Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-2106720

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 28 décembre 2021, 14 juin et

5 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence du Castel Fleuri, M. E D et la société civile immobilière (SCI) Elival, représentés par Me Lacrouts, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d'annuler la décision portant délivrance tacite du permis de construire sollicité par la société par actions simplifiée (SAS) Vinci immobilier méditerranée en vue de la démolition des constructions existantes et de la réalisation de deux immeubles collectifs à usage d'habitation sur les parcelles cadastrées section AP n°83 à n°87, sises 154 avenue du zoo à Saint-Laurent-du-Var, ensemble la décision portant rejet implicite de leur recours gracieux ;

2°) de mettre, solidairement, à la charge de l'Etat et de la société Vinci immobilier méditerranée une somme de 6 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- leur requête est recevable compte tenu du fait qu'elle n'est pas tardive, qu'elle a été notifiée dans les conditions prévues à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme et qu'ils ont intérêt à agir contre la décision attaquée ;

- la décision attaquée a été délivrée sur la base d'un dossier de demande de permis de construire incomplet et insuffisant au regard des dispositions des articles R. 431-7, R. 431-8,

R. 431-9 et R. 431-10 du code de l'urbanisme ;

- le permis de construire attaqué a été obtenu par fraude dès lors que la société pétitionnaire a sciemment dissimulé au service instructeur que le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a remis en cause l'existence même des servitudes de passage dont elle se prévalait ;

- le permis de construire attaqué méconnaît les dispositions combinées des articles

L. 332-6 et L. 332-15 du code de l'urbanisme dès lors que, si le projet nécessite des travaux d'extension du réseau de distribution d'électricité, les modalités de financement ne sont pas déterminées ; ce faisant, l'autorité compétente aurait dû faire application des dispositions de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme et ne pas accorder le permis litigieux ; dans ces conditions, le projet ne peut être regardé comme étant raccordé au réseau public de distribution d'énergie électrique ;

- il méconnaît les dispositions de l'article 2.1.2 du règlement de la sous-zone UCf du plan local d'urbanisme métropolitain (PLUm) ;

- il méconnaît les dispositions de l'article 2.1.3.2 du règlement de la sous-zone UCf du plan local d'urbanisme métropolitain (PLUm) ;

- il méconnaît les dispositions de l'article 2.1.3.3 du règlement de la sous-zone UCf du plan local d'urbanisme métropolitain (PLUm) ;

- il méconnaît les dispositions de l'article 2.2. du règlement de la sous-zone UCf du plan local d'urbanisme métropolitain (PLUm) ;

- le méconnaît les dispositions de l'article 2.4 du règlement de la sous-zone UCf du plan local d'urbanisme métropolitain (PLUm) ;

- il méconnait les dispositions de l'article 3.1 du règlement de la sous-zone UCf du plan local d'urbanisme métropolitain (PLUm) ;

- l'aire de présentation des conteneurs d'ordures ménagères n'est pas prévue en bordure de la voie publique.

Par un mémoire en défense, enregistré le 10 mars 2022, la société Vinci immobilier méditerranée, représentée par Me Szepetowski, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 6 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 10 juin 2022, le préfet des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête comme étant infondée.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative ;

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 28 septembre 2022 :

- le rapport de M. B,

- les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

Les parties n'étaient ni présentes ni représentées.

Considérant ce qui suit :

1. La société Vinci immobilier méditerranée a déposé, le 6 avril 2021, une demande de permis de construire en vue de la démolition des constructions existantes et de la réalisation de deux immeubles collectifs à usage d'habitation, sur les parcelles cadastrées section AP n°83 à n°87, sises 154 avenue du zoo à Saint-Laurent-du-Var. A l'expiration du délai d'instruction de cette demande, le 6 juillet 2021, la société pétitionnaire s'est vue délivrer tacitement le permis de construire. Le syndicat des copropriétaires de la résidence du Castel Fleuri et M. D ont alors présenté un recours gracieux daté du 30 août 2021 et réceptionné par la préfecture des Alpes-Maritimes le 2 septembre 2021. En l'absence de réponse, ce recours a été implicitement rejeté par le préfet des Alpes-Maritimes. Par cette requête, les requérants demandent au tribunal l'annulation de la décision implicite portant délivrance du permis de construire sollicité par la société Vinci immobilier méditerranée, ensemble la décision portant rejet de leur recours gracieux.

Sur les conclusions aux fins d'annulation :

En ce qui concerne la composition du dossier de demande de permis de construire :

2. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

Quant à la notice du projet architectural :

3. Aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ".

4. En premier lieu, la notice architecturale jointe au dossier décrit l'état initial du terrain et indique notamment que ce dernier est occupé par deux maisons individuelles en R+1 avec annexes, construites dans les années 1950 et libres de toute occupation. Cette même notice indique que l'environnement immédiat du site est fortement urbanisé et notamment à l'ouest par la présence de " groupements d'habitations individuelles de R+1 et R+2 ". Les planches photographiques jointes au dossier viennent compléter cette notice et ont permis au service instructeur d'avoir une connaissance précise de l'état initial du terrain, de ses abords, des constructions existantes ainsi que des éléments paysagers.

5. En second lieu, la notice précise les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement. Elle précise à cet effet que la configuration des bâtiments a été prévue de telle sorte à assurer " une continuité avec les ensembles d'immeuble collectif bâtis sur les terrains voisins ". Par ailleurs, elle précise également que l'objectif de réduction au minimum de la minéralisation autour des bâtiments projetés a aussi pour but " d'assurer une bonne intégration de l'ensemble dans son environnement ". Et, contrairement à ce que soutiennent les requérants, le projet architectural n'a pas à exposer les raisons pour lesquelles il retient un parti architectural plutôt qu'un autre.

6. En troisième lieu, comme il est mentionné au point 4, la notice indique que le terrain est occupé par deux maisons individuelles en R+1 avec annexes, libres de toute occupation et destinées à être démolies. Elle indique, par ailleurs, que " la végétation existante sur le terrain est composée essentiellement de haies destinées à être supprimées " et " qu'un palmier de petite taille et un olivier pourront être transplantés en phase finale de l'aménagement paysager ". Le plan de démolition et le jeu de photographies des bâtiments à démolir viennent compléter cette notice et ont permis au service instructeur d'avoir une connaissance précise de ce qui va être supprimé ou modifié sur le terrain.

7. En quatrième lieu, la notice indique que le permis litigieux a notamment pour objet la construction de deux immeubles collectifs d'habitations, respectivement de 19 et 42 logements, en R+4. Le plan de masse, les documents graphiques d'insertion ainsi que les différentes photographies jointes au dossier de demande de permis de construire ont permis au service instructeur d'avoir une connaissance précise de l'implantation, de l'organisation, de la composition et du volume des bâtiments projetés, notamment par rapport aux constructions avoisinantes.

8. En cinquième lieu, la notice indique que " les clôtures en limite de terrain sont prévues en grillage vert doublées de haies vives plantées ". Le plan de masse vient compléter cette notice et a permis au service instructeur d'avoir connaissance du traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain, en précisant notamment quels arbres seront plantés en limite de propriété.

9. En sixième et dernier lieu, la notice décrit l'organisation et l'aménagement des aires de stationnement en indiquant que le projet prévoit " un sous-sol général sur 3 niveaux affectés au stationnement ", aussi bien pour les véhicules motorisés que pour les vélos, débouchant sur l'avenue du zoo au sud du terrain. En outre, elle indique que " la circulation des piétons est assurée en totale sécurité depuis l'avenue Pierre Sauvaigo vers la parcelle AP88 par le passage du zoo d'une largeur de 2 mètres situé à l'ouest de la rue du zoo ".

10. Dès lors, le moyen tiré des insuffisances du dossier de demande de permis de construire, au regard des dispositions de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme, doit être écarté dans ses six branches.

Quant au plan de masse :

11. Aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions ( ) ".

12. Si les requérants soutiennent que le plan de masse est incomplet, et partant illégal, dans la mesure où les modalités de raccordement au réseau public d'électricité n'y figurent pas de manière précise, il ressort des pièces produites à l'appui du dossier de demande de permis de construire que la société pétitionnaire a produit un plan de masse sur lequel étaient matérialisés les réseaux d'eau, d'électricité et de téléphone. Y figure également l'aire réservée à l'installation du futur poste transformateur. Il ressort également des pièces du dossier que dans le cadre de l'instruction de la demande de permis, la société Enedis et le service des stratégies des réseaux de la métropole de Nice Côte d'Azur ont été en mesure d'émettre leur avis, tous les deux favorables, sur les conditions de raccordement du projet au réseau d'électricité. Il en va de même s'agissant du raccordement aux réseaux d'eau potable et de téléphone qui ont également fait l'objet d'avis favorables des autorités compétentes. Dans ces conditions, le moyen tiré de l'insuffisance du plan de masse, au regard des prescriptions de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme, doit être écarté.

Quant au document graphique d'insertion :

13. Aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : () c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ".

14. En l'espèce, le dossier de demande de permis de construire comporte deux représentations par image de synthèse de l'insertion du projet dans son environnement, cotées PC6, depuis la voie d'accès au projet. Contrairement à ce qu'indiquent les requérants, les constructions voisines y sont représentées. De même, les différentes photographies figurant au dossier de demande de permis permettaient au service instructeur d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages ainsi que le traitement des accès et du terrain. Ces documents sont utilement complétés par la notice architecturale et le plan de masse. Dès lors, le moyen tiré des insuffisances du dossier de demande de permis de construire, au regard des dispositions de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme, doit également être écarté.

En ce qui concerne la desserte au réseau de distribution d'énergie électrique :

15. Aux termes de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme : " Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l'aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé si l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. Lorsqu'un projet fait l'objet d'une déclaration préalable, l'autorité compétente doit s'opposer à sa réalisation lorsque les conditions mentionnées au premier alinéa ne sont pas réunies. () Un décret en Conseil d'Etat définit pour ces projets les conditions dans lesquelles le demandeur s'engage, dans le dossier de demande d'autorisation, sur le respect des conditions d'hygiène et de sécurité ainsi que les conditions de satisfaction des besoins en eau, assainissement et électricité des habitants, le cas échéant, fixées par le plan local d'urbanisme. ". Ces dispositions poursuivent notamment le but d'intérêt général d'éviter à la collectivité publique ou au concessionnaire d'être contraint, par le seul effet d'une initiative privée, de réaliser des travaux d'extension ou de renforcement des réseaux publics, sans prise en compte des perspectives d'urbanisation et de développement de la collectivité, et de garantir leur cohérence et leur bon fonctionnement. Un permis de construire doit être refusé lorsque, d'une part, des travaux d'extension ou de renforcement de la capacité des réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou d'électricité sont nécessaires à la desserte de la construction projetée et que, d'autre part, l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés, après avoir, le cas échéant, accompli les diligences appropriées pour recueillir les informations nécessaires à son appréciation.

16. En application de l'article L. 332-6 du code de l'urbanisme, les bénéficiaires d'autorisations de construire peuvent être tenus de réaliser et de financer les équipements propres à l'opération autorisée mentionnés à l'article L. 332-15 du même code, aux termes duquel : " L'autorité qui délivre l'autorisation de construire, d'aménager, ou de lotir exige, en tant que de besoin, du bénéficiaire de celle-ci la réalisation et le financement de tous travaux nécessaires à la viabilité et à l'équipement de la construction, du terrain aménagé ou du lotissement, notamment en ce qui concerne la voirie, l'alimentation en eau, gaz et électricité, les réseaux de télécommunication, l'évacuation et le traitement des eaux et matières usées, l'éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés. Les obligations imposées par l'alinéa ci-dessus s'étendent au branchement des équipements propres à l'opération sur les équipements publics qui existent au droit du terrain sur lequel ils sont implantés et notamment aux opérations réalisées à cet effet en empruntant des voies privées ou en usant de servitudes. () L'autorisation peut également, avec l'accord du demandeur et dans les conditions définies par l'autorité organisatrice du service public de l'eau ou de l'électricité, prévoir un raccordement aux réseaux d'eau ou d'électricité empruntant, en tout ou partie, des voies ou emprises publiques, sous réserve que ce raccordement n'excède pas cent mètres et que les réseaux correspondants, dimensionnés pour correspondre exclusivement aux besoins du projet, ne soient pas destinés à desservir d'autres constructions existantes ou futures. () ". Il résulte de ces dispositions que, pour l'alimentation en électricité, relèvent des équipements propres à l'opération ceux qui sont nécessaires à la viabilité et à l'équipement de la construction ou du terrain jusqu'au branchement sur le réseau public d'électricité qui existe au droit du terrain, en empruntant, le cas échéant, des voies privées ou en usant de servitudes, ou, dans les conditions définies au troisième alinéa de l'article, en empruntant, en tout ou partie, des voies ou emprises publiques, sous réserve dans ce dernier cas que le raccordement n'excède pas cent mètres. En revanche, pour l'application de ces dispositions, les autres équipements de raccordement aux réseaux publics d'électricité, notamment les ouvrages d'extension ou de branchement en basse tension, et, le cas échéant, le renforcement des réseaux existants, ont le caractère d'équipements publics.

17. Il ressort des pièces du dossier, et notamment de l'avis émis par la société Enedis le 19 février 2021, qu'une puissance de raccordement de 600 kVa triphasé a été demandée pour ce projet qui nécessite de réaliser une extension du réseau de deux fois 10 mètres à l'extérieur du terrain d'assiette du projet et l'installation d'un poste transformateur sur ce même terrain. Il ressort également de cet avis ainsi que d'un courrier du 28 avril 2021 du service des stratégies des réseaux de la métropole de Nice Côte d'Azur laquelle a indiqué qu'elle participera au financement " en accord avec les différents textes de loi et le règlement de voirie en vigueur ", que ces travaux d'extension du réseau, qui sont des équipements publics au sens des dispositions des articles L. 332-6 et L. 332-15 du code de l'urbanisme, ont été mis à la charge financière de la métropole à hauteur de 60 %, étant précisé que la société Enedis prend à sa charge 40 % de ces frais. Par ailleurs, l'avis de cette société du 19 février 2021 indique que : " Nous vous précisons que le délai des travaux sera de 4 à 6 mois après l'ordre de service de la CCU et l'accord du client au sujet des devis respectifs ". Par suite, contrairement à ce que soutiennent les requérants, ces éléments ne sont pas suffisants pour établir que les modalités de financement des travaux d'extension du réseau d'électricité ne sont pas déterminées, que la métropole de Nice Côte d'Azur n'aurait pas l'intention de participer à leur financement et que cette dernière ne serait pas en mesure d'indiquer par quel concessionnaire de service public et dans quel délai ces travaux pourront être exécutés.

18. Dans ces conditions, et sans que la circonstance que l'autorisation d'urbanisme contestée ait été délivrée de manière tacite ait une influence dès lors que la société pétitionnaire avait connaissance de l'avis précité de la société Enedis et du courrier du 28 avril 2021 de la métropole de Nice Côte d'Azur, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet méconnaît les dispositions des articles L. 332-6 et L. 332-15 du code de l'urbanisme, qu'il ne serait pas raccordé au réseau public de distribution d'énergie électrique et que l'arrêté attaqué est illégal en raison de la non-application des dispositions de l'article L. 111-11 du même code. Le moyen y afférent ne peut donc qu'être écarté.

En ce qui concerne les règles de hauteur :

19. Aux termes de l'article 2.1.2 du règlement de la sous-zone UCf du plan local d'urbanisme métropolitain : " La hauteur maximale des constructions à l'égout est fixée à 15 m. ". Aux termes de l'article 37 des dispositions générales de ce règlement : " () Dans le cas de toiture terrasse, la hauteur à l'égout est mesurée à l'aplomb depuis l'étanchéité jusqu'au pied de façade et ceci en tout point ".

20. En l'espèce, pour soutenir que le projet méconnait les dispositions précitées du règlement du plan local d'urbanisme métropolitain, les requérants s'appuient sur une mesure effectuée sur un plan d'une façade. Toutefois, celle-ci a été réalisée à partir du terrain naturel alors que, d'après les dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme métropolitain précitées, la hauteur à l'égout doit être mesurée, en l'espèce, à l'aplomb depuis l'étanchéité jusqu'au pied de façade. Contrairement à ce que prétendent les requérants, il ressort tant des plans de coupe que des plans de façade que le projet litigieux respecte les règles de hauteur fixées par les dispositions citées au point précédent. Ce moyen doit ainsi être écarté.

En ce qui concerne les règles d'implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives :

21. Aux termes de l'article 2.1.3.2 du règlement de la sous-zone UCf du plan local d'urbanisme métropolitain : " Les constructions doivent s'implanter à une distance minimale de 4 m des limites séparatives. (). Les constructions annexes à un bâtiment principal peuvent être implantées au droit des limites séparatives à la condition que leur hauteur à l'égout de toit n'excède pas 2,50 mètres dans la limite d'un développé de façade de 5 mètres linéaires. () ". Aux termes de l'article 46 des dispositions générales de ce règlement : " Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, dont l'usage est destiné à apporter un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Est considéré comme annexe tout bâtiment n'excédant pas 20m2 d'emprise au sol, et 3m de hauteur au faitage, ou 2,5m à l'égout. / Elle doit être implantée selon un éloignement restreint marquant un lien d'usage entre les deux constructions, sans disposer d'accès direct depuis la construction principale. La distance entre la construction annexe et la construction principale ne doit pas excéder 25 mètres. / Les piscines ne sont pas incluses dans les annexes. ". Enfin, aux termes de l'article 31 des dispositions générales du règlement précité : " Les constructions réalisées en sous-sol peuvent être refusées si elles sont susceptibles de rendre plus onéreuse ou plus difficile la réalisation d'un ouvrage public. / Malgré les dispositions relatives à l'implantation des constructions par rapport aux propriétés voisines, mais dans le respect des autres prescriptions du règlement, notamment celles relatives aux accès et aux espaces plantés, les constructions en sous-sol peuvent être autorisées jusqu'aux limites séparatives. Dans cette hypothèse, le pétitionnaire sera responsable des mesures techniques à prendre pour assurer la sécurité de l'ensemble des fonds voisins. Nonobstant les dispositions des articles 2.1 et 2.2 des zones urbaines, à urbaniser, agricoles et naturelles, en raison de leurs spécificités techniques et leur transparence dans le paysage communal, les constructions enterrées, et notamment les sous-sols, les garages, peuvent être implantées jusqu'en limites séparatives et devront respecter le recul des constructions par rapport aux voies et emprises publiques () ".

22. En premier lieu, les requérants soutiennent que le local destiné au stockage des ordures ménagères est implanté en méconnaissance des règles d'implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives. Toutefois, l'usage d'un tel local est destiné à apporter un complément aux fonctionnalités de la construction principale et il est implanté selon un éloignement restreint marquant un lien d'usage avec les deux bâtiments principaux d'habitation. Par ailleurs, il ressort également des pièces du dossier que ce local sera couvert sous une pergola végétalisée pour une emprise au sol de 10,25 m². La société pétitionnaire soutient que " la hauteur maximale de cette aire de stockage est de 2,07 mètres pour des dimensions d'environ 3 mètres par 3 ", sans qu'elle ne soit contredite sur ce point par les requérants. Dès lors, un tel local, nécessaire pour la collecte des ordures ménagères, doit être qualifié de construction annexe au sens des dispositions précitées de l'article 46 des dispositions générales du plan local d'urbanisme métropolitain. Par ailleurs, eu égard à ses caractéristiques, il bénéficie de l'exception prévue aux dispositions précitées de l'article 2.1.3.2 de ce même règlement et propres aux constructions annexes pour lesquelles l'implantation au droit des limites séparatives est autorisée. Par suite, les requérants ne peuvent utilement soutenir que l'implantation de ce local méconnaît les règles d'implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives.

23. En deuxième lieu, si les requérants soutiennent que la rampe d'accès au garage souterrain s'implante en limite de propriété, il ressort toutefois des pièces du dossier que cette partie du projet se situe sous le niveau du terrain naturel. Or, l'article 31 des dispositions générales précitées du règlement du plan local d'urbanisme métropolitain autorise l'implantation jusqu'en limite séparative des constructions en sous-sol. Dès lors, les requérants ne peuvent utilement soutenir que l'implantation de cette rampe d'accès au garage souterrain méconnaît les règles d'implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives.

24. En troisième et dernier lieu, contrairement à ce qu'indiquent les requérants, il ressort du plan de masse que la façade Est du bâtiment B est située à plus de 4 mètres de la limite séparative avec la parcelle cadastrée section AP n°77.

25. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des règles d'implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives doit être écarté dans toutes ses branches.

En ce qui concerne les règles d'implantation des bâtiments les uns par rapport aux autres :

26. Il résulte des dispositions de l'article 2.1.3.3 du règlement de la sous-zone UCf du plan local d'urbanisme métropolitain, applicables à la commune de Saint-Laurent-du-Var, que les bâtiments sur une même propriété doivent respecter une distance minimale de 10 mètres. Cette distance est toutefois ramenée à 5 mètres pour les constructions annexes. Toutefois, il résulte de ces mêmes dispositions que ces règles de recul ne s'appliquent pas " à la réalisation d'une construction annexe dès lors qu'elle n'excède pas 30 m² d'emprise au sol et 3 mètres de hauteur à l'égout sur la limite ".

27. Il ressort des éléments mentionnés au point 22 que le local de stockage des ordures ménagères est une construction annexe d'une hauteur de 2,07 mètres et d'une emprise au sol de 10,25 m². Par suite, son implantation entre donc dans le champ de l'exception prévue par les dispositions citées au point précédent. Ainsi, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir, en l'espèce, de la méconnaissance des dispositions précitées du règlement du plan local d'urbanisme métropolitain relatives aux règles d'implantation des bâtiments les uns par rapport aux autres. Ce moyen doit ainsi être écarté.

En ce qui concerne l'implantation de l'aire de présentation des conteneurs d'ordures ménagères :

28. Aux termes de l'article 46 des dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme métropolitain : " Les aires de présentation des conteneurs d'ordures ménagères doivent permettre leur ramassage en bordure de la voie publique. () ". Il résulte de ces dispositions que si l'implantation des aires de stockage des ordures ménagères ne doit pas être obligatoirement située en bordure de voie publique, elle doit toutefois permettre que le ramassage des ordures ménagères puisse se faire en bordure d'une telle voie.

29. En l'espèce, si les requérants soutiennent que l'aire de stockage des conteneurs d'ordures ménagères n'est pas prévue en bordure de la voie publique, il ne ressort pas des pièces du dossier que ces conteneurs ne peuvent pas être sortis en bordure de cette voie les jours de collecte, tel que rappelé par la régie autonome de la métropole de Nice Côte d'Azur pour la gestion des déchets ménagers et assimilés dans son courrier du 30 avril 2021, laquelle a d'ailleurs émis un avis favorable au projet. Par suite, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir du fait que le projet méconnait les règles en matière d'implantation des aires de présentation des conteneurs d'ordures ménagères. Ce moyen doit alors être écarté.

En ce qui concerne la qualité architecturale :

30. Aux termes du cahier des prescriptions architecturales du règlement du plan local d'urbanisme métropolitain, dans sa partie applicable à la commune de Saint-Laurent-du-Var : " Excepté en UAd, les toitures terrasses pourront être autorisées si elles contribuent à l'intégration du bâtiment dans son environnement et participent à sa mise en valeur architecturale. Dans ce cas, elles seront traitées comme une 5ème façade et feront l'objet d'un traitement paysager ou traitées en carrelage/dallage. Les toitures terrasses au dernier niveau des constructions seront inaccessibles sauf dans le cas de la réalisation d'un attique. Dans tous les cas, tous les dispositifs installés en toiture doivent être conçus de manière à être intégrés à l'architecture de la construction pour limiter leur impact visuel. ". Aux termes de l'article 2.2.4 " Toitures " du règlement de la sous-zone UCf du plan local d'urbanisme métropolitain : " Les toitures-terrasses sont autorisées, leur construction peut être assortie de conditions précisées dans le cahier de prescriptions architecturales. Elles doivent être considérées comme une " cinquième façade " et être traitées avec autant de soin que les autres. Y sont interdits tout réseau et toute étanchéité apparents. Le sol doit être traité en carrelage/dallage (éviter les couleurs trop claires) ou tout autre matériau de qualité ou végétalisé au moyen de succulentes résistantes au climat local. La structure porteuse ne doit pas former de saillie (nervures). L'accès à la toiture-terrasse sera traité au moyen d'une tabatière, saillie limitée à la hauteur d'acrotère () ".

31. Il ressort des pièces du dossier que les deux bâtiments du projet litigieux seront dotés de toitures terrassasses végétalisées et non-accessibles. Ces toitures permettent ainsi un apport de biodiversité en milieu urbain et participent à la bonne insertion du projet dans son environnement dès lors que la plupart des bâtiments avoisinants sont des immeubles collectifs également revêtus de toitures terrasses. Par suite, le préfet n'a pas fait une inexacte application des dispositions ainsi invoquées. Ce moyen doit alors être écarté.

En ce qui concerne les espaces verts :

32. Aux termes de l'article 2.4 du règlement de la sous-zone UCf du plan local d'urbanisme métropolitain : " () 40% au moins de la superficie du terrain doit être aménagée en espaces verts () ". Il résulte de ces mêmes dispositions, spécifiquement applicables à la commune de Saint-Laurent-du-Var, que 40% au moins des espaces verts doivent être de pleine terre. Par ailleurs, aux termes de l'article 46 des dispositions générales de ce règlement : " Les espaces verts : il s'agit d'espaces comprenant une végétation basse ainsi que des arbres ou arbustes d'essences variées économes en eau et adaptés au climat local Ils ne doivent pas être surplombés par un bâtiment (à l'exception des saillies de façade et des balcons d'une largeur de plus d'un mètre, situés à plus de 5 m de hauteur). Ils sont soit en pleine terre soit végétalisés. / Les espaces verts sont dits en pleine terre quand aucune construction ne se trouve en dessous, à l'exception des ouvrages publics d'infrastructure et les réseaux souterrains. / Les espaces végétalisés correspondent aux autres espaces verts, sur dalles et aux autres parties artificialisées, végétalisées avec au moins 80 cm de terre. En outre, les toitures végétalisées répondant à la définition du présent règlement, sont incluses dans cette catégorie () ".

33. En premier lieu, à l'appui de leurs allégations, les requérants prétendent, à tort, que les dispositions précitées de l'article 2.4 du règlement du plan local d'urbanisme métropolitain exigent que les espaces verts de pleine terre représentent au moins 40% de la superficie du terrain alors que ces dispositions imposent uniquement que 40% au moins des espaces verts soient de pleine terre.

34. En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier et plus particulièrement du plan de calcul des espaces verts, coté PC2, que le projet prévoit de consacrer 1 156,84 m² d'espaces verts à l'exclusion de ceux prévus sur dalle avec moins de 80 centimètres de terre, soit plus de 48% de la superficie du terrain d'assiette. Par ailleurs, plus de 65% de ces espaces verts sont de pleine terre.

35. Enfin, un permis de construire n'a pas d'autre objet que d'autoriser des constructions conformes aux plans et indications fournis par le pétitionnaire. Ainsi, la circonstance que ces plans et indications pourraient ne pas être respectés ou que ces constructions risqueraient d'être ultérieurement transformées ou affectées à un usage non-conforme aux documents et aux règles générales d'urbanisme n'est pas par elle-même, sauf le cas d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date de la délivrance du permis, de nature à affecter la légalité de celui-ci. Par suite, en l'absence de fraude démontrée ni même alléguée sur ce point, les requérants ne peuvent utilement soutenir qu'il appartient à la société pétitionnaire de démontrer de quelle façon elle pourra satisfaire à ces règles relatives à l'implantation des espaces verts.

36. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des règles relatives à l'implantation des espaces verts doit être écarté dans toutes ses branches.

En ce qui concerne les conditions de desserte :

37. Aux termes de l'article 3.1 du règlement de la sous-zone UCf du plan local d'urbanisme métropolitain : " Tout terrain doit être desservi par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés. () ".

38. Le permis de construire, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d'assurer la conformité des travaux qu'il autorise avec la réglementation d'urbanisme. Dès lors, si l'administration et le juge administratif doivent s'assurer de l'existence d'une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l'existence d'un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, il ne leur appartient de vérifier ni la validité de cette servitude ni l'existence d'un titre permettant l'utilisation de la voie qu'elle dessert, si elle est privée, dès lors que celle-ci est ouverte à la circulation publique.

39. Les requérants soutiennent que, contrairement à ce que la société pétitionnaire a affirmé dans sa demande de permis de construire, elle ne dispose pas de servitudes de passage sur les parcelles cadastrées section AP n°88 et n°396 permettant respectivement l'accès aux bâtiments des piétions et l'accès aux emplacements de stationnement en sous-sol, à partir de la voie ouverte à la circulation publique. Il n'est pas contesté que ces parcelles sont de nature privée et ne sont pas ouvertes à la circulation publique. Dès lors, il appartenait bien à l'autorité compétente, sous le contrôle du juge de l'excès de pouvoir, de s'assurer de l'existence de titres créant une servitude de passage donnant accès à la voie ouverte à la circulation publique.

40. A l'appui de leurs allégations, les requérants soutiennent que par une ordonnance du 3 avril 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse, devenu tribunal judiciaire de Grasse, a remis en cause l'existence de ces servitudes. Or, il ressort des termes même de cette ordonnance, versée au débat par les requérants, que le juge des référés a reconnu expressément que les parcelles cadastrées section AP n°82, n°83 et n°84 bénéficiaient d'une servitude de passage qui grève la parcelle AP n°88 tel qu'il ressort de l'acte notarié relatif à la vente intervenue entre Mme A, ancienne propriétaire des parcelles, et l'établissement public foncier Provence Alpes Côte d'Azur. Par ailleurs, s'il n'a pas expressément confirmé l'existence d'une servitude de passage sur la parcelle AP n°396 appartenant à M. D, le juge des référés ne l'a pas non plus écartée en considérant que la nature et l'existence de cette servitude de passage alléguée nécessitent une analyse au fond des pièces du dossier. A cet égard, il ressort des éléments versés au débat par la société pétitionnaire et plus particulièrement d'un acte notarié du 30 juin 1936, analysé par un courrier de Me Parodi-Frydman, que M. C, ancien propriétaire de la parcelle AP n°87, était bien titulaire, pour accéder à sa propriété, d'un doit de passage sur un chemin jouxtant la parcelle AP n°90 appartenant à M. D, devenue, entretemps, la parcelle cadastrée section AP n° 396, à la suite d'une cession intervenue le

22 décembre 2017 avec la métropole de Nice Côte d'Azur. Enfin, par un acte notarié du

19 février 2014, l'établissement public foncier Provence Alpes Côte d'Azur qui a ensuite conclu une promesse synallagmatique de vente avec la société pétitionnaire portant sur l'ensemble des parcelles du projet, objet du permis de construire contesté, avait expressément consenti, lors de la cession avec l'ancien propriétaire de la parcelle AP n°87, à profiter de l'ensemble des servitudes grevant ladite parcelle.

41. Dans ces conditions, et en dépit du litige pendant devant le juge judiciaire, la société pétitionnaire pouvait être regardée comme attestant auprès de l'administration de l'existence de titres créant une servitude de passage donnant accès à la voie ouverte à la circulation publique. Dès lors et dans la mesure où il ne ressort pas des pièces du dossier que ces voies ne répondraient pas à l'importance ou à la destination des constructions projetées, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet méconnait les règles relatives aux conditions de desserte prévues par les dispositions de l'article 3.1 du règlement de la sous-zone UCf du plan local d'urbanisme métropolitain. En tout état de cause, ledit permis a été délivré sous réserve des droits des tiers. Par suite, ce moyen doit être écarté.

En ce qui concerne la fraude alléguée

42. La fraude suppose, pour être caractérisée, que le pétitionnaire ait procédé à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet. Or, il résulte des éléments mentionnés aux points 40 et 41 que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que les conditions dans lesquelles la société pétitionnaire a déposé sa demande de permis de construire sont constitutives d'une fraude, dès lors qu'elle pouvait être regardée comme attestant de l'existence de titres créant une servitude de passage donnant accès à la voie ouverte à la circulation publique. Par suite, ce moyen doit également être écarté.

43. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants ne sont pas fondés à demander l'annulation de la décision portant délivrance tacite du permis de construire sollicité par la société Vinci immobilier méditerranée, ensemble la décision portant rejet de leur recours gracieux.

Sur les frais liés au litige :

44. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à que soit mise à la charge de la société Vinci immobilier méditerranée et de l'Etat, qui ne sont pas les parties perdantes dans cette instance, la somme que les requérants demandent au titre des frais liés au litige.

45. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge de chacun des requérants une somme de 1 000 euros à verser à la société Vinci immobilier méditerranée au titre de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires de la résidence du Castel Fleuri, de

M. D et de la société Elival est rejetée.

Article 2 : Le syndicat des copropriétaires de la résidence du Castel Fleuri, M. D et la société Elival verseront chacun la somme de 1 000 (mille) euros à la société Vinci immobilier méditerranée au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de la résidence du Castel Fleuri, à M. E D, à la société civile immobilière Elival, à la société par actions simplifiée Vinci immobilier méditerranée et au ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires.

Copie sera adressée au préfet des Alpes-Maritimes et à la commune de Saint-Laurent-du-Var.

Délibéré après l'audience du 28 septembre 2022, à laquelle siégeaient :

M. Bonhomme, président,

Mme Soler, conseillère,

M. Holzer, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 octobre 202Le rapporteur,

M. HOLZER

Le président,

T. BONHOMME

La greffière,

M.-L. DAVERIO

La République mande et ordonne au ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière,

N°2106720