Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-2401471

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 18 mars 2024, les consorts G, I, H et M. A, et la SCI Les Bastides, représentés par Me Eglie-Richters, demandent au juge des référés :

1°) d'ordonner, sur le fondement des dispositions de l'article L.521-1 du code de justice administrative, la suspension de l'exécution de l'arrêté du 27 octobre 2023 du maire de Grasse portant permis de construire n° PC 00606923E0066 délivré à la SCI RB Azur, ensemble la décision du maire de Grasse en date du 15 février 2024 rejetant le recours gracieux formé par M. et Mme E en date du 24 janvier 2024 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Grasse, une somme de 3 000 euros, en application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

1°) s'agissant de leur intérêt à agir, la condition est remplie au titre de la présomption instituée par les dispositions de l'article L.600-1-2 du code de l'urbanisme ; les requérants produisent leurs titres de propriété attestant de leur proximité immédiate au projet de construction ; leurs propriétés sont contigües au projet et ils sont voisins immédiats de la future copropriété en devenir ;

2°) s'agissant de la recevabilité du recours en annulation :

- ce n'est qu'au démarrage des travaux courant 2024 que les requérants ont constaté que le pétitionnaire avait placé un panneau d'affichage à l'entrée de son lotissement (au 158 route d'Auribeau à Grasse), qui se situe à l'opposé du terrain d'assiette du projet et des propriétés des requérants ; le panneau d'affichage a été installé à l'entrée du lotissement, soit à une distance à vol d'oiseau d'environ 250 mètres de l'entrée du terrain d'assiette du projet ;

- le terrain de la SCI RB Azur n'étant pas desservi par une voie ouverte à la circulation publique, l'affichage aurait dû être effectué sur un panneau placé en bordure de la voie publique ou de la voie privée ouverte au public la plus proche du terrain ; il appartenait ainsi aux pétitionnaires d'afficher leur permis au niveau du 75 chemin des cigales, et non à l'entrée de leur lotissement ; ce panneau n'était en tout état de cause pas lisible depuis la voie publique, car situé en retrait de plus de 8 mètres de celle-ci, à côté du portail d'entrée du lotissement ; l'affichage, non lisible depuis la voie publique, n'est donc pas régulier ;

- le panneau d'affichage du permis de construire mentionne une hauteur différente de celle du projet à bâtir qui a été autorisée ; il est mentionné une hauteur de 7 m sur le panneau d'affichage, alors que la hauteur du projet sera de 7,92 m ; ces irrégularités de l'affichage du permis de construire emporte l'inopposabilité du délai de recours ; dès lors, les requêtes au fond et en référé sont parfaitement recevables ;

3°) s'agissant de l'urgence, au regard de l'article L.600-3 du code de l'urbanisme, elle est présumée et il est parfaitement démontré que les travaux, objet de l'autorisation d'urbanisme litigieuse, sont en cours ; or, le projet préjudiciera gravement aux requérants s'il est mené à son terme ;

4°) s'agissant de l'existence d'un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

- il n'est pas établi ni démontré que le signataire du permis, M. F B, ait effectivement délégation de compétence et signature ;

- un projet identique avait été refusé aux termes d'un arrêté du maire de Grasse du 18 novembre 2022 ;

- le permis méconnaît les dispositions de l'article L.152-3 du code de l'urbanisme et l'article DG 13 du règlement du PLU, sur la possibilité de dérogations mineures aux servitudes d'urbanisme ;

- dès lors que le projet ne pouvait bénéficier d'aucune adaptation mineure, les règles de hauteur ont été totalement méconnues, alors qu'en zone UJr du plan local d'urbanisme, la hauteur du bâtiment est limitée à 7 m ; dès lors que ce projet à bâtir ne pouvait pas régulièrement bénéficier du régime des adaptations mineures, sa hauteur calculée et mentionnée à 7,92 m méconnait totalement les dispositions précitées ;

- le projet méconnaît les caractéristiques des lieux avoisinants et des dispositions DP UAU 5 et DS UJ 5 du plan local d'urbanisme ;

- le projet méconnaît les règles d'implantation du système de collecte et d'évacuation des eaux pluviales rappelées par l'avis du Service Eau et Assainissement de la Communauté d'Agglomération du Pays de Grasse rendu le 15 juin 2023 au pétitionnaire dont notamment, que le système de collecte et d'évacuation des eaux pluviales doit se situer à 5m des limites séparatives ; or, les constructions principales présentent une distance comprise entre 6 m et 6,96 m avec la limite de propriété, alors que le bassin de rétention se situe à moitié seulement de cette distance, à environ 3 m de la limite précitée ; il ressort des cotes du projet que le système d'écoulement des eaux n'est pas gravitaire sur la propriété, de sorte que les eaux pluviales vont donc se déverser sur le chemin privé situé au Nord de la propriété ;

- le projet méconnaît l'article UJ 4 D du plan local d'urbanisme ; le pétitionnaire a cru pouvoir implanter sa construction à une distance minimale de 5 mètres par rapport à la voie située au Nord de sa propriété, or, les dispositions du plan local d'urbanisme ne concernent que les règles de distance par rapport aux voies et emprises publiques ; aux termes du règlement du plan local d'urbanisme, la distance de 5 mètres est comptée à partir de l'alignement ; le chemin situé au Nord du terrain d'assiette du projet, constitué des parcelles cadastrées section ES n°498 à 501, est un chemin strictement privé ; ce sont donc les dispositions de l'article UJ4 D relatives à la distance d'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives qui devaient s'appliquer, or, il ressort du plan de masse, que la construction sera implantée entre 6 m et 6,96 m de la limite séparative constituée par le Chemin privé, au lieu de 10 m ;

- le projet crée un accès impraticable par les services de secours ; le pétitionnaire prétend bénéficier d'un accès au Nord depuis un portail donnant sur un chemin privé nécessaire au stationnement des véhicules de secours et de lutte contre le risque incendie, alors même que le projet ne bénéficie d'aucune servitude à ce titre.

Par un mémoire en défense enregistré le 15 avril 2024, la SCI RB Azur, représentée par ses représentants légaux, conclut au rejet de la requête ou au sursis à statuer dans l'attente de la décision à intervenir sur sa demande de permis de construire modificatif, et à la condamnation des requérants à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

1°) sur l'intérêt à agir des requérants :

- les voisins du projet, requérants, ont tous acquis ou construit leurs habitations, postérieurement à l'existence du terrain à bâtir qui était déjà présent au moment de l'acquisition et de la réalisation de leur projet ; au moment de leur installation, ils ne pouvaient ignorer que le terrain à bâtir (parcelle ES 0256) présent depuis plus de 30 ans et un des derniers lot à bâtir du lotissement les Hauts de Saint Jacques n'accueillerait pas un jour un projet de construction ; c'est donc en toute connaissance de cause que ceux-ci ont acheté et ou fait construire et ne peuvent aujourd'hui s'étonner de voir une maison se construire sur ce terrain et s'offusquer de ceci, à moins de remettre en cause la liberté de tout propriétaire de jouir de ses droits ;

- les propriétés des requérants sont toutes situées entre elles à des distances très proches, bien plus proches que celle prévue avec le projet de construction RB Azur ;

- concernant le projet de construction de la SCI RB Azur il n'est relevé aucune nuisance de vue, (présence d'arbres et de haies de part et d'autres des propriétés, végétation qui sera préservé et renforcé et absence de fenêtres avec vues directes au Nord), aucun passage de véhicule de chantier ou d'entrepreneurs sur le chemin des cigales, (l'unique accès au terrain et au chantier se situe par l'entrée du lotissement au 158 route d'Auribeau), aucun passage supplémentaire de véhicules sur le chemin des cigales, aucune nuisance sonore, aucune nuisance sanitaire, aucune nuisance olfactive, aucun danger, aucune perte d'ensoleillement, (les constructions des requérants au Nord, potentiellement concernés sont éloignées de plus de 31 et 38 mètres de la construction projetée ; celle-ci sera sans impact sur leur ensoleillement), aucun empêchement de circuler et d'aller et venir librement pour les requérants, aucune aggravation de circulation ou de stationnement, pour justifier d'un intérêt pour agir ; le projet ne prévoit aucune fenêtre de vue directe du côté des requérants ; seules deux fenêtres de la cage d'escalier y figurent, et donneront sur les arbres et la haie, sans vue directe entre les propriétés ; le toit terrasse sera végétalisé et non destiné à être un lieu de vie ; l'intérêt à agir est donc clairement absent et les motifs des requérants ne sauraient justifier d'"affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation et de jouissance du bien" qu'ils détiennent, ni de rendre compte d'une atteinte concrète de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'ils détiennent ou occupent ;

2°) le délai des recours contentieux prévue à l'article R.600-2 du code de l'urbanisme était expiré lorsque les requérants ont déposé leurs requêtes le 18 mars 2024, l'affichage étant régulier ; dès lors, la requête en référé-suspension, ainsi que la requête en excès de pouvoir ne pourront qu'être rejetées ;

3°) sur l'urgence, le chantier de la construction contestée n'étant de nature à entraîner aucune gêne, il n'y a pas d'urgence à statuer ;

4°) la requête au fond n'a pas été déposée préalablement à la requête en référé ;

5°) sur l'existence d'un doute sérieux sur la légalité du permis de construire :

- s'agissant de l'affichage du permis de construire tout à fait régulier, conformément à l'article R.424-15 du code de l'urbanisme, qui édicte que " Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur ", le commissaire de Justice a pu constater le parfait affichage d'un premier panneau sur le terrain de l'assiette du projet (parcelle ES 0256), sur la parcelle à l'entrée du terrain, précisément sur le grillage de l'entrée, présence du panneau visible pour les tiers ; conformément à l'article A.424-18 du code de l'urbanisme, qui édicte que " Le panneau d'affichage doit être installé de telle sorte que les renseignements qu'il contient demeurent lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier ", le commissaire de Justice a pu constater le parfait affichage d'un deuxième panneau sur la voie publique qui satisfait à cette obligation ; ce deuxième panneau d'affichage se situe au niveau de la voie publique, à l'adresse du projet qui est l'entrée du lotissement les Hauts de Saint Jacques, au 158 route d'Auribeau, 06130 Grasse ; les mentions figurant sur ces deux panneaux sont régulières et parfaitement conformes aux règles d'urbanisme régissant l'affichage ;

- compte tenu des irrégularités relevées dans le premier dossier de la demande de permis du 18 novembre 2022, celui-ci a fait l'objet d'un refus ; ces irrégularités ne peuvent faire l'objet d'un recours gracieux, ni être l'objet de la requête, dès lors qu'elles sont bel et bien régularisées dans le dossier du permis PC006066923E0066 autorisé du 27 octobre 2023 ;

- le terrain du projet est un lot à bâtir viabilisé faisant partie d'un lotissement " Le domaine des hauts de St Jacques ", depuis le 13 septembre 1974, de sorte que l'illégalité interne du dossier invoquée au regard de la zone UJr dite " d'urbanisation restreinte dans lesquels en l'absence de raccordement au réseau d'assainissement collectif, le droit des sols est limité dans l'attente du déploiement du réseau " est hors de propos, alors au demeurant que la SCI Les Bastides, parmi les requérants, a procédé à la division foncière de son jardin en créant deux lots à bâtir sur lesquels se trouvent les maisons de deux autres requérants, M. et Mme E, d'une part et M. et Mme G, d'autre part, ignorant de la sorte le caractère d'urbanisation restreinte et la limite du droit des sols de la zone Ujr tel que le prévoit le règlement du plan local d'urbanisme ;

- le projet présentait les caractéristiques de la demande d'une adaptation mineure, il ne manifeste pas la méconnaissance des règles de hauteur ; la demande d'adaptation mineure en atteste et la parfaite connaissance des règles de hauteurs est justement sa raison d'être ; le dépassement de la hauteur règlementaire pour lequel a été sollicité l'adaptation mineure ne concerne qu'une faible partie des façades de la maison et un point en particulier (angle Nord Est du projet) ; l'adaptation ne s'applique pas à l'ensemble de la construction ;

- le projet présente des formes simples, une volumétrie adaptée au terrain d'assiette ; son intégration avec l'environnement a été particulièrement travaillé (orientation, implantation, végétalisation, ouvertures) ainsi que l'optimisation énergétique et les éléments exigés par le plan local d'urbanisme et la RT 2020 ; la requête qui s'appuie sur la méconnaissance des lieux avoisinants et des dispositions DP UAU 5 et DS UJ 5 n'est pas justifié ;

- le chemin privé au Nord de la parcelle du projet est donc bien une voie privée ouverte à la circulation automobile : il est par ailleurs grevé d'une servitude de passage et permet de desservir quatre logements au moins c'est-à-dire " plus de deux logements ", contrairement à ce qu'affirment faussement les requérants ; la construction implantée à 6 mètres pour une petite partie puis 7 mètres pour l'ensemble de la façade Nord est donc bien conforme au règlement ; contrairement à ce qu'écrivent les requérants dans leur requête ce sont bien les dispositions de DS-UJ4 qui s'appliquent et que respecte le projet des pétitionnaires. le projet ne méconnait donc pas les règles d'implantation du règlement de la commune de Grasse ;

- concernant l'implantation du bassin de rétention des eaux pluviales enterré, conformément au règlement quand la limite séparative est celle d'une voie ouverte à la circulation automobile, le bassin de rétention des eaux pluviale enterré peut être implanté à 3 mètres de la limite séparative de la voie d'accès ; quant à l'aspect gravitaire du bassin de rétention des eaux pluviale, il est équipé d'une pompe de relevage ainsi que le stipule l'ingénieur hydrologue dans son étude du projet ; contrairement à ce qu'écrivent les requérants, les eaux pluviales du projet ne vont pas se déverser sur le chemin privé situé au Nord de la propriété ;

- le projet des pétitionnaires présente un accès réservé aux véhicules de secours incendie par la voie au nord du terrain, sur la préconisation et conseil du service départemental d'incendie et de secours ; les panonceaux installés tout récemment par les requérants à l'entrée et en bordure de la dite voie au Nord de la parcelle du projet, (sur un poteau d'alimentation électrique pour l'un ou un petit tasseau fixé par deux cailloux pour l'autre), qui spécifient un caractère " privé " et une " défense d'entrée " ne sauraient constituer une entrave physique au passage des véhicules des pompiers ;

- en tout état de cause, a SCI RB Azur, bien qu'ayant démontré la parfaite légalité de l'adaptation mineure acceptée et validée dans le permis de construire du 27 octobre 2023, a accepté de revoir son projet et a demandé un permis modificatif le 2 avril 2024 auprès des services de l'urbanisme ; elle a déjà prévu et intégré dans sa construction un abaissement des hauteurs du projet ; le vide sanitaire et la cave qui ont été construits ont déjà été revus et bâtis en ce sens ; le rez-de-chaussée et le R+1 seront de même revus dans leurs dimensions.

Par un mémoire en défense enregistré le 15 avril 2024, la commune de Grasse, représentée par Me Orlandini, conclut au rejet de la requête et à la condamnation des requérants à lui payer la somme de 1 500 euros, en application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

1°) l'affichage du permis étant régulier, le délai de recours contentieux de l'article R.600-2 du code de l'urbanisme qui a commencé à courir le 15 novembre 2023, a expiré le 16 janvier 2024 à 24h00 ; dès lors la requête en annulation est irrecevable et par suite, la requête en référé-suspension doit être rejetée comme irrecevable ;

2°) il n'existe aucun moyen de nature à caractériser un doute sérieux sur la légalité du permis de construire.

Un permis construire modificatif a été délivré par la commune de Grasse à la SCI RB Azur.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

- la requête enregistrée le 18 mars 2024, sous le numéro 2401469 par laquelle M. et Mme G, M. et Mme I, M. et Mme H, M. A, la société Les Bastides demandent l'annulation des décisions attaquées.

Vu :

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M. Taormina, vice-président, pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Après avoir entendu, au cours de l'audience publique du 16 avril 2024 :

- le rapport de M. Taormina, vice-président ;

- et les observations de Me Eglie-Richters pour les consorts G, I, H, M. A et la société Les Bastides, celles de Me Orlandini pour la commune de Grasse et de M. D pour la SCI RB Azur.

La clôture de l'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience.

Considérant ce qui suit :

1. Aux termes de l'article L.521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision () ".

2. Par un arrêté du 27 octobre 2023, Le maire de Grasse a délivré à la SCI RB AZUR un permis de construire n° PC 00606923E0066 portant sur la construction d'une villa de type R+1 comprenant deux logements, cave en sous-sol avec piscine, la plantation de 24 arbres d'essence locale, la création d'une voie périmétrale de véhicules incendie, la construction d'un portail dédié aux services de secours desservie par le chemin des Cigales ; le tout emportant la création d'une emprise au sol de 243,10 m² et une surface de plancher de 359,13 m² en zone UJr du PLU applicable, sise 158 Route d'Auribeau à Grasse, au sein du Lotissement du Domaine " Les Hauts de Saint Jacques ", sur la parcelle cadastrée section ES n°256. M. et Mme E ont formé un recours gracieux en date du 24 janvier 2024 par courrier du 2 février 2024 et rejeté par le maire de Grasse par décision du 15 février 2024. Les consorts G, I, H et M. A, et la SCI Les Bastides, demandent au juge des référés d'ordonner la suspension de l'exécution de ce permis de construire.

2. En l'état de l'instruction, aucun des moyens soulevés par les requérants, tels qu'énoncés dans les visas de la présente ordonnance, n'est de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté du 27 octobre 2023 par lequel la commune de Grasse a délivré un permis de construire pour la construction à la SCI RB Azur qui fasse obstacle à la possibilité d'une régularisation. Dès lors, sans qu'il soit besoin de statuer sur la condition relative à l'urgence ou la fin de non-recevoir opposée en défense tirée du défaut d'intérêt à agir des requérants ou de leur forclusion à agir en annulation de ce permis de construire, les conclusions de ces derniers, présentées sur le fondement de l'article L.521-1 du code de justice administrative doivent être rejetées, ensemble celles formulées au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

3. Il n'y a pas lieu dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge des requérants une somme réclamée par la commune de Grasse et la SCI RB Azur au titre des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

O R D O N N E :

Article 1er : La requête des consorts C, Todesco, E, Toselli, A, Bergqvist et Acorda et de la SCI Les Bastides est rejetée.

Article 2 : Les conclusions formulées par la commune de Grasse et la SCI RB Azur au titre des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à M. et Mme G, à M. et Mme I, à M. et Mme H, à M. A, à la société Les Bastides, à la commune de Grasse et à la SCI RB Azur.

Fait à Nice, le 16 avril 2024.

La juge des référés,

Signé

G. Taormina

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière.

N°2401471