façade Est, et le long de l'impasse Napoléon, atteint au plus haut la cote 109,73, tandis qu'au niveau droit, le bord opposé de l'impasse Napoléon s'échelonne entre les cotes 86,95 et 88,29. Par suite, le dernier étage aurait nécessité un recul compris entre 22,78 et 21,44 mètres depuis le bord opposé de la voie en impasse. Or, l'espacement maximal entre les différents bâtiments est compris entre 3,87 mètres, soit la largeur de la voie et 7,80 mètres, alors qu'il devrait être à une distance comprise entre 5 mètres, au minimum, et 21,65 mètres. Dans ces conditions, le motif de refus tiré de ce que le bâtiment B, dont la façade sud borde l'impasse Napoléon, ne respecte pas les distances imposées par les dispositions de l'article R. 111-16 du code de l'urbanisme est fondé. Par suite, le maire de Le Cannet n'a pas fait sur ce point une inexacte application de l'article R. 111-16 du code de l'urbanisme.

7. En troisième lieu, si la société requérante fait valoir que le maire de le Cannet devait imposer une implantation de la construction à l'alignement des constructions existantes ou dans le prolongement de ces constructions afin de garantir une bonne intégration urbaine, il ressort cependant des pièces du dossier que le maire ne s'est pas fondé, en l'espèce, sur une méconnaissance de la règle de prospect relative au rapport entre la hauteur des bâtiments A et B et la largeur de l'axe routier qui borde la façade Est de ces deux bâtiments, mais sur une méconnaissance de la règle tenant à la hauteur du bâtiment B par rapport à la largeur de l'impasse Napoléon qui borde la façade Sud de ce bâtiment, ainsi qu'il a été dit au point précédent. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que le maire de Le Cannet n'a pas fait usage de la dérogation fixée par le dernier alinéa de l'article R. 111-16 cité au point 3 afin d'éviter que des constructions de grande hauteur ne s'édifient trop près de voies étroites telles que l'impasse Napoléon. Dès lors, le maire de Le Cannet n'a pas commis d'erreur manifeste d'appréciation en ne faisant pas usage de la dérogation fixée par le dernier alinéa de l'article R. 111-16 du code de l'urbanisme.

8. Si les motifs du refus de permis de construire tirés de la méconnaissance des articles R. 111-28, R. 431-30, R. 111-2, R. 111-27 du code de l'urbanisme et du caractère inadapté du projet à la capacité actuelle des réseaux d'assainissement sont entachés d'illégalité, il résulte néanmoins de l'instruction que le maire de Le Cannet aurait pris la même décision de rejet s'il n'avait retenu que le motif de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-16 du code de l'urbanisme.

9. Par suite, la société Le Cannet Napoléon Turbie n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêté du 11 octobre 2019 par lequel le maire de Le Cannet a refusé de lui délivrer le permis de construire, ainsi que celle de la décision implicite du 10 février 2020 rejetant son recours gracieux.

Sur les frais liés au litige :

10. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Le Cannet, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par la société Le Cannet Napoléon Turbie au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la société Le Cannet Napoléon Turbie une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la commune de Le Cannet et non compris dans les dépens.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la société Le Cannet Napoléon Turbie est rejetée.

Article 2 : La société Le Cannet Napoléon Turbie versera à la commune de Le Cannet une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société civile de construction vente Le Cannet Napoléon Turbie et à la commune de Le Cannet.

Délibéré après l'audience du 6 septembre 2023, à laquelle siégeaient :

- M. Bonhomme, président,

- Mme Soler, conseillère,

- Mme Sandjo, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 septembre 2023.

La rapporteure,

Signé

G. SANDJOLe président,

Signé

T. BONHOMME

La greffière,

Signé

O. MOULOUD

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière,

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