Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête, enregistrée le 29 mai 2024, la SCI OWI, représentée par Me Heymans, demande au tribunal :
1°) de condamner la commune de Terre-de-Haut à lui verser la somme de 67 069 euros en réparation des préjudices qu’elle estime avoir subis du fait de l’illégalité du certificat d’urbanisme opérationnel positif délivré le 30 mars 2020 au vu duquel elle a acquis un terrain situé au Morne du mouillage, à Terre-de-Haut, et cadastré section AC n° 676 en vue de la construction d’une maison d’habitation ;
2°) de mettre à la charge de l’État la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le certificat d’urbanisme opérationnel délivré le 30 mars 2020 par la commune de Terre-de-Haut méconnaît les articles L. 111-3, L. 121-40 et L. 121-46 du code de l’urbanisme dès lors que la parcelle AC 676 est inconstructible ; cette illégalité fautive est susceptible d’engager la responsabilité de la commune ;
- elle a subi un préjudice correspondant à la différence entre le coût d’acquisition et la valeur réelle de la parcelle AC 676, évalué à 59 040 euros, aux frais engagés pour le dépôt du dossier de demande de permis de construire, évalué à la somme de 8 029 euros.
La requête a été communiquée au la commune de Terre-de-Haut, qui n’a pas produit d’observations en défense malgré une mise en demeure adressée en application de l’article R. 612-3 du code de justice administrative le 1er avril 2025.
Par ordonnance du 16 juin 2025, la clôture d'instruction a été fixée au 30 septembre 2025.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Sollier,
- et les conclusions de M. Sabatier-Raffin, rapporteur public.
Les parties n’étaient ni présentes, ni représentées.
Considérant ce qui suit :
Le 30 mars 2020, la commune de Terre-de-Haut a délivré un certificat d’urbanisme opérationnel portant sur le terrain situé au Morne du mouillage, à Terre-de-Haut, et cadastré section AC n° 676, indiquant que celui-ci était soumis au règlement national d’urbanisme et pouvait être utilisé pour la construction d’une maison d’habitation. Compte tenu de ce document, la SCI OWI a acquis, le 26 mai 2020, la parcelle AC 676. Le 31 août 2020, la société a déposé une première demande de permis de construire en vue de la construction d’une maison d’habitation sur ladite parcelle, refusée par arrêté du 14 décembre 2020 de la commune de Terre-de-Haut. Le 22 juin 2021, la société a déposé une seconde demande de permis de construire pour le même projet, refusée une nouvelle fois par arrêté du 4 octobre 2021 de la commune de Terre-de-Haut. Par un jugement n° 2101446, le tribunal administratif de la Guadeloupe a rejeté les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 4 octobre 2021 présentées par la SCI OWI. Par la présente requête, et à la suite du rejet implicite opposé à sa demande indemnitaire préalable reçue le 9 février 2024, la SCI OWI demande au tribunal de condamner la commune de Terre-de-Haut à lui verser la somme de 67 069 euros en réparation des préjudices qu’elle estime avoir subis du fait de l’illégalité du certificat d’urbanisme opérationnel positif délivré le 30 mars 2020 au vu duquel elle a acquis un terrain situé au Morne du mouillage, à Terre-de-Haut, et cadastré section AC n° 676 en vue de la construction d’une maison d’habitation.
Sur l’acquiescement aux faits :
Aux termes de l’article R. 612-6 du code de justice administrative : « Si, malgré une mise en demeure, la partie défenderesse n’a produit aucun mémoire, elle est réputée avoir acquiescé aux faits exposés dans les mémoires du requérant ».
En vertu de ces dispositions, d’une part, une mise en demeure peut être adressée à la partie appelée à produire un mémoire dans le cadre de l’instruction qui n’a pas respecté le délai qui lui a été imparti à cet effet et, d’autre part, si malgré une mise en demeure, la partie défenderesse n’a produit aucun mémoire, elle est réputée avoir acquiescé aux faits exposés dans les écritures du requérant. Néanmoins, cette circonstance ne dispense pas le tribunal, d’une part, de vérifier que les faits allégués par le requérant ne sont pas contredits par les pièces versées au dossier, d’autre part, de se prononcer sur les moyens de droit qu’il invoque.
Le 1er avril 2025, la commune de Terre-de-Haut a été mise en demeure de produire des observations en défense. Cette mise en demeure est restée sans effet. Dans ces conditions, la commune est réputée, conformément aux dispositions précitées de l’article R. 612-6 du code de justice administrative, avoir admis l’exactitude matérielle des faits allégués par la société requérante dont l’inexactitude ne ressort pas des pièces du dossier.
Sur les conclusions indemnitaires :
En ce qui concerne le principe de responsabilité de la commune
La délivrance par les services d’une commune ou par l’État, de renseignements d’urbanisme inexacts ou incomplets, qui notamment omettraient l’existence d’une circonstance de nature à compromettre les conditions de vente d’un bien immobilier, est susceptible de constituer une faute et d’engager à ce titre la responsabilité de la collectivité lorsque des préjudices sont directement imputables à cette faute.
Aux termes de l’article L. 121-45 du code de l’urbanisme : « Il est déterminé une bande littorale comprise entre le rivage de la mer et la limite supérieure de la réserve domaniale dite des cinquante pas géométriques définie à l'article L. 5111-2 du code général de la propriété des personnes publiques et, à Mayotte, à l'article L. 5331-4 de ce code. / A défaut de délimitation ou lorsque la réserve domaniale n'a pas été instituée, cette bande présente une largeur de 81,20 mètres à compter de la limite haute du rivage. (…) »
Aux termes de l’article L. 121-49 du même code : « Les secteurs occupés par une urbanisation diffuse à la date du 1er janvier 1997, ou, à Mayotte, à la date du 29 juillet 2005, situés dans la bande littorale définie à l'article L. 121-45 et à proximité des parties urbanisées de la commune, peuvent, sous réserve de leur identification dans le chapitre particulier du schéma régional valant schéma de mise en valeur de la mer et de la préservation des plages et des espaces boisés ainsi que des parcs et jardins publics, être affectés à des services publics, des équipements collectifs, des programmes de logements à caractère social, des commerces, des structures artisanales, des équipements touristiques et hôteliers. Dans ce cas, des mesures compensatoires permettant le maintien de l'équilibre du milieu marin et terrestre sont mises en œuvre. / Ces installations organisent ou préservent l'accès et la libre circulation le long du rivage. / Dans ces secteurs, sont autorisés l'adaptation, le changement de destination, la réfection, la reconstruction et l'extension limitée des constructions existantes. »
En l’espèce, il ressort des vues aériennes produites au dossier et de celles accessibles tant au juge qu’aux parties sur le site de France Cadastre que la parcelle AC 676, située à 71 mètres du rivage, est intégrée dans la bande littorale définie à l’article L. 121-45 du code de l’urbanisme. En outre, la parcelle en cause, qui a une superficie de 287 mètres carrés, se situe à l’extrémité nord du bourg de la commune de Terre-de-Haut dans une zone d’habitats dispersés. Elle s’ouvre au nord et à l’est sur un vaste espace naturel, boisé et agricole et, si des constructions et habitations ont été érigées sur des parcelles au sud et à l’ouest, celles-ci ne sont pas à proximité immédiate mais séparées par quelques terrains non bâtis naturels. Dans ces conditions, compte tenu notamment de l’échelle de l’île sur laquelle elle se situe et de la relative proximité des autres constructions, la parcelle AC 676 doit être regardée comme s’inscrivant dans un secteur occupé par une urbanisation diffuse dans la bande littorale dite des cinquante pas géométriques. En application des dispositions de l’article L. 121-49 du code de l’urbanisme, cette parcelle peut seulement être affectée, s’agissant de constructions nouvelles et sous réserve de son identification dans le chapitre particulier du schéma régional valant schéma de mise en valeur de la mer et de la préservation des plages et des espaces boisés ainsi que des parcs et jardins publics, à des services publics, des équipements collectifs, des programmes de logements à caractère social, des commerces, des structures artisanales ou des équipements touristiques et hôteliers. Par suite, la SCI OWI est fondée à soutenir que le certificat d’urbanisme opérationnel délivré le 30 mars 2020 est entaché d’illégalité en ce qu’il a indiqué que la parcelle AC 676 pouvait être utilisée pour la construction d’une maison d’habitation et qu’il méconnaît l’article L. 121-49 du code de l’urbanisme. L’illégalité ainsi constatée entachant le permis de construire constitue une faute qui est de nature à engager la responsabilité de la commune de Terre-de-Haut.
En ce qui concerne les préjudices et le lien de causalité
En réparation du préjudice résultant de la faute commise par une autorité administrative qui a délivré illégalement un certificat d’urbanisme positif erroné quant au caractère constructible d’un terrain, le propriétaire du terrain en cause a en principe droit à une indemnité égale à la différence entre le prix qu’il a versé pour l’acquisition du terrain litigieux, y compris les frais annexes utilement exposés, et la valeur vénale du même terrain, appréciée à la date à laquelle il a été établi que ce terrain est inconstructible.
En l’espèce, il résulte de l’instruction que la SCI OWI a fait l’acquisition de la parcelle AC 676 le 26 mai 2020, sur la base du certificat d’urbanisme délivré 30 mars 2020, qui a renseigné, de manière erronée, que le terrain pouvait être utilisé pour la construction d’une maison d’habitation à cette date. Ce certificat est mentionné dans l’acte d’acquisition lequel reproduit son contenu et mentionne explicitement que son détail a été intégralement porté à la connaissance des parties. La constructibilité de la parcelle AC 676 doit donc être regardée comme une des conditions du consentement de la SCI OWI à l’acquisition. La faute commise par la commune de Terre-de-Haut est ainsi en lien direct avec le préjudice financier attaché à la valeur vénale des terrains dont la requérante demande l’indemnisation.
Il résulte de l’instruction, d’une part, que les frais exposés par la SCI OWI pour l’acquisition du terrain litigieux s’élèvent à 66 502 euros toutes taxes comprises. Par ailleurs, la société démontre qu’elle a exposé inutilement des frais pour élaborer son projet de construction entre la date de la délivrance du certificat d’urbanisme opérationnel et celle des refus de permis de construire qui lui ont été opposés. Elle produit en ce sens une facture de 8 029 euros, éditée le 6 août 2020 correspondant à des honoraires d’architecte. Le fait pour la société d’avoir exposé ces frais, postérieurement au certificat d’urbanisme opérationnel positif délivré le 30 mars 2020, trouve directement sa cause dans la délivrance de ce certificat, qui lui a fait croire que son terrain était constructible.
D’autre part, il résulte de l’instruction que la valeur vénale de la parcelle AC 676 a été évaluée par une expertise immobilière réalisée le 22 janvier 2024, qui n’est pas sérieusement contestée par la commune de Terre-de-Haut, laquelle n’a produit aucune observation en défense et est réputée avoir acquiescé aux faits, à 7 462 euros. La commune ne conteste pas davantage le montant des frais d’acquisition exposés.
Ainsi, alors qu’aucune imprudence fautive ne saurait lui être reprochée, il sera fait une exacte appréciation des préjudices de la société requérante en lui allouant, à titre de réparation, la somme de 67 069 euros.
Il résulte de ce qui précède que la commune de Terre-de-Haut est condamnée à verser à la SCI OWI la somme de 67 069 euros.
Sur les frais liés au litige :
Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Terre-de-Haut une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SCI OWI et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er : La commune de Terre-de-Haut est condamnée à verser à la SCI OWI la somme de 67 069 euros.
Article 2 : La commune de Terre-de-Haut versera à la SCI OWI une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI OWI et à la commune de Terre-de-Haut.
Délibéré après l'audience du 19 mars 2026, à laquelle siégeaient :
M. Ho Si Fat, président,
Mme Biodore, conseillère,
Mme Sollier, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 avril 2026.
La rapporteuse,
Signé
M. SOLLIER
Le président,
Signé
F. HO SI FAT
La greffière,
Signé
L. LUBINO
La République mande et ordonne au préfet de la Guadeloupe en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme
La greffière
Signé
L. LUBINO