Tribunal Administratif de St Barthélemy — Décision N° TA109-2100019

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire complémentaire, respectivement enregistrés les 17 septembre 2021 et 14 octobre 2022, la société Investissements Hôtelier Saint-Barth Place des Flamands (IHSBPF) et la société d'Exploitation Hôtelière Isle-de-France (SEHIDF), représentées par la selafa CMS Francis Lefebvre avocats agissant par Me Cherel, demandent au tribunal :

1°) d'annuler pour excès de pouvoir la délibération du 29 avril 2021, par laquelle le conseil exécutif de la collectivité d'outre-mer de Saint-Barthélemy a délivré un permis de construire n° PC 9711232100045 à M. B A ;

2°) de mettre à la charge de la collectivité d'outre-mer de Saint-Barthélemy et de M. A une somme de 1 500 euros chacun sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que les entiers dépens.

Elles soutiennent que :

- elles justifient d'un intérêt à agir ;

- leur requête n'est pas tardive, dès lors que le panneau d'affichage comportait plusieurs erreurs ;

- le dossier de demande du permis de construire est entaché d'omissions, d'inexactitudes, et d'insuffisances au regard des articles 134-3 et 134-7 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy, dès lors que l'organisation et l'aménagement des accès au terrain et aux constructions sont erronés ;

- le permis attaqué méconnaît l'article 133-1 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy, faute pour M. A de justifier d'une habilitation l'autorisant à déposer le permis en cause ;

- il a été obtenu à la suite de manœuvres frauduleuses ;

- il méconnaît l'article U 3 du règlement de la carte de l'urbanisme de Saint-Barthélemy, dès lors que la voie d'accès aux constructions ne correspond pas aux besoins du projet et qu'elle ne comporte pas de dispositif de retournement ;

- il méconnaît l'article U 7 du même règlement ;

- il méconnaît les règles relatives au taux d'espace non imperméabilisé et végétalisé.

Par un mémoire en défense enregistré le 5 août 2022, la collectivité d'outre-mer de Saint-Barthélemy, représentée par Me Destarac, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, au sursis à statuer sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et à ce qu'il soit en tout état de cause mis à la charge des sociétés requérantes une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est tardive ;

- la société SEHIDF ne produit pas le document prévu par l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme ;

- les moyens soulevés par les sociétés requérantes ne sont pas fondés.

La requête a été communiquée à M. A qui n'a pas produit d'observations dans la présente instance.

Par une lettre du 3 novembre 2022, les parties ont été informées de ce que le tribunal était susceptible de mettre en œuvre la procédure prévue par l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et de surseoir à statuer en vue de la régularisation du vice tiré de la méconnaissance de l'article U 3 du règlement de la carte d'urbanisme et 113-8 du code du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy en ce que les voies d'accès au projet ne correspondraient pas aux besoins dudit projet.

Par un mémoire enregistré le 19 novembre 2022, qui a été communiqué, les sociétés requérantes ont présenté des observations sur l'éventuelle mise en œuvre de la procédure de sursis à statuer.

Une note en délibéré, présentée par les sociétés requérantes, a été enregistrée le 30 novembre 2022 et n'a pas été communiquée.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code des relations entre le public et l'administration ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Lubrani, conseiller ;

- les conclusions de M. Sabatier-Raffin, rapporteur public ;

- les observations de Me Cherel, représentant la société investissements hôtelier Saint-Barth place des flamands (IHSBPF) et la société d'exploitation hôtelière Isle-de-France (SEHIDF) et celles de Me Destarac, représentant la collectivité d'outre-mer de Saint-Barthélemy, M. A n'étant ni présent, ni représenté.

Considérant ce qui suit :

1. Par une délibération en date du 29 avril 2021, le conseil exécutif de la collectivité d'outre-mer de Saint-Barthélemy a accordé un permis de construire à M. A pour la construction d'une maison individuelle de 57m² sur un terrain constitué des parcelles AH 809 et AH 810. Par la présente requête, les sociétés IHSBPF et SEHIDF demandent au tribunal d'annuler cette délibération.

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme : " Les requêtes dirigées contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d'irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l'occupation ou de la détention de son bien par le requérant () ".

3. Dans son mémoire complémentaire, enregistré le 14 octobre 2022, la société SEHIDF produit le contrat de location-gérance du 29 septembre 2016 conclu avec la société IHSBPF, qui constitue un acte de nature à établir le caractère régulier de l'occupation dont elle se prévaut. La fin de non-recevoir tirée de la méconnaissance, par la société SEHIDF, de l'article R. 600-4 précité doit être écartée.

4. En second lieu, aux termes de l'article R.* 600-2 du code de l'urbanisme : " Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15 ". Aux termes de l'article R.* 424-15 du même code : " Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté () / Un arrêté du ministre chargé de l'urbanisme règle le contenu et les formes de l'affichage ". Aux termes de l'article A. 424-16 de ce code, dont les dispositions sont reprises par l'article 133-47 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy : " Le panneau [] indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. / Il indique également, en fonction de la nature du projet : a) Si le projet prévoit des constructions, la superficie du plancher hors oeuvre nette autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ; () d) Si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir () ".

5. En imposant que figurent sur le panneau d'affichage du permis de construire diverses informations sur les caractéristiques de la construction projetée, les dispositions précitées ont pour objet de permettre aux tiers, à la seule lecture de ce panneau, d'apprécier l'importance et la consistance du projet, le délai de recours contentieux ne commençant à courir qu'à la date d'un affichage complet et régulier. Il s'ensuit que si les mentions prévues par l'article A. 424-16 du code de l'urbanisme, reprises par l'article 133-47 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy doivent, en principe, obligatoirement figurer sur le panneau d'affichage, une erreur affectant l'une d'entre elles ne conduit à faire obstacle au déclenchement du délai de recours que dans le cas où cette erreur est de nature à empêcher les tiers d'apprécier l'importance et la consistance du projet.

6. Il ressort des pièces du dossier que le panneau d'affichage mentionnait, au titre de la hauteur projetée, " + 22,72 NGF ". Cette cotation NGF ne permettait pas aux tiers, à la seule lecture du panneau, de déterminer la hauteur de la construction, édifiée sur un terrain en forte déclivité. L'absence, sur le panneau d'affichage, de toute mention relative à la hauteur des constructions exprimée en mètres par rapport au sol naturel, prévue par les dispositions précitées, a été de nature à empêcher les tiers d'apprécier l'importance et la consistance du projet, ce dont il résulte que le délai de recours de deux mois, augmenté du délai de distance, n'a pu commencer à courir à leur égard, quand bien même le permis aurait fait l'objet d'un affichage continu pendant une période de deux mois sur le terrain dès le 26 mai 2021. Il s'ensuit que la requête formée le 17 septembre 2021 n'est pas tardive. Par conséquent, la fin de non-recevoir opposée en ce sens par la collectivité doit être écartée, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur l'incidence des mentions relatives à la démolition des bâtiments et à l'article R. 600-2 sur l'opposabilité de ce délai.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

7. En premier lieu, aux termes de l'article 134-1 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy : " () La demande comporte () l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article 133-1 pour déposer une demande de permis ". Cet article 133-1 énonce quant à lui que : " Les demandes de permis de construire () sont adressées à la collectivité par voie électronique ou par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à l'hôtel de la collectivité, / 1° Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux () ".Il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article 134-1 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy selon laquelle il remplit les conditions fixées par l'article 133-1 du même code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande.

8. Il ressort des pièces du dossier que M. A a attesté qu'il était autorisé par la sci Nicolas, propriétaire des parcelles AH 809 et AH 810, à déposer la demande de permis de construire sur la parcelle en cause. Dans ces conditions, et en l'absence de toute fraude, le moyen tiré de ce que M. A ne disposait pas d'une qualité pour présenter la demande de permis attaqué doit être écarté.

9. En deuxième lieu, en se bornant à soutenir que l'organisation et l'aménagement des accès au terrain et aux constructions sont erronées dans la demande de permis de construire, et en renvoyant aux développements qu'elles articulent au soutien des moyens tirés de l'existence d'une fraude et de la méconnaissance de l'article U 3, les sociétés requérantes ne démontrent pas le caractère incomplet du dossier de demande au regard des articles 134-3 et 134-7 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy, alors que la méconnaissance par le projet des règles de fond fixées par le code de l'urbanisme et le règlement de la carte d'urbanisme ne caractérise pas nécessairement une méconnaissance, par le pétitionnaire, des dispositions relatives à la complétude du dossier de demande. Par suite, ce moyen sera écarté.

10. En troisième lieu, aux termes de l'article 113-8 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy : " Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie ". Aux termes de l'article U 3 du règlement de la carte d'urbanisme : " Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique directement ou par le biais d'une voie privée ou d'une servitude de passage. Lorsqu'un terrain est accessible depuis plusieurs voies, l'accès posant le moins de problèmes de sécurité peut être imposé. / Les voies privées et les servitudes de passage doivent correspondre aux besoins du projet. / Les voies privées et les servitudes de passage de plus de 50 mètres se terminant en impasse doivent présenter un dispositif permanent aux véhicules des services publics, d'incendie et de secours de faire demi-tour ". L'autorité compétente et, en cas de recours, le juge administratif doivent s'assurer qu'une ou plusieurs voies d'accès au terrain d'assiette du projet pour lequel un permis de construire est demandé permettent de satisfaire aux exigences posées par ces dispositions. A cette fin, pour apprécier les possibilités d'accès au terrain pour le propriétaire ou les tiers, il leur incombe de s'assurer de l'existence d'une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l'existence d'un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie. Par ailleurs, pour apprécier les possibilités d'accès des services publics d'incendie et de secours au même terrain d'assiette, il appartient seulement à l'autorité compétente et au juge de s'assurer que les caractéristiques physiques d'une voie d'accès permettent l'intervention de leurs engins, la circonstance que cette voie ne serait pas ouverte à la circulation publique ou grevée d'une servitude de passage étant sans incidence.

11. La notice descriptive jointe au dossier de demande de permis de construire fait mention de ce que " le terrain d'assiette du projet est desservi par une servitude de passage de 44 mètres passant sur la parcelle 808 quasiment plate et rejoignant une servitude existante ". Les plans de situation versés au même dossier font apparaître le tracé d'une voie nommée " servitude de passage projetée " d'une largeur de 4,2 mètres et de pente nulle raccordant le terrain d'assiette du projet à la servitude de passage existante qui débouche sur la voie publique. Enfin, il est fait état de l'existence d'un acte notarié du 3 juin 2013 établissant au profit de M. A une servitude de passage dont les caractéristiques sont précisées dans ledit acte.

12. Les sociétés requérantes font valoir que le pétitionnaire ne dispose d'aucun droit de passage sur la voie privée qualifiée à tort sur les plans de " servitude de passage projetée ", qui constituerait en réalité un chemin piéton privé destiné aux clients de l'hôtel. Si elles admettent que le pétitionnaire est titulaire d'un titre de servitude de passage permettant d'accéder à son terrain enclavé, elles soutiennent que cette servitude, dont le tracé est censé, aux termes de l'acte notarié du 3 juin 2013 l'instituant, longer le chemin piéton privé existant sans toutefois se confondre avec celui-ci, n'a jamais été réalisée. En tout état de cause, elles indiquent que le chemin piéton ne correspond pas, eu égard à sa nature, aux besoins du projet.

13. D'une part, il n'est pas sérieusement contesté que le pétitionnaire, qui n'a pas produit d'observations en défense dans la présente instance, ne dispose d'aucun droit de passage sur la voie qualifiée par les requérantes de " cheminement piéton interne à l'hôtel ". D'autre part, il ne ressort d'aucune pièce du dossier qu'une autre voie raccordant le terrain d'assiette du pétitionnaire à la servitude de passage existante aurait été créée, et en particulier une desserte dont le tracé correspondrait au titre de servitude instituée par l'acte notarié du 3 juin 2013. Dans ces conditions, et alors qu'il ressort en tout état de cause des pièces du dossier qu'eu égard à ses caractéristiques, et notamment à son étroitesse et ses modalités d'accès, la voie privée interne à l'hôtel, qui a une vocation piétonne, ne permet pas d'assurer le passage des véhicules y compris ceux des services d'urgence, les sociétés requérantes sont fondées à soutenir que les voies d'accès au projet ne correspondent pas aux besoins dudit projet et que la délibération attaquée méconnaît par conséquent les dispositions combinées de l'article U 3 du règlement de la carte d'urbanisme et l'article 113-8 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy.

14. En quatrième lieu, la caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s'étant livré à l'occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l'administration.

15. Ainsi qu'il l'a été dit au point 11, le pétitionnaire a versé au dossier de demande plusieurs éléments relatifs aux modalités de desserte de la construction projetée, et notamment, outre les plans de situation et les indications afférentes aux voies d'accès dans la notice descriptive, l'acte notarié du 3 juin 2013 établissant à son profit une servitude de passage grevant les parcelles 808 et 812, ce dont il résulte que la collectivité de Saint-Barthélemy disposait de plusieurs éléments pour apprécier les conditions de desserte du terrain d'assiette du projet. A supposer même qu'il existe une discordance entre le tracé de cette servitude tel qu'il figure sur les plans de situation joints au dossier de demande et le tracé apparaissant sur l'acte notarié du 3 juin 2013, que ce tracé figurant sur un plan annexé à l'acte ait été versé au dossier de demande de permis ou pas, cette seule circonstance ne saurait caractériser une manœuvre frauduleuse destinée à tromper l'administration, dès lors, d'une part, qu'eu égard à la forte proximité des deux tracés, le pétitionnaire a pu, de bonne foi, faire figurer sur le plan de situation un tracé divergeant légèrement de la servitude que son titre lui octroyait et, d'autre part, qu'il ne ressort d'aucune pièce du dossier que le pétitionnaire ait entendu se prévaloir de la voie d'accès que constitue le chemin piéton interne à l'hôtel édifié sur la parcelle adjacente. En tout état de cause, les requérantes se prévalent d'une atteinte à leurs droits et non d'une atteinte à une règle d'urbanisme. Par suite, et en l'absence d'autres éléments au dossier susceptibles d'établir que le pétitionnaire aurait intentionnellement cherché à induire en erreur le service instructeur quant aux conditions d'accès au projet autorisé, le moyen tiré de l'existence d'une fraude doit être écarté.

16. En cinquième lieu, aux termes de l'article U 7 du règlement de la carte d'urbanisme : " Les règles de hauteurs figurent sur le document graphique " hauteurs " () 6) Dans les zones UR et URa, la hauteur de la ligne de faitage par rapport à l'égout du toit ou à l'acrotère ne peut excéder 3,50 mètres. () ".

17. Si les requérantes affirment que le projet de construction ne respecte pas les dispositions de la zone UR relatives aux hauteurs, en particulier celles afférentes à la hauteur maximale de la ligne de faitage par rapport à l'égout du toit, elles n'apportent aucune précision ni aucun commencement de preuve au soutien de leurs allégations. Le moyen doit être écarté.

18. En sixième et dernier lieu, si les sociétés requérantes soutiennent que le projet ne respecte pas la part des espaces libres non imperméabilisés, elles n'identifient ni la règle de droit dont elles invoquent la méconnaissance, ni les éléments de fait susceptibles d'étayer leurs allégations. Par suite, ce moyen, qui n'est assorti d'aucune précision qui permettrait d'en apprécier le bien-fondé, doit être écarté.

Sur l'application des dispositions de l'article L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :

19. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. " Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

20. Il résulte de ce qui précède que les sociétés requérantes sont seulement fondées à soutenir que la délibération attaquée est entachée d'un vice tiré de la méconnaissance de l'article U 3 du règlement de la carte d'urbanisme et 113-8 du code du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy en ce que les voies d'accès au projet ne correspondent pas aux besoins dudit projet. Ce vice apparaît susceptible de faire l'objet d'un permis de construire de régularisation, sans apporter au projet litigieux un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Dans ces conditions, il y a lieu de surseoir à statuer, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et d'impartir à la collectivité d'outre-mer de Saint-Barthélemy et à M. A un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement afin de produire la mesure de régularisation nécessaire.

D É C I D E :

Article 1 : Il est sursis à statuer sur la requête jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement, imparti pour notifier au tribunal un permis de construire régularisant le vice mentionné au point 13 du présent jugement.

Article 2 : Les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont réservées jusqu'en fin d'instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société investissements hôtelier Saint-Barth place des flamands (IHSBPF) et la société d'exploitation hôtelière Isle-de-France (SEHIDF), à M. B A et à la collectivité d'outre-mer de Saint-Barthélemy.

Délibéré après l'audience publique du 29 novembre 2022, à laquelle siégeaient :

M. Olivier Guiserix, président,

M. Antoine Lubrani, conseiller,

Mme Hélène Bentolila, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2022.

Le rapporteur,

Signé

A. LUBRANI

Le président,

Signé

O. GUISERIX

La greffière,

Signé

A. CETOL

La République mande et ordonne au préfet délégué auprès du représentant de l'Etat dans les collectivités de Saint-Barthélemy et de Saint-Martin, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

L'adjointe de la greffière adjointe

Signé

A. CETOL

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N° 1901371

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