jeudi 26 octobre 2023
| Juridiction | Tribunal Administratif de Nice |
| Section | Tribunal Administratif de Nice |
| N° Dossier | TA06-2002805 |
| Type | Décision |
| Recours | Excès de pouvoir |
| Publication | C |
| Formation | 2ème Chambre |
| Avocat requérant | CABINET SZEPETOWSKI |
Vu la procédure suivante :
Par une requête et des pièces complémentaires, enregistrées les 20 juillet 2020 et 5 août 2020, la société civile immobilière Sea Front, représentée par Me Szepetowski, demande au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 15 mai 2020 par lequel le maire de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat a délivré à la société anonyme Mediterranean Estate un permis de construire pour la rénovation de la " villa Sicard ", de sa dépendance et de sa tourette, la création d'une piscine et d'un garage et diverses démolitions sur un terrain cadastré section AB n° 168, 189, 191, 223 à 228 et situé 9, promenade Maurice Rouvier à Saint-Jean-Cap-Ferrat ;
2°) de mettre à la charge de la société anonyme Mediterranean Estate la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La société soutient que :
à titre principal :
- l'arrêté attaqué du 15 mai 2020 est entaché d'une erreur de droit en ce que la demande de permis de construire aurait dû être appréciée au regard des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme métropolitain de Nice Côte d'Azur et non au regard des dispositions du plan d'occupation des sols cristallisées par le certificat d'urbanisme délivré le 13 novembre 2019 ;
- il méconnaît les dispositions de l'article L. 113-2 du code de l'urbanisme relatif aux espaces boisés classés ;
- il méconnaît les dispositions de l'article 2.4 du règlement du plan local d'urbanisme métropolitain de Nice Côte d'Azur relatif aux espaces verts ;
- il méconnaît les dispositions de l'article 2.1.2 du même règlement relatif aux hauteurs des constructions ;
- il méconnaît les dispositions de l'article 2.2.10 du même règlement relatif à la couleur de la piscine ;
- le dossier de demande de permis de construire est incomplet en ce qu'il ne comporte pas de documents graphiques d'insertion du projet dans le site depuis les voies publiques et depuis la mer ;
à titre subsidiaire :
- il méconnaît les dispositions de l'article UC10 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat relatif à la hauteur des constructions ;
- il méconnaît les dispositions de l'article UC14 du même règlement relatif à l'emprise au sol.
Par un mémoire en défense, enregistré le 9 septembre 2021, la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat, prise en la personne de son maire en exercice et représentée par Me Zohar, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu'il soit fait application des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme et, en tout état de cause, à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la société civile immobilière Sea Front au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La commune fait valoir qu'aucun des moyens n'est fondé.
La procédure a été communiquée à la société anonyme Mediterranean Estate, représentée par Me Ducloux, qui n'a pas produit de mémoire en défense.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique du 5 octobre 2023 :
- le rapport de M. Combot ;
- les conclusions de Mme Sorin, rapporteure publique ;
- et les observations de Me Szepetowski, représentant la société civile immobilière Sea Front et de Me Catania, représentant la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat.
Considérant ce qui suit :
1. Par arrêté en date du 15 mai 2020, le maire de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat a délivré à la société anonyme (ci-après, " SA ") Mediterranean Estate un permis de construire pour la rénovation de la " villa Sicard ", de sa dépendance et de sa tourette, la création d'une piscine et d'un garage et diverses démolitions sur un terrain cadastré section AB n° 168, 189, 191, 223 à 228, situé 9, promenade Maurice Rouvier à Saint-Jean-Cap-Ferrat. La société civile immobilière (ci-après, " SCI ") Sea Front demande au tribunal d'annuler cet arrêté.
Sur les conclusions à fin d'annulation :
2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme : " Le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée : / a) Indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ; / () Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. / Lorsque le projet est soumis à avis ou accord d'un service de l'Etat, les certificats d'urbanisme le mentionnent expressément. Il en est de même lorsqu'un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis. Le certificat d'urbanisme précise alors expressément laquelle ou lesquelles des circonstances prévues aux deuxième à sixième alinéas de l'article L. 424-1 permettraient d'opposer le sursis à statuer. " Par ailleurs, l'article L. 153-11 du même code dispose : " () L'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 424-1, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan dès lors qu'a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable. "
3. Il résulte de la combinaison des dispositions précitées que tout certificat d'urbanisme délivré sur le fondement de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme a pour effet de garantir à son titulaire un droit à voir toute demande d'autorisation ou de déclaration préalable déposée dans le délai indiqué examinée au regard des règles d'urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat. Figure cependant parmi ces règles la possibilité de se voir opposer un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis, lorsqu'est remplie, à la date de délivrance du certificat, l'une des conditions énumérées à l'article L. 111-7 du code de l'urbanisme. Une telle possibilité vise à permettre à l'autorité administrative de ne pas délivrer des autorisations pour des travaux, constructions ou installations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan local d'urbanisme (ci-après, " PLU "). Lorsque le plan en cours d'élaboration et qui aurait justifié, à la date de délivrance du certificat d'urbanisme, que soit opposé un sursis à une demande de permis ou à une déclaration préalable, entre en vigueur dans le délai du certificat, les dispositions issues du nouveau plan sont applicables à la demande de permis de construire ou à la déclaration préalable.
4. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier qu'un certificat d'urbanisme sur le fondement du a) de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme a été délivré à la SA Mediterranean Estate le 13 novembre 2019. Ce certificat d'urbanisme mentionne la possibilité de sursoir à statuer sur toute demande d'autorisation au regard du projet de plan local d'urbanisme métropolitain de la métropole Nice Côté d'Azur (ci-après, " PLUM "). Si la société requérante soutient que l'autorité administrative aurait dû apprécier le projet au regard des règles du PLUM et non au regard des règles du plan d'occupation des sols (ci-après, " POS ") antérieur compte tenu du fait que le nouveau document d'urbanisme approuvé par délibération du 25 octobre 2019 est devenu exécutoire le 5 décembre 2019 soit postérieurement à la délivrance du certificat d'urbanisme, elle n'apporte aucun élément de nature à démontrer que le projet autorisé par l'arrêté litigieux était de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du PLUM de sorte qu'il aurait justifié qu'il soit sursis à statuer sur la demande de permis de construire. Par suite, en l'absence de sursis à statuer, le maire de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat n'a pas commis d'erreur de droit en appréciant le projet au regard des règles du POS conformément au certificat d'urbanisme. Le moyen sera donc écarté. Par voie de conséquence, les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions du règlement du PLUM relatives aux espaces verts, aux hauteurs des constructions et à la couleur de la piscine ainsi que le moyen tiré de la méconnaissance de l'espace boisé classé tel qu'il résulte du PLUM doivent également être écartés, comme inopérants.
5. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 431-2 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural définit, par des plans et documents écrits, l'implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l'expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs. / Il précise, par des documents graphiques ou photographiques, l'insertion dans l'environnement et l'impact visuel des bâtiments ainsi que le traitement de leurs accès et de leurs abords. " Par ailleurs, l'article R. 431-7 du même code dispose : " Sont joints à la demande de permis de construire : / a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ; / b) Le projet architectural défini par l'article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12. " Enfin, l'article R. 431-10 du même code dispose : " Le projet architectural comprend également : / a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; / b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ".
6. Si la régularité de la procédure d'instruction d'un permis de construire requiert la production par le pétitionnaire de l'ensemble des documents exigés notamment par les dispositions de l'article R. 431-10 sus-rappelées, le caractère insuffisant du contenu de l'un de ces documents au regard desdites dispositions ne constitue pas nécessairement une irrégularité de nature à entacher la légalité de l'autorisation si l'autorité compétente est en mesure, grâce aux autres pièces produites, d'apprécier l'ensemble des critères énumérés par les dispositions précitées.
7. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire comporte, d'une part, un document graphique PCMI6 présentant le projet dans son environnement lointain et, d'autre part, des photographies PCMI7 présentant le projet dans son environnement proche. Aucune disposition législative ou réglementaire n'impose que les photographies soient prises depuis les voies publiques ou encore depuis la mer. Par suite, il ne saurait être soutenu que le dossier du pétitionnaire était incomplet. Le moyen tiré de l'incomplétude du dossier de demande de permis de construire doit dès lors être écarté.
8. En troisième lieu, aux termes de l'article 10 du règlement du POS de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat : " La hauteur des constructions, mesurée en out point des façades du sol naturel ou excavé jusqu'au niveau de l'égout du toit, ne pourra excéder 7 mètres. " La circonstance qu'une construction existante n'est pas conforme à une ou plusieurs dispositions d'un document d'urbanisme régulièrement approuvé ne s'oppose pas, en l'absence de dispositions de celui-ci spécialement applicables à la modification des immeubles existants, à la délivrance ultérieure d'un permis de construire s'il s'agit de travaux qui, ou bien doivent rendre l'immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues, ou bien sont étrangers à ces dispositions.
9. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment de la notice descriptive, des plans de coupe B-B' et C-C' de comparaison PCMI3-J et PCMI3-K ainsi que des plans PCMI5-A et PCMI5-D que le projet litigieux consiste en la rénovation de constructions existantes, datant du XIXème siècle, et ne prévoit pas de modification des hauteurs des constructions à l'exception de la dépendance pour laquelle la cote altimétrique de l'état existant est fixée à 21,59 et la cote altimétrique de l'état projeté est fixée à 21,19. Par ailleurs, l'arrêté du 15 mai 2020 prescrit, s'agissant de ces cotes altimétrique, de la fixer à 20,83. Par suite, la circonstance que les constructions existantes présentent une hauteur non conforme à l'article 10 du règlement du POS précité, ne s'oppose pas, ledit règlement ne comportant pas de règles particulières relatives à la hauteur des constructions existantes, à la délivrance du permis de construire dès lors que les travaux projetés ont pour effet de rendre la construction plus conforme aux dispositions méconnues. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions relatives à la hauteur et citées au point précédent doit ainsi être écarté.
10. En quatrième et dernier lieu, aux termes de l'article 8 des dispositions générales du règlement du POS de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat : " Les piscines surélevées d'une hauteur supérieure à 1 m par rapport au sol existant sont assimilées à des bâtiments. " Par ailleurs, l'article UC9 du même règlement du POS dispose : " L'emprise au sol des bâtiments ne doit pas excéder : / () - 15 % de la superficie de l'unité foncière dans les secteurs UCb et UCd. () ".
11. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de l'emprise au sol PCMI2-P, que l'unité foncière présente une surface de 5 822 m². Si, en application de la règle de calcul de l'emprise au sol prévue à l'article UC9 précité, l'emprise au sol des bâtiments ne peut pas excéder 873,30 mètres carré, il ressort des mêmes pièces du dossier que l'emprise au sol des bâtiments du projet est de 657,26 m². Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UC9 du règlement du POS de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat doit être écarté.
12. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que la SCI Sea Front n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêté du 15 mai 2020.
Sur les frais liés au litige :
13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SA Mediterranean Estate, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme de 5 000 euros que la SCI Sea Front demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la SCI Sea Front une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la société civile immobilière Sea Front est rejetée.
Article 2 : La société civile immobilière Sea Front versera à la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Sea Front, à la commune de Sant-Jean-Cap-Ferrat et à la société anonyme Mediterranean Estate.
Délibéré après l'audience du 5 octobre 2023, à laquelle siégeaient :
M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, président ;
Mme Le Guennec, conseillère ;
M. Combot, conseiller ;
Assistés de Mme Mme Suner, greffière.
Décision rendue publique par mise à disposition au greffe, le 26 octobre 2023.
Le rapporteur,
signé
J. Combot
Le président,
signé
F. Silvestre-Toussaint-Fortesa
La greffière,
signé
V. Suner
La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Le greffier en chef,
Ou par délégation, la greffière
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