Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-2300008

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 2 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Petit Trianon, représenté par Me Vezzani, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 9 novembre 2022 par lequel le maire d'Antibes a délivré à la société par actions simplifiée (SAS) AEI Promotion un permis de construire valant permis de démolir pour la réalisation d'un immeuble sur la parcelle cadastrée section CT n°10 sis 154 boulevard Raymond Poincaré ;

2°) de mettre à la charge de la commune d'Antibes et de la société AEI Promotion la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- l'arrêté en litige est entaché d'un vice de procédure dès lors que l'architecte des Bâtiments de France n'a pas été consulté au titre du site inscrit et de la protection des monuments historiques ;

- il a été obtenu par la fraude ;

- il est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation dès lors qu'il présente une contrariété de motifs ;

- les conditions d'application de l'adaptation mineure ne sont pas réunies.

Par un mémoire en défense, enregistré le 14 février 2023, la société AEI Promotion, représentée par Me Szepetowski, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 5 000 euros soit mise à la charge du syndicat requérant au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par le syndicat requérant ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 13 mars 2023, la commune d'Antibes conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par le syndicat requérant ne sont pas fondés.

La clôture immédiate de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 31 mars 2023.

Par une lettre du 16 mai 2023, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur la possibilité pour le tribunal de surseoir à statuer sur la requête, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, afin de permettre la délivrance éventuelle d'un permis de construire modificatif régularisant le vice tiré de ce que le projet méconnaît les dispositions de l'article L. 152-3 du code de l'urbanisme dès lors que les adaptations accordées en matière de retrait de la construction ne sont pas rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

Par une lettre, enregistrée le 19 mai 2023, la société AEI Promotion a présenté des observations.

Par une lettre, enregistrée le 14 juin 2023, le syndicat requérant a présenté des observations.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative ;

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Soler,

- les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

- et les observations de Me Vezzani, représentant le syndicat requérant, et de Mme A, représentant la commune d'Antibes.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 9 novembre 2022, le maire d'Antibes a délivré à la société AEI un permis de construire valant permis de démolir pour la démolition d'une villa existante et la réalisation d'un immeuble de 11 logements collectifs et de bureaux sur la parcelle cadastrée section CT n°10 sis 154 boulevard Raymond Poincaré. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Petit Trianon demande l'annulation de cet arrêté.

Sur les conclusions aux fins d'annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l'article R.*425-1 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet est situé dans les abords des monuments historiques, le permis de construire, le permis d'aménager, le permis de démolir ou la décision prise sur la déclaration préalable tient lieu de l'autorisation prévue à l'article L. 621-32 du code du patrimoine si l'architecte des Bâtiments de France a donné son accord, le cas échéant assorti de prescriptions motivées, ou son avis pour les projets mentionnés à l'article L. 632-2-1 du code du patrimoine ". Aux termes de l'article R.*425-18 du même code : " Lorsque le projet porte sur la démolition d'un bâtiment situé dans un site inscrit en application de l'article L. 341-1 du code de l'environnement, le permis de démolir ne peut intervenir qu'avec l'accord exprès de l'architecte des Bâtiments de France ". Enfin, aux termes de l'article R.*425-30 de ce code : " Lorsque le projet est situé dans un site inscrit, la demande de permis ou la déclaration préalable tient lieu de la déclaration exigée par l'article L. 341-1 du code de l'environnement. Les travaux ne peuvent être entrepris avant l'expiration d'un délai de quatre mois à compter du dépôt de la demande ou de la déclaration. / La décision prise sur la demande de permis ou sur la déclaration préalable intervient après consultation de l'architecte des Bâtiments de France ".

3. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que l'architecte des Bâtiments de France a rendu, en date du 4 mai 2022, un avis favorable sur le projet en litige au titre du site inscrit de la bande côtière de Nice à Théoule et des abords du monument historique constitué par la villa El Djezaïr. Par suite, le moyen tiré de ce que l'arrêté en litige serait entaché d'un vice de procédure en l'absence de consultation de l'architecte des Bâtiments de France manque en fait et doit être écarté.

4. En deuxième lieu, d'une part, aux termes de l'article R.*431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : / a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; / b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ". D'autre part, la caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme.

5. En l'espèce, d'une part, il ne résulte pas des dispositions citées au point précédent ni d'aucune autre disposition législative ou règlementaire que le plan des façades joint au projet architectural devrait faire apparaître les constructions avoisinantes. Par suite, l'élément matériel de la fraude alléguée n'est pas caractérisé. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire en litige fait apparaître la résidence Le Petit Trianon sur le plan de masse, le plan de coupe CC, le plan des toitures, le document graphique d'insertion et les photographies de l'environnement proche et lointain du projet. Dans ces conditions, les services instructeurs ont été en mesure d'apprécier l'insertion et l'implantation du projet en litige par rapport aux constructions avoisinantes. Par suite, l'élément intentionnel de la fraude alléguée n'est pas davantage caractérisé. Il suit de là que le moyen tiré de ce que l'arrêté en litige aurait été obtenu par la fraude doit être écarté.

6. En troisième lieu, il ressort des pièces du dossier et notamment du plan du rez-de-chaussée que ce niveau est accolé à toutes les limites de la parcelle. Par ailleurs, s'agissant de la limite parcellaire Sud, il ressort des pièces du dossier et notamment du plan de masse, du plan de façade Ouest et de la notice architecturale, que le bâtiment est implanté, du R+1 à l'égout du toit, en limite séparative Sud, à l'exception de sa façade Sud-Est qui s'implante à une distance de cette limite séparative inférieure à 4 mètres sur une longueur de 1,50 mètre environ, puis à une distance de cette limite séparative supérieure à 4 mètres. S'agissant de la limite séparative Nord, il ressort de la lecture de la notice architecturale que la façade Nord du projet présente un " effet de balcons et débords horizontaux, venant se raccrocher à l'immeuble voisin de la parcelle CT 510, permettant de reconstituer une façade urbaine " et que sur cette façade, " la différence de traitement et le découpage de l'immeuble à l'horizontal vient briser l'effet de hauteur, qui pourrait de plus être accentué par la faible largeur de la façade sur rue ". Ainsi, seul le rez-de-chaussée du bâtiment s'implante en limite séparative Nord. Les niveaux R+1 à R+7 s'implantent, sur la façade Nord, en léger retrait de cette limite sur la majeure partie du bâtiment puis à une distance de 1,96 mètre de cette limite séparative sur une longueur d'environ 4 mètres. De même, une partie de la façade Nord-Est du bâtiment s'implante, du R+1 au R+7, à une distance inférieure à 4 mètres de cette limite séparative sur une longueur d'environ 2,70 mètres.

7. Par suite, d'une part, en indiquant que le rez-de-chaussée du bâtiment est implanté en limites séparatives et que ses niveaux, du R+1 au R+7, sont partiellement implantés en retrait des limites séparatives Sud et Nord, la commune n'a pas entaché son arrêté d'une erreur de fait. D'autre part, s'il est mentionné que " le bâtiment est implanté en limites séparatives " alors qu'il aurait dû être précisé que seule une partie de celui-ci est implanté, sur tous ses niveaux, en limites séparatives, cette imprécision n'est pas de nature à caractériser une contrariété dans les motifs dans l'arrêté. Il suit de là que ce moyen doit être écarté.

8. En dernier lieu, aux termes de l'article L. 152-3 du code de l'urbanisme : " Les règles et servitudes définies par un plan local d'urbanisme : / 1° Peuvent faire l'objet d'adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes ; / () ". Et aux termes de l'article UB 7.3 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives dans sa rédaction issue de la modification du 15 mars 2022 : " A moins que le bâtiment à construire ne jouxte totalement ou partiellement la limite séparative, toute partie du bâtiment réalisée en retrait par rapport aux limites séparatives doit s'implanter à une distance desdites limites au moins égale à 4 mètres ".

9. Il appartient à l'autorité administrative, saisie d'une demande d'autorisation d'urbanisme, de déterminer si le projet qui lui est soumis ne méconnaît pas les dispositions du plan local d'urbanisme applicables, y compris telles qu'elles résultent le cas échéant d'adaptations mineures, comme le prévoient les dispositions citées au point précédent, lorsque la nature particulière du sol, la configuration des parcelles d'assiette du projet ou le caractère des constructions avoisinantes l'exige.

10. En l'espèce, d'une part, l'arrêté en litige autorise la réalisation d'une partie du bâtiment, à l'Est du projet, en retrait de 3,20 mètres de la limite séparative Sud et de 1,96 mètres de la limite séparative Nord, soit des écarts respectifs de 20 et 51% par rapport à la règle de retrait de quatre mètres prévue par les dispositions de l'article UB 7.3 du règlement du plan local d'urbanisme citées au point 8. Dès lors, contrairement à ce que soutient la société pétitionnaire, ces écarts ne présentent pas un caractère mineur au sens des dispositions de l'article L. 152-3 du code de l'urbanisme citées au même point. A cet égard, la société pétitionnaire ne peut utilement se prévaloir de ce que la majeure partie de la construction projetée s'implanterait conformément aux dispositions de l'article UB 7.3 pour soutenir que l'adaptation accordée présenterait un caractère mineur.

11. D'autre part, si la société requérante et la commune font valoir en défense, pour justifier l'adaptation de la règle de prospect par rapport à la limite séparative Nord, que celle-ci permet de laisser des vues de biais aux balcons situés sur la façade arrière de la résidence " Le Petit Trianon ", une telle problématique, qui relève de considérations juridiques de droit privé, ne peut justifier une adaptation de la règle de prospect. S'agissant de l'adaptation de la règle de prospect par rapport à la limite séparative Sud, il ne ressort pas des pièces du dossier que les contraintes liées à la configuration étroite du terrain d'assiette et à son décroché imposeraient une implantation à 3,20 mètres de la limite séparative, au lieu des quatre mètres requis.

12. Dans ces conditions, les adaptations ainsi autorisées par le permis de construire en litige ne peuvent être regardées comme présentant un caractère mineur ni comme ayant été rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes et les requérants sont fondés à soutenir que l'arrêté du 9 novembre 2022 méconnaît les dispositions de l'article L. 152-3 du code de l'urbanisme citées au point 8.

13. Il résulte de tout ce qui précède que le syndicat requérant est fondé à demander l'annulation du permis de construire délivré le 9 novembre 2022 à la société AEI Promotion par le maire d'Antibes.

Sur l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :

14. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire () estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ".

15. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

16. La régularisation du vice affectant la légalité du permis de construire litigieux relevé au point 12 du présent jugement n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Il peut donc faire l'objet d'une mesure de régularisation en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme. Les parties ayant été avisées, par courrier du 16 mai 2023, de la possibilité de mettre en œuvre les dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et invitées à présenter leurs observations, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de surseoir à statuer sur les conclusions de la requête dirigées contre le permis litigieux et d'impartir à la société AEI Promotion un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement pour obtenir un permis de construire modificatif régularisant ces vices.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la légalité de l'arrêté du 9 novembre 2022 du maire d'Antibes jusqu'à l'expiration du délai fixé à l'article 2 pour permettre à la société AEI Promotion de justifier auprès du tribunal de l'obtention d'un permis modificatif régularisant le vice mentionné au point 12 du présent jugement.

Article 2 : Le délai dans lequel la régularisation du permis de construire doit être notifiée au tribunal est fixé à quatre mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu'en fin d'instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Petit Trianon, à la commune d'Antibes et à la société par actions simplifiée AEI Promotion.

Délibéré après l'audience du 6 septembre 2023, à laquelle siégeaient :

M. Bonhomme, président,

Mme Soler, conseillère,

Mme Sandjo, conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 septembre 2023.

La rapporteure,

Signé

N. SOLER

Le président,

Signé

T. BONHOMMELa greffière,

Signé

O. MOULOUD

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière,