Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête, un mémoire et des pièces complémentaires, enregistrés les 1er juillet 2023, 18 juillet 2023 et 12 février 2025, Mme E... D... et M. B... C..., représentés par Me Schneider, demandent au tribunal :
1°) d’annuler l’arrêté du 6 décembre 2022 par lequel le maire de Saint-Leu a accordé à la société civile immobilière (SCI) DJND un permis de construire en vue de l’édification d’un logement et d’un local médical en surélévation du bâtiment à usage commercial situé sur la parcelle cadastrée CD 64 au n°2 de la rue des Cocotiers sur le territoire communal, ensemble la décision implicite de rejet de leur recours gracieux reçu le 3 mars 2023 ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Leu la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- leur requête n’est pas tardive, le permis de construire n’ayant été affiché sur le terrain d’assiette du projet qu’à compter du 14 février 2023 ;
- ils disposent d’un intérêt à agir, étant voisins immédiats du projet et subissant de ce fait une perte de vue ainsi que des nuisances liées à un accroissement du trafic routier et à un manque de places de stationnement ;
- l’arrêté en litige a été pris par une autorité incompétente ;
- le maire était tenu de rejeter la demande de permis dans la mesure où la construction existante, qui abrite deux cabinets médicaux non inclus dans le permis de construire initial, impliquait la création de places de stationnement supplémentaires ;
- le permis de construire méconnaît les articles UC 3, UC 6, UC 10, UC 11 et UC 13 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune.
Par un mémoire en défense, enregistré le 10 octobre 2023, la commune de Saint-Leu conclut au rejet de la requête ou, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit fait application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.
Elle soutient que :
- la requête est tardive ;
- les requérants sont dépourvus d’intérêt à agir ;
- aucun des moyens de la requête n’est fondé.
La requête a été communiquée à la SCI DJND, qui n’a pas présenté de mémoire en défense.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Duvanel,
- les conclusions de M. Ramin, rapporteur public,
- les observations de Me Garnier, substituant Me Schneider, pour Mme D... et M. C... ;
- ainsi que les observations de Me Madec pour la SCI DJND.
Considérant ce qui suit :
Par un arrêté du 6 décembre 2022, le maire de Saint-Leu a accordé à la société civile immobilière (SCI) DJND un permis de construire en vue de l’édification d’un logement et d’un local médical en surélévation du bâtiment existant à usage commercial situé au n° 2 de la rue des Cocotiers, sur la parcelle cadastrée CD 64. Par la présente requête, Mme E... D... et M. B... C... demandent au tribunal l’annulation de cet arrêté, ensemble celle du rejet implicite de leur recours gracieux reçu le 3 mars 2023.
Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :
En premier lieu, l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme dispose : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement (…) ». Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.
En se prévalant de la hauteur de la construction autorisée ainsi que des pertes de vue qui résulteront de la construction litigieuse, Mme D..., voisine immédiate du projet, justifie d’un intérêt lui donnant qualité pour agir contre l’arrêté qu’elle conteste. Par suite, l’intérêt à agir d’un au moins des requérants étant établi, la fin de non-recevoir opposée par la commune de Saint-Leu contre la requête, présentée collectivement, doit être écartée.
En second lieu, aux termes de l’article R. 600-2 du code l’urbanisme : « Le délai de recours contentieux à l’encontre (…) d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15. »
Ni la commune de Saint-Leu ni la SCI DJND, qui n’a produit aucun mémoire en défense, n’établissent que l’arrêté attaqué du 6 décembre 2022 aurait fait l’objet d’un affichage conformément aux dispositions précitées. Par suite, la commune de Saint-Leu n’est pas fondée à soutenir que la requête présentée par Mme D... et M. C... serait tardive. La fin de non-recevoir doit donc être écartée.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
En premier lieu, aux termes des dispositions de l’article L. 422-1 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire (…), d’aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l’objet d’une déclaration préalable est : / a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d’un plan local d’urbanisme (…) ». Aux termes de l’article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales : « Le maire est seul chargé de l’administration, mais il peut, sous sa surveillance et sa responsabilité, déléguer par arrêté une partie de ses fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints et, en l’absence ou en cas d’empêchement des adjoints ou dès lors que ceux-ci sont tous titulaires d’une délégation, à des membres du conseil municipal. / (…) ».
En l’espèce, l’arrêté attaqué a été signé pour le maire et par délégation par M. F..., adjoint au maire. La commune de Saint-Leu, en dépit du moyen soulevé par les requérants et tiré de l’incompétence de l’auteur de l’acte, n’a pas produit l’arrêté par lequel M. F... aurait reçu délégation du maire de Saint-Leu pour intervenir dans le domaine de l’urbanisme. Il s’ensuit que le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de l’acte doit être accueilli.
En deuxième lieu, lorsqu’une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble du bâtiment. De même, lorsqu’une construction a été édifiée sans respecter la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Dans l’hypothèse où l’autorité administrative est saisie d’une demande qui ne satisfait pas à cette exigence, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l’ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation. Cette invitation, qui a pour seul objet d’informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s’il entend poursuivre son projet, n’a pas à précéder le refus que l’administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés.
En l’espèce, le dossier de permis de construire déposé par la SCI DJND présente le bâtiment existant comme abritant uniquement une pharmacie avec une réserve au rez-de-chaussée et un espace de vente à l’étage supérieur. Toutefois, il ressort des pièces produites par les requérants, non contestées sur ce point, que l’immeuble accueille, depuis la délivrance du permis de construire initial, le 27 janvier 2020, un cabinet médical dans lequel exercent deux médecins généralistes. Ni la commune ni la société pétitionnaire n’établissent ni même n’allèguent qu’une autorisation d’urbanisme aurait été délivrée postérieurement à la délivrance de ce permis alors pourtant que les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune corrèlent la création de places de stationnement à celle d’activités de service. Le maire a par conséquent commis une erreur de droit en accordant à la SCI DJND le permis de construire en litige.
En troisième lieu, d’une part, aux termes de l’article UC 3.3 du règlement du PLU, dans sa rédaction applicable à la date de la décision attaquée : « Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies publiques ou privées existantes ou à créer doivent être adaptées à l’importance ou à la destination des constructions et doivent notamment permettre l’approche du matériel de lutte contre l’incendie, les services de sécurité et de collecte des ordures ménagères. Les voies à créer doivent avoir une largeur minimale de 3,50m (…) ».
Il ressort des pièces versées aux débats, et particulièrement du dossier de demande, que la voie d’accès menant aux places de stationnement situées à l’ouest est, au droit de l’entrée de la parcelle, d’une largeur de 2,41 m. A... s’ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UC 3.3 précité doit être accueilli.
D’autre part, aux termes de l’articles UC 6.2 du règlement du PLU, dans sa rédaction applicable à la date de la décision attaquée : « Les constructions doivent s’implanter avec un recul minimum de 3,00 m par rapport à l’alignement, sauf indication contraire portée au règlement graphique. (…) ».
Il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de masse, que le projet en litige prévoit l’implantation, en partie nord-est de la parcelle, d’un local à vélos situé en léger retrait de la limite séparative, sans pour autant jouxter celle-ci ; il n’est au demeurant pas sérieusement contestable que la distance qui sépare ce local de la limite séparative est inférieure à 4 mètres. En revanche, Mme D... et M. C... ne peuvent utilement faire valoir que la distance qui sépare l’escalier d’accès à la pharmacie à la limite séparative serait, pour les mêmes raisons, contraire à la règle édictée au point précédent, dès lors qu’il s’agit d’un vice propre au permis de construire délivré le 27 janvier 2020. Il suit de là que les requérants sont seulement fondés à soutenir que l’arrêté en litige du 6 décembre 2022 est illégal en tant qu’il prévoit l’implantation d’un local à vélos dont l’implantation ne respecte pas l’article 6.2 du règlement du PLU.
De troisième part, aux termes de l’article UC 10.2 du règlement du PLU, dans sa rédaction applicable à la date de la décision attaquée : « La hauteur maximale des constructions, mesurée verticalement par rapport au sol naturel avant travaux, est limitée à : / - 6,00 m à l’égout du toit / - 9,00 m au faîtage / - R+1+combles / Il est toléré 1,50 m de plus sur les parties avales du bâtiment au faîtage, à l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère ».
En l’espèce, la notice architecturale précise que le projet constitue une « surélévation au niveau R+combles ». Il ressort toutefois des pièces du dossier, et notamment des plans en coupe, que le dernier niveau, abritant un logement de 70,50 m² et un cabinet médical de 39 m², situées sous la toiture d’une pente de 23 %, présente une hauteur de 3,79 mètres en façade et de 1,62 m à l’arrière de la construction. Ce dernier niveau comporte également des fenêtres et baies vitrées qui, compte tenu de leurs dimensions, ne peuvent être qualifiées de lucarnes. Ainsi la construction projetée comporte en réalité deux étages et non un étage plus combles et méconnaît à ce titre l’article UC 10.2 cité au point précédent.
En revanche, et contrairement à ce qu’affirment les requérants, le règlement du PLU de la commune, dans sa rédaction applicable à la date de l’arrêté du 6 décembre 2022, prévoit, pour la hauteur des bâtiments édifiés sur des terrains en pente, une tolérance de 1,50 mètre pour la partie avale de la construction. Il s’ensuit que Mme D... et M. C... ne sont pas fondés à soutenir que la façade de la construction projetée, d’une hauteur de 10,16 mètres et située à l’aval du bâtiment, méconnaîtrait l’article UC 10.2 du règlement du PLU.
De quatrième part, aux termes de l’article UC 11.2 du règlement du PLU : « Sont interdits [en zone UC] / (…) / - les grandes surfaces vitrées ».
Il ressort des pièces du dossier, et notamment des plans en coupe, que le dernier niveau en surélévation du projet en litige comprend, outre des persiennes vitrées de 1,50 mètre de largeur et 1,10 mètre de hauteur, plusieurs baies vitrées, qualifiées de « châssis coulissants » dont les dimensions exactes ne sont pas précisées. Il s’ensuit que la construction projetée méconnaît l’article 11.2 du PLU cité au point précédent.
De cinquième et dernière part, aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître (…) les plantations maintenues, supprimées ou créées (…). » Aux termes de l’article UC 13 du règlement du PLU : « 1. Les arbres de haute tige et les spécimens de qualité existants doivent être maintenus ou remplacés par des plantations équivalentes. Au moins 25% de la surface de l’unité foncière doivent être traités en espace vert. / (…) / 5. Les aires de stationnement doivent être plantées à raison de 2 arbres de haute tige, au moins pour 50m2 de terrain affecté à cet usage. / (…) ».
En l’espèce, si la notice descriptive prévoit que « 2 arbres sont conservés en l’état, et 4 arbres supplémentaires sont répartis sur la parcelle », le plan de masse figure uniquement un arbre supprimé en limite sud-est du terrain d’assiette, à l’emplacement d’un puisard. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que l’autorité administrative n’a pas été mise en mesure d’apprécier la conformité du projet à l’article 13 du règlement du PLU.
Sur l’application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :
Aux termes de l’article L. 600‑5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600‑5‑1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non‑opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce (…) ». Selon l’article L. 600‑5‑1 du même code : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600‑5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non‑opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux (…) ».
Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires ayant conduit à l’adoption de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit, en application de l’article L. 600‑5‑1 du code de l’urbanisme, surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu’il fasse le choix de recourir à l’article L. 600‑5 du code de l’urbanisme, si les conditions posées par cet article sont réunies, ou que le bénéficiaire de l’autorisation lui ait indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien‑fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.
Toutefois, lorsque l’autorité administrative, saisie dans les conditions mentionnées au point 8, d’une demande ne portant pas sur l’ensemble des éléments qui devaient lui être soumis, a illégalement accordé l’autorisation de construire qui lui était demandée au lieu de refuser de la délivrer et de se borner à inviter le pétitionnaire à présenter une nouvelle demande portant sur l’ensemble des éléments ayant modifié ou modifiant la construction par rapport à ce qui avait été initialement autorisé, cette illégalité ne peut être regardée comme un vice susceptible de faire l’objet d’une mesure de régularisation en application de l’article L. 600‑5‑1 du code de l’urbanisme ou d’une annulation partielle en application de l’article L. 600‑5 du même code. Par suite, il n’y a pas lieu de mettre en œuvre ces dispositions.
Il résulte de ce qui précède que les requérants sont fondés à demander l’annulation de l’arrêté du 6 décembre 2022 du maire de Saint-Leu délivrant à la SCI DJND un permis de construire.
Sur les frais liés à l’instance :
Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Saint-Leu une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par Mme D... et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er : L’arrêté du maire de Saint-Leu du 6 décembre 2022 délivrant à la SCI DJND un permis de construire est annulé.
Article 2 : La commune de Saint-Leu versera à Mme D... une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à Mme E... D..., à M. B... C..., à la commune de Saint-Leu et à la société civile immobilière DJND.
Délibéré après l’audience du 28 janvier 2026, à laquelle siégeaient :
- M. Bauzerand, président,
- M. Sauvageot, premier conseiller,
- M. Duvanel, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 mars 2026.
Le rapporteur,
F. DUVANEL
Le président,
Ch. BAUZERAND
Le greffier,
D. CAZANOVE
La République mande et ordonne au préfet de La Réunion en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
P/La greffière en chef,
Le greffier,
D. CAZANOVE