Tribunal Administratif de St Barthélemy — Décision N° TA109-2200005

Vu la procédure suivante :

Par une requête et deux mémoires complémentaires, respectivement enregistrés les 7 février, 14 février et 20 octobre 2022, M. A B, représenté par Me Luciani, demande au tribunal :

1°) à titre principal, d'annuler la délibération n° 20214-1316 CE du 18 novembre 2021 par laquelle le conseil exécutif de Saint-Barthélemy a accordé un permis de construire modificatif à la société Growth Financial Services Limited ;

2°) à titre subsidiaire, d'annuler la délibération du 18 novembre 2021, ensemble les délibérations des 24 mars 2017 et 25 septembre 2018 accordant un permis initial et un premier permis de construire modificatif à la société Growth Financial Services Limited ;

3°) de mettre à la charge solidaire de la collectivité de Saint-Barthélemy et de la société Growth Financial Services Limited une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- sa requête est recevable ;

- le dossier de demande de permis de construire modificatif est entaché d'inexactitudes, d'incomplétudes et d'insuffisances au regard des articles 71 et 71 bis du code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy ;

- le permis de construire modificatif délivré à la société Growth Financial Services Limited le 18 novembre 2021 doit être requalifié en permis de construire initial compte tenu de l'ampleur des modifications apportées au projet ;

- ce permis de régularisation, délivré à la suite de l'annulation partielle prononcée par le tribunal administratif de Saint-Barthélemy par un jugement n° 1900007 du 22 septembre 2020, n'a pas régularisé le vice retenu par le tribunal ;

- le délai de six mois imparti à la société Growth Financial Services Limited pour solliciter la régularisation de son projet n'a pas été respecté ;

- la société pétitionnaire a illégalement procédé au remblaiement du terrain d'assiette du projet ; le permis est entaché de fraude.

Par un mémoire en défense, enregistré le 14 juillet 2022, la société Growth Financial Services Limited, représentée par Me Pradines, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. B une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- le requérant ne justifie pas d'un intérêt pour agir au regard des dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ;

- les moyens tirés de l'incomplétude du dossier de demande de permis de régularisation et de la requalification de ce permis de construire modificatif en nouveau permis de construire ne sont pas fondés ;

- le non-respect du délai de six mois imparti par le tribunal pour l'obtention du permis de régularisation est sans incidence sur la légalité dudit permis ;

- le requérant ne saurait invoquer de moyen relatif au remblaiement du terrain d'assiette du projet dès lors que celui-ci a été écarté par le jugement rendu par le tribunal le 22 septembre 2020, lequel est devenu définitif.

Par un mémoire en défense, enregistré le 31 octobre 2022, la collectivité de Saint-Barthélemy conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. B une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- le permis de construire modificatif délivré le 18 novembre 2021 ne saurait être requalifié en permis de construire initial ; en vertu de l'article 133-52 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy, un permis de construire en cours de validité peut être modifié, quelle que soit l'importance des modifications projetées ; les modifications apportées au projet n'ont pas modifié la nature-même du projet ;

- le permis de construire modificatif délivré le 18 novembre 2021 autorise la société pétitionnaire à augmenter la surface de plancher du projet, la portant à 268,5 m² ; cette surface est inférieure à la surface de plancher maximale autorisée en application de l'article U 6 du règlement de la carte de la carte d'urbanisme de Saint-Barthélemy et en application du règlement du lotissement de Mont Jean modifié ;

- en ce qui concerne le moyen tiré de l'incomplétude du dossier de demande de permis de construire modificatif, les dispositions des articles 71 et 71 bis ont été abrogées à compter du 1er juillet 2019, de sorte que le moyen est inopérant ; le requérant ne justifie en tout état de cause pas en quoi les insuffisances ou omissions dont il se prévaut auraient pu être de nature à fausser l'appréciation de la Collectivité ;

- les exhaussements du terrain d'assiette du projet étaient prévus par les permis de construire précédemment accordés à la société pétitionnaire et sont conformes aux règles d'urbanisme ; la demande de permis modificatif objet du présent litige ne modifie pas les caractéristiques des exhaussements autorisés au titre du permis de construire initial et du premier permis de construire modificatif ;

- le non-respect du délai de six mois imparti par le tribunal pour l'obtention du permis de régularisation est sans incidence sur la légalité du permis de construire attaqué, ni sur celle des permis de construire ayant fait l'objet d'une annulation partielle ;

- le permis de construire litigieux n'est pas entaché de fraude ; les exhaussements réalisés ressortaient expressément des demandes de permis de construire ; le moyen tiré de la fraude est en tout état de cause irrecevable dès lors qu'il a été écarté par le jugement du tribunal en date du 22 septembre 2020 ; ce moyen est également irrecevable en application des dispositions de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme.

Par ordonnance du 31 octobre 2022, la clôture d'instruction a été fixée en dernier lieu au 16 novembre 2022 à 12 heures.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme,

- le code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy,

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Bentolila, conseillère,

- les conclusions de M. Sabatier-Raffin, rapporteur public,

- et les observations de Me Luciani, représentant M. B, de Mme C, représentant la collectivité de Saint-Barthélemy et de Me Pradines, représentant la société Growth Financial Services Limited.

Considérant ce qui suit :

1. Par une délibération du 24 mars 2017, le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy a accordé à la société Growth Financial Services Limited un permis de construire pour la construction d'une maison de quatre chambres sur la parcelle cadastrée section AW n°262, lieu-dit Marigot, à Saint-Barthélemy. Par une délibération du 8 novembre 2018, le conseil exécutif de cette collectivité a délivré à cette société un permis de construire modificatif pour le changement des volumes et des ouvertures. M. B a sollicité l'annulation de ces deux délibérations et par un jugement n° 1900007 du 22 septembre 2020, le tribunal administratif de Saint-Barthélemy a, en application des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, annulé ces permis de construire en tant qu'ils méconnaissaient le coefficient d'occupation des sols fixé par l'article 14 du règlement du lotissement de Mont Jean et a accordé à la société Growth Financial Services Limited un délai de six mois pour solliciter la régularisation de son projet. Le 21 septembre 2021, cette société a déposé une demande de permis modificatif auprès de la collectivité de Saint-Barthélemy, lequel lui a été accordé par une délibération du conseil exécutif en date du 18 novembre 2021. Par la présente requête, M. B demande au tribunal, à titre principal, d'annuler cette délibération et, à titre subsidiaire, d'annuler cette délibération, ensemble les délibérations des 24 mars 2017 et 8 novembre 2018.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. En premier lieu, si M. B se prévaut de l'incomplétude du dossier de demande de permis de construire litigieux en soutenant que celui-ci est entaché de nombreuses inexactitudes et incohérences, principalement concernant les côtes altimétriques mentionnées sur les plans de coupe et sur le plan topographique, les dispositions des articles 71 et 71 bis de l'ancien code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy dont il se prévaut ont été abrogées à compter du 1er juillet 2019 par une délibération du conseil territorial de la collectivité de Saint-Barthélemy n° 2019-012 CT du 13 mars 2019. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté comme inopérant.

3. En deuxième lieu, d'une part, l'autorité compétente, saisie d'une demande en ce sens, peut délivrer au titulaire d'un permis de construire en cours de validité un permis modificatif, tant que la construction que ce permis autorise n'est pas achevée, dès lors que les modifications envisagées n'apportent pas à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

4. D'autre part, aux termes de l'article 133-52 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy : " Un permis de construire en cours de validité peut être modifié, sur demande de son bénéficiaire ou de ses bénéficiaires, quelle que soit l'importance des modifications projetées, si la carte d'urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n'ont pas évolué de façon défavorable. / () ".

5. En l'espèce, pour annuler partiellement le permis de construire initial et le premier permis modificatif délivrés à la société Growth Financial Services Limited, le tribunal a considéré que la surface hors œuvre nette (SHON) du projet litigieux, égale à 195,52 m², était supérieure à la surface de plancher maximale susceptible d'être édifiée sur le terrain d'assiette laquelle était, compte tenu du coefficient d'occupation des sols prévu à l'article 14 du règlement du lotissement de Mont Jean, égale à 186,15 m². Ainsi, la SHON prévue par le projet excédait de 9,37 m² celle autorisée.

6. M. B soutient que le permis de construire modificatif délivré le 18 novembre 2021, objet du présent litige, doit être requalifié en nouveau permis de construire compte tenu de l'ampleur des modifications apportées au projet. Il soutient à ce titre que le projet tel que modifié représente une augmentation de plus de 50% de la surface de plancher. Il ressort des pièces du dossier que la surface de plancher prévue par le permis de régularisation attaqué, égale à 268,5 m², est supérieure à celle prévue par le premier permis de construire modificatif en date du 8 novembre 2018, laquelle était égale à 178,57 m² - dont il est constant qu'elle correspondait à 195,52 m² de SHON. Il ressort également des pièces du dossier que cette augmentation de 89,93 m² de la surface de plancher résulte uniquement de la fermeture de l'espace de vie - séjour ainsi que de l'escalier donnant accès aux locaux techniques, lesquels devaient précédemment être ouverts sur l'extérieur. Cette modification ne saurait, contrairement à ce que soutient M. B, être regardée comme apportant au projet litigieux un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Par suite, le moyen tiré de ce que le permis de construire modificatif du 18 novembre 2021 doit être regardé comme un nouveau permis doit être écarté.

7. En troisième lieu, le requérant soutient que le permis de construire litigieux n'a pas régularisé le vice retenu par le tribunal dans son jugement n° 1900007 du 22 septembre 2020.

8. Il ressort des pièces du dossier qu'à la suite d'une réunion de l'assemblée générale des colotis du 30 avril 2021, l'association syndicale libre du domaine de Mont Jean a modifié le règlement du lotissement de Mont Jean. L'article 14 du règlement du lotissement, tel que modifié, prévoit désormais que : " La surface de plancher maximale autorisée par lot est définie sur la base de la carte d'urbanisme révisée, approuvée le 4 décembre 2020, entrée en vigueur le 1er janvier 2021 et ce de manière intangible, quelque soit les modifications intervenant au règlement de la carte d'urbanisme, sous les réserves ci-après, dans la limite des surfaces de plancher autorisées par ce règlement et selon le tableau ci-annexé Article 16. / Tout dépassement de la surface de plancher figurant à ce règlement est interdit. / La surface de plancher figurant au tableau ci-annexé ne pourra dépasser la surface de plancher définie au règlement de la carte d'urbanisme de Saint-Barthélemy. ". Le tableau annexé à l'article 16 du règlement du lotissement tel que modifié, prévoit que s'agissant du lot n°1 du lotissement, correspondant à la parcelle cadastrée AW 262, c'est-à-dire au terrain d'assiette du projet litigieux, la surface de plancher maximale autorisée est égale à 350 m². De plus, par une délibération du 22 juillet 2021, le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy a approuvé les modifications apportées au règlement du lotissement de Mont Jean, sous réserve que les articles 14 et 18 de ce règlement soient interprétées comme ne s'opposant pas à l'application du règlement de la carte d'urbanisme dans le cas où la règle de densité prévue par celui-ci serait révisée à la baisse.

9. Par ailleurs, aux termes de l'article U 6 du règlement de la carte d'urbanisme de Saint-Barthélemy, applicable en l'espèce : " () 3) Dans la zone UR : / La surface de plancher maximale autorisée par unité foncière est :

Un bonus constant de 50 m² s'ajoute à la surface de plancher ci-dessus calculées. ".

10. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet représente une superficie de 3 723 m². Dès lors, en application des dispositions précitées de l'article U 6 du règlement de la carte d'urbanisme, la surface de plancher maximale autorisée est égale à 522,3 m².

11. Ainsi qu'il a été dit au point 8 du présent jugement, en vertu de l'article 14 du règlement du lotissement de Mont Jean, tel que modifié, la surface de plancher figurant au tableau annexé à l'article 16 de ce même règlement, soit en l'espèce 350 m², ne peut excéder celle résultant de l'application des dispositions du règlement de la carte d'urbanisme de Saint-Barthélemy, à savoir en l'espèce 522,3 m². Dès lors, la surface de plancher maximale applicable au permis de construire modificatif litigieux est de 350 m². Il ressort des pièces du dossier que la surface de plancher prévue par le permis de construire modificatif accordé par la délibération attaquée du 18 novembre 2021 est égale à 268,5 m². Par suite, le moyen tiré de ce que ce permis de construire n'aurait pas régularisé le vice retenu par le tribunal dans son jugement du 22 septembre 2020 doit être écarté.

12. En quatrième lieu, aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé. ".

13. Il ne résulte pas de ces dispositions que l'expiration du délai prescrit par le juge pour procéder à la régularisation du permis de construire attaqué devant lui entacherait le permis de régularisation délivré dans ce cadre d'irrégularité ou ferait obstacle à ce qu'il puisse régulariser le permis initial. Par suite, le moyen tiré de l'expiration du délai de six mois accordé par le tribunal le 22 septembre 2020 doit être écarté.

14. En cinquième et dernier lieu, M. B soutient que la société Growth Financial Services Limited a illégalement procédé à un remblaiement du terrain d'assiette du projet litigieux et que le permis lui ayant été délivré est à ce titre entaché de fraude. Toutefois, le requérant ne peut utilement se prévaloir de telles irrégularités dès lors qu'il ressort des pièces et qu'il est constant que le permis de construire de régularisation du 18 novembre 2021, objet du présent litige, ne comporte aucune modification de la topographie et de l'altimétrie du terrain par rapport à celles figurant dans le premier permis de construire modificatif accordé à la société pétitionnaire le 8 novembre 2018. Par suite, ces moyens doivent également être écartés.

15. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'examiner la fin de non-recevoir opposée par la société Growth Financial Services Limited, que les conclusions à fin d'annulation de M. B doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

16. D'une part, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la collectivité de Saint-Barthélemy et de la société Growth Financial Services Limited, qui ne sont pas parties perdantes dans la présente instance, les sommes demandées à M. B au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

17. D'autre part, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce de mettre à la charge de M. B une somme de 1 500 euros à verser à la société Growth Financial Services Limited en application de ces dispositions. En revanche, les conclusions présentées sur le fondement des mêmes dispositions par la collectivité de Saint-Barthélemy, qui n'est pas représentée par un avocat et ne justifie pas avoir exposé au cours de l'instance des frais non compris dans les dépens, doivent nécessairement être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. B est rejetée.

Article 2 : M. B versera à la société Growth Financial Services Limited une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la collectivité de Saint-Barthélemy sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. A B, à la collectivité de Saint-Barthélemy et à la société Growth Financial Services Limited.

Délibéré après l'audience du 29 novembre 2022 à laquelle siégeaient :

- M. Olivier Guiserix, président,

- M. Antoine Lubrani, conseiller,

- Mme Hélène Bentolila, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2022.

La rapporteure,

Signé

H. BENTOLILALe président,

Signé

O. GUISERIX

La greffière,

Signé

A. CETOL

La République mande et ordonne au préfet délégué auprès du représentant de l'Etat dans les collectivités de Saint-Barthélemy et de Saint-Martin, en ce qui le concerne, ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

L'adjointe de la greffière en chef,

Signé

A. Cétol