Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-2104170

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 2 août 2021 et 7 mars 2022, la société civile immobilière (SCI) Belvédère, représentée par Me Dersy, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 10 février 2021 par lequel le maire de Biot a délivré à

M. C un permis de construire autorisant la construction d'un bâtiment à usage d'habitation comprenant quatre logements avec huit places de stationnement couvertes et une piscine, sur un terrain situé 45 route de Valbonne à Biot, ainsi que la décision implicite portant rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Biot une somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le permis litigieux a été délivré sur la base d'un dossier de demande insuffisant au regard des dispositions du c) de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme dès lors que le photomontage joint au dossier de demande ne reflète pas la réalité du projet ;

- il méconnaît les dispositions de l'article UC 3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune dès lors que le projet ne prévoit pas la création d'un local de stockage des ordures ménagères et d'une voie en T ou d'une aire retournement dans la partie terminale de la voie à créer au sein du projet ; en outre, le projet litigieux va engendrer un accroissement de la circulation alors que l'accès prévu sur la route de Valbonne est déjà très incommode ;

- il méconnaît les dispositions de l'article UC 11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune dès lors qu'il autorise l'implantation d'un immeuble en lieu et place des restanques ;

- il méconnaît les dispositions de l'article UC 12 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune dès lors que le projet ne prévoit aucune place de stationnement pour les deux roues ;

- il méconnaît les dispositions de l'article UC 13 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune dès lors qu'aucun élément du dossier ne permet d'apprécier le nombre d'arbres présents sur le terrain d'assiette et de plantations qu'il est prévu d'implanter ; en outre, le projet ne satisfait pas à ces dispositions qui exigent, en l'espèce, la plantation de vingt-six nouvelles essences.

Par des mémoires, enregistrés les 19 janvier et 19 avril 2022, M. B C, représenté par Me Lacrouts de la SCP Berliner-Dutertre-Lacrouts, conclut, dans le dernier état de ses écritures, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, au prononcé d'une annulation partielle sur le fondement de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme ou d'un sursis à statuer sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du même code et, en tout état de cause, à ce qu'une somme de 4 000 euros soit mise à la charge de la société Belvédère sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- la requête est tardive ;

- elle est irrecevable au regard des dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ;

- les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 21 février 2022, la commune de Biot conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable au regard des dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ;

- les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Par une lettre du 31 mai 2022, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur la possibilité pour le tribunal de surseoir à statuer sur les conclusions de la requête, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, afin de permettre la délivrance éventuelle d'un permis de construire modificatif régularisant le vice tiré de ce que les pièces du dossier de demande de permis de construire ne permettent pas de vérifier le respect des dispositions de l'article UC 12 du règlement du plan local d'urbanisme prescrivant, en l'espèce, la réalisation d'un local destiné au stationnement des deux roues d'une superficie de 8 m² et clos par une porte d'accès d'une largeur minimale de deux mètres.

Par une lettre du 6 octobre 2022, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur la possibilité pour le tribunal de surseoir à statuer sur les conclusions de la requête, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, afin de permettre la délivrance éventuelle d'un permis de construire modificatif régularisant le vice tiré de ce que les pièces du dossier de demande de permis de construire ne permettent pas de vérifier le respect des dispositions de l'article UC 12 du règlement du plan local d'urbanisme prescrivant, en l'espèce, la réalisation d'un local destiné au stationnement des deux roues dont au minimum 50% des places doivent être réservées aux vélos.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative ;

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 16 novembre 2022 :

- le rapport de M. Holzer, conseiller,

- les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

- et les observations de Mme A, pour la commune.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 10 février 2021, le maire de Biot a délivré à M. C un permis de construire autorisant la construction d'un bâtiment à usage d'habitation comprenant quatre logements avec huit places de stationnement couvertes et une piscine, sur un terrain situé 45 route de Valbonne à Biot, sur la parcelle cadastrée section BE n° 151. Par un courrier du 3 avril 2021, le gérant de la société Belvédère a formé avec d'autres riverains un recours gracieux à l'encontre de cet arrêté. Ce recours administratif a été implicitement rejeté par l'autorité territoriale. En cours d'instance, le maire de Biot a délivré, le 8 septembre 2022, au même pétitionnaire, un permis de construire modificatif ayant notamment pour objet la réalisation d'un local deux roues d'une superficie de 15,9 m² et d'un local de stockage des ordures ménagères. Par sa requête, la société requérante demande au tribunal l'annulation de l'arrêté du 10 février 2021 et de la décision implicite portant rejet de son recours gracieux.

Sur les conclusions aux fins d'annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : () c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; () ".

3. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

4. En l'espèce, le dossier de demande comporte un document graphique d'insertion, coté PC6, représentant l'immeuble projeté ainsi que les stationnements couverts situés sous l'emprise de la piscine depuis la voie d'accès existante sur le terrain d'assiette. Si la société requérante soutient que, d'après ce document, la construction projetée s'implante à un emplacement qui n'est pas celui prévu par le plan de masse, il ne ressort pas des pièces du dossier que cette circonstance aurait été de nature à fausser l'appréciation du service instructeur sur le projet. Si la société requérante ajoute que le document graphique d'insertion ne prend pas en compte les paysages et les constructions avoisinantes, ces éléments apparaissent sur les documents photographiques, cotés PC7 et PC8, permettant, respectivement, de situer le terrain dans son environnement proche et lointain. Dès lors, ces documents permettaient au service instructeur d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages. S'agissant du traitement des accès et du terrain, les documents en cause sont utilement complétés par la notice et le plan de masse paysager.

5. Par conséquent, le moyen tiré de l'insuffisance du document graphique produit au titre des dispositions du c) de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme doit être écarté.

6. En deuxième lieu, aux termes de l'article UC 3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Biot, relatif aux conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies ouvertes au public : " Pour être constructible : / - Les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance et à la destination de la construction et de l'ensemble des constructions qui y sont à édifier. / - Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : défense contre l'incendie, protection civile, brancardage, collecte des ordures ménagères, etc. / Les voies nouvelles en impasse doivent être aménagées dans leur partie terminale par une voie en T ou une aire de retournement d'un diamètre de 15 m minimum à la bordure du trottoir () ".

7. D'une part, il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet est desservi à partir de la route de Valbonne située au nord-est par un chemin communal déjà ouvert à la circulation automobile. Il ne ressort pas des pièces du dossier que les caractéristiques de ces voies ne permettraient pas la desserte du terrain d'assiette dans des conditions répondant à l'importance et à la destination de la construction projetée. Par ailleurs, l'intersection entre ce chemin communal et la route de Valbonne ne présente aucune dangerosité particulière dès lors que la route de Valbonne présente un tracé rectiligne au droit du terrain d'assiette et une largeur conséquente, offrant ainsi une bonne visibilité aux usagers de la voie, et comporte plusieurs ralentisseurs. Enfin, il ne ressort pas plus des pièces du dossier que cette intersection ne serait pas suffisamment dimensionnée pour recevoir le flux de circulation supplémentaire généré par la réalisation d'un immeuble de quatre logements. Au demeurant, le projet a reçu, dans le cadre de son instruction par l'autorité administrative, des avis favorables du service gestionnaire de la voirie les 10 juillet 2020 et 13 octobre 2020.

8. D'autre part, la société requérante soutient que le projet ne prévoit pas la création, " dans la partie terminale de la voie à créer au sein du projet ", d'une voie en T ou d'une aire de retournement d'un diamètre minimal de quinze mètres. Toutefois, la voie à laquelle elle fait référence, préexistante au projet, ne constitue qu'une voirie interne dont les caractéristiques ne sont pas soumises aux dispositions selon lesquelles " Les voies nouvelles en impasse doivent être aménagées dans leur partie terminale par une voie en T ou une aire de retournement d'un diamètre de 15 m minimum à la bordure du trottoir ". En tout état de cause, ces dispositions sont applicables à l'aménagement de voies nouvelles et n'ont pas pour objet de définir les conditions de constructibilité des terrains situés dans la zone concernée.

9. Enfin, la société requérante fait valoir que le projet litigieux ne prévoit pas la création d'un local de stockage des ordures ménagères. Toutefois, cette circonstance n'est pas de nature à caractériser une méconnaissance des dispositions de l'article UC 3 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors que ces dispositions ne prescrivent nullement la réalisation d'un local de stockage des ordures ménagères. En tout état de cause, si le projet initial ne prévoyait pas de local de stockage des ordures ménagères, le permis de construire modificatif du

8 septembre 2022 fait état de la création d'un tel local d'une superficie de 8,7 m² situé entre la seconde cave du projet et le local réservé aux deux roues.

10. Par suite, en délivrant le permis en litige, le maire de Biot n'a pas fait une inexacte application des dispositions de l'article UC 3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune. Le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté dans toutes ses branches.

11. En troisième lieu, aux termes de l'article UC 11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Biot, relatif à l'aspect extérieur, des constructions et à l'aménagement de leurs abords : " () Les constructions devront s'adapter à la topographie existante des terrains. En particulier, elles devront s'implanter de manière à préserver au maximum les restanques quand elles existent. () ".

12. La neuvième édition du dictionnaire de l'Académie française définit les " restanques " comme " en Provence, muret de pierres sèches soutenant des cultures en terrasses ". Il ne ressort pas des pièces du dossier que les murets présents sur le terrain d'assiette et ayant vocation à être supprimés par le projet aient un quelconque caractère architectural et patrimonial particuliers et aient ou aient eu pour objet de retenir des planches de culture en terrasse. Dans ces conditions, les murets que le projet a vocation à supprimer ne peuvent être regardés comme des " restanques ". Au demeurant, dans l'hypothèse où ces murets devraient être regardés comme des " restanques " au sens des dispositions citées au point précédent, la société requérante ne soutient pas que leur démolition, nécessaire à la réalisation de la construction projetée, aurait pu être évitée compte tenu de leur localisation sur le terrain et du parti architectural du projet.

13. Par conséquent, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UC 11 du règlement du PLU relatives à la préservation des restanques doit être écarté.

14. En quatrième lieu, aux termes de l'article UC 12 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Biot, relatif aux obligations imposées aux constructeurs en matière d'aires de stationnement : " () Pour le stationnement des deux roues, il sera exigé la création d'un local pour deux roues avec au minimum 50% des places réservées aux vélos et ayant les caractéristiques : / Pour les constructions à usage d'habitat collectif / - 1 place deux roues par logement avec au minimum 2m² par place / - une largeur pour l'accès au local de 2 mètres minimum (). ".

15. Lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Il peut, de même, être régularisé par un permis modificatif si la règle relative à l'utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entretemps modifiée. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

16. En application des dispositions citées au point 14, le projet contesté, qui comporte quatre logements, doit prévoir la réalisation d'un local destiné au stationnement des deux roues composé de quatre places dont deux réservées aux vélos, d'une superficie de 8 m² et dont la largeur d'accès doit être supérieure ou égale à 2 mètres. Si le permis initial ne permettait pas de s'assurer du respect des prescriptions de l'article UC 12 du règlement du plan local d'urbanisme relatives au stationnement des deux roues, le permis modificatif délivré par le maire de la commune le 8 septembre 2022 fait désormais bien état d'un local réservé aux deux roues comprenant quatre places d'une superficie de 2m² chacune et dont la largeur d'accès répond aux prescriptions imposées par les dispositions précitées de l'article UC 12 du règlement du plan local d'urbanisme. Dans ces conditions et alors même qu'il appartiendra au pétitionnaire de matérialiser les places réservées aux vélos, le permis modificatif a régularisé le vice qui entachait le permis initial. Par suite, en application de ce qui a été dit au point précédent, ce moyen doit être écarté comme inopérant.

17. En cinquième lieu, aux termes de l'article UC 13 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Biot, relatif aux obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d'espaces libres, d'aires de jeux et de loisirs et de plantations : " () Les espaces libres doivent être aménagés en espaces verts, et comporter au moins un arbre pour 80 m² de terrain. Les arbres devront être regroupés en bosquet quand leur espèce le permet () ".

18. En application de ces dispositions, les espaces libres du projet litigieux, dont la superficie s'élève à 834,30 m², doivent comporter au moins dix arbres. Le plan de masse paysager fait état de la présence de plus de trente arbres sur le terrain d'assiette, sous la forme de pictogrammes : si neuf d'entre eux seront déplacés, aucun ne sera supprimé. Dans ces conditions, le pétitionnaire n'était pas tenu de planter de nouveaux arbres comme le fait valoir la société requérante. Ainsi, le dossier de permis de construire permet de s'assurer du respect des dispositions de l'article UC 13 du règlement du plan local d'urbanisme selon lesquelles les espaces libres doivent comporter au moins un arbre par 80 m² de terrain, y compris dans l'hypothèse où ce ratio ne devrait pas être apprécié au regard de la superficie des espaces libres mais au regard la surface du terrain d'assiette. Dans cette dernière hypothèse, les surfaces libres devraient comporter au moins vingt-cinq arbres, ce qui est le cas en l'espèce. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UC 13 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune doit être écarté.

19. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir opposées par M. C et par la commune de Biot, que la requête de la SCI Belvédère doit être rejetée.

Sur les frais liés au litige :

20. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Biot, qui n'est pas la partie perdante dans cette instance, la somme que demande la société requérante au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

21. En revanche, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la société requérante une somme de 1 500 euros à verser à M. C au titre des frais exposés par ce dernier et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1 : La requête de la société Belvédère est rejetée.

Article 2 : La société Belvédère versera la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros à M. C au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Belvédère, à M. B C et à la commune de Biot.

Délibéré après l'audience du 16 novembre 2022, à laquelle siégeaient :

M. Bonhomme, président,

Mme Soler, conseillère,

M. Holzer, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 décembre 202Le rapporteur,

Signé

M. HOLZER

Le président,

Signé

T. BONHOMME La greffière,

Signé

M.L. DAVERIO

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière,

No 2104170