Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés les 17 novembre et 9 décembre 2025, M. et Mme A... C..., représentés par Me Laurent, demandent au juge des référés statuant sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :
1°) d’ordonner la suspension de la décision implicite par laquelle le maire de Saint-Paul a refusé d’annuler le permis de construire délivré le 15 mai 2025 à la société civile de construction vente (SCCV) Niyat pour l’édification de deux immeubles à usage d’habitation collective de seize logements d’une surface de plancher de 1 450 m² sur trois parcelles cadastrées HL 32, HL 10 et HL 33 situé au n°1 du chemin Summer au lieu-dit Saint-Gilles-les-Bains, sur le territoire communal, jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur la légalité de cette décision ;
2°) d’ordonner la suspension de la décision par laquelle le maire de Saint-Paul a délivré le 25 septembre 2025 à la SCCV Nivat un permis de construire modificatif du permis délivré le 15 mai 2025 pour l’édification de deux constructions sur la même parcelle, jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur la légalité de cette décision ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Paul une somme de 4 000 euros au titre des frais du litige.
Ils soutiennent que :
- ils ont un intérêt à agir puisque la construction projetée pourrait entrainer des conséquences importantes sur leur propriété ;
- la condition d'urgence prévue à l'article L. 521-1 du code de justice administrative est présumée satisfaite ;
- il existe un doute sérieux quant à la légalité du permis délivré en ce qui concerne les points suivants :
- le permis a été délivré par une autorité incompétente ;
- l’autorisation méconnaît les dispositions de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme en ce que le projet porte atteinte à la sécurité ou à la salubrité publique ;
- l’autorisation méconnaît les dispositions de l’article 13 du règlement du plan local d’urbanisme en ce qu’elle ne respecte pas la règle de la perméabilité de 50% de la surface totale des parcelles sur lesquelles est projetée une construction.
Par un mémoire en défense, enregistré le 28 novembre 2025, la commune de Saint-Paul, représentée par Me Charrel, conclut, à titre principal, à l’irrecevabilité de la requête, et à titre subsidiaire, au rejet de celle-ci et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- il n’est pas justifié de la notification du recours contentieux ;
- les requérants ne justifient pas de leur intérêt pour agir à l’encontre des décisions querellées ;
- les requérants, qui ne sont pas des voisins immédiats au projet de construction querellé, ne justifient pas de leur intérêt pour agir en n’indiquant pas véritablement au tribunal en quoi le projet de construction affecterait sérieusement leurs conditions d’occupation, d’utilisation et de jouissance de leurs biens ;
- la condition d’urgence n’est pas remplie ;
- aucun des moyens n’est fondé.
Par un mémoire en défense, enregistré le 8 décembre 2025, la société civile de construction vente (SCCV) Niyat représentée par Me Dodat-Akhoun, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- la requête est irrecevable, en l’absence de notification du recours ;
- la requête est irrecevable, faute d’intérêt à agir des requérants ;
- les moyens ne sont pas fondés.
Vu :
- les autres pièces du dossier ;
- la requête, enregistrée le même jour, sous le n° 2501944, par laquelle les requérants demandent l’annulation de la décision attaquée.
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Le président du tribunal a désigné M. Bauzerand, vice-président, pour statuer sur les demandes de référé.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique tenue le 10 décembre 2025 à 14h30 en présence de Mme Le Cardiet, greffière d’audience :
- le rapport de M. Bauzerand, juge des référés ;
- les observations de Me Laurent, pour les requérants qui conclut aux mêmes fins que sa requête par les mêmes moyens ;
- les observations de Me Garnier, substituant Me Charrel, pour la commune de Saint-Paul qui reprend les faits, conclusions et moyens de son mémoire en défense ;
- et les observations de Me Dodat, pour la société SCCV Niyat, qui reprend les faits, conclusions et moyens de son mémoire en défense.
La clôture de l’instruction a été prononcée à l’issue de l’audience
Une note en délibéré, enregistrée le 11 décembre 2025, a été produite pat la SCCV Niyat.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 15 mai 2025, le maire de Saint-Paul a accordé un permis de construire à la société civile de construction vente (SCCV) Niyat pour l’édification de deux immeubles à usage d’habitation collective de seize logements d’une surface de plancher de 1 450 m² sur trois parcelles cadastrées HL32, HL10 et HL33 située au n°1 du chemin Summer, lieu-dit Saint-Gilles-les-Bains sur le territoire communal. M. et Mme D... et B... C... ont formé le 18 juillet 2025 un recours gracieux resté sans réponse à l’encontre de ce permis. Un permis modificatif a été accordé pour les mêmes parcelles le 25 septembre 2025. Par la présente requête, M. et Mme C... demandent au juge des référés, statuant sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, de suspendre l’exécution de ces deux arrêtés jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur le présent litige.
Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :
2. En premier lieu, aux termes de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme : « En cas (…) de recours contentieux à l’encontre d’un certificat d’urbanisme, ou d’une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code, (…) l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. (…). La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. La notification du recours à l’auteur de la décision et, s’il y a lieu, au titulaire de l’autorisation est réputée accomplie à la date d’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux. (…) ».
3. En l’espèce, par la production du courrier adressé le 17 novembre au maire de la commune de Saint-Paul et à la SCCV Niyat, les époux C... justifient avoir satisfait à l’obligation de notification de l’entier recours prévue par les dispositions sus rappelées de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme.
4. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ».
5. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.
6. En l’espèce, il résulte des plans et vues produits au dossier que par leur volume et leur hauteur, les constructions litigieuses sont de nature à affecter les conditions d’occupation, de jouissance et d’utilisation de la parcelle voisine des parcelles d’assiette du projet. Les époux C... qui justifient par un acte notarié être propriétaires de cette parcelle ont donc un intérêt à agir au sens des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme. La circonstance qu’ils aient fait le choix de mettre en location de courte durée cette propriété est sans incidence sur leur intérêt pour agir.
7. Il résulte de ce qui précède, que contrairement à ce que soutient la défense, la requête des époux C... est recevable et les fins de non-recevoir devront être écartées.
Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :
8. Aux termes de l’article L. 511-1 du code de justice administrative : « Le juge des référés statue par des mesures qui présentent un caractère provisoire. Il n’est pas saisi du principal et se prononce dans les meilleurs délais ». Aux termes du premier alinéa de l’article L. 521-1 du même code : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision ».
En ce qui concerne la condition d’urgence :
9 Aux termes de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme : « Un recours dirigé contre une décision de non-opposition à déclaration préalable ou contre un permis de construire, d'aménager ou de démolir ne peut être assorti d'une requête en référé suspension que jusqu'à l'expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort. / La condition d'urgence prévue à l'article L. 521-1 du code de justice administrative est présumée satisfaite. / (…) ».
10. L’urgence justifie que soit prononcée la suspension d'un acte administratif lorsque l'exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre. La construction d’un bâtiment autorisée par un permis de construire présente un caractère difficilement réversible. Par suite, lorsque la suspension de l’exécution d'un permis de construire est demandée sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la condition d'urgence est en principe satisfaite ainsi que le prévoit l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme. Il ne peut en aller autrement que dans le cas où le pétitionnaire ou l’autorité qui a délivré le permis justifie de circonstances particulières. Il appartient alors au juge des référés, pour apprécier si la condition d’urgence est remplie, de procéder à une appréciation globale de l’ensemble des circonstances de l’espèce qui lui est soumise.
11. En l’espèce, pour contester l’urgence, la bénéficiaire du permis litigieux se borne à soutenir que les requérants ne font état d’aucun commencement de travaux ni même de présence technique sur site, et que la démonstration d’un préjudice grave et immédiat à un intérêt public, à la situation des requérants ou aux intérêts qu’ils entendent défendre n’est nullement apportée. Dans ces conditions, ils ne font valoir aucune circonstance particulière de nature à renverser la présomption d’urgence prévue par l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme. Par suite, la condition d’urgence doit être regardée comme satisfaite.
En ce qui concerne le doute sérieux :
Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».
Pour demander la suspension de l’exécution des arrêtés litigieux, les époux C... soutiennent notamment que l’existence d’un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée résulte de l’insuffisance du traitement de la question de l’évacuation des eaux pluviales et ils produisent à cet effet une étude hydraulique réalisée par le cabinet IDEM’S Ingénierie et datée du 24 juin 2025 indiquant notamment que le projet de construction en litige méconnaît notamment le schéma départemental des eaux pluviales. Si une étude de gestion des eaux pluviales réalisée par le cabinet GEOMAK Océan Indien et datée du 19 août 2025 est plus rassurante dans ses conclusions, ce moyen est propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité des arrêtés des 15 mai et 25 septembre 2025.
Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens soulevés par les requérants n’est propre, en l’état de l’instruction, à créer un doute sérieux quant à la légalité du permis de construire en litige.
Il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu de suspendre l’exécution des arrêtés des 15 mai et 25 septembre 2025 et de la décision portant rejet du recours gracieux des requérants jusqu’à ce q’ il soit statué au fond sur le présent litige.
Sur les frais du litige :
16.
En vertu des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, le tribunal ne peut pas faire bénéficier la partie tenue aux dépens ou la partie perdante du paiement par l’autre partie des frais qu’elle a exposés à l’occasion du litige soumis au juge. Les conclusions présentées à ce titre par la commune de Saint-Paul et la SCCV Niyat doivent, dès lors, être rejetées.
17.
Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Saint-Paul le versement aux époux C... d’une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
O R D O N N E :
Article 1er : L’exécution des arrêtés du maire de Saint-Paul en date des 15 mai et 25 septembre 2025 accordant à la SCCV Niyat un permis de construire est suspendue dans les conditions définies au point 15 de la présente ordonnance.
Article 2 : La commune de Saint-Paul versera à M. et Mme C... la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Les conclusions de la commune de la Saint-Paul et de la SCCV Niyat présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à M. et Mme C..., à la commune de Saint-Paul et à la société civile de construction vente Niyat.
Fait à Saint-Denis, le 29 décembre 2025.
Le juge des référés,
Ch. BAUZERAND
La République mande et ordonne au préfet de La Réunion en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.