Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-2401719

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire en réplique enregistré les 29 mars et 15 avril 2024, la société par actions simplifiée (SAS) IFD Habitats, représentée par Me Governatori, demande au juge des référés :

1°) d'ordonner, sur le fondement des dispositions de l'article L.521-1 du code de justice administrative, la suspension de l'exécution de l'arrêté du 10 octobre 2023 par lequel le maire de Roquebrune-Cap-Martin a refusé de lui délivrer le permis de construire n° PC 006 104 23 H 0010, permis sollicité pour la démolition d'une villa et la construction d'un immeuble de seize logements dont cinq locatifs sociaux, sur une parcelle sise, 473, avenue de la Paix, cadastrée AH 24 ;

2°) enjoindre à la commune de Roquebrune-Cap-Martin, d'une part, de prendre les mesures conservatoires nécessaires pour empêcher le stationnement illicite de véhicules sur l'avenue de la Paix au droit de l'accès de sa parcelle, et d'autre part, de prendre les mesures conservatoires nécessaires pour empêcher le stationnement illicite de véhicules dans l'impasse Vesqui, le tout dans un délai de un mois à compter de la notification de l'ordonnance à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Roquebrune-Cap-Martin, une somme de 3 000 euros, en application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

1°) elle a acquis un bien immobilier le 8 juillet 2022 ; depuis cette date, la requérante a constaté, de manière quotidienne, des stationnements sauvages de véhicules automobiles en dehors des emplacements autorisés, au droit de sa propriété (devant son unique portail d'accès) sur l'avenue de la Paix, et, dans l'impasse Vesqui ruelle étroite et mitoyenne ; sa propriété (villa inoccupée à détruire) constitue une cible pour les populations migrantes en détresse sociale ; le refus de permis de construire la prive de revenus et aggrave la situation de la commune de Roquebrune-Cap-Martin en matière de respect de ses obligations triennales de rattrapage inhérentes à l'article L.302-5 du code de la construction et de l'habitation et à l'application de l'article 55 de la loi SRU de 2000 en matière de taux de logement social;

2°) s'agissant de l'urgence à statuer, elle résulte de la gène occasionnée par ces stationnements et passages sauvages, de l'exposition de la villa inoccupée au risque d'occupation et du non-respect par la commune de Roquebrune-Cap-Martin, de ses obligations en matière de construction de logement sociaux ;

3°) s'agissant du doute sérieux sur la légalité du refus de permis de construire :

- l'ensemble des services externes consultés par l'administration dans le cadre de la demande de permis ont tous émis un avis favorable sur le projet dont celui émis par l'architecte des bâtiments de France le 29 août 2023 ;

- si la commune reproche à la requérante le non-respect de l'article UB7 concernant l'implantation de la piscine qui ne serait pas située à 4 mètres des limites séparatives, cette piscine est localisée à l'intérieur de l'immeuble à construire, plus spécifiquement sur le toit de l'immeuble, et non au terrain naturel ;

- la commune ne saurait critiquer la présence dans le projet, d'un toit cintré déjà présent sur d'autres constructions de la commune et dans d'autres projets en cours d'instruction ;

- le projet s'insère parfaitement dans le quartier ; d'ailleurs une demande de permis de construire, déposée le 28 juillet 2023, concernant le macro lot de la ZAC dite " Cœur de Carnolès ", comportant la création de 10 bâtiments collectifs d'habitations de 20 mètres de hauteur (et R+5) pour 34187 m² de surface de plancher représentant 376 logements avec commerces en rez-de-chaussée pilotée par la " SPLA Riviera Française Aménagement " sous la présidence du maire de Roquebrune, est en cours d'instruction par les services préfectoraux ; distant de 180 mètres du site querellé, ce projet dispose d'une une voirie commune : " l'avenue de la Paix " ; le refus de permis querellé méconnaît le diagnostic et la plus-value du projet dessiné par l'architecte, eu égard à la situation d'urgence de l'ilot Vesqui en matière de sécurité et de salubrité publique ;

- le refus querellé est entaché de détournement de pouvoir, ayant pour but de faire échec à la construction de logements locatifs sociaux, moins rémunérateurs pour la commune en termes de recettes fiscales que la construction de résidences secondaires dont la taxe d'habitation, toujours due est, en outre majorée de 40% ; le maire de Roquebrune a refusé à trois reprises depuis 2019 des demandes de permis de construire pour des projets d'habitats collectifs comportant pour certains, une quote-part de logements sociaux sur la propriété de la requérante et ce, malgré des avis favorables émis par l'architecte des bâtiments de France pour chacun des projets ; c'est dans le même ordre d'idées, que la commune a refusé à l'entreprise Piovano, prestataire de la société requérante, une autorisation temporaire la nuit sur 3 jours ouvrés au droit de la propriété de la requérante afin de permettre l'acheminement du matériel de forage en vue d'effectuer des sondages en profondeur gage de la réalisation d'une étude G2 AVP réclamée par la préfecture pour que le dossier de demande de permis puisse être complet ; ces refus opposés à l'entreprise Piovano (grutier) avaient pour unique finalité d'empêcher la requérante de fournir ladite étude de sol de niveau G2 AVP dans le temps de purge du recours des tiers qui incombait à l'Etat et son contrôle de légalité pour pouvoir intervenir dans cette affaire ; d'ailleurs, le contrôle de légalité de la préfecture des Alpes-Maritimes a alerté par téléphone la requérante le 19 octobre 2023, du défaut de production d'une étude de sol et de l'attestation PC13, alerte confirmée par courriel du même jour ; c'est dans ce contexte que la requérante a fait réaliser en urgence une étude de sol de niveau G1 PGC complétée de la PC13 (attestation de l'architecte) jointe à sa demande de recours gracieux formé le 24 novembre 2023, dans l'attente d'obtenir de la Commune une autorisation d'occupation temporaire du domaine public pour pouvoir acheminer une foreuse à l'aide d'une grue, et, in fine procéder aux sondages en profondeur, gage de la réalisation d'une étude avant-projet de type G2 AVP exigée par la préfecture pour pouvoir déposer une demande de recours gracieux parallèlement à celle de la requérante ;

- il lui a été délivré un certificat d'urbanisme erroné ; par arrêté municipal du 23 novembre 2021, la commune lui délivrait un certificat d'urbanisme numéroté CU 00610421H0070 indiquant que " Le terrain est situé dans une zone non exposée " au risque malgré le fait que la commune soit bien dotée d'un PPRN mouvements de terrains approuvé par arrêté préfectoral du 10 juillet 2000 et révisé le 18 novembre 2009 ; en conséquence la commune a cru pouvoir à tort, se dispenser de demander au pétitionnaire, en violation de l'article R.431-16 f du code de l'urbanisme, une attestation PC13 dûment complétée et signée par l'architecte, attestant que le projet de construction dans sa conception a fait l'objet d'une étude de sol pour prendre en compte le risque naturel lié aux mouvements de terrain ;

- la commune n'a pas demandé la production d'une étude hydraulique et hydrologique alors que le projet prévoit d'artificialiser et d'imperméabiliser une surface de 386 m², soit 77% de l'unité foncière ; la solution technique de créer en sous-œuvre au niveau R-1 un bassin de collecte et de rétention des eaux pluviales de 35 m3 démontre la nécessité d'une telle étude ;

- la commune n'a pas répondu à sa demande du 20 janvier 2023, de renseignements techniques sur un certain nombre de points inhérents au règlement d'urbanisme du PLU de la zone UBb ;

- la requérante a déposé deux demandes de certificats d'urbanisme opérationnel les 12 novembre 2021 et 21 décembre 2023 qui sont restées à ce jour sans réponse de l'administration sur la faisabilité du projet.

Par un mémoire en défense enregistré le 11 avril 2024, la commune de Roquebrune-Cap-Martin, représenté par Me Jacquemin, conclut au rejet de la requête et à la condamnation de la société IFD Habitats à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

1°) s'agissant de la recevabilité de la requête :

- la requérante ne justifie pas avoir procédé à la notification de sa requête introductive en application de l'article R.600-1 du code de l'urbanisme, qu'il s'agisse de la présente requête ou du recours au fond ;

- s'agissant de la qualité pour agir, la société IFD Habitats prétend agir comme étant représentée par Mme A ; or, ni les statuts de la société requérante, ni les fonctions de cette dernière au sein de la société requérante ne sont justifiés ;

2°) s'agissant de l'urgence, aucune des pièces du dossier de la requérante ne permet de justifier les arguments soutenant que la décision devrait être suspendue urgemment :

- elle ne peut agir en représentation d'intérêts collectifs, en l'occurrence ceux des résidents du quartier ou même des administrés de la Commune, puisqu'elle n'est pas une association de défense et n'a même pas son siège social sur le territoire communal ;

- la pétitionnaire évoque l'insécurité du quartier comme motif d'urgence et fait référence à la vétusté de certains bâtiments privés ; concernant le prétendu climat d'insécurité, il ne s'agit que de pures allégations, voire des spéculations ; elle ne peut ainsi faire supporter à la Commune sa légèreté dans la réalisation de son projet en se portant acquéreur du bien sans avoir préalablement sécurisé son opération, comme de manière courante, par la signature d'un compromis avec une condition suspensive relative à l'obtention du permis souhaité ;

- s'agissant de la politique sociale de l'habitat, celle-ci ne justifie en rien qu'un permis de construire soit délivré dans l'urgence ;

- aucun des documents produits n'atteste clairement que le refus de permis de construire serait l'unique élément à l'origine de sa perte d'exploitation ; l'urgence est exclue lorsque les difficultés financières résultent d'une imprudence ou d'une négligence imputable au requérant ou lorsque le requérant invoque des frais engagés importants en vue de la réalisation d'une opération immobilière projetée ;

3°) s'agissant de l'existence d'un doute sérieux sur la légalité du refus de permis de construire :

- le tribunal relèvera que si tous les avis produits par la société requérante sont favorables, ils sont cependant tous accompagnés de réserves ; pour refuser de faire droit à la demande de permis de construire, l'arrêté ne se fonde pas sur les avis des services ; l'avis conforme de l'architecte des bâtiments de France n'a été donné que sur le projet de démolition puisque le projet litigieux se situe en site inscrit du Littoral ;

- la piscine se situe à moins de 4 mètres des limites séparatives, soit à 3,58 mètres de la limite séparative Ouest et à 3,36 mètres de la limite séparative Est ; dès lors, le projet litigieux ne respecte pas l'article UB7 du règlement ;

- s'agissant de l'article UB11, on ne peut que relever l'étrange insertion du projet au toit en zinc au sein des avoisinants ; le manque de cohérence avec l'environnement suffit à justifier le refus de la demande de permis ;

- sur le détournement de pouvoir, la soi-disant perte de taxe d'habitation sur une construction individuelle n'aurait que peu d'intérêt face à une augmentation du budget en matière de taxe foncière due à l'implantation de 16 nouveaux logements ;

- concernant l'absence de demande de pièces complémentaires, il est difficile de comprendre le caractère préjudiciable pour la pétitionnaire puisque faute d'une telle demande dans les délais impartis, le dossier est réputé complet ;

- concernant le défaut de devoir de conseil, il s'agit d'un moyen relevant de l'action en responsabilité et un motif de nature à remettre en cause la légalité d'une décision en matière d'urbanisme ;

- c'est l'impatience de la requérante pour obtenir l'autorisation d'occupation du domaine public qui n'a pas permis à la Commune répondre de façon immédiate favorablement à ses demandes datées du mois de novembre 2023 ;

- contrairement à ce que soutient la requérante, la constitution du dossier de permis de construire n'impose pas la communication de l'étude de sol mais uniquement d'une attestation de l'architecte certifiant la réalisation de cette étude et constatant que le projet prend en compte ces conditions au stade de la conception ;

4°) s'agissant des demandes d'injonctions, elles sont sans rapport avec la demande de suspension d'exécution.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

- la requête en annulation enregistrée le 12 mars 2024, sous le numéro 2401354.

Vu :

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M. Taormina, vice-président, pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Après avoir entendu, au cours de l'audience publique du 16 avril 2024 :

- le rapport de M. Taormina, vice-président ;

- les observations de Me Governatori pour la société IFD Habitats et celles de Me Bessis-Osty pour la commune de Roquebrune-Cap-Martin.

Considérant ce qui suit :

1. Aux termes de l'article L.521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision () ". Aux termes de l'article R.600-10 du code de l'urbanisme : " Le juge statue dans un délai de dix mois sur les recours contre les permis de construire un bâtiment comportant plus de deux logements, contre les permis d'aménager un lotissement ou contre les décisions refusant la délivrance de ces autorisations./ La cour administrative d'appel statue dans le même délai sur les jugements rendus sur les requêtes mentionnées au premier alinéa ".

2. Alors que la requête en annulation enregistrée le 12 mars 2024 devant être jugée par le tribunal de céans dans un délai de dix mois, la société IFD Habitats ne démontre pas l'existence d'une urgence particulière à statuer avant qu'il ait été statué sur cette requête, sur ses conclusions à fin de suspension de l'exécution de l'arrêté du 10 octobre 2023 par lequel la commune de Roquebrune-Cap-Martin a refusé de lui délivrer un permis de construire. Dès lors, les conclusions de la société requérante, présentée sur le fondement de l'article L.521-1 du code de justice administrative sont irrecevables et doivent, par suite, être rejetées, ensemble celles formulées au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

3. Il n'y a pas lieu dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la société IFD Habitats, une somme réclamée par la commune de Roquebrune-Cap-Martin au titre des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

O R D O N N E :

Article 1er : La requête de la société IFD Habitats est rejetée.

Article 2 : Les conclusions formulées par la commune de Roquebrune-Cap-Martin au titre des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à la société IFD Habitats et à la commune de Roquebrune-Cap-Martin.

Fait à Nice, le 16 avril 2024.

La juge des référés,

Signé

G. Taormina

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière.

N°2401719