Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-2201510

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 23 mars, 3 et 30 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Esterel, représenté par Me Vanzo, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 24 septembre 2021 par lequel le maire de Grasse a délivré à la société civile de construction vente (SCCV) Grasse Victor Hugo un permis de construire valant permis de démolir pour la réalisation d'un ensemble immobilier de cinq bâtiments comprenant cent cinquante-huit logements dont quarante-neuf logements sociaux sur les parcelles cadastrées section BN n°s 158, 188 et 423, situées 6 boulevard du maréchal Leclerc et 59 boulevard Victor Hugo à Grasse, ensemble la décision du 29 janvier 2022 portant rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Grasse la somme de 3 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- il bénéficie d'un mandat pour ester en justice ;

- l'arrêté attaqué a été signé par une autorité incompétente faute pour la commune de justifier d'une délégation de signature, régulièrement publiée, au profit de son signataire ;

- le permis de construire attaqué a été délivré sur la base d'un dossier de demande incomplet ou insuffisant au regard des dispositions des articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l'urbanisme ;

- il méconnait les dispositions des articles UB4-B1 et UB4-B2 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune relatives, respectivement, aux règles de hauteurs des façades et de hauteurs frontales des constructions ;

- il méconnait les dispositions des articles UB4-C et UB4-D du règlement du plan local d'urbanisme de la commune relatives, respectivement, aux règles d'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques et aux règles d'implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives ;

- les limites des parcelles sur lesquelles s'implante le projet litigieux ne sont pas déterminées ;

- il méconnait les dispositions de l'article UB5-C du règlement du plan local d'urbanisme relatives à l'aspect des façades ;

- il méconnait les dispositions de l'article UB6-A du règlement du plan local d'urbanisme relatives à la préservation de la trame verte grassoise ;

- il méconnait les dispositions de l'article DP-UAU 7 du règlement du plan local d'urbanisme relatives aux normes générales de stationnement, auquel renvoie l'article UB7 de ce même règlement ;

- il méconnait les dispositions de l'article DP-UAU 8 du règlement du plan local d'urbanisme relatives aux conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées, d'accès et d'obligation imposées en matière d'infrastructure, auquel renvoie l'article UB8 de ce même règlement.

Par un mémoire en défense, enregistré le 20 juillet 2022, la société Grasse Victor Hugo, représentée par Me Guinot, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 5 000 euros soit mise à la charge du syndicat requérant en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir :

- à titre principal, que les moyens soulevés par le syndicat requérant ne sont pas fondés ;

- à titre subsidiaire, à ce que le tribunal sursoit à statuer sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme afin de permettre la régularisation des éventuels vices affectant la légalité du permis de construire attaqué.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 5 septembre et 5 octobre 2022, la commune de Grasse, représentée par Me Orlandini, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 1 000 euros soit mise à la charge du syndicat requérant en application de l'article

L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que la requête est irrecevable dès lors que le syndic ne produit pas l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires lui permettant d'ester en justice et, qu'en tout état de cause, aucun des moyens de la requête n'est fondé.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l'urbanisme ;

- la loi n° 65-667 du 10 juillet 1965 ;

- le décret n°67-223 du 17 mars 1967 ;

- le code de justice administrative ;

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 1er mars 2023 :

- le rapport de M. B,

- les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

- les observations de Me Vanzo, représentant le syndicat requérant,

- les observations de Me Gadd, substituant, Me Orlandini, représentant la commune de Grasse,

- et les observations de Me Avenel, représentant la société pétitionnaire.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 24 septembre 2021, le maire de Grasse a délivré à la SCCV Grasse Victor Hugo un permis de construire valant permis de démolir pour la réalisation d'un ensemble immobilier de cinq bâtiments comprenant cent cinquante-huit logements dont quarante-neuf logements sociaux sur les parcelles cadastrées section BN n°s 158, 188 et 423, situées

6 boulevard du maréchal Leclerc et 59 boulevard Victor Hugo à Grasse. Par un courrier daté du 23 novembre 2021 et reçu le lendemain par les services de la commune, le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble Esterel a formé un recours gracieux contre cet arrêté. Par une décision datée du 29 janvier 2022, le maire de Grasse a expressément rejeté ce recours. Par sa requête, le syndicat requérant demande l'annulation de l'arrêté du 24 septembre 2021, ensemble la décision portant rejet de son recours gracieux.

Sur la fin de non-recevoir opposée par la commune de Grasse :

2. Aux termes de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : " Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. / () ". Aux termes de l'article 18 de cette même loi : " I.- Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous : / () de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi () ; ". L'article 55 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de cette loi précise que : " Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. / Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. / () ".

3. En application des dispositions précitées de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, il n'appartient pas à des tiers de contester l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. Dès lors, la commune de Grasse ne peut se prévaloir du défaut de qualité pour agir du syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Esterel. En tout état de cause, il ressort des pièces du dossier que, par une résolution du 30 mai 2022, l'assemblée générale de la copropriété a donné mandat au syndic pour obtenir l'annulation du permis litigieux. Cette résolution définit de manière suffisamment précise l'objet et la finalité du contentieux engagé. Par suite, la fin de non-recevoir tirée de l'absence de qualité pour agir du syndic qui représente le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Esterel doit être écartée.

Sur les conclusions aux fins d'annulation :

En ce qui concerne la compétence du signataire de l'arrêté attaqué :

4. En premier lieu, aux termes de l'article L. 422-1 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire () est : / Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d'un plan local d'urbanisme () ; ". Selon l'article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales : " Le maire est seul chargé de l'administration, mais il peut, sous sa surveillance et sa responsabilité, déléguer par arrêté une partie de ses fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints et à des membres du conseil municipal. / () ". Aux termes de l'article L. 2131-1 du même code : " Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu'il a été procédé à leur publication ou affichage () ainsi qu'à leur transmission au représentant de l'Etat dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement () ". L'article L. 2131-2 de ce code précise que : " Sont soumis aux dispositions de l'article L. 2131-1 les actes suivants : / () 3° Les actes à caractère réglementaire pris par les autorités communales dans tous les autres domaines qui relèvent de leur compétence en application de la loi ; / () ".

5. Il ressort des pièces du dossier que l'arrêté attaqué a été signé par M. C A, adjoint au maire de Grasse et délégué notamment à l'urbanisme. La commune de Grasse a versé aux débats l'arrêté du 6 juin 2020 par lequel le maire de la commune lui a donné délégation de fonctions et de signature notamment en matière d'urbanisme. Cette délégation, suffisamment précise, a été transmise à la préfecture des Alpes-Maritimes le 8 juin 2020 et a fait l'objet d'un affichage en mairie pendant au moins deux mois à compter de cette même date, ainsi que cela ressort de l'attestation de Mme Karine Gigodot, conseillère municipale en charge des affaires juridiques, établie, pour le maire, le 23 avril 2021. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence du signataire de l'acte attaqué doit être écarté.

En ce qui concerne la composition du dossier de demande de permis de construire :

6. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

Quant à la notice du projet architectural :

7. Aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ".

8. En l'espèce, le syndicat requérant se prévaut des dispositions précitées au point précédent pour soutenir que la notice architecturale de la demande de permis de construire litigieuse n'expose pas, de manière suffisamment précise, le projet architectural retenu. Toutefois, cette notice jointe au dossier de la demande de permis de construire indique notamment que " l'architecture du projet, aux portes de la vieille ville s'inspire des villes anciennes méditerranéennes et de la place capitale qu'occupent les toits. () Le projet se construit sur la réinterprétation des terrasses grassoises, architectures métalliques posées à même les toits ". Cette même notice précise également que " les volumes [du projet] sont constitués d'un soubassement en R+2, monolithiques et orthonormés, aux façades bien ordonnancées évoquant le tissu urbain traditionnel sur lesquels reposent des volumes d'aspect métalliques orientés vers les vues mer ". Enfin, elle met l'accent sur la " place aux pétales ", traitée comme le lieu de transition " entre urbanité et habitation " et destinée à marquer, par ses motifs au sol, l'arrivée à la Bastide Molinard. Dans ces conditions et alors qu'en tout état de cause, le projet architectural n'a pas à exposer les raisons pour lesquelles il retient un parti architectural plutôt qu'un autre, la notice jointe au dossier de la demande de permis de construire doit être regardée comme répondant aux exigences imposées par les dispositions précitées de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme. Dès lors, le moyen tiré de l'insuffisance du dossier de demande de permis de construire au regard de ces dispositions doit être écarté.

Quant au document graphique d'insertion et aux documents photographiques permettant de situer le terrain dans son environnement proche et lointain :

9. Aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : () c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ".

10. D'une part, en se bornant à affirmer que le dossier de demande de permis de construire est incomplet et n'a pas permis au service instructeur d'instruire ce dossier en connaissance de cause, le syndicat requérant n'apporte aucun début de démonstration de nature à remettre en cause le caractère complet de ce dossier. D'autre part, et en tout état de cause, il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire comporte deux documents graphiques d'insertion, cotés PC 6.1 et PC 6.2, représentant le projet, respectivement, depuis le boulevard Victor Hugo et depuis le boulevard du maréchal Leclerc et faisant apparaitre les constructions avoisinantes. En outre, ce dossier comporte une planche de photographies, cotée PC7/PC8, permettant de situer le terrain dans son paysage proche. Ce document est utilement complété par la notice architecturale laquelle comprend, à son point 4.1, deux photographies aériennes permettant de situer le terrain dans le paysage lointain et d'apprécier la place qu'il a vocation à occuper. Dès lors, ces documents, complétés par le plan de masse, coté PC2, ont permis, au service instructeur, d'apprécier l'insertion du projet par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages ainsi que de le situer tant dans son environnement proche que lointain.

11. Il résulte ainsi de ce qui précède que le moyen tiré des insuffisances du dossier de demande de permis de construire au regard des dispositions de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme doit être écarté.

En ce qui concerne les règles relatives à la hauteur des constructions :

12. Aux termes de l'article UB4-B1 du règlement du plan local d'urbanisme, relatif aux hauteurs des façades : " () En tout point, la hauteur des façades, à l'exclusion des pignons, ne peut excéder () / - 15 mètres dans les secteurs UBa / () ". En outre, aux termes de l'article UB4-B2 de ce même règlement, relatif aux hauteurs frontales des constructions : " La hauteur frontale ou différence de niveau entre le point le plus bas du pied de l'immeuble et le point le plus haut de la construction, ne pourra excéder : / - 17 mètres jusqu'au sommet de la façade et 20 mètres jusqu'au faîtage dans le secteur UBa, / () ".

13. D'une part, si le syndicat requérant se borne à soutenir, dans sa requête initiale, que la notice architecturale et les plans de façades ne démontrent pas que les règles de hauteurs prévues par les dispositions citées au point précédent sont respectées, il n'apporte toutefois aucun élément à l'appui de cette allégation.

14. D'autre part, si dans son mémoire en réplique du 3 septembre 2022, il soutient à l'appui de cette allégation qu'il ressort du plan de coupe, coté PC3, que la hauteur de la façade du bâtiment D, mesurée depuis le terrain naturel jusqu'au point le plus haut de ce bâtiment, est de 17,34 mètres, une telle mesure ne ressort pas dudit plan. En tout état de cause, le syndicat requérant ne saurait utilement se prévaloir de la méconnaissance de la limite de 17 mètres prévues par les dispositions précitées de l'article UB4-B2 du règlement du plan local d'urbanisme pour soutenir que la façade du bâtiment D, mesurée depuis le terrain naturel jusqu'au point le plus haut de la construction, excède cette limite, alors qu'elle concerne exclusivement la hauteur frontale jusqu'au sommet de la façade et non celle au sommet du faîtage pour laquelle les dispositions précitées du règlement du plan local d'urbanisme prévoient une limite de 20 mètres.

15. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles UB4-B1 et UB4-B2 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune doit être écarté.

En ce qui concerne les règles relatives à l'implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives :

16. L'article 22 des dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme de la commune renvoie le soin, aux articles 4 de chaque zone, de règlementer les règles d'implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives. Ainsi, aux termes de l'article UB4-C relatif à l'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques : " 1- Les bâtiments doivent en tout point de tout élément de construction (sous-sol, balcon, loggias, bandeaux etc.) être édifiés en retrait voies et emprises publiques en respectant un minimum de : / () - 3 mètres en retrait de l'alignement des autres voies / () ". En outre, aux termes de l'article UB4-D1 de ce même règlement, relatif aux règles d'implantation par rapport aux limites aboutissant aux emprises et voies publiques ouvertes à la circulation automobile : " Les bâtiments peuvent s'implanter sur les limites séparatives aboutissant à ces voies, dans une bande de 17 mètres de profondeur à partir de l'alignement ou du retrait imposé. / Dans le cas contraire, et au-delà de la bande des 17 mètres de profondeur, la distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point le plus proche de la limite séparative, ne doit pas être inférieure à 3 mètres en cas de surélévation d'un bâtiment existant, et à 5 mètres dans les autres cas. ". Par ailleurs, aux termes de ce même article, s'agissant des règles d'implantation par rapport aux limites de fond de propriété : " La distance comptée horizontalement de tout point du bâtiment au point le plus proche de la limite séparative de fond de propriété doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans être inférieure à 3 mètres en cas de surélévation d'un bâtiment existant et à

5 mètres dans les autres cas. / Toutefois, les bâtiments annexes qui ne sont affectés ni à l'habitation ni à une activité industrielle, commerciale ou professionnelle peuvent s'implanter sur les limites séparatives. ".

17. Le lexique du règlement du plan local d'urbanisme de la commune distingue les limites séparatives latérales, définit comme celles qui " séparent deux propriétés donnant sur les voies ou emprises publiques ", des limites de fonds de parcelles lesquelles " séparent deux propriétés sans avoir de contact avec les voies ou emprises publiques ".

18. En premier lieu, le syndicat requérant soutient que les bâtiments A, B et C sont implantés en méconnaissance des dispositions précitées de l'article UB4-C du règlement du plan local d'urbanisme relatif à l'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques. Toutefois, en se prévalant dans son mémoire en réplique du 3 septembre 2022 à l'appui de cette allégation, de la méconnaissance de cette règle au regard, d'une part, des façades Ouest des bâtiments A et D et, d'autre part, de la façade Est du bâtiments B, le syndicat requérant doit être regardé comme invoquant une méconnaissance, non pas des règles d'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques mais par rapport aux règles relatives aux limites aboutissant aux emprises et voies publiques ouvertes à la circulation automobile prévues par les dispositions de l'article UB4-D1. Or, il ressort de ces mêmes dispositions que les bâtiments peuvent s'implanter sur les limites séparatives aboutissant à de telles voies dans une bande de 17 mètres de profondeur à partir de l'alignement. Il n'est pas contesté par le syndicat requérant que les bâtiments projetés se trouvent dans cette bande de dix-sept mètres de profondeur à partir de l'alignement au sein de laquelle est admise l'implantation des bâtiments sur les limites séparatives aboutissant aux voies publiques.

19. En tout état de cause, à supposer que le syndicat requérant ait entendu se prévaloir d'une méconnaissance des règles d'implantation prévues par les dispositions de l'article

UB4-C, il n'apporte aucun début de démonstration de nature à remettre en cause la légalité de l'implantation de ces bâtiments par rapport aux voies et emprises publiques en démontrant que la règle de retrait de trois mètres ne serait pas, en l'espèce, respectée.

20. En deuxième lieu, la circonstance que figure sur le plan de division, coté PC32, une mention manuscrite " Faux " le long de la limite séparative du bâtiment D que le syndicat requérant impute, par simple déduction, au service instructeur de la commune, ne saurait démontrer, à elle seule, que les règles d'implantation prévues par le projet litigieux ne sont pas respectées.

21. En troisième lieu, si le plan topographique, produit par le syndicat requérant, indique les mentions " limite à confirmer par bornage " s'agissant de certaines limites des parcelles cadastrées concernées par le projet, une telle circonstance n'a toutefois pas été de nature à empêcher le service instructeur d'apprécier les limites du projet de façon certaine. En tout état de cause, le permis de construire a pour seul objet d'assurer la conformité des travaux qu'il autorise avec la législation et la réglementation d'urbanisme. Ainsi, en l'absence de toute méconnaissance de la réglementation d'urbanisme, et alors que le permis de construire est accordé sous réserve du droit des tiers, ainsi qu'il résulte des dispositions de l'article A.424-8 du code de l'urbanisme, la circonstance que le projet pourrait empiéter sur les propriétés voisines en l'absence de confirmation des limites par un bornage est sans incidence sur la légalité de l'autorisation d'urbanisme contestée.

22. Il résulte de ce qui précède que les moyens tirés de la méconnaissance des règles relatives à l'implantation des bâtiments par rapport aux voies et emprises publiques et aux limites séparatives doivent être écartés.

En ce qui concerne l'aspect extérieur des façades :

23. Aux termes de l'article UB5-C du règlement du plan local d'urbanisme de la commune : " Les façades sont obligatoirement enduites si elles ne sont pas réalisées en pierre du pays. () / Lorsque la coloration des façades est réalisée par des enduits, ils sont alors teintés dans la masse par l'utilisation de sables naturels locaux ou reçoivent un badigeon de couleur (le blanc est interdit en grande surface). / () ".

24. D'une part, contrairement à ce qu'indique la société pétitionnaire en se référant au nuancier de couleur répertoriant " les palettes des couleurs les plus fréquentes " prévues par l'article UAU 5 du règlement du plan local d'urbanisme, les dispositions citées au point précédent posent une interdiction de principe s'agissant de l'utilisation, en grande surface, de la couleur blanche pour la coloration des façades réalisée par des enduits.

25. D'autre part, il ressort de la notice descriptive que les volumes de ce projet sont constitués de soubassements en R+2 sur lesquels reposent des volumes d'aspect métalliques. Il ressort des termes mêmes de cette notice que " les enduits du soubassement sont unis et mats " et que " la nuance sera un blanc cassé le plus claire et désaturé possible accentuant le contraste avec les attiques métalliques et brillants ". Par ailleurs, il ressort tant de cette notice descriptive que des éléments photographiques contenus dans le dossier de demande de permis de construire que cette teinte est particulièrement dominante s'agissant de l'aspect extérieur compte tenu du fait qu'elle concerne l'ensemble des soubassements des bâtiments composant le projet. Ainsi, contrairement à ce qu'indique en défense la société pétitionnaire, le choix d'un enduit " blanc cassé le plus claire et désaturé possible ", s'agissant de l'intégralité des soubassements des bâtiments du projet, méconnait les dispositions précitées du règlement du plan local d'urbanisme qui prohibe l'utilisation, en grande surface, de la couleur blanche pour la coloration des façades réalisée par des enduits.

En ce qui concerne les règles relatives au traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions :

26. Aux termes de l'article UB6-A du règlement du plan local d'urbanisme de la commune, relatif à la préservation de la trame verte Grassoise : " () / Le taux minimum d'espaces verts perméables maintenus en pleine terre par rapport à la surface du terrain d'assiette est fixé à 15% dans l'ensemble de la zone. / () ".

27. Un permis de construire n'a pas d'autre objet que d'autoriser des constructions conformes aux plans et indications fournis par le pétitionnaire. Ainsi, la circonstance que ces plans et indications pourraient ne pas être respectés n'est pas par elle-même, sauf le cas d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date de la délivrance du permis, de nature à affecter la légalité de celui-ci.

28. En l'espèce, s'il ressort des termes mêmes du point 14 de la notice architecturale que le projet entendait consacrer 880 m² d'espaces verts perméables maintenus en pleine terre, soit 15% de la surface du terrain d'assiette, il ressort des pièces du dossier, et plus particulièrement, du plan de repérage des espaces verts produit en défense par la société pétitionnaire, que ces espaces de pleine terre représenteront en réalité 1 020 m² soit 17,3% de l'assiette foncière. Dans ces conditions, le syndicat requérant, qui n'invoque, au demeurant, aucune fraude, ne peut utilement soutenir ni que la commune de Grasse n'a pu valablement s'assurer du respect des dispositions précitées de l'article UB6-A du règlement du plan local d'urbanisme communal, ni qu'il appartient à la société pétitionnaire de démontrer de quelle façon elle pourra satisfaire à ces règles relatives à l'implantation des espaces verts. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté.

En ce qui concerne les aires de stationnement réservées aux deux roues :

29. L'article DP -UAU 7 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune, auquel renvoie l'article UB 7 de ce même règlement, exige, s'agissant des bâtiments à usage d'habitation de plus de trois logements, une aire de stationnement réservée aux deux-roues par logement dont la moitié à destination des vélos. Ces dispositions précisent qu'il doit s'agir : " de locaux fermés ou de système d'accroche ". Par ailleurs, aux termes de l'article 27 des dispositions générales de ce même règlement : " Une place 2 roues est équivalente à 2 m² au minimum. / L'espace destiné aux 2 roues et aux micro-mobilités urbaines doit avoir un cheminement aisément accessible depuis les emprises publiques et les voies. Il est équipé d'un point fixe permettant l'arrimage (anneau, ratelier) ou d'un autre dispositif limitant le vol. / L'espace 2 roues est équipé pour la recharge électrique à raison d'une prise disponible pour 2 places exigées. ".

30. En l'espèce, la notice descriptive du projet précise, à son point 13 relatif aux capacités de stationnement du projet, que ce dernier sera pourvu de cent cinquante-huit places de stationnement réservées aux deux-roues dont la moitié sera réservée aux vélos. Cette même notice précise que les places prévues pour les deux roues motorisés sont intégrées au parking en sous-sol alors que les places réservées aux vélos sont situées dans des locaux fermés intégrés aux bâtiments. Dans ces conditions, et pour les mêmes motifs que ceux énoncés au point 27, le syndicat requérant, qui n'invoque, au demeurant, aucune fraude, ne peut utilement soutenir que la commune de Grasse n'a pu valablement s'assurer du respect des dispositions précitées de l'article DP-UAU 7 du règlement du plan local d'urbanisme. Par suite, ce moyen doit également être écarté.

En ce qui concerne les conditions de desserte :

31. Aux termes de l'article UP-UAU 8 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune, relatif aux conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées, d'accès et d'obligations imposées en matière d'infrastructures : " 8.1. Conditions de desserte : / L'autorisation d'urbanisme est refusée si le terrain d'assiette du projet n'est pas desservi par une voie publique ou privée répondant à l'importance ou la destination de(s) la construction envisagée. / () Voies existantes : / les terrains doivent être desservis par des voies dont les caractéristiques techniques sont suffisantes au regard de l'importance et de la nature du projet. / () 8.2. Conditions d'accès : / L'autorisation d'urbanisme est refusée si le terrain d'assiette du projet n'est pas desservi par un accès sécurisé, conforme à l'importance ou la destination de(s) la construction envisagée. Cette sécurité est appréciée compte tenu, notamment, de la position de l'accès (qui devra privilégier des pans coupés et un retrait), de sa configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic. / Un seul accès sur la voie publique sera autorisé. Lorsque la propriété est riveraine de deux ou plusieurs voies publiques, l'accès sur celles de ces voies qui présentera une gêne ou un risque pour la circulation est interdit. / Deux accès pourront être autorisés sous réserve d'être justifiés par des nécessités liées à la nature de l'activité de la construction ainsi qu'à la topographie du terrain, ou pour assurer une meilleure sécurité de l'accès sur la voie publique ".

32. En premier lieu, le syndicat requérant fait état de ce que le projet, dès lors qu'il porte sur la création de cent-cinquante-huit logements et trois-cent-seize places de stationnement, induira un trafic supplémentaire important dans un secteur dans lequel les conditions de circulation présentent déjà une certaine sensibilité. Toutefois, à supposer même que le trafic induit par la réalisation du projet soit plus important que celui existant à savoir un parking de cent-dix places appartenant à la parfumerie Molinard et affectées à un stationnement non résidentiel impliquant de nombreuses allées et venues au cours de la journée, il ne ressort pas des pièces du dossier que les voies de desserte du projet, en leur état actuel, ne seraient pas adaptées et présenteraient un danger particulier pour la sécurité publique alors que leur caractère accidentogène ne ressort d'aucun élément.

33. En second lieu, en se bornant à rappeler que l'avis favorable du service départemental d'incendie et de secours (SDIS) qui ne porte que sur l'accès des véhicules aux constructions ne saurait être suffisant et que le service instructeur n'était pas lié par l'avis favorable de la direction des routes et des infrastructures de transport du département des Alpes-Maritimes, le syndicat requérant ne remet pas utilement en cause la circonstance selon laquelle les conditions de desserte du projet sont adaptées à son importance et à sa destination.

34. Dans ces conditions, le syndicat requérant n'est pas fondé à soutenir que le permis de construire litigieux méconnait les dispositions précitées de l'article UP-UAU 8 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune. Ce moyen doit ainsi être écarté.

35. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants sont seulement fondés à soutenir que les dispositions de l'article UB5-C du règlement du plan local d'urbanisme de la commune ont été méconnues au regard du choix de la teinte " blanc cassé le plus clair et dénaturé possible " de l'enduit recouvrant les soubassements des bâtiments composant le projet litigieux.

Sur l'application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :

36. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé ". Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ".

37. Lorsque les éléments d'un projet de construction auraient pu faire l'objet d'autorisations distinctes, le juge de l'excès de pouvoir peut prononcer l'annulation partielle de l'arrêté attaqué en raison de la divisibilité des éléments composant le projet litigieux. En outre, les dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme lui permettent de procéder à l'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme qui n'aurait pas cette caractéristique, dans le cas où l'illégalité affectant une partie identifiable d'un projet de construction ou d'aménagement est susceptible d'être régularisée par un permis modificatif. Par suite, l'application de ces dispositions n'est possible que si la régularisation porte sur des éléments du projet pouvant faire l'objet d'un permis modificatif, un tel permis ne pouvant être délivré que si les modifications apportées au projet initial pour remédier au vice d'illégalité ne peuvent être regardées, par leur nature ou leur ampleur, comme remettant en cause sa conception générale. A ce titre, la seule circonstance que ces modifications portent sur des éléments tels que son implantation, ses dimensions ou son apparence ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce qu'elles fassent l'objet d'un permis modificatif.

38. Il résulte des motifs du présent jugement que seul le vice tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UB5-C du règlement du plan local d'urbanisme de la commune est de nature à fonder l'annulation du permis attaqué. Toutefois, ce vice, qui ne concerne que la teinte de l'enduit des soubassements des bâtiments composant le projet litigieux et qui n'affecte ainsi qu'une partie identifiable du projet, est susceptible d'être régularisé par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que les modifications apportées au projet initial pour remédier au vice d'illégalité ne peuvent être regardées, par leur nature ou leur ampleur, comme remettant en cause sa conception générale. Par suite, il y a lieu d'annuler partiellement le permis de construire délivré à la société Grasse Victor Hugo le 24 septembre 2021 ainsi que la décision du 29 janvier 2022 portant rejet du recours gracieux du syndicat requérant en tant qu'ils méconnaissent les dispositions de l'article UB5-C du règlement du plan local d'urbanisme de la commune.

39. Dans les circonstances de l'espèce et en application des dispositions précitées de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, il y a lieu de fixer à trois mois le délai, courant à compter de la notification de ce jugement, dans lequel la société Grasse Victor Hugo pourra demander la régularisation de l'autorisation délivrée le 24 septembre 2021. Ce faisant, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article L. 600-5-1, comme le sollicite la société pétitionnaire.

Sur les frais liés au litige :

40. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Grasse la somme que le syndicat requérant demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les dispositions du même article font par ailleurs obstacle à ce que les sommes demandées à ce titre par la commune de Grasse et la société Grasse Victor Hugo soient mises à la charge du syndicat requérant, qui n'est pas la partie perdante dans cette instance.

D E C I D E :

Article 1er : Le permis de construire accordé à la société Grasse Victor Hugo le 24 septembre 2021, ensemble la décision du 29 janvier 2022 portant rejet du recours gracieux du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Esterel, sont annulés en tant qu'ils méconnaissent les dispositions de l'article UB5-C du règlement du plan local d'urbanisme de la commune.

Article 2 : Le délai dans lequel la société Grasse Victor Hugo pourra déposer une demande de permis de construire modificatif est, en application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, fixé à trois mois à compter de la notification de ce jugement.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Esterel représenté par son syndic la société à responsabilité limitée cabinet de gestion immobilière Grassois, à la société civile de construction vente Grasse Victor Hugo et à la commune de Grasse.

Délibéré après l'audience du 1er mars 2023, à laquelle siégeaient :

M. Bonhomme, président,

Mme Soler, conseillère,

M. Holzer, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 mars 2023.

Le rapporteur,

Signé

M. HOLZER

Le président,

Signé

T. BONHOMME

La greffière,

Signé

O. MOULOUD

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière,