Tribunal Administratif de St Martin — Décision N° TA108-2400086

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 16 juillet 2024, la société Marcello Hôtel, représentée par la Selarl Segif, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 17 mai 2024 par laquelle la collectivité de Saint-Martin a délivré à la SNC Sotam le permis de construire n°971 127 24 01022 portant sur la construction, sur la parcelle AT 288, d'une maison individuelle avec piscine au lieu-dit Pigeon Pea Hill ;

2°) de mettre à la charge de la collectivité de Saint-Martin une somme de 5 000 euros, en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle a intérêt à agir ;

- l'arrêté méconnait le plan d'occupation des sols applicable sur le territoire de la collectivité de Saint-Martin dès lors que le terrain d'assiette est situé en zone IINA qui est une zone non constructible ;

- il est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation dès lors que la ZAC des hauts de l'Anse Marcel a été créée pour l'implantation d'un hôtel de tourisme haut de gamme et non pour de l'habitation individuelle ;

- en tout état de cause, la ZAC n'a pas d'existence juridique et la SNC Sotam ne peut dès lors bénéficier du régime dérogatoire des ZAC.

Par un mémoire, enregistré le 18 avril 2025, la SNC Sotam, représentée par Me Ladaoui, conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que :

- à titre principal, la requête est irrecevable faute pour la société requérante de justifier d'un intérêt à agir en méconnaissance de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ;

- à titre subsidiaire, les moyens invoquées ne sont pas fondés.

Une mise en demeure a été adressée le 11 mars 2025 à la collectivité de Saint-Martin qui n'a pas présenté d'observations en défense.

Une note en délibéré a été produite le 6 juin 2025 par la SNC Sotam qui n'a pas été communiquée.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme de Saint-Martin ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Ho Si Fat, président,

- les conclusions de M. Sabatier-Raffin, rapporteur public,

- et les observations de Me Ladaoui, représentant la SNC Sotam.

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté du 17 mai 2024, la collectivité de Saint-Martin a délivré à la SNC Sotam un permis de construire n°971 127 24 01022 portant sur la construction sur la parcelle AT 288 d'une maison individuelle avec piscine au lieu-dit Pigeon Pea Hill. Par la présente requête, la société Marcello Hôtel, propriétaire de la parcelle cadastrée AT 253, demande l'annulation de cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. Aux termes de l'article 61-3 du code de l'urbanisme de Saint-Martin : " Une personne autre que l'Etat ou la collectivité territoriale ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. ". L'article 61-4 du même code précise : " Sauf pour le requérant à justifier de circonstances particulières, l'intérêt pour agir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'apprécie à la date d'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. ".

3. Il résulte de cette disposition qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

4. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que la société Marcello Hôtel est propriétaire de la parcelle AT 253 sur laquelle est édifié un hôtel de tourisme située à Anse Marcel. Pour justifier son intérêt à agir, la société requérante soutient dans son exposé des faits que la construction prévue dans le cadre du permis de construire litigieux, aura, par son impact visuel et sonore, pour conséquence de remettre en cause son exploitation commerciale paisible. Toutefois, il ressort des pièces du dossier notamment du dossier de demande de permis que le projet qui a pour objet la construction d'une maison individuelle de quatre pièces, sur un niveau, d'une superficie de 210 m², avec une piscine, est située à environ100 mètres de la parcelle AT 253 et que ces deux parcelles sont séparées par un terrain nu, une route et au moins trois habitations. Par ailleurs, la société requérante n'apporte aucun élément suffisamment précis et étayé révélant l'existence d'un impact sonore et visuel depuis sa parcelle compte tenu d'une part des distances séparant les deux parcelles et d'autre part de la présence d'une habitation existante, construite en 1994 et qui doit être démolie en vue de la nouvelle construction. Enfin, si la société requérante soutient que le terrain d'assiette, situé dans la zone d'aménagement concertée (ZAC) de l'Anse Marcel, n'a pas vocation à accueillir des habitations individuelles et que cette construction va dénaturer le site et remettre en cause son exploitation commerciale, il ressort des pièces du dossier et comme indiqué ci-dessus qu'il existe déjà au moins trois habitations individuelles sur les parcelles situées à proximité de la parcelle en litige. Dans ces conditions, la société Marcello Hôtel n'apporte pas d'éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que le projet autorisé par le permis de construire litigieux serait de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Par suite, la société Marcello Hôtel ne justifie pas d'un intérêt lui donnant intérêt à agir pour contester le permis de construire accordé à la SNC Sotam.

5. Il résulte de ce qui précède que les conclusions de la requête tendant à l'annulation du permis de construire n°971 127 24 01022 ne sont pas recevables et doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

6. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la collectivité de Saint-Martin qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par la société Marcello Hôtel au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de Marcello Hôtel est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société Marcello Hôtel, à la collectivité de Saint-Martin et à la SNC Sotam.

Délibéré après l'audience du 5 juin 2025, à laquelle siégeaient :

M. Ho Si Fat, président,

Mme Biodore, conseillère,

Mme Sollier, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 juin 2025.

Le président rapporteur,

Signé :

F. HO SI FAT

L'assesseure la plus ancienne,

Signé :

V. BIODORE

La greffière,

Signé :

L. LUBINO

La République mande et ordonne au ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme,

La greffière,

Signé :

L. LUBINO