Tribunal Administratif de la Martinique — Décision N° TA102-2200510

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 24 août 2022, Mme F D épouse E et M. B E, représentés par Me Fourlin, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 22 juin 2022 par lequel le préfet de la Martinique a déclaré insalubre le logement dont ils sont propriétaires, situé Résidence Jardin d'Emeraude, quartier Chassaing, sur le territoire de la commune de Ducos, et leur a prescrit de réaliser, dans un délai de six mois, divers travaux afin de traiter cette insalubrité ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 2 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- l'agence régionale de santé a été valablement informée de ce que les désordres avaient essentiellement une origine structurelle de l'immeuble collectif dans lequel est situé le logement, liée à une fuite au niveau du toit atteignant tous les appartements situés sur cette ligne de fuite ;

- le préfet ne pouvait dès lors légalement leur prescrire de rechercher et de supprimer durablement ces infiltrations, alors que de tels travaux portent sur les parties communes de l'ensemble immobilier et relèvent ainsi de la compétence du syndicat des copropriétaires ;

- la pose de lames ventilantes sur les menuiseries nécessite une modification de la structure du bâti et de la façade, qu'ils ne peuvent réaliser eux-mêmes sans l'approbation de l'assemblée générale de la copropriété ;

- en mettant à leur seule charge la recherche des causes des infiltrations et leur suppression durable, ainsi que la pose des lames ventilantes, l'administration a créé une situation de rupture d'égalité entre les copropriétaires de l'immeuble, placés dans la même situation ;

- le préfet ne pouvait légalement leur prescrire de prendre toutes dispositions pour garantir une aération générale et permanente des pièces du logement, l'exécution d'une telle prescription étant impossible compte-tenu de son caractère vague et imprécis ;

- il ne pouvait légalement leur prescrire d'effectuer des travaux d'entretien régulier du système d'extraction de l'air vicié, de tels travaux relevant, aux termes du décret n° 87-712 du 26 août 1987, de la responsabilité du locataire pour ce qui concerne la bouche d'aération, et de la charge de la copropriété s'agissant du nettoyage profond des gaines et du moteur.

Par un mémoire en défense, enregistré le 12 janvier 2023, le préfet de la Martinique conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par M. et Mme E ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code de la santé publique ;

- la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

- le décret n° 87-712 du 26 août 1987 ;

- le code de justice administrative.

En application des dispositions de l'article R. 222-17 du code de justice administrative, la présidente du tribunal a désigné M. de Palmaert, premier conseiller, pour présider temporairement la formation de jugement.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Une note en délibéré, présentée par le préfet de la Martinique, a été enregistrée le 6 juillet 2023

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Phulpin,

- les conclusions de M. Lancelot, rapporteur public,

- et les observations de Mme C, représentante du préfet de la Martinique.

Considérant ce qui suit :

1. Mme F D épouse E et M. B E sont propriétaires d'un appartement d'habitation de type T2 implanté dans un immeuble collectif, situé Résidence Jardin d'Emeraude, quartier Chassaing, sur le territoire de la commune de Ducos, qu'ils ont donné à bail selon un acte sous seing privé du 20 février 2012. A la suite d'un signalement des locataires et au vu du rapport émis par le directeur général de l'agence de santé, le préfet de la Martinique a, par arrêté du 22 juin 2022, déclaré le logement insalubre et a prescrit à M. et Mme E de réaliser divers travaux, dans un délai de six mois, afin de traiter l'insalubrité. Dans la présente instance, ces derniers demandent au tribunal administratif d'annuler l'arrêté du préfet de la Martinique du 22 juin 2022.

Sur la légalité de l'arrêté attaqué :

2. L'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant notamment à " 4° L'insalubrité, telle qu'elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique ". L'article L. 511-8 du code de la construction et de l'habitation dispose : " La situation d'insalubrité mentionnée au 4° de l'article L. 511-2 est constatée par un rapport du directeur général de l'agence régionale de santé () ". L'article L. 511-11 du même code dispose : " L'autorité compétente prescrit, par l'adoption d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, la réalisation, dans le délai qu'elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : / 1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation () ". L'article L. 511-12 du même code dispose : " L'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité est notifié à la personne tenue d'exécuter les mesures. () Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d'un immeuble en copropriété, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat de la copropriété, représenté par le syndic qui en informe immédiatement les copropriétaires () ". Il résulte de la combinaison des dispositions précitées que lorsque les travaux prescrits propres à remédier à l'insalubrité d'un appartement d'un immeuble soumis au statut de copropriété, qui constitue soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé ou exploité, un danger pour la santé ou la sécurité des occupants ou des voisins, concernent les parties communes, la notification de l'arrêté par lequel le préfet dans le département déclare cet immeuble insalubre et prescrit des mesures pour remédier à l'insalubrité est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires qui doit en informer l'ensemble des copropriétaires.

3. Le recours dont dispose le propriétaire d'un logement contre la décision par laquelle l'autorité préfectorale déclare ce logement insalubre et prescrit les mesures nécessitées par les circonstances est un recours de plein contentieux. Il appartient au juge administratif de se prononcer d'après l'ensemble des circonstances de droit et de fait existant à la date à laquelle il statue.

4. Il résulte de l'instruction que, par un rapport du 1er septembre 2021, le directeur général de l'agence régionale de santé de la Martinique a constaté que le logement appartenant à M. et Mme E présentait plusieurs désordres liés à la présence d'infiltrations par le haut dans la salle d'eau et dans le placard de la chambre qui entrainaient des manifestations d'humidité, à des fuites au niveau d'une canalisation dans le placard de la chambre qui causaient de l'humidité, à la survenue de phénomènes de condensation créés par une aération insuffisante de l'appartement liée à l'absence de lames ventilantes au niveau des menuiseries de la chambre et du salon, et à une limitation de l'extraction de l'air vicié générée par un entretien insuffisant du système de ventilation mécanique contrôlée. Le directeur général de l'agence régionale de santé a estimé que cette situation présentait un danger pour la santé et la sécurité des occupants du logement, lié au risque de développement ou d'accentuation de pathologies pulmonaires ou allergiques. Par l'arrêté attaqué du 22 juin 2022, le préfet de la Martinique a, au vu de ce rapport, déclaré le logement insalubre et prescrit à M. et Mme E, en application des dispositions citées au point 2., de rechercher les causes d'infiltrations d'eaux dans la salle d'eau et la chambre puis de les supprimer durablement par toutes actions utiles, de faire procéder à l'étanchéité et au remplacement de la canalisation située dans le placard de la chambre, de remettre en état toutes les surfaces verticales et horizontales qui le nécessitent, et de prendre toutes dispositions pour garantir une aération générale et permanente des pièces du logement et, également, un entretien régulier du système d'extraction de l'air vicié conformément aux exigences réglementaires.

5. En premier lieu, il résulte de l'instruction que le logement de M. et Mme E a subi un dégât des eaux ayant causé des infiltrations au niveau du plafond de la salle de bain et du placard de la chambre qui est contiguë. Dans le contrat de bail conclu le 20 février 2012 avec leurs locataires, les requérants se sont engagés à réaliser des travaux afin de remédier aux désordres causés par ce dégât des eaux. Un premier rapport établi le 3 juillet 2012 par l'expert de l'assureur du constructeur de la résidence a initialement imputé la cause des infiltrations d'eaux à un défaut d'étanchéité du joint du bac à douche de l'appartement situé au-dessus de leur logement. Toutefois, les désordres ont persisté malgré la réalisation de travaux de réparation au niveau des joints de douche de cet appartement, conduisant les propriétaires à entamer de nouvelles démarches auprès de l'assureur du constructeur. A la suite d'une déclaration de sinistre déposée auprès de leur propre assureur par les locataires du logement, un nouveau rapport d'expertise a été établi le 11 juin 2021 et a révélé que l'appartement voisin situé au-dessus subissait des infiltrations d'eau identiques à celles constatées dans l'appartement des requérants. Il conclut que l'origine des infiltrations provient finalement des étages supérieurs, au niveau de la toiture du bâtiment ou de la colonne d'évacuation des eaux du bâtiment. Il résulte du règlement de copropriété de la résidence que la toiture et la colonne d'évacuation des eaux du bâtiment relèvent des parties communes du bâtiment. Il s'ensuit que les prescriptions définies par l'arrêté attaqué du 22 juin 2022 imposant de rechercher les causes d'infiltrations d'eaux dans la salle d'eau et la chambre puis de les supprimer durablement par toutes actions utiles portent sur les parties communes de l'immeuble en copropriété. Dans ces conditions, eu égard à la nature des parties de l'immeuble en litige, le préfet ne pouvait légalement prescrire à M. et Mme E, en leur qualité de propriétaire, la réalisation d'études et de travaux concernant les parties communes de l'immeuble en copropriété que constituent la toiture et la colonne d'évacuation des eaux du bâtiment, relevant de la compétence du syndicat des copropriétaires. Le moyen ainsi soulevé est dès lors fondé. Il doit, par suite, être accueilli.

6. En deuxième lieu, lorsqu'il prescrit à un propriétaire de prendre les mesures propres à remédier à une situation d'insalubrité, en application des dispositions citées précédemment du 1° de l'article L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation, l'autorité administrative ne peut s'abstenir de préciser la nature et la consistance de ces mesures. En l'espèce, en prescrivant à M. et Mme E, par l'arrêté attaqué du 22 juin 2022, de " prendre toutes dispositions pour garantir une aération générale et permanente des pièces du logement ", le préfet de la Martinique n'a apporté aucune précision sur la nature et la consistance desdites prescriptions. Les requérants sont dès lors fondés à soutenir que celle-ci est illégale, faute de telles précisions. Le moyen ainsi soulevé doit, par suite, être accueilli.

7. En troisième lieu, l'arrêté attaqué du préfet de la Martinique du 22 juin 2022 ne prescrit nullement aux requérants de réaliser des travaux de pose de lames ventilantes au niveau des menuiseries extérieures, contrairement à ce que soutiennent les intéressés. Les moyens de M. et Mme E tirés de ce que le préfet ne pouvait leur prescrire de tels travaux, qui porteraient sur des parties communes de l'immeuble collectif, et de ce que de tels travaux créeraient une situation de rupture d'égalité entre les copropriétaires de l'immeuble collectif manquent dès lors en fait. Ils doivent, par suite, être écartés.

8. En quatrième lieu, il résulte de l'instruction que le logement de M. et Mme E est équipé d'une bouche d'aération qui permet l'évacuation de l'air vicié de l'appartement vers le système de ventilation mécanique contrôlée commun à l'ensemble du bâtiment. Il résulte du règlement de copropriété de la résidence que les éléments en profondeur du système de ventilation mécanique contrôlée, constitués en particulier des conduits encastrés dans les murs et du moteur, qui constituent des équipements communs à l'ensemble des lots composant le bâtiment, relèvent des parties communes de ce bâtiment. Dans ces conditions, le préfet ne pouvait légalement prescrire à M. et Mme E, en leur qualité de propriétaire, la réalisation de travaux d'entretien sur ces éléments du système de ventilation mécanique, qui relèvent de la compétence du syndicat des copropriétaires. Le moyen ainsi soulevé est dès lors fondé. Il doit, par suite, être accueilli.

9. En revanche, il résulte du règlement de copropriété que la bouche d'aération présente dans l'appartement des requérants, qui est réservée à l'usage exclusif du lot, relève des parties privatives du logement des requérants, ce que ceux-ci admettent d'ailleurs eux-mêmes dans leurs écritures. M. et Mme E se prévalent de la double circonstance que l'insuffisance de l'entretien de cette bouche d'aération serait imputable aux locataires et que cet entretien relève des travaux définis en annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 qui doivent normalement être exécutés par ces derniers. Toutefois, à la supposer même établie, cette double circonstance, qui concerne les rapports d'ordre privé entre les bailleurs et leurs locataires, est sans incidence sur la légalité de l'arrêté attaqué, lequel fixe les travaux à réaliser pour remédier à l'état d'insalubrité de l'immeuble sans se prononcer sur les responsabilités respectives du bailleur et du locataire, et ne prive en rien le bailleur de la possibilité de rechercher la responsabilité du locataire devant les tribunaux judiciaires. Il s'ensuit que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le préfet de la Martinique ne pouvait leur prescrire de réaliser les travaux d'entretien de la bouche d'aération présente dans le logement. Le moyen doit, par suite, être écarté.

10. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que M. et Mme E sont fondés à soutenir que l'arrêté attaqué est illégal en tant qu'il leur prescrit de rechercher les causes d'infiltrations d'eaux dans la salle d'eau et la chambre puis les supprimer durablement par toutes actions utiles, de prendre toutes dispositions pour garantir une aération générale et permanente des pièces du logement, et de réaliser des travaux d'entretien régulier sur les éléments en profondeur du système de ventilation mécanique contrôlée conformément aux exigences réglementaires. Par suite, il y a lieu d'annuler partiellement l'arrêté attaqué du préfet de la Martinique du 22 juin 2022 en tant qu'il prescrit à M. et Mme E de réaliser ces travaux.

Sur les frais liés au litige :

11. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par M. et Mme E et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté attaqué du préfet de la Martinique du 22 juin 2022 est partiellement annulé, en tant qu'il prescrit à M. et Mme E de rechercher les causes d'infiltrations d'eaux dans la salle d'eau et la chambre puis les supprimer durablement par toutes actions utiles, de prendre toutes dispositions pour garantir une aération générale et permanente des pièces du logement, et de réaliser des travaux d'entretien régulier sur les éléments en profondeur du système de ventilation mécanique contrôlée conformément aux exigences réglementaires.

Article 2 : L'Etat versera à M. et Mme E une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus de la requête de M. et Mme E est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à Mme F D épouse E, première dénommée pour l'ensemble des requérants, et au ministre délégué auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé de la ville et du logement.

Copie sera adressée pour information au préfet de la Martinique.

Délibéré après l'audience du 29 juin 2023, à laquelle siégeaient :

- M. de Palmaert, premier conseiller faisant fonction de président,

- M. Phulpin, conseiller,

- Mme Monnier-Besombes, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2023.

Le rapporteur,

V. Phulpin

Le premier conseiller faisant fonction de président,

S. de PalmaertLa greffière,

M. A

La République mande et ordonne au ministre délégué auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé de la ville et du logement, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.