Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-2201974

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 20 avril 2022, Mme B A, épouse C, représentée par Me Palerm, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté n° 2022-210 du 4 mars 2022 par lequel le préfet des Alpes-Maritimes a déclaré insalubre avec possibilité d'y remédier, le logement sis à Lantosque (06450), route de Saint Colomban, lieu-dit l'Ibac del Puey, et lui a fait injonction de réaliser ou faire réaliser dans les règles de l'art, dans un délai de six mois sous peine d'astreinte, les travaux énumérés destinés à le rendre salubre, avec interdiction d'y habiter dans un délai de deux mois à compter de la notification dudit arrêté ;

2°) de condamner l'Etat à leur payer la somme de 1 800 euros, en application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'arrêté litigieux a été rendu dans un contexte judiciaire dans le cadre duquel la requérante a initié une action en recouvrement/expulsion à l'encontre de son locataire qui a, au cours de cette procédure, sollicité l'intervention de l'agence régionale de santé, afin de constater l'état d'insalubrité du logement ; en imposant au bailleur-propriétaire de prendre à sa charge des travaux de remise en état, la décision du préfet interfère avec la procédure civile en cours puisqu'elle préjuge de l'imputabilité des désordres ayant conduit à l'insalubrité, alors que celle-ci fait débat et doit être tranchée par le tribunal judiciaire de Nice ; la décision du préfet empêche l'instance en cours de se poursuivre et porte ainsi atteinte au droit d'accès effectif au juge et au principe de séparation des pouvoirs ;

- l'insalubrité liée à la superficie des pièces au regard de l'article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2022 n'est pas établie ; si dans son rapport, l'agent de l'ARS excipe de l'insalubrité au motif que les chambres font une superficie de 7m² et une hauteur sous plafond inférieure à 2,20m, il résulte des propres constatations de cet agent, que le salon fait une superficie de 31,02 m² avec une hauteur qui n'est pas précisée mais qui ne saurait être inférieure à 1 m, de telle sorte qu'il est impossible que la pièce présente un volume inférieur à 20 m3 ; le fait que les chambres aient une superficie inférieure à 9 m² et une hauteur inférieure à 2,20m est donc sans incidence ;

- sur l'absence de desserte d'eau potable au regard de l'article L.1321-7 du code de la santé publique, dont il résulte que l'utilisation à des fins domestiques pour une famille doit faire uniquement l'objet d'une déclaration auprès du maire, si l'agent de l'ARS a indiqué que " le logement est desservi par une ressource en eau privé. Cette ressource ne dispose pas de l'autorisation préfectorale nécessaire pour pouvoir être utilisée à des fins de consommation humaine le recours à l'utilisation d'une ressource privée est possible sous réserve de l'obtention préalable d'une autorisation préfectorale ", une telle obligation n'existe pas dès lors que, dans cette hypothèse, une simple déclaration auprès de la mairie suffit, de sorte que l'arrêté repose sur une erreur de droit ;

- la locataire, du fait de son occupation, a dégradé le bien et notamment plusieurs prises électriques ;

- l'obstruction de la ventilation est due à un usage anormal des lieux par la locataire dont l'entretien lui incombait ;

- le bien loué dispose d'une chaudière dont l'entretien incombe au locataire par application du contrat de bail et de l'article R.224-41-5 du code de l'environnement ; ce défaut d'entretien fait l'objet de la discussion devant le juge judiciaire lequel devra déterminer s'il s'agit bien d'un manquement du locataire à ses obligations ; il n'est pas établi que l'absence de fonctionnement de la chaudière et la nécessité d'utiliser un chauffage d'appoint constitue une insalubrité imputable au propriétaire ; au demeurant, il existe une cheminée pourvu d'un foyer en fonte qui a été conçu pour chauffer l'intégralité de la maison ; la locataire n'a jamais justifié d'un contrat d'entretien de la chaudière dont le parfait fonctionnement est établi par les diagnostics avant son entrée dans les lieux ;

- la présence de nuisibles est due à l'usage inapproprié des lieux par la locataire qui a entreposé sur le terrain dont elle n'avait pas la jouissance et sans autorisation, des déchets, meubles, matériaux et objets ; il convient de se rapporter au constat d'huissier établit par Maître Rueda, huissier de justice à Saint Martin Vésubie en date du 22 février 2021 dont il ressort des photographies des extérieurs qui sont éloquentes et démontrent, outre un usage abusif, une dégradation des extérieurs ; le terrain qui est normalement champêtre et agréable, ressemble davantage à une déchetterie ; les occupants ont édifiés un cabanon à l'aide de matériaux de récupération et ont, par ailleurs, entreposé un poulailler, des chèvres, furets sur le terrain sans autorisation ;

- la terrasse serait dangereuse au motif qu'elle présente des marches cassées et qu'il n'existerait pas de garde-corps ; or, le constat d'huissier permet d'établir que lors de sa venue la terrasse ne présentait pas de défaut au niveau des marches, lequel défaut est apparu après son passage et ne peut être que la responsabilité du locataire qui a endommagé le carrelage de la terrasse lorsque l'on voit le manque de soin et l'état dans lequel le bien se trouvait ;

- s'agissant des travaux, il est établi qu'il n'est nul besoin de surélever le bâtiment et les autres travaux ou remises en état ne justifient pas l'impossibilité d'habiter.

Par un mémoire en défense enregistré le 3 août 2023, le préfet des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de la santé publique ;

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 27 juin 2024 :

- le rapport de M. Taormina, président-rapporteur,

- et les conclusions de M. Beyls, rapporteur public, Mme C et le préfet des Alpes-Maritimes n'étant ni présents, ni représentés.

Considérant ce qui suit ;

1. Mme C est propriétaire d'une maison située à Lantosque (06450), Lieu-dit L'Ibac del Puey, route de Saint Colomban, ''La Peirola'', dans laquelle elle a donné à bail depuis mars 2019 un logement duplex de quatre pièces d'une surface de 93 m². A la requête des locataires, à l'encontre desquels la propriétaire a, par ailleurs, engagé une procédure devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de résiliation du bail et d'expulsion, une visite de la maison a été effectuée les 19 août et 29 décembre 2021 par un agent assermenté de l'agence régionale de santé afin d'effectuer un contrôle d'habitabilité. Par un arrêté du 4 mars 2022 dont Mme C demande l'annulation, le préfet des Alpes-Maritimes a interdit temporairement à l'habitation, dans un délai de deux mois, ladite maison appartenant à Mme C, née A, située route de Saint Colomban, au lieu-dit l'Ibac del Puey à Lantosque, a obligé la propriétaire à reloger les occupants et lui a enjoint de réaliser les travaux et préconisations décrits à l'article 1er dans un délai de six mois.

2. Aux termes, d'autre part, de l'article L.1331-22 du code de la santé publique : " Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre ". Aux termes de l'article L.1331-23 du même code : " Ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l'article L.1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d'ouverture sur l'extérieur ou dépourvues d'éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l'habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation ". Le recours dont dispose le propriétaire ou le locataire d'un immeuble contre la décision par laquelle l'autorité préfectorale déclare cet immeuble insalubre, en application de l'article L.1331-22 du code de la santé publique, est un recours de plein contentieux. Il appartient dès lors au juge de se prononcer sur le caractère de l'immeuble en cause d'après l'ensemble des circonstances de fait dont il est justifié par l'une et l'autre parties à la date de sa décision.

3. En premier lieu, il résulte de l'instruction et n'est pas utilement contesté par la requérante, que le logement concerné, eu égard à ses caractéristiques telles que décrites dans le rapport établi le 30 décembre 2021 par l'agent assermenté de l'agence régionale Provence Alpes Côte d'Azur et dont les mentions font foi jusqu'à preuve du contraire, comporte deux chambres mansardées de l'étage d'une surface inférieure à 7 m², est doté d'une alimentation en eau provenant d'un forage qui n'a pas fait l'objet d'une déclaration en mairie, en méconnaissance des dispositions des articles L.1321-7 du code de la santé publique et L.2224-9 du code général des collectivités territoriales à fin de contrôle sanitaire, d'une installation électrique non conforme aux normes de sécurité, d'une installation de chauffage insuffisante, d'une isolation et d'une ventilation des pièces insuffisantes, de la présence de nuisibles et d'une terrasse dont le carrelage est dégradé et dont manque une partie du garde-corps. Dès lors, ce logement doit être regardé comme insalubre alors qu'il est occupé par une famille composée de deux adultes et de trois enfants.

4. En deuxième lieu, la circonstance même établie, que l'insalubrité constatée résulterait du comportement des locataires, est sans incidence sur le pouvoir du préfet de déclarer le logement concerné insalubre et sur la légalité des mesures prescrites pour interdire son usage d'habitation et, le cas échéant, les mesures nécessaires pour remédier à cette insalubrité. Par suite, le moyen formulé à ce titre doit être écarté comme inopérant.

5. Compte tenu de tout ce qui précède, la requête doit être rejetée en toutes ses conclusions, ensemble celles formulées au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de Mme C est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à Mme C et à la ministre du travail de la santé et des solidarités.

Copie en sera adressée à l'agence régionale de santé Provence Alpes Côte d'Azur et au préfet des Alpes-Maritimes.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 juillet 2024.

Le président-rapporteur,

signé

G. Taormina

La greffière,

signé

S. Genovese

La République mande et ordonne à la ministre du travail de la santé et des solidarités en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

ou par délégation le greffier

N°2201974