Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-2002402

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 25 juin, 15 décembre 2020 et

1er avril 2021, la société par actions simplifiée (SAS) Bouygues immobilier, représentée par la SELARL Martin et associés, agissant par Me Raoul, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 11 février 2020 par lequel la maire de Biot a refusé de lui délivrer un permis de construire pour la construction d'un ensemble immobilier de logements sur un terrain situé 644 chemin des Soullières, ensemble la décision portant rejet de son recours gracieux ;

2°) à titre principal, d'enjoindre à la maire de Biot de délivrer le permis de construire sollicité dans un délai de 15 jours à compter de la notification du jugement et sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

3°) à titre subsidiaire, d'enjoindre à la maire de Biot de procéder au réexamen de sa demande dans un délai de 15 jours à compter de la notification du jugement et sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

4°) de mettre à la charge de la commune de Biot une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'arrêté attaqué a été signé par une autorité incompétente ;

- la délégation de compétence consentie à la signataire de l'arrêté attaqué n'est pas exécutoire ;

- l'arrêté attaqué est insuffisamment motivé ;

- le motif tiré de ce qu'elle ne justifie pas des titres lui permettant d'emprunter le chemin des Soullières, terrain d'assiette du projet, conformément à ce qu'exigent les dispositions de l'article UE3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Biot est illégal compte tenu du fait que la maire n'en a pas sollicité la production dans le cadre de l'instruction de la demande de permis de construire conformément aux dispositions de l'article R. 423-22 du code de l'urbanisme ;

- le motif tiré de ce qu'elle ne justifie pas des titres lui permettant d'emprunter le chemin des Soullières, terrain d'assiette du projet, conformément à ce qu'exigent les dispositions de l'article UE3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Biot est illégal compte tenu du fait que la maire a inexactement qualifié ce chemin de " voie privée non ouverte à la circulation publique " ;

- le projet est conforme aux dispositions de l'article UE3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Biot relatives aux conditions de desserte ;

- la maire de Biot a entaché son arrêté d'un défaut d'examen de la demande de permis de construire faute d'avoir apprécié ni la qualité du site sur lequel la construction est projetée ni d'avoir évalué l'impact de celle-ci sur ce même site ;

- l'arrêté attaqué est entaché d'une erreur d'appréciation dès lors que les deux immeubles de logements collectifs situés le long du chemin des Soullières s'insèrent dans leur environnement.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 19 octobre 2020 et 23 février 2021, la commune de Biot, représentée par la SELAS Fidal, agissant par Me Rouchon et Me Amblard, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 5 000 euros soit mise à la charge de la société Bouygues immobilier au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.

La clôture immédiate de l'instruction a été prononcée par une ordonnance du

1er avril 2021.

Une intervention présentée par M. B A et Mme D A, représentés par Me Lambert, a été enregistrée le 24 janvier 2022.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 ;

- le code de justice administrative ;

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 28 septembre 2022 :

- le rapport de M. C,

- les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

- les observations de Me Raoul, pour la société requérante,

- et les observations de Me Amblard, pour la commune.

Considérant ce qui suit :

1. La société Bouygues immobilier a déposé, le 26 juillet 2019, une demande de permis de construire en vue de la construction de 88 logements pour 6. 455 m2 de surface de plancher sur un terrain situé au 644 chemin des Soullières à Biot (06410). Par un arrêté du

11 février 2020, la maire de Biot a rejeté la demande de permis sollicitée. La société Bouygues immobilier a alors présenté un recours gracieux le 24 mars 2020, réceptionné le 27 mars 2020 par la commune de Biot. En l'absence de réponse, la maire de Biot a implicitement rejeté ce recours. Par sa requête, la société Bouygues immobilier demande au tribunal l'annulation de l'arrêté du 11 février 2020 portant refus de permis de construire, ensemble la décision portant rejet de son recours gracieux.

Sur l'intervention de M. et Mme A :

2. L'intervention de M. et Mme A a été enregistrée le 24 janvier 2022, soit postérieurement à la clôture de l'instruction. Elle est donc tardive et irrecevable.

Sur les conclusions aux fins d'annulation :

3. En premier lieu, aux termes de l'article UE 3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Biot : " Pour être constructible : / - Les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance et à la destination de la construction et de l'ensemble des constructions qui y sont à édifier. () ".

4. Le permis de construire, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d'assurer la conformité des travaux qu'il autorise avec la réglementation d'urbanisme. Dès lors, si l'administration et le juge administratif doivent s'assurer de l'existence d'une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l'existence d'un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, il ne leur appartient de vérifier ni la validité de cette servitude ni l'existence d'un titre permettant l'utilisation de la voie qu'elle dessert, si elle est privée, dès lors que celle-ci est ouverte à la circulation publique, laquelle résulte de la volonté exclusive des propriétaires d'accepter l'usage public de leur bien et de renoncer par là à leur usage purement privé.

5. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet est desservi par une voie en impasse dénommée chemin des Soullières dont le sol est la propriété des riverains. Cette voie privée, constituée par une chaussée bitumée, est située dans le prolongement de la voie publique du chemin des Soullières laquelle débouche directement sur la route de Valbonne, sans qu'aucun dispositif tel que chaîne, portail ou clôture en empêche l'accès ou qu'une inscription énonce une interdiction d'accès. L'apposition d'un panneau " voie privée ", et en l'absence de tout autre dispositif obstruant le passage, ne saurait à elle seule être regardée comme manifestant la volonté des propriétaires de faire obstacle à la circulation publique. Par ailleurs, les boîtes aux lettres de chacun des riverains sont implantées au droit de leur propriété et non regroupées au bord de la voie publique, la voie comporte un éclairage public et le ramassage des ordures ménagères est assuré par la commune.

6. En outre, si la commune de Biot fait valoir en défense que des propriétaires de la voie privée ont exprimé leur opposition à une circulation générale lors de la phase d'enquête publique organisée dans le cadre de la procédure d'incorporation dans le domaine public du chemin des Soullières, engagée sur le fondement des dispositions de l'article

L. 318-3 du code de l'urbanisme, cette seule circonstance ne saurait, à elle seule, être regardée comme manifestant leur volonté de faire obstacle à la circulation publique. En effet, ces observations consignées lors de l'enquête publique manifestent certes leur opposition au transfert dudit chemin dans le domaine public, toutefois, elles ne font pas clairement état d'une opposition à l'ouverture à la circulation publique de cette voie. Enfin, le commissaire enquêteur a lui-même qualifié le chemin des Soullières de voie privée ouverte à la circulation publique dans ses conclusions motivées du 13 août 2018.

7. Par suite, le terrain étant desservi, à la date de l'arrêté attaqué, par une voie privée ouverte à la circulation publique dont la commune ne conteste pas que ses caractéristiques répondent à l'importance et à la destination de la construction projetée, c'est donc à tort que la maire de la commune s'est fondée sur la méconnaissance des dispositions de de l'article UE 3 du règlement du plan local d'urbanisme pour rejeter la demande de permis.

8. En second lieu, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. ". Aux termes de l'article UE 11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Biot : " Dispositions générales : / - Les constructions, ainsi que les clôtures et les murs de soutènement, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. (). Ces dernières dispositions ont le même objet que celles de l'article

R. 111-27 du code de l'urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres. Dès lors, c'est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d'urbanisme que doit être appréciée la légalité de l'arrêté attaqué.

9. Pour rechercher l'existence d'une atteinte à un paysage urbain au sens de cet article, il appartient à l'autorité administrative d'apprécier, dans un premier temps, la qualité et le caractère du patrimoine bâti et des ensembles de constructions au sein duquel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

10. En l'espèce, pour refuser de délivrer à la société Bouygues immobilier le permis de construire qu'elle sollicitait, la maire de Biot s'est fondée sur le motif tiré du fait que l'implantation et le gabarit des deux immeubles de logements collectifs situés le long du chemin des Soullières ne sont pas de nature à permettre une bonne insertion du projet dans le site.

11. D'une part, il ressort des pièces du dossier que le projet s'inscrit dans un quartier péri-urbain composé d'un habitat pavillonnaire qui jouxte le parc naturel de la Brague. Le bâti pavillonnaire se mélange aux activités et aux serres horticoles. Ainsi, l'environnement bâti du projet est dépourvu d'intérêt ou de caractère particulier. D'autre part, si une partie du projet consiste en la réalisation de deux immeubles collectifs implantés le long du chemin des Soullières, leur hauteur est limitée à deux niveaux, respectant ainsi les caractéristiques de la zone et se présentent non pas comme un habitat collectif massif, mais comme deux immeubles de petite taille, lesquels ne rompent ainsi pas avec le caractère essentiellement pavillonnaire du secteur, en dépit de la visibilité qui résulte de son emplacement le long du chemin des Soullières. En outre, il ressort des pièces du dossier que le projet laisse une place importante aux espaces verts. Grâce à ces nombreux espaces végétalisés, le projet s'inscrit donc dans le prolongement de l'espace boisé situé à l'arrière du terrain d'assiette. Dès lors, le projet litigieux pour lequel l'architecte des Bâtiments de France a émis un avis favorable le 6 novembre 2019, ne saurait être regardé comme portant atteinte au site urbain et aux paysages naturels dans lesquels il s'inscrit. Par suite, la société requérante est fondée à soutenir que la maire a fait une inexacte application des dispositions citées au point 8 en considérant que l'implantation et le gabarit des deux immeubles de logements collectifs situés le long du chemin des Soullières ne sont pas de nature à permettre une bonne insertion du projet dans son environnement.

12. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n'est susceptible, en l'état du dossier, de fonder l'annulation de l'arrêté en litige.

13. Il résulte de tout ce qui précède que la société Bouygues immobilier est fondée à soutenir que le refus de permis de construire en date du 11 février 2020 de la maire de Biot est illégal. Par voie de conséquence, il en va de même de la décision portant rejet de son recours gracieux formé contre cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d'injonction et d'astreinte :

14. Aux termes de l'article L. 911-1 du code de justice administrative : " Lorsque sa décision implique nécessairement qu'une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d'un service public prenne une mesure d'exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d'un délai d'exécution. / La juridiction peut également prescrire d'office cette mesure ".

15. Aux termes de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme : " Lorsque la décision rejette la demande ou s'oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. / Cette motivation doit indiquer l'intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d'opposition, notamment l'ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l'article L. 421-6. / Il en est de même lorsqu'elle est assortie de prescriptions, oppose un sursis à statuer ou comporte une dérogation ou une adaptation mineure aux règles d'urbanisme applicables ". Par ailleurs, aux termes de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d'urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l'ensemble des moyens de la requête qu'elle estime susceptibles de fonder l'annulation ou la suspension, en l'état du dossier ". Les dispositions introduites au deuxième alinéa de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme par l'article 108 de la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques visent à imposer à l'autorité compétente de faire connaître tous les motifs susceptibles de fonder le rejet de la demande d'autorisation d'urbanisme ou de l'opposition à la déclaration préalable. Combinées avec les dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, elles mettent le juge administratif en mesure de se prononcer sur tous les motifs susceptibles de fonder une telle décision.

16. Lorsque le juge annule un refus d'autorisation ou une opposition à une déclaration après avoir censuré l'ensemble des motifs que l'autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu'elle a pu invoquer en cours d'instance, il doit, s'il est saisi de conclusions à fin d'injonction, ordonner à l'autorité compétente de délivrer l'autorisation ou de prendre une décision de non-opposition. Il n'en va autrement que s'il résulte de l'instruction que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée, qui, eu égard aux dispositions de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme demeurent applicables à la demande, interdisent de l'accueillir pour un motif que l'administration n'a pas relevé, ou que, par suite d'un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y fait obstacle.

17. Il ne résulte pas de l'instruction que les dispositions en vigueur à la date de l'arrêté portant refus de permis de construire dont l'annulation est prononcée interdisaient la délivrance pour un autre motif que ceux que censure le présent jugement. Il ne résulte pas non plus de l'instruction qu'un changement dans les circonstances de fait se soit produit depuis l'édiction de l'arrêté annulé ni, à plus forte raison, que la situation de fait existant à la date du présent jugement fasse obstacle à la délivrance du permis de construire sollicité par la société Bouygues immobilier. Dès lors, il y a lieu d'enjoindre à la maire de Biot de délivrer ce permis à la société Bouygues immobilier, et ce dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu d'assortir cette injonction d'une astreinte.

Sur les frais liés au litige :

18. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société Bouygues immobilier, qui n'est pas la partie perdante dans cette instance, la somme que la commune de Biot demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

19. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la commune de Biot une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par la société Bouygues immobilier et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L'intervention de M. et Mme A n'est pas admise.

Article 2 : L'arrêté du 11 février 2020 par lequel la maire de Biot a refusé de délivrer le permis de construire sollicité par la société Bouygues immobilier et la décision implicite rejetant son recours gracieux sont annulés.

Article 3 : Il est enjoint à la maire de Biot d'accorder le permis de construire sollicité par la société Bouygues immobilier dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement.

Article 4 : La commune de Biot versera une somme de 2 000 (deux mille) euros à la société Bouygues immobilier sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 6 : Le présent jugement sera notifié à la société par action simplifiée Bouygues immobilier, à la commune de Biot, à M. B A et à Mme D A.

Délibéré après l'audience du 28 septembre 2022, à laquelle siégeaient :

M. Bonhomme, président,

Mme Soler, conseillère,

M. Holzer, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 octobre 2022.

Le rapporteur,

M. HOLZER

Le président,

T. BONHOMME La greffière,

M.-L. DAVERIO

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière,

N°2002402