Tribunal Administratif de St Barthélemy — Décision N° TA109-2200003

Vu la procédure suivante :

I.

Sous le n° 2200003, par une requête et deux mémoires complémentaires, respectivement enregistrés les 28 janvier, 5 août et 14 octobre 2022, la société civile immobilière (SCI) Willou, représentée par le cabinet Vedesi, agissant par Me Eard-Aminthas, demande au tribunal :

1°) d'annuler pour excès de pouvoir la délibération du 2 septembre 2021, par laquelle le conseil exécutif de la collectivité d'outre-mer de Saint-Barthélemy a délivré un permis de construire n° PC 9711232100058 à la société Chris ;

2°) de mettre à la charge de la société Chris une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle a un intérêt à agir ;

- son représentant dispose de l'habilitation nécessaire pour agir en justice ;

- le dossier de demande du permis de construire est entaché d'omissions, d'inexactitudes, et d'insuffisances :

- le formulaire de demande comporte le RCS et non le numéro Siret de la société pétitionnaire, il n'indique pas la superficie totale des parcelles, et fait état, à tort, de la présence d'une place PMR parmi les places de stationnement destinées aux appartements ;

- la notice architecturale est incomplète au regard de l'article 134-3 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy ;

- le plan de masse est incomplet au regard du 3° de l'article 134-4 du même code ;

- le plan des toitures exigé par le 5° de l'article 134-4 du même code est entaché d'inexactitudes ;

- le dossier est entaché d'illégalité au regard du 6° de l'article 134-4 du même code ;

- le dispositif de récupération et de stockage des eaux de pluie mentionné au 9° de l'article 134-4 du même code est incomplet ;

- la notice indiquant le volume des déblais prescrite par l'article 134-5 du même code est insuffisante ;

- le dossier de demande ne comprend pas les documents mentionnés par l'article 134-7 du même code ;

- l'attestation du contrôleur technique prescrite par l'article 134-9 du même code n'est pas versée au dossier ;

- le permis attaqué a été obtenu à la suite de manœuvres frauduleuses ;

- le permis attaqué méconnaît l'article U 7 du règlement de la carte de l'urbanisme de Saint-Barthélemy ;

- il méconnaît l'article U 3 du même règlement ;

- il méconnaît l'article U 9 du même règlement ;

- il méconnaît l'article U 8 du même règlement ;

- il n'a pas été précédé d'un permis d'aménager requis au titre des articles 132-10 et suivants du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy relatifs aux lotissements ;

- il méconnaît l'article 112-4 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy ;

- il méconnaît l'article 133-1 du même code ;

- il méconnaît l'article L. 117-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable à la date de la décision attaquée ;

- il méconnaît les articles L. 122-3, L .161-1, L. 141-2 et L. 143-2 du même code ;

- il méconnaît l'article L. 141-1 du même code.

Par deux mémoires en défense, respectivement enregistrés les 27 avril et 2 septembre 2022, la société par actions simplifiée (SAS) Chris, représentée par la selarl Atmos avocats, agissant par Me Moustardier, conclut, dans le dernier état de ses écritures, au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la société Willou à lui verser une somme de 7 500 euros, au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- le représentant de la société requérante ne justifie pas disposer d'une qualité pour engager l'action au nom de la société ;

- la société requérante ne justifie pas d'un intérêt pour agir ;

- les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Par deux mémoires en défense, respectivement enregistrés les 5 août et 14 octobre 2022, la collectivité d'outre-mer de Saint-Barthélemy, représentée par Me Destarac, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire au sursis à statuer sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et à ce qu'il soit en tout état de cause mis à la charge de la société requérante une somme de 3 000 euros, au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés ;

- en tout état de cause, les vices constatés seraient susceptibles de faire l'objet d'une mesure de régularisation.

Un mémoire, enregistré le 14 novembre 2022, a été présenté par la collectivité de Saint-Barthélemy et n'a pas été communiqué.

Un mémoire, enregistré le 22 novembre 2022, a été présenté par la société Chris et n'a pas été communiqué.

II.

Sous le n° 2200004, par une requête et deux mémoires complémentaires, respectivement enregistrés les 28 janvier, 5 août et 14 octobre 2022, la société civile immobilière (SCI) Roxane, représentée par le cabinet Vedesi, agissant par Me Eard-Aminthas, demande au tribunal :

1°) d'annuler pour excès de pouvoir la délibération du 2 septembre 2021, par laquelle le conseil exécutif de la collectivité d'outre-mer de Saint-Barthélemy a délivré un permis de construire n° PC 9711232100058 à la société Chris ;

2°) de mettre à la charge de la société Chris et la collectivité d'outre-mer de Saint-Barthélemy une somme de 5 000 euros chacune sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soulève les mêmes moyens que la société Willou.

Par deux mémoires en défense, respectivement enregistrés les 27 avril et 2 septembre 2022, la société par actions simplifiée (SAS) Chris, représentée par la selarl Atmos avocats, agissant par Me Moustardier, conclut, dans le dernier état de ses écritures, au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la société Roxane à lui verser une somme de 7 500 euros, au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- le représentant de la société requérante ne justifie pas disposer d'une qualité pour engager l'action au nom de la société ;

- la société requérante ne justifie pas d'un intérêt pour agir ;

- les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Par deux mémoires en défense, respectivement enregistrés les 5 août et 14 octobre 2022, la collectivité d'outre-mer de Saint-Barthélemy, représentée par Me Destarac, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire au sursis à statuer sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et à ce qu'il soit en tout état de cause mis à la charge de la société requérante une somme de 3 000 euros, au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés ;

- en tout état de cause, les vices constatés seraient susceptibles de faire l'objet d'une mesure de régularisation.

Un mémoire, enregistré le 14 novembre 2022, a été présenté par la collectivité d'outre-mer de Saint-Barthélemy et n'a pas été communiqué.

Un mémoire, enregistré le 22 novembre 2022, a été présenté par la société Chris et n'a pas été communiqué.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy ;

- l'arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public (ERP) modifié par l'arrêté du 25 octobre 2011 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Lubrani, conseiller ;

- les conclusions de M. Sabatier-Raffin, rapporteur public ;

- les observations de Me Eard-Aminthas, représentant les sociétés Willou et Roxane, celles de Me Moustardier, représentant la société Chris et celles de Me Destarac, représentant la collectivité d'outre-mer de Saint-Barthélemy.

Considérant ce qui suit :

1. Par une délibération en date du 2 septembre 2021, le conseil exécutif de la collectivité d'outre-mer de Saint-Barthélemy a accordé un permis de construire à la société Chris pour la construction de trois appartements indépendants avec 8 places de parking dont 1 PMR, ainsi que pour la construction d'une villa 4 chambres avec piscine et 4 places de parking dont 1 PMR, sur un terrain constitué des parcelles AL 892 et AL 893. La société Willou, par la requête n° 2200003, et la société Roxane, par la requête n° 2200004, demandent au tribunal d'annuler cette délibération.

2. Les requêtes de la société Willou et de la société Roxane sont dirigées contre la même décision et ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne la composition du dossier de demande :

3. La circonstance que le permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme ou que ces documents seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

4. L'autorité administrative saisie d'une demande de permis de construire peut relever les inexactitudes entachant les éléments du dossier de demande relatifs au terrain d'assiette du projet, notamment sa surface ou l'emplacement de ses limites séparatives, et, de façon plus générale, relatifs à l'environnement du projet de construction, pour apprécier si ce dernier respecte les règles d'urbanisme qui s'imposent à lui. En revanche, le permis de construire n'ayant d'autre objet que d'autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, elle n'a à vérifier ni l'exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu'elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les dispositions applicables, ni l'intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date à laquelle l'administration se prononce sur la demande d'autorisation.

5. En premier lieu, si les sociétés requérantes soutiennent que le formulaire de demande de permis de construire comporterait des inexactitudes, en ce qu'il indiquerait le RCS de la société pétitionnaire et non pas son numéro Siret, qu'il ne ferait pas mention de la superficie totale des parcelles concernées et qu'il ferait état, à tort, de la présence d'une place de stationnement " PMR " pour les appartements créés, elles ne se prévalent toutefois de la méconnaissance d'aucune règle d'urbanisme. Il n'est en outre pas établi, ni même allégué, que ces inexactitudes auraient pu fausser l'appréciation du service instructeur, dès lors que tant l'identité de la société pétitionnaire que la superficie totale des parcelles du projet et la disposition des places de stationnement projetées figuraient dans plusieurs pièces du dossier de demande.

6. En deuxième lieu, aux termes de l'article 134-3 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy : " Le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une notice présentant le projet architectural et précisant : () 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) l'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) l'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) les matériaux et les couleurs des constructions () ".

7. Il ressort des pièces du dossier que la société pétitionnaire a bien versé à son dossier de demande de permis de construire la notice susmentionnée présentant le projet architectural, laquelle comportait des développements sur l'ensemble des éléments visés par le 2° des dispositions précitées, développements qui étaient de nature à éclairer suffisamment l'autorité administrative sur l'insertion du projet dans son environnement. En tout état de cause, le dossier de demande comprenait de nombreux documents graphiques, tels la pièce intitulée " insertion dans son environnement ", ou encore les représentations intitulées " image perspective " (p24 et 25 du dossier), mais également des plans et photographies de l'état existant qui permettaient au service instructeur de compléter, au besoin, les explications apportées par la notice explicative quant à l'insertion des constructions nouvelles par rapport aux édifices existants, quant au traitement des installations situées en limite de terrain et quant au choix des matériaux et couleurs utilisés.

8. En troisième lieu, aux termes de l'article 134-4 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy : " Le dossier joint à la demande de permis de construire comporte en outre : () 3° Un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. () Lorsque le terrain n'est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'y accéder () 5° Un plan des toitures indiquant le degré des pentes ainsi que la couleur de celle-ci ; lorsque le projet a pour effet de modifier les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; 6° Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur () 9° Une notice technique décrivant le dispositif de récupération et de stockage des eaux de pluie mentionné à l'article 112 - ou justifiant que ce dispositif est impossible à installer () ".

9. Il est constant que le terrain d'assiette accueillait, en son état initial, de la végétation, et notamment une haie longeant la voie privée ainsi qu'un arbre. Si le plan de masse ne fait pas explicitement apparaître la suppression de ces plantations, cette omission n'est pas susceptible d'avoir induit en erreur la collectivité qui pouvait apprécier les évolutions de la végétation sur le terrain, en comparant le plan de l'état initial avec le plan de masse.

10. Ensuite, contrairement à ce qui est soutenu, aucune disposition n'impose que figure sur le plan de masse, dont le contenu est limitativement énuméré par le 3° de l'article 134-4 précité, les zones perméables, les cotes en périphérie du terrain et les limites parcellaires. Il n'est au demeurant pas établi que ces éléments ne pouvaient pas être déterminés à partir des autres plans versés au dossier.

11. En outre, à supposer même que dussent figurer sur le plan de masse les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'accéder au projet, édifié sur un terrain également desservi par une voie ouverte à la circulation publique, cette lacune n'a en tout état de cause pas été de nature à fausser l'appréciation de la collectivité sur la conformité du projet à la réglementation, dès lors que l'emplacement et les caractéristiques, en particulier la largeur, de cette servitude ressortaient d'autres plans fournis au dossier, tel que le plan topographique de l'état initial, mais également des photographies versées au dossier faisant apparaître la nature du revêtement et le dénivelé de la servitude.

12. Par ailleurs, aucune disposition n'impose que les documents produits soient cotés à la même échelle. Il suit de ce qui a été dit des points 8 à 12 que la branche tirée de la méconnaissance du 3° de l'article 134-4 précité doit être écartée.

13. En se bornant à se prévaloir d'une discordance d'échelles entre différents plans qu'elle n'identifie pas, et dont il ne ressort en tout état de cause pas des pièces qu'elle aurait pu fausser l'appréciation du service instructeur sur le respect de la réglementation applicable, les sociétés requérantes ne justifient pas d'une insuffisance du dossier de demande au regard du 5° du même article.

14. De même, en indiquant que " le projet prévoit () un remaniement de la rue de la colline ", les sociétés requérantes ne justifient pas d'une incomplétude du dossier au regard du 6° de cet article.

15. Enfin, il est constant que la société pétitionnaire a joint à son dossier de demande de permis de construire la notice technique décrivant le dispositif de récupération et de stockage des eaux pluviales, soumise dans le cadre de l'instruction du permis à la direction des services techniques qui a rendu un avis favorable au projet " sous réserve que les eaux issues de la piscine, les eaux pluviales et trop-pleins de citerne ne soient pas déversées dans le réseau d'assainissement collectif ", réserve reprise par l'autorité administrative comme prescription assortissant le permis délivré. L'illégalité alléguée de cette prescription, ou la circonstance que la pétitionnaire entendrait ne pas s'y conformer, est sans incidence sur le caractère complet du dossier de demande au regard du 9° de l'article 134-4 précité.

16. En quatrième lieu, aux termes de l'article 134-5 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy : " Lorsque le projet nécessite des affouillements ou des exhaussements, le plan de masse prévu au 3° de l'article 134-3 doit figurer sur un plan topographique faisant apparaître les affouillements ou exhaussements prévus et le dossier est complété par : / 1° Une notice indiquant le volume de déblais ainsi que leur destination finale () ".

17. Il ressort du dossier de demande de permis de construire que celui-ci comporte une notice indiquant que le " volume prévisible des déblais des fouilles provenant des excavations sera d'environ 868 m3, soit 1302 m3, avec un coefficient de foisonnement moyen de 1,5 " et, s'agissant de leur destination, qu'" il est probable qu'une partie des roches provenant des fouilles une fois concassées pourraient être réutilisées pour la construction des murets (). L'entreprise de terrassement se chargera du reste de l'évacuation des roches et terre qui seront concassées dans les entreprises habilitées sur l'île ". Ces indications doivent être regardées comme suffisantes au regard des éléments attendus dans la notice technique, sans qu'y fassent notamment obstacle l'usage du conditionnel et la mention du caractère " prévisible " des volumes des déblais, lesquels rappellent uniquement le caractère nécessairement prospectif des informations fournies.

18. Les sociétés requérantes prétendent également que la notice technique serait entachée d'inexactitudes, en ce que le volume projeté de déblais serait erroné, et produisent à l'appui de leur assertion leur propre évaluation du volume de déblais générés par le projet. La circonstance, à la supposer même avérée, que le volume de déblais déclaré serait sous-évalué et que la pétitionnaire entendrait ne pas respecter ces indications, n'est pas de nature à entacher le dossier de demande d'incomplétude au sens de l'article 134-5 précité, dès lors qu'en l'absence d'autres éléments au dossier contredisant le calcul de la pétitionnaire, ou établissant l'existence d'une fraude, il n'appartenait pas à l'administration de vérifier l'exactitude de ces déclarations relatives au volume de déblais.

19. Enfin, l'impact allégué des excavations réalisées sur la servitude de passage est sans incidence sur le caractère complet du dossier de demande.

20. En cinquième lieu, aux termes de l'article 134-7 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy : " Lorsque le projet architectural a été établi par un architecte, le dossier comprend en outre : / 1° Un document graphique au moins permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction dans l'environnement, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et des abords. Lorsque le projet comporte la plantation d'arbres de haute tige, les documents graphiques devront faire apparaître la situation à l'achèvement des travaux et la situation à long-terme. / 2° Une notice permettant d'apprécier l'impact visuel du projet. A cet effet, elle décrit le paysage et l'environnement existants et expose et justifie les dispositions prévues pour assurer l'insertion dans ce paysage de la construction, de ses accès et de ses abords ".

21. Ainsi qu'il l'a été dit au point 7, le dossier de demande de permis de construire comprenait plusieurs documents graphiques représentant en perspective la construction autorisée à l'achèvement des travaux, faisant apparaître dans l'espace ses principales caractéristiques, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et des abords. Aux fins d'apprécier la construction dans son environnement urbain, et notamment son insertion par rapport aux constructions voisines, l'autorité administrative disposait également de photos de l'état existant et d'un document graphique spécifique " insertion dans son environnement ". Ces documents suffisaient pour que la collectivité d'outre-mer de Saint-Barthélemy porte en toute connaissance de cause son appréciation sur l'insertion du projet dans son environnement. En tout état de cause, il ne ressort pas des pièces du dossier, et il n'est pas allégué, que cette inexactitude alléguée aurait pu fausser l'appréciation de l'autorité instructrice, qui disposait d'un avis favorable de l'architecte des bâtiments de France saisi du projet, sur le respect de la réglementation applicable.

22. En sixième lieu, aux termes de l'article 134-9 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy : " Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre selon les cas : () 3° Dans les cas prévus par les 4° et 5° de l'article R. 111-38 du code de la construction et de l'habitation, un document établi par un contrôleur technique () attestant qu'il a fait connaître au maître d'ouvrage son avis sur la prise en compte, au stade de la conception, des règles parasismiques et paracycloniques ". Aux termes de l'article R. 111-38 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction alors applicable : " Sont soumises obligatoirement au contrôle technique prévu à l'article L. 111-23 les opérations de construction ayant pour objet la réalisation : () 4° Lorsqu'ils sont situés dans les zones de sismicité 4 ou 5 délimitées conformément à l'article R. 563-4 du code de l'environnement, des immeubles dont le plancher bas du dernier niveau est situé à plus de 8 mètres par rapport au niveau du sol ; / 5° Lorsqu'ils sont situés dans les zones de sismicité 2,3,4 ou 5, délimitées conformément à l'article R. 563-4 du code de l'environnement, des bâtiments appartenant aux catégories d'importance III et IV au sens de l'article R563-3 du même code et des établissements de santé, lorsqu'ils n'y sont pas déjà soumis au titre d'une autre disposition du présent article () ".

23. Il est constant que l'attestation du contrôleur technique mentionnée au 3° de l'article 134-9 précité n'a pas été versée au dossier de demande de permis de construire. Il ne ressort toutefois pas des pièces du dossier, et il n'est d'ailleurs pas allégué, que l'opération de construction autorisée rentrerait dans les catégories de projets visées par les 4° ou 5° de l'article R. 111-38 du code de la construction et de l'habitation. La circonstance que la pétitionnaire ait coché sur le formulaire de demande la case relative à cette attestation, ou la circonstance que le projet aurait en réalité pour objet la réalisation, ainsi que le soutiennent les requérantes, d'un établissement recevant du public, sont sans incidence sur la complétude du dossier de demande en ce qui concerne l'attestation du contrôleur technique, dès lors que seuls les cas de figure envisagés au 4° et au 5° de l'article R. 111-38 précité emportaient l'obligation pour la pétitionnaire de joindre cette attestation au dossier de demande.

En ce qui concerne la conformité des permis de construire au règlement de la carte d'urbanisme de Saint-Barthélemy :

24. Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers, il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme, il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme.

25. En premier lieu, aux termes de l'article U 3 du règlement de la carte d'urbanisme de Saint-Barthélemy : " Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique directement ou par le biais d'une voie privée ou d'une servitude de passage. Lorsqu'un terrain est accessible depuis plusieurs voies, l'accès posant le moins de problèmes de sécurité peut être imposé. / Les voies privées et les servitudes de passage doivent correspondre aux besoins du projet () ".

26. Les sociétés requérantes ne peuvent utilement se prévaloir, à l'appui du moyen tiré de la méconnaissance de l'article U 3 du règlement de la carte d'urbanisme, de ce que l'accès au logement depuis la voie publique comporterait des risques pour la sécurité publique, cet article n'imposant, s'agissant de la desserte par une voie publique, aucune autre condition que de celle de l'existence d'une telle desserte - directe ou indirecte - , ni de ce que les conditions d'accès de la servitude de passage méconnaitraient les règles de la servitude, dès lors que le permis de construire contesté, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d'assurer la conformité des travaux qu'il autorise avec la réglementation d'urbanisme. Si les requérantes se prévalent également de ce que la servitude de passage permettant aux usagers du projet autorisé d'accéder à la villa ne correspondrait pas aux besoins du projet, en raison des difficultés d'accès aux places de stationnement donnant sur cette voie privée, elles ne justifient pas, par les éléments versés au dossier, qui reposent sur des projections revêtant un caractère hypothétique et conjecturel, que l'autorité administrative aurait commis une erreur dans son appréciation de la correspondance de la voie privée avec les besoins du projet.

27. En deuxième lieu, l'article U 7 du règlement de la carte d'urbanisme renvoie, pour le calcul des hauteurs, à un document graphique, lequel fait apparaitre, dans la zone UG sur laquelle le projet s'implante, une hauteur maximale autorisée de six mètres. L'article U 7 complète cette règle en prévoyant que " La hauteur des bâtiments à l'égout du toit ou à l'acrotère est calculée par rapport au niveau de la rue qui dessert la construction a) dans l'ensemble de la zone UG () 3) Lorsque la construction est implantée à moins d'un mètre d'un mur de soutènement, la hauteur est calculée au pied de la partie de ce mur située au droit de la construction ". Le lexique du règlement de la carte d'urbanisme précise que " la hauteur totale d'une construction correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à sa verticale ".

28. Il ne ressort pas des pièces du dossier que la hauteur du projet excèderait, en l'un de ses points, six mètres, calculés à la verticale par rapport au niveau de la rue desservant la construction et notamment pas, ainsi que le prétendent les sociétés requérantes, au niveau des bâtiments cotés à + 28,40 mètres, dès lors qu'il n'est pas établi que l'altimétrie de la rue, en son point pris verticalement par rapport à l'égout du toit, serait à ce niveau-là inférieure à + 22,40 mètres. Il n'est pas plus établi que la hauteur du projet dépasserait les six mètres au niveau du mur sur lequel sont adossées sur la longueur Est des parcelles les constructions litigieuses, même en faisant application des règles de hauteur spécifiquement applicables aux murs de soutènement, à supposer même que ce mur puisse recevoir cette qualification. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article U 7 du règlement de la carte d'urbanisme doit être écarté.

29. En troisième lieu, aux termes de l'article U 8 du règlement de la carte d'urbanisme : " Il est nécessaire de respecter l'écriture et l'architecture traditionnelle dans la disposition des volumes et dans le traitement de la toiture et des ouvertures. (). II. - Toitures : 1) Les toitures devront être composées à proportion minimum de 70 % par bâtiment de toitures à quatre pans. La partie qui n'est pas couverte par la toiture à quatre pans devra être traitée en toit terrasse (). Les toitures principales devront avoir des pans compris entre 30° et 45° () ".

30. D'une part, la seule circonstance que le permis de construire accordé soit assorti d'une prescription imposant au pétitionnaire d'" améliorer l'aspect du bâtiment en recouvrant le bandeau blanc devant la piscine par de la pierre pays et de remplacer le garde-corps maçonné par un garde-corps en bois ajouré ", qui a pour objet d'assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions relatives à l'insertion architecturale des habitations, n'est pas de nature à caractériser une méconnaissance par le permis des règles posées par l'article U 8 précité relatives au respect de l'écriture et l'architecture traditionnelle, dont la prescription a précisément pour objet d'assurer le respect.

31. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que les toitures de plusieurs bâtiments du projet présentent une avancée qui suit, avec une pente différente, la pente de la toiture principale. Si les sociétés requérantes soutiennent qu'une telle avancée constitue le cinquième pan des toitures, qui seraient par suite érigées en méconnaissance des dispositions du règlement de la carte d'urbanisme afférentes aux toitures, il ressort du lexique de la carte d'urbanisme que les toitures de Saint-Barthélemy peuvent être dotées de " casquette ", qui " constituent des avant-toits traditionnel(s) à Saint-Barth qui suivent la pente de la toiture principale, avec une pente différente ", et qui ne doivent par conséquent pas être considérées comme pans de toiture à part entière. Par suite, la branche tirée de ce que les toitures présenteraient cinq pans, et méconnaîtraient par suite les dispositions de l'article U 8 précité, doit être écartée.

32. En quatrième lieu, l'article U 9 du règlement de la carte d'urbanisme fixe le nombre de places exigibles au titre de stationnement.

33. Il est constant, d'une part, qu'au vu de la configuration du projet, 12 places de stationnement étaient requises en application des dispositions de l'article U 9 et, d'autre part, que le projet prévoit la création de 12 places de stationnement. La circonstance que la pétitionnaire aurait préalablement obtenu en 2016 une décision de non-opposition à déclaration préalable pour la construction de cinq places de stationnement sur les parcelles en cause est sans incidence sur le respect, par le titulaire du permis, des obligations en termes de places de stationnement mises à sa charge par les dispositions précitées. Le moyen tiré de la méconnaissance de l'article U 9 doit par conséquent être écarté.

En ce qui concerne la conformité du permis de construire aux dispositions du code de la construction et de l'habitation :

34. Aux termes de l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation : " Les travaux qui conduisent à la création, l'aménagement ou la modification d'un établissement recevant du public ne peuvent être exécutés qu'après autorisation délivrée par l'autorité administrative, qui vérifie leur conformité aux règles d'accessibilité prévues à l'article L. 161-1 et, lorsque l'effectif du public et la nature de l'établissement le justifient, leur conformité aux règles de sécurité contre l'incendie prévues aux articles L. 141-2 et L. 143-2. La vérification de la conformité aux règles prévues à l'article L. 161-1 n'est pas exigée lorsque les travaux n'ont pas d'incidence sur l'accessibilité du cadre bâti. Il en va de même pour la vérification de la conformité aux règles prévues aux articles L. 141-2 et L. 143-2 lorsque les travaux n'ont pas d'incidence sur le niveau de sécurité contre l'incendie. / Lorsque ces travaux sont soumis à permis de construire, celui-ci tient lieu de cette autorisation dès lors que sa délivrance a fait l'objet d'un accord de la même autorité administrative. Toutefois, lorsque l'aménagement intérieur d'un établissement recevant du public ou d'une partie de celui-ci n'est pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire, le permis de construire indique qu'une autorisation complémentaire doit être obtenue en ce qui concerne l'aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public ". Aux termes de l'article L. 161-1 du même code : " Les dispositions architecturales, les aménagements et équipements intérieurs et extérieurs des locaux à usage d'habitation, des établissements recevant du public, des installations ouvertes au public et des bâtiments à usage professionnel sont accessibles à tous au sens de l'article L. 111-1, dans les cas et selon les conditions déterminées par les articles L. 162-1 à L. 164-3. / Ces dispositions ne sont pas obligatoires pour les propriétaires construisant ou améliorant un logement pour leur propre usage ". Aux termes de l'article R. 143-2 du même code : " Pour l'application du présent chapitre, constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non. / Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l'établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel ". Aux termes de l'article R. 143-12 du même code : " Le ministre de l'intérieur précise dans un règlement de sécurité les conditions d'application des règles définies au présent chapitre. () / Le règlement de sécurité comprend des prescriptions générales communes à tous les établissements et d'autres particulières à chaque type d'établissement. Il précise les cas dans lesquels les obligations qu'il définit s'imposent à la fois aux constructeurs, propriétaires, installateurs et exploitants ou à certains de ceux-ci seulement () ". Enfin, aux termes du chapitre IV relatif aux " Etablissements de type O - Hôtels et autres établissements d'hébergement " dans sa version issue de l'arrêté du 25 octobre 2011 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public et notamment de son article O 1 : " Etablissements assujettis / § 1. Les dispositions du présent chapitre sont applicables : / a) Aux hôtels dans lesquels l'effectif du public est supérieur ou égal à 100 personnes ; / b) Aux autres établissements d'hébergement - définis comme un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés, disposant d'un minimum d'équipements et de services communs, et offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois - faisant l'objet d'une exploitation collective homogène, dans lesquels l'effectif du public est supérieur à 15 personnes. / § 2. Les établissements d'hébergement, visés au b du paragraphe 1, dont le type d'exploitation ne présente pas le caractère d'homogénéité précité (régime des sociétés d'attribution d'immeubles à temps partagé, statut de copropriété des immeubles bâtis) ne sont pas soumis aux dispositions du présent règlement () ".

35. Les sociétés requérantes se prévalent de ce que le permis autorisé méconnaîtrait, d'une part, les dispositions du code de la construction et de l'habitation relatives à l'accessibilité, et, d'autre part, les règles relatives aux établissements recevant du public, en ce que le dossier de demande de permis ne comporterait pas le dossier propre aux établissements recevant du public, permettant de vérifier la conformité du projet aux règles d'accessibilité aux personnes handicapées et aux règles de sécurité prévues par les dispositions précitées, et que la décision attaquée aurait été prise à la suite d'une procédure irrégulière.

36. Il ressort des pièces du dossier que le projet est constitué de trois appartements indépendants, qui ont vocation à être loués à l'année, et d'une villa de quatre chambres destinée à la location saisonnière. Il ne ressort d'aucune pièce du dossier que ces établissements d'hébergement comporteraient plus d'un minimum d'équipements ou de services communs, partagés entre eux ou avec la villa " Axel Rock " mitoyenne. A cet égard, ni l'existence d'une servitude desservant les différents logements, ni la présence d'un portillon permettant d'accéder depuis la villa " Axel Rock " au terrain d'assiette du projet ne suffisent à regarder les divers modules créés comme partageant un minimum de services communs. Par suite, contrairement à ce qui est soutenu, le projet ne peut être regardé comme un ensemble immobilier commun, faisant l'objet d'une exploitation collective homogène, susceptible d'accueillir plus de quinze personnes et d'être par suite qualifié d'établissement recevant du public (ERP) au sens et pour l'application des dispositions du code de la construction et de l'habitation.

37. Le projet ne portant pas sur un établissement recevant du public, les sociétés requérantes ne peuvent utilement se prévaloir de ce que le dossier de demande de permis n'aurait pas été instruit au titre des dispositions du code de la construction et de l'habitation, tant en ce qui concerne le volet accessibilité qu'en ce qui concerne les règles de sécurité contre l'incendie et que la délibération attaquée méconnaîtrait par suite les dispositions précitées du code de la construction et de l'habitation.

En ce qui concerne la fraude alléguée :

38. La caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s'étant livré à l'occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l'administration.

39. Si les sociétés requérantes soutiennent que plusieurs pièces apparaissant sur les plans - la cave, la salle de rangement - pourraient être transformées en chambre ou en studio, elles n'étayent leurs affirmations par aucun commencement de preuve tangible. Il n'appartenait pas à la collectivité d'outre-mer de Saint-Barthélemy, en l'absence de pièces au dossier contredisant les déclarations du demandeur quant à la destination de ces différentes pièces, de vérifier l'exactitude de ces déclarations, ni l'intention du demandeur de les respecter. Par ailleurs, ainsi qu'il l'a été dit au point 36, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet autorisé doive être regardé comme un établissement recevant du public au sens des dispositions du code de la construction et de l'habitation. En tout état de cause, il ne ressort pas des pièces du dossier que ces inexactitudes alléguées quant à la destination du projet aient pu tromper l'administration sur la nature réelle du projet, dès lors que la société pétitionnaire a indiqué à plusieurs reprises que la villa était " destinée à la location saisonnière " dans sa demande. Ensuite les erreurs et inexactitudes du dossier de demande relatives à l'accessibilité PMR et à la situation juridique du terrain d'assiette, à les supposer mêmes avérées, ne suffisent pas à regarder le pétitionnaire comme s'étant livré à des manœuvres frauduleuses, en l'absence de tout élément susceptible de démontrer l'intention du demandeur d'échapper à une règle d'urbanisme. Enfin, les sociétés requérantes ne peuvent utilement se prévaloir, pour caractériser la fraude, de la situation de l'habitation adjacente " Axel Rock ", étrangère au permis attaqué. Par suite, et dès lors qu'aucun des autres éléments dont font état les sociétés requérantes n'est de nature à établir l'existence d'une fraude, le moyen tiré de ce que le permis aurait été obtenu à la suite de manœuvres frauduleuses doit être écarté.

En ce qui concerne les autres moyens soulevés :

40. En premier lieu, aux termes de l'article 132-10 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy, dans sa rédaction applicable à la date de la délibération attaquée, doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager " les lotissements qui prévoient la création ou l'aménagement de voies ou d'espaces communs à plusieurs lots ", le lotissement étant défini par l'article 136-1 du même code comme " toute division en propriété, en location ou en jouissance d'une unité foncière en vue de l'implantation d'un bâtiment ". Ces dispositions, introduites par le code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy créé par délibération n° 2019-012 CT du 13 mars 2019, sont entrées en vigueur à compter du 1er juillet 2019. Sous l'état du droit antérieur, les règles relatives au lotissement figuraient aux articles 105 et 106 de l'ancien code de l'urbanisme, applicables jusqu'au 1er juillet 2019 qui subordonnaient à la délivrance d'une autorisation " toute division de propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de cinq ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrain issus de ladite propriété ".

41. S'il résulte de l'article 132-10 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy que la division en deux lots d'une propriété foncière en vue d'y implanter un bâtiment était, à la date de délivrance du permis de construire, soumise aux règles régissant les lotissements, ces dispositions n'ont eu ni pour objet, ni pour effet de subordonner à une autorisation ou à une déclaration les divisions foncières opérées antérieurement à leur entrée en vigueur et qui n'étaient pas alors soumises à une telle autorisation ou déclaration. Il ressort des pièces du dossier que la division parcellaire de la parcelle AL 243 en deux parcelles AL 805 et AL 808, dont la date exacte n'est pas précisée, est intervenue antérieurement à 2008, et que la division subséquente de la parcelle AL 805 en deux parcelles AL 892 et AL 893 date du 4 avril 2014, soit à une époque où la division en deux lots n'était pas constitutive d'un lotissement en application des dispositions précitées de l'article 106 du code de l'urbanisme. Par suite, dès lors qu'il n'est pas établi, ni même allégué, que les divisions parcellaires concernant le terrain d'assiette étaient soumises à autorisation lorsqu'elles sont intervenues, le moyen tiré de ce que le permis de construire ne pouvait être légalement délivré pour une construction à édifier sur un terrain compris dans un lotissement non autorisé doit être écarté.

42. En deuxième lieu, aux termes de l'article 112-4 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy : " Le projet peut être refusé, compte tenu de sa destination, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau et d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte de ladite construction, si le conseil exécutif n'est pas en mesure de savoir dans quel délai et, le cas échéant, par quel concessionnaire de service public, lesdits travaux doivent être exécutés. / Les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le pétitionnaire est en mesure d'assurer sa production d'eau par ses propres moyens et sa production d'électricité par des énergies renouvelables ".

43. Il ne ressort pas des pièces du dossier que l'édification des constructions envisagées nécessiterait l'exécution de travaux sur les réseaux publics. La circonstance, à la supposer établie, qu'il existerait une discordance entre la puissance électrique demandée par la société Chris et celle accordée par EDF dans son avis du 31 mars 2021 n'implique pas que des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'électricité seraient nécessaires pour assurer la desserte de la construction. En tout état de cause, la collectivité d'outre-mer de Saint-Barthélemy, qui n'est pas tenue d'opposer un refus à la demande de permis de construire si le pétitionnaire est en mesure d'assurer sa production d'électricité par des énergies renouvelables, a assorti le permis de construire délivré du rappel selon lequel le pétitionnaire devra se contenter de la puissance électrique fournie par le concessionnaire en cas d'insuffisance du réseau. Par suite, le moyen doit être écarté.

44. En troisième lieu, aux termes de l'article 134-1 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy : " La demande de permis de construire précise : () La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article 133-1 pour déposer une demande de permis ". Cet article 133-1 énonce quant à lui que : " Les demandes de permis de construire () sont adressées à la collectivité par voie électronique ou par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à l'hôtel de la collectivité, / 1° Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux () ". Il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article 134-1 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy selon laquelle il remplit les conditions fixées par l'article 133-1 du même code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande.

45. Il ressort des pièces du dossier que la société Chris a attesté qu'elle était autorisée par M. A, propriétaire de la parcelle AL 893 et par ailleurs gérant de la société pétitionnaire, qui a, en cette qualité, signé l'attestation en cause, à déposer la demande de permis de construire sur la parcelle en cause. Dans ces conditions, et en l'absence de toute fraude, le moyen tiré de ce que la société Chris ne disposait pas d'une qualité pour présenter la demande de permis attaqué doit être écarté.

46. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions aux fins d'annulation de la délibération du 2 septembre 2021 doivent être rejetées, sans qu'il soit besoin d'examiner leur recevabilité.

Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

47. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la collectivité d'outre-mer de Saint-Barthélemy et de la société Chris, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, la somme que les sociétés requérantes demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

48. Dans les circonstances de l'espèce, il y a en revanche lieu de mettre à la charge de la société Willou une somme de 2 000 euros à verser à chacun des défendeurs et à la société Roxane la même somme à verser à chacun des défendeurs également.

D É C I D E :

Article 1 : Les requêtes n° 2200003 et 2200004 sont rejetées.

Article 2 : La société Willou et la société Roxane verseront chacune une somme de 2 000 euros à la société Chris et une somme de 2 000 euros à la collectivité d'outre-mer de Saint-Barthélemy.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société Willou, à la société Roxane, à la société Chris et à la collectivité d'outre-mer de Saint-Barthélemy.

Délibéré après l'audience publique du 29 novembre 2022, à laquelle siégeaient :

M. Olivier Guiserix, président,

M. Antoine Lubrani, conseiller,

Mme Hélène Bentolila, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2022.

Le rapporteur,

Signé

A. LUBRANI

Le président,

Signé

O. GUISERIX

La greffière,

Signé

A. CETOL

La République mande et ordonne au préfet délégué auprès du représentant de l'Etat dans les collectivités de Saint-Barthélemy et de Saint-Martin, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

L'adjointe de la greffière en cheffe,

Signé

A. CETOL

4

N° 1901371

2, 2200004

16, 2200004