Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés les 18 novembre 2024 et
12 juin 2025, la SARL CASA demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures, de lui accorder le remboursement de la somme de 122 226 euros, correspondant au crédit d’impôt en faveur de l’investissement en outre-mer dans le secteur du logement locatif intermédiaire, prévu par le 1° du 4 du I de l’article 244 quater W du code général des impôts, au titre de l’exercice clos en 2022.
Elle soutient que :
- c’est à tort que l’administration a retenu que le logement en litige n’a pas été affecté à la résidence principale de sa locataire, pendant une durée de 5 ans ;
- c’est à tort que l’administration estime qu’une partie de la surface des logements ne répond pas à la définition de « surface habitable », au sens de l’article 46 AG terdecies de l’annexe III du code général des impôts.
Par un mémoire en défense, enregistré le 14 mai 2025, le directeur régional des finances publiques de la Martinique conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir que l’investissement, réalisé par la requérante, n’est pas éligible au crédit d’impôt sollicité, dès lors que le logement en cause n’a pas été affecté à la résidence principale de sa locataire et, à titre subsidiaire, que le montant du crédit d’impôt sollicité doit être réduit, la surface habitable du logement ayant été surévaluée par la requérante.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de la construction et de l’habitation ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Cerf,
- et les conclusions de M. Phulpin, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. La SARL CASA a pour objet l’activité de holding de participation et de gestion de sociétés ainsi que l’activité de marchand de biens. Le 28 juin 2022, elle a acquis, pour un montant total de 488 300 euros TTC, un logement de type T4, situé dans un ensemble immobilier « résidence Camarine » dans la ZAC de l’Etang Z’abricots rue Moi Laminaire à
Fort-de-France. Assujettie à l’impôt sur les sociétés, la SARL CASA a sollicité, le 15 mai 2023, le remboursement d’un crédit d’impôt, au titre des investissements en outre-mer dans le secteur du logement locatif intermédiaire, pour un montant de 155 746 euros. Cette demande a fait l’objet, le 9 septembre 2024, d’une décision expresse de rejet au double motif que l’obligation de dépôt des comptes annuels n’était pas remplie concernant l’exercice clos en 2017 et que la condition relative à la location à titre de résidence principale prévue en matière d’investissement dans le secteur locatif intermédiaire n’était pas satisfaite. L’administration a admis devant le conciliateur fiscal, antérieurement à l’introduction de la requête, que la société justifiait du dépôt des comptes annuels de 2017 mais a considéré que la condition posée par le a) du 1° du 4 du I de l’article 244 quater W du code général des impôts n’était pas remplie. Par la présente requête, la SARL CASA demande au tribunal de lui accorder le remboursement de ce crédit d’impôt, à hauteur de 122 226 euros.
Sur les conclusions aux fins de remboursement du crédit d’impôt :
2. En premier lieu, aux termes du 4 du I de l’article 244 quater W du code général des impôts : « Pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés qui exercent leur activité dans le département dans lequel l’investissement est réalisé […], le crédit d’impôt s’applique également : 1° Aux acquisitions ou constructions de logements neufs à usage locatif situés dans les départements d’outre-mer, […] si les conditions suivantes sont réunies : a) L’entreprise […] s’engage à louer l’immeuble nu dans les douze mois de son achèvement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et pendant cinq ans au moins à des personnes qui en font leur résidence principale ; (…) ».
3. Il appartient au juge de l’impôt d’apprécier, au vu de l'instruction dont le litige qui lui est soumis a fait l'objet, si une entreprise remplit ou non les conditions lui permettant de se prévaloir de l'avantage fiscal institué par l'article 244 quater W du code général des impôts.
4. Il résulte de l’instruction que, conformément aux dispositions précitées, un contrat de location, rédigé par l’agence immobilière Guy Hoquet a été conclu, le 17 août 2022, entre la SARL Casa et une locataire, soit dans le délai d’un an à compter de son acquisition, et que cette locataire y a établi sa résidence principale. La société produit également l’acte de cautionnement par un tiers établi le 16 août 2022 par l’agence immobilière Guy Hocquet au profit de cette locataire. Si l’administration a rejeté la réclamation au motif qu’aucun avis d’impôt sur le revenu n’avait été établi pour cette locataire à cette adresse, il résulte de l’instruction que celle-ci avait pourtant adressé une déclaration rectificative de ses revenus au titre de l’année 2022, le 11 octobre 2023, faisant état d’un déménagement à l’adresse du bien en litige au 1er août 2022. L’absence d’avis d’impôt sur le revenu de la locataire à cette adresse incombe donc à l’administration. En dernier lieu, l’administration oppose, dans la présente instance, l’absence de revenus suffisants de la locataire pour louer le bien en litige. Toutefois, ce seul élément, alors que l’administration ne conteste pas le caractère probant des documents produits par la requérante, ne permet pas d’établir que la locataire mentionnée dans le bail n’aurait pas établi sa résidence principale à l’adresse du bien en litige, alors que, par ailleurs, est produit un acte de cautionnement. La SARL Casa est fondée à soutenir que c’est à tort que l’administration a estimé qu’elle n’avait pas respecté son engagement de louer les maisons pendant une durée minimale de 5 ans, à des locataires y établissant leur résidence principale.
5. En deuxième lieu, aux termes du III de l’article 46 AG terdecies de l’annexe III du code général des impôts : « La surface à prendre en compte s’entend de la surface habitable au sens de l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation. Il est toutefois tenu compte de la surface des varangues dans une limite maximale de 14 mètres carrés ». Aux termes de l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation : « La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».
6. Pour faire valoir que le montant du crédit d’impôt, sollicité par la SARL CASA, est erroné, l’administration fiscale expose que la surface habitable, déclarée par la SARL CASA pour l’appartement, doit être réduite de 3,34 m2, correspondant à une buanderie. Il ne résulte toutefois pas des dispositions précitées, ni d’aucune autre disposition législative ou réglementaire, que la buanderie qui bénéficie d’un accès donnant sur la cuisine, devrait être exclue du calcul de la surface habitable. Par suite, contrairement à ce que soutient l’administration, la surface habitable à retenir s’élève à 128,06 m2.
7. Il résulte de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’accorder à la SARL CASA le remboursement d’un crédit d’impôt, au titre de l’exercice clos en 2022, correspondant à 35 % du montant de son investissement, plafonné en retenant une surface habitable de 128,06 m2, soit un crédit d’impôt d’un montant de 122 226 euros.
D E C I D E :
Article 1er : Il est accordé à la SARL CASA le remboursement d’un crédit d’impôt, d’un montant de 122 226 euros.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SARL CASA et au directeur régional des finances publiques de la Martinique.
Délibéré après l’audience du 9 octobre 2025, à laquelle siégeaient :
M. Laso, président,
M. Naud, premier conseiller,
Mme Cerf, première conseillère,
Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 octobre 2025.
La rapporteure,
M. Cerf
Le président,
J.-M. Laso
La greffière,
N. Djakouré
La République mande et ordonne à la ministre de l’action et des comptes publics en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.