Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-2104000

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 23 juillet 2021, la société à responsabilité limitée (SARL) Art Immobilier Construction, représentée par Me Szepetowski, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 9 mars 2021 par laquelle le maire de Cagnes-sur-Mer l'a informée que sa demande de permis de construire faisait l'objet d'une décision tacite de rejet en l'absence de production de l'ensemble des pièces demandées, ensemble la décision implicite rejetant son recours gracieux ;

2°) d'enjoindre au maire de Cagnes-sur-Mer de lui délivrer le permis de construire sollicité, assorti le cas échéant de prescriptions ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Cagnes-sur-Mer la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la décision attaquée est illégale dès lors qu'aucune disposition du code de l'urbanisme n'impose la production d'une notice de stationnement ;

- elle est illégale dès lors qu'aucune disposition du code de l'urbanisme n'impose la production d'une notice relative à l'attique ;

- elle est entachée d'une erreur de fait dès lors que les plans de niveaux faisant apparaître les logements sociaux et les logements libres ainsi que leurs superficies ont été produits ;

- elle est illégale dès lors qu'aucune disposition du code de l'urbanisme n'impose la production d'une étude de reconnaissance de sol.

Par un mémoire en défense, enregistré le 3 novembre 2021, la commune de Cagnes-sur-Mer, représentée par Me Fiorentino, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la société requérante au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 9 novembre 2021, la clôture d'instruction a été fixée au 30 novembre 2021.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative ;

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 10 janvier 2024 :

- le rapport de Mme Soler,

- les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

- et les observations de Me Fiorentino, représentant la commune.

Considérant ce qui suit :

1. La société Art Immobilier Construction a déposé, le 18 septembre 2020, une demande de permis de construire valant permis de démolir pour la démolition de deux villas existantes et la réalisation d'un immeuble d'habitation sur les parcelles cadastrées section AZ n°94 à 96 situées sur le territoire de la commune de Cagnes-sur-Mer. Par un courrier du 13 octobre 2020, le maire de Cagnes-Sur-Mer l'a informée que le délai d'instruction de sa demande était de 4 mois et l'a invitée à produire les pièces manquantes dans un délai de 3 mois à compter de la réception du courrier. La société pétitionnaire a produit, le 13 janvier 2021, des pièces complémentaires. Par un courrier du 9 mars 2021, le maire de Cagnes-sur-Mer l'a informée que sa demande faisait l'objet d'une décision tacite de rejet en l'absence de production de l'ensemble des pièces demandées. Par un courrier, reçu le 5 mai 2021 par la commune, la société pétitionnaire a formé un recours gracieux contre cette décision. Aucune réponse n'a été apportée à sa demande. Par sa requête, la société Art Immobilier Construction demande l'annulation de la décision du 9 mars 2021, ensemble de la décision implicite rejetant son recours gracieux.

Sur les conclusions aux fins d'annulation :

2. D'une part, aux termes de l'article R.*423-19 du code de l'urbanisme : " Le délai d'instruction court à compter de la réception en mairie d'un dossier complet ". L'article R. 423-23 du même code dispose que : " Le délai d'instruction de droit commun est de : / () / b) Deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle, au sens du titre III du livre II du code de la construction et de l'habitation, ou ses annexes ; / c) Trois mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les demandes de permis d'aménager ". Aux termes de l'article R. 423-24 de ce code : " Le délai d'instruction de droit commun prévu par l'article R. 423-23 est majoré d'un mois : / a) Lorsque le projet est soumis, dans les conditions mentionnées au chapitre V, à un régime d'autorisation ou à des prescriptions prévus par d'autres législations ou réglementations que le code de l'urbanisme ; / () ". Et aux termes de l'article R.*425-18 du même code : " Lorsque le projet porte sur la démolition d'un bâtiment situé dans un site inscrit en application de l'article L. 341-1 du code de l'environnement, le permis de démolir ne peut intervenir qu'avec l'accord exprès de l'architecte des Bâtiments de France ".

3. D'autre part, aux termes de l'article R.*423-22 du code de l'urbanisme : " Pour l'application de la présente section, le dossier est réputé complet si l'autorité compétente n'a pas, dans le délai d'un mois à compter du dépôt du dossier en mairie, notifié au demandeur ou au déclarant la liste des pièces manquantes dans les conditions prévues par les articles R. 423-38 et R. 423-41 ". L'article R.*423-38 du même code dispose, dans sa rédaction alors en vigueur, que : " Lorsque le dossier ne comprend pas les pièces exigées en application du présent livre, l'autorité compétente, dans le délai d'un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie, adresse au demandeur ou à l'auteur de la déclaration une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, indiquant, de façon exhaustive, les pièces manquantes ". Selon son article R.*423-39 : " L'envoi prévu à l'article R. 423-38 précise : / a) Que les pièces manquantes doivent être adressées à la mairie dans le délai de trois mois à compter de sa réception ; / b) Qu'à défaut de production de l'ensemble des pièces manquantes dans ce délai, la demande fera l'objet d'une décision tacite de rejet en cas de demande de permis ou d'une décision tacite d'opposition en cas de déclaration ; / c) Que le délai d'instruction commencera à courir à compter de la réception des pièces manquantes par la mairie ".

4. Il résulte de ces dispositions qu'en site inscrit, un permis de construire valant permis de démolir tacite naît quatre mois après le dépôt de celui-ci, en l'absence de notification d'une décision expresse de l'administration ou d'une demande de pièces complémentaires. En cas de demande de pièces complémentaires, ce délai est interrompu, à la condition toutefois que cette demande intervienne dans le délai d'un mois et qu'elle porte sur l'une des pièces limitativement énumérées par le code de l'urbanisme. En application de ces dispositions, le délai d'instruction n'est ni interrompu ni modifié par une demande, en principe illégale, tendant à compléter le dossier par une pièce qui n'est pas exigée en application du livre IV de la partie réglementaire du code de l'urbanisme. Dans ce cas, un permis tacite naît à l'expiration du délai d'instruction, sans qu'une telle demande puisse y faire obstacle. Une demande tendant à compléter le dossier ne peut ainsi interrompre le délai d'instruction que si elle porte sur une pièce absente du dossier alors qu'elle est exigible en application du a) de l'article R. 431-4 du code ou sur une pièce complémentaire ou une information apparemment exigible, compte tenu de la nature et/ou de la consistance du projet, en application du b) et du c) de cet article, ou sur une pièce qui, bien que présente, ne comporte pas l'ensemble des informations requises par les dispositions réglementaires de ce même livre ou dont le contenu est entaché d'insuffisances ou d'incohérences telles qu'elle ne peut être regardée comme ayant été produite par le pétitionnaire. Si cette demande de pièces complémentaires tend à la production d'une pièce qui ne peut être requise, elle est de nature à entacher d'illégalité la décision tacite d'opposition prise en application de l'article R.*423-39 du code de l'urbanisme. Par ailleurs, dans l'hypothèse où le pétitionnaire produit les pièces et éléments complémentaires réclamés à bon droit par l'administration, le délai d'instruction commence à courir à compter de la réception de celles-ci dès lors que le dossier est complet.

5. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / () / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / () / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ".

6. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que la société pétitionnaire s'est vu notifier, par un courrier du 13 octobre 2020, une demande de pièces complémentaires l'invitant à produire une notice explicative relative aux stationnements. Toutefois, ni les dispositions de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme citées au point précédent ni aucune disposition auxquelles renvoie l'article R.*431-4 du code de l'urbanisme régissant le contenu des dossiers de demande de permis de construire, n'exigent la production, lors du dépôt d'une demande de permis de construire valant permis de démolir, d'une notice spécifique relative aux stationnements. La société Art Immobilier Construction n'était ainsi pas tenue de compléter son dossier de permis de construire en y joignant une telle notice. Il suit de là que la société requérante est fondée à soutenir que ce motif est entaché d'une erreur de droit.

7. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / () / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / () / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / () ".

8. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que le courrier du 13 octobre 2020 mentionné au point 6 invitait également la société pétitionnaire à produire une notice explicative démontrant que la surface de plancher du niveau 6 n'excédait pas 30% de celle du niveau inférieur. Toutefois, ni les dispositions de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme citées au point précédent ni aucune disposition auxquelles renvoie l'article R.*431-4 du code de l'urbanisme régissant le contenu des dossiers de demande de permis de construire, n'exigent la production, lors du dépôt d'une demande de permis de construire valant permis de démolir, d'une notice explicative démontrant que la surface de plancher du dernier niveau n'excède pas 30% de celle du niveau inférieur. La société Art Immobilier Construction n'était ainsi pas tenue de compléter son dossier de permis de construire en y joignant une telle notice. Il suit de là que la société requérante est fondée à soutenir que ce deuxième motif est également entaché d'une erreur de droit.

9. En troisième lieu, aux termes de l'article R.*431-4 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de construire comprend : / a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; / b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. * 431-33-1 ; / c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. / Pour l'application des articles R. 423-19 à R. 423-22, le dossier est réputé complet lorsqu'il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus. / Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l'autorité compétente " et aux termes de l'article R.*431-34-1 du même code : " Lorsque le projet porte sur la construction de logements collectifs, le dossier joint à la demande de permis de construire comprend, si le maire en a fait la demande, le plan intérieur de l'immeuble ".

10. Il résulte des dispositions de l'article R.*431-4 du code de l'urbanisme citées au point précédent que l'absence de production, en application du c) de cet article, des informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1, est sans incidence sur le caractère complet du dossier de permis de construire. En tout état de cause, contrairement à ce que fait valoir la commune en défense, il ressort des pièces du dossier que la société pétitionnaire avait produit, à l'appui de sa demande de permis de construire, les plans de niveaux sur lesquels figurent les logements sociaux et les logements libres ainsi que les superficies qui y sont consacrées. Il suit de là que la société requérante est fondée à soutenir que ce troisième motif est illégal.

11. En dernier lieu, aux termes de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme : " Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : / () / f) Lorsque la construction projetée est subordonnée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévention des risques miniers approuvés, ou rendus immédiatement opposables en application de l'article L. 562-2 du code de l'environnement, ou par un plan de prévention des risques technologiques approuvé, à la réalisation d'une étude préalable permettant d'en déterminer les conditions de réalisation, d'utilisation ou d'exploitation, une attestation établie par l'architecte du projet ou par un expert certifiant la réalisation de cette étude et constatant que le projet prend en compte ces conditions au stade de la conception ; / () " et aux termes de l'article L. 112-21 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable au litige : " En cas de vente d'un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur. / Cette étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, l'étude est annexée au cahier des charges. Elle reste annexée au titre de propriété du terrain et suit les mutations successives de celui-ci. / Les ventes de terrains non bâtis destinés à la construction dans des secteurs où les dispositions d'urbanisme applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles n'entrent pas dans le champ d'application du présent article ".

12. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que le courrier du 13 octobre 2020 mentionné au point 6 invitait la société pétitionnaire à produire une étude réalisée par un bureau d'étude spécialisé, intégrant une reconnaissance des sols vérifiant la nature, la géométrie et les caractéristiques géotechnique présentes au droit de la parcelle et indiquant les mesures spécifiques préconisées par une étude de sol complémentaire. Toutefois, ni les dispositions de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme ou de l'article L. 112-21 du code de la construction et de l'habitation citées au point précédent ni aucune disposition auxquelles renvoie l'article R.*431-4 du code de l'urbanisme régissant le contenu des dossiers de demande de permis de construire, n'exigent la production, lors du dépôt d'une demande de permis de construire valant permis de démolir, d'une telle étude. La société Art Immobilier Construction n'était ainsi pas tenue de compléter son dossier de permis de construire en y joignant cette pièce. Il suit de là que la société requérante est fondée à soutenir que ce motif est également entaché d'une erreur de droit.

13. En dernier lieu, aux termes de l'article A. 431-9 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable au litige : " En plus du nombre d'exemplaires de la déclaration préalable et de la demande de permis de construire et du dossier joint défini par l'article R. 423-2, le demandeur ou le déclarant doit fournir deux exemplaires supplémentaires pour les demandes de déclaration préalable et cinq exemplaires supplémentaires pour les demandes de permis de construire des pièces suivantes : / a) Le plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune, prévu au a des articles R. 431-7 et R. 431-36 ; / b) Le plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions, prévu à l'article R. 431-9 et au b de l'article R. 431-36 ; / c) Le plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain, prévu au b de l'article R. 431-10. / Les plans mentionnés aux a et b ci-dessus précisent leur échelle et l'orientation du terrain par rapport au nord ".

14. Si la société requérante ne conteste pas le dernier motif de la décision attaquée, il résulte des dispositions de l'article R.*431-4 du code de l'urbanisme citées au point 9 que l'absence de production des exemplaires supplémentaires prévus par les dispositions de l'article A. 431-9 du code de l'urbanisme citées au point précédent est sans incidence sur le caractère complet du dossier de permis de construire.

15. Dès lors, il résulte de l'instruction que le maire de Cagnes-sur-Mer n'aurait pas pris la même décision s'il s'était fondé uniquement sur ce motif.

16. Il résulte de tout ce qui précède que la décision du 9 mars 2021 par lequel le maire de Cagnes-sur-Mer a informé la société Art Immobilier Construction que sa demande de permis de construire faisait l'objet d'une décision tacite de rejet en l'absence de production de l'ensemble des pièces demandées doit être annulée, ensemble la décision implicite rejetant son recours gracieux.

Sur les conclusions aux fins d'injonction :

17. Il résulte des dispositions citées aux points 2 et 3 que le délai d'instruction n'est ni interrompu, ni modifié par une demande, illégale, tendant à compléter le dossier par une pièce qui n'est pas exigée en application du livre IV de la partie réglementaire du code de l'urbanisme. Dans ce cas, une décision de non-opposition à déclaration préalable ou un permis tacite naît à l'expiration du délai d'instruction, sans qu'une telle demande puisse y faire obstacle.

18. En l'espèce, il résulte de tout ce qui précède que le dossier de demande de permis de construire de la société Art Immobilier Construction doit être regardé comme ayant été suffisamment complété le 13 janvier 2021 et le délai d'instruction de quatre mois fixé par les dispositions citées au point 2 a commencé à courir à compter de cette date. La société pétitionnaire est ainsi devenu titulaire d'un permis de construire tacite le 13 mai suivant.

19. Par suite, l'exécution du présent jugement n'implique pas qu'il soit enjoint au maire de Cagnes-sur-Mer de lui délivrer le permis de construire sollicité. Les conclusions présentées en ce sens par la société Art Immobilier Construction ne peuvent ainsi qu'être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

20. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société Art Immobilier Construction, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune de Cagnes-sur-Mer demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Cagnes-sur-Mer une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la société Art Immobilier Construction et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La décision du 9 mars 2021 par lequel le maire de Cagnes-sur-Mer a informé la société Art Immobilier Construction que sa demande de permis de construire faisait l'objet d'une décision tacite de rejet en l'absence de production de l'ensemble des pièces demandées est annulée, ensemble la décision implicite rejetant son recours gracieux

Article 2 : La commune de Cagnes-sur-Mer versera à la société Art Immobilier Construction une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société à responsabilité limitée Art Immobilier Construction et à la commune de Cagnes-sur-Mer.

Délibéré après l'audience du 10 janvier 2024, à laquelle siégeaient :

M. Bonhomme, président,

Mme Soler, conseillère,

Mme Sandjo, conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 31 janvier 2024.

La rapporteure,

Signé

N. SOLER

Le président,

Signé

T. BONHOMMELa greffière,

Signé

M-L. DAVERIO

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière,