Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-2102469

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 5 mai 2021 et 15 septembre 2023, les syndicats des copropriétaires des ensembles immobiliers " Soleau I ", " Soleau II " et " Soleau horizontal ", pris en la personne de leur syndic commun en exercice, représentés par Me Orlandini, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 5 novembre 2020 par lequel le maire de Nice ne s'est pas opposé à la déclaration préalable déposée par la société civile immobilière Val Scoffier en vue de la création d'une place de stationnement avec modification des façades et de la suppression de vingt-trois mètres carré de surface plancher sur un ensemble immobilier implanté sur la parcelle cadastrée section IY n°205, située 94 rue Barberis à Nice, ensemble la décision portant rejet de leur recours gracieux daté du 29 décembre 2020 née du silence gardé par le maire de Nice sur ce recours ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Nice et de la société civile immobilière Val Scoffier la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Les syndicats soutiennent que :

- ils ont intérêt et qualité pour agir dans la présente instance ;

- l'arrêté attaqué a été signé par une autorité incompétente faute pour le maire de Nice de justifier d'une délégation de signature régulière au profit de son signataire ;

- le maire de Nice était tenu de s'opposer à la déclaration préalable litigieuse dès lors que la société pétitionnaire aurait dû déposer un permis de construire ayant pour objet de régulariser l'ensemble des travaux réalisés sans les autorisations d'urbanismes requises sur l'ensemble immobilier litigieux ;

- les travaux irrégulièrement réalisés ont eu pour effet de supprimer des anciennes aires de stationnement et de créer de nouveaux besoins propres en stationnement que la déclaration préalable litigieuse ne permet ni de vérifier ni de satisfaire en méconnaissance du règlement du plan local d'urbanisme métropolitain.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 avril 2023, la société civile immobilière Val Scoffier, prise en la personne de sa gérante en exercice, représentée par Me Lacrouts, conclut à l'irrecevabilité de la requête, à titre subsidiaire à son rejet au fond, à titre infiniment subsidiaire à ce que le tribunal fasse application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et, en tout état de cause, à ce que soit mise solidairement à la charge des syndicats des copropriétaires requérants la somme globale de 4 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société fait valoir :

- à titre principal, que les syndicats des copropriétaires requérants ne justifient pas d'un intérêt à agir suffisant et que les dispositions de l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme ont été méconnues dès lors qu'aucun de ces syndicats n'a communiqué son règlement de copropriété et son assemblée générale constitutive ;

- à titre subsidiaire, qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.

Par un mémoire en défense, enregistré le 3 juillet 2023, la commune de Nice, prise en la personne de son maire en exercice, conclut au rejet de la requête.

La commune fait valoir qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 8 février 2024 :

- le rapport de M. Holzer,

- les conclusions de Mme Sorin, rapporteure publique,

- et les observations de Me Orlandini, représentant les syndicats des copropriétaires requérants.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 5 novembre 2020, le maire de Nice ne s'est pas opposé à la déclaration préalable n°DP0608820S0899 déposée par la société civile immobilière (ci-après " SCI ") " Val Scoffier " en vue de la création d'une place de stationnement avec modification des façades et de la suppression de vingt-trois mètres carré de surface plancher sur un ensemble immobilier implanté sur la parcelle cadastrée section IY n°205, située 94 rue Barberis, à Nice. Par un courrier daté du 29 décembre 2020 et réceptionné le 5 janvier 2021 par les services communaux, les syndicats des copropriétaires des ensembles immobiliers " Soleau I ",

" Soleau II " et " Soleau horizontal " ont formé un recours gracieux contre cet arrêté, qui est toutefois resté sans réponse de la part du maire de Nice. Par leur requête, ces trois syndicats de copropriété demandent au tribunal d'annuler l'arrêté du 5 novembre 2020, ensemble la décision portant rejet de leur recours gracieux formé à l'encontre de cet arrêté née du silence gardé par le maire de Nice sur ce recours.

Sur les fins de non-recevoir soulevées par la société pétitionnaire :

2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. / () ".

3. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'une décision de non-opposition à déclaration préalable de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci.

4. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que les travaux, objet de la déclaration préalable litigieuse, portent sur des parties communes de la copropriété de l'immeuble " le Soleau Horizontal " laquelle fait partie d'un plus vaste ensemble immobilier constitué également des copropriétés des immeubles " Soleau I et II ". Dans ces conditions, contrairement à ce que soutient la société pétitionnaire, les trois syndicats de copropriété de cet ensemble immobilier justifient d'un intérêt à agir à l'encontre de l'arrêté attaqué. Par suite, la fin de non-recevoir susmentionnée doit être écartée.

5. En second lieu, aux termes de l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme : " Les requêtes dirigées contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d'irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l' article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation , du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l'occupation ou de la détention de son bien par le requérant. / Lorsqu'elles sont introduites par une association, ces mêmes requêtes doivent, à peine d'irrecevabilité, être accompagnées des statuts de celle-ci, ainsi que du récépissé attestant de sa déclaration en préfecture. / () ".

6. Si les personnes physiques doivent établir le caractère régulier de la détention de leurs biens respectifs au sens des dispositions précitées de l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme, il ne peut en être de même d'un syndicat de copropriétaires pour lequel il n'y a pas lieu de rechercher s'il justifie du caractère régulier de l'occupation ou de la détention de son bien. Par suite, la fin de non-recevoir tirée de la méconnaissance de l'obligation fixée par ces dispositions ne peut qu'être écartée.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

7. Lorsqu'une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble du bâtiment. De même, lorsqu'une construction a été édifiée sans respecter la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou a fait l'objet de transformations sans les autorisations d'urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l'édifice réalisée sans autorisation. Dans l'hypothèse où l'autorité administrative est saisie d'une demande qui ne satisfait pas à cette exigence, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l'ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation. Cette invitation, qui a pour seul objet d'informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s'il entend poursuivre son projet, n'a pas à précéder le refus que l'administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés.

8. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que la parcelle cadastrée litigieuse, section IY n°205, a fait l'objet en décembre 1961 d'une division en trois lots transitoires. Sur la base d'un permis de construire délivré le 24 mai 1962, l'immeuble " Soleau I " a été bâti sur le lot n°1 alors que l'immeuble " Soleau II " a été réalisé sur le lot n°2, à la suite d'un permis de construire délivré le 21 juillet 1964. Le troisième de ces lots a été recouvert d'une dalle servant de toiture terrasse à usage de parking reliée au premier étage de l'immeuble " Soleau II " dont il n'est pas contesté qu'elle a été régulièrement réalisée. Par la déclaration préalable litigieuse, déposée le 4 août 2020, la société Val Scoffier a sollicité la création d'une place de stationnement avec une modification des façades et la suppression de vingt-trois mètres carré de surface plancher sous cette dalle servant de toiture terrasse. Il ressort des pièces de cette déclaration préalable que cette surface, située en-dessous de la dalle, apparait comme étant une surface couverte et close dont les travaux litigieux ont pour objet de modifier l'ouverture et une partie de la façade. Toutefois, comme le soutiennent les syndicats requérants, aucun des plans des permis de construire des 24 mai 1962 et 21 juillet 1964 ne font état d'une surface couverte et close à ce niveau. En outre, il ressort des termes de l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 24 novembre 1981 que la société " Garage de Villeneuve " était propriétaire, entre autres, de locaux situés au n° 94 rue Barberis, adresse correspondant à la parcelle cadastrée concernée par la déclaration préalable litigieuse. Ces locaux, qui ont été loués à la société " S.O.M.I ", sont alors décrits, par ce même arrêt, comme des " locaux largement ouverts sur cours ". Dans ces conditions et alors que la société pétitionnaire n'apporte aucun élément de nature à établir, soit que la surface située en dessous de la dalle litigieuse était close dès son origine, soit que la fermeture de cette surface ait été réalisée conformément aux autorisations d'urbanisme requises, la déclaration préalable litigieuse n'a pu avoir pour effet de régulariser l'ensemble des éléments de construction édifiés ou modifiés sans autorisation. Il résulte ainsi du principe énoncé au point précédent que le maire de Nice était tenu de s'opposer à cette déclaration préalable.

9. Il résulte de ce qui précède que les syndicats des copropriétaires requérants sont fondés à demander l'annulation de l'arrêté du 5 novembre 2020 par lequel le maire de Nice ne s'est pas opposé à la déclaration préalable déposée par la SCI Val Scoffier ainsi que la décision portant rejet de leur recours gracieux, née du silence gardé par le maire de Nice sur ce recours.

10. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens de la requête n'est susceptible, en l'état du dossier, de fonder l'annulation de l'arrêté du 5 novembre 2020.

Sur l'application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :

11. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé ". Aux termes de l'article L. 600-5-1 de ce même code : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ".

12. Lorsque l'autorité administrative, saisie d'une demande ne portant pas sur l'ensemble des éléments qui devaient lui être soumis, a illégalement accordé l'autorisation de construire qui lui était demandée au lieu de refuser de la délivrer et de se borner à inviter le pétitionnaire à présenter une nouvelle demande portant sur l'ensemble des éléments ayant modifié ou modifiant la construction par rapport à ce qui avait été initialement autorisé, cette illégalité ne peut être regardée comme un vice susceptible de faire l'objet d'une annulation partielle en application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme ou d'une mesure de régularisation en application de l'article L. 600-5-1 de ce même code. En l'espèce, compte tenu du vice retenu au point 8 du jugement, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.

Sur les frais liés au litige :

13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des syndicats requérants, qui ne sont pas les parties perdantes dans cette instance, la somme demandée par la société Val Scoffier au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

14. En revanche, il y a lieu de mettre tant à la charge de la société Val Scoffier que de la commune de Nice la somme de 750 euros à verser aux syndicats des copropriétaires requérants sur le fondement de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 5 novembre 2020 par lequel le maire de Nice ne s'est pas opposé à la déclaration préalable n°DP0608820S0899 déposée par la société Val Scoffier et la décision implicite de rejet du recours gracieux des syndicats des copropriétaires des ensembles immobiliers " Soleau I ", " Soleau II " et " Soleau horizontal " formé le 29 décembre 2020, sont annulés.

Article 2 : La société civile immobilière Val Scoffier et la commune de Nice verseront chacune la somme de 750 (sept cent cinquante) euros aux syndicats des copropriétaires des ensembles immobiliers " Soleau I ", " Soleau II " et " Soleau horizontal " en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié aux syndicats des copropriétaires des ensembles immobiliers " Soleau I ", " Soleau II " et " Soleau horizontal ", à la commune de Nice et à la société civile immobilière Val Scoffier.

Délibéré après l'audience du 8 février 2024, à laquelle siégeaient :

M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, président,

M. Holzer, conseiller,

Mme Cueilleron, conseillère,

Assistés de Mme Martin, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 14 mars 2024.

Le rapporteur,

signé

M. Holzer

Le président,

signé

F. Silvestre-Toussaint-FortesaLa greffière,

signé

C. Martin

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou, par délégation, la greffière

N°2102469