Tribunal Administratif de St Barthélemy — Décision N° TA109-2200025

Vu la procédure suivante :

Par une requête et plusieurs mémoires, enregistrés les 21 juin 2022, 23 juin 2022, 13 septembre 2022 et 2 juin 2023, la société à responsabilité limitée (SARL) Maison Camp David, représentée par Me Moustardier, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision implicite par laquelle la collectivité de Saint-Barthélemy a refusé de faire usage de son pouvoir de retirer pour fraude la délibération du conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy n°2021-644 CE, en date du 3 juin 2021, accordant un permis de construire n° PC 971123 21 00036 à la société La Case - Saint-Barth SNC ;

2°) d'annuler la délibération n°2021-644 CE, en date du 3 juin 2021, aux termes de laquelle le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy a accordé un permis de construire n° PC 971123 21 00036 à la société La Case - Saint-Barth SNC, pour la construction d'une résidence de tourisme de cinq logements, pris ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

3°) de mettre respectivement à la charge de la société La Case et de la collectivité de Saint-Barthélemy une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est recevable, dès lors qu'elle justifie d'un intérêt à agir au sens de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ;

- la requête est recevable, dès lors que l'affichage irrégulier du permis de construire n'était pas de nature à faire courir le délai de recours ;

- le restaurant de la société La Plage et la résidence de tourisme de la société La Case constituent un ensemble immobilier commun, et à titre subsidiaire, la résidence de tourisme constitue une extension du restaurant ;

- le fractionnement de l'ensemble immobilier commun en deux projets a faussé l'appréciation de l'administration dans la procédure de délivrance du permis de construire n° PC 971123 21 00036 ;

- la délibération attaquée est entachée d'un vice de forme, en l'absence de contreseing par les membres du conseil exécutif chargés de son exécution ;

- elle méconnait l'article U 10 de la carte d'urbanisme ;

- elle méconnait l'article 112-2 du code de l'urbanisme, de la construction et de l'habitation de Saint-Barthélemy ;

- la collectivité de Saint-Barthélemy a entaché sa décision implicite de rejet de retrait pour fraude d'une erreur manifestation d'appréciation dès lors que le permis de construire n° PC 971123 21 00036 délivré à la société La Case a été obtenu par fraude, visant à dissimiler un ensemble immobilier commun, et à titre subsidiaire, une extension.

Par plusieurs mémoires en défense, enregistrés les 6 février 2023 et 15 septembre 2023, la société La Case - Saint-Barth SNC, représentée par Me Le Mière, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de la société Maison Camp David une somme de 10 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable dès lors qu'elle est tardive ;

- la requête est irrecevable, la requérante ne justifiant pas de son intérêt à agir au regard des dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ;

- aucun moyen de la requête n'est fondé.

Par plusieurs mémoires en défense, enregistrés les 5 mai 2023 et 7 juillet 2023, la collectivité de Saint-Barthélemy, représentée par Me Destarac, conclut au rejet de la requête et à ce que ce soit mis à la charge de la société Maison Camp David une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable dès lors qu'elle est tardive ;

- la requête est irrecevable, la requérante ne justifiant pas de son intérêt à agir au regard des dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ;

- aucun moyen de la requête n'est fondé.

Par un courrier du 29 mars 2023, les parties ont été informées, en application de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative, de la période à laquelle il était envisagé d'appeler l'affaire à l'audience et de ce que l'instruction était susceptible d'être close à compter du 1er juin 2023.

Par une ordonnance du 4 octobre 2023, la clôture de l'instruction a été prononcée avec effet immédiat.

Un mémoire complémentaire, enregistré le 16 octobre 2023, présenté par la société Maison Camp David, n'a pas été communiqué.

Par une lettre du 3 novembre 2023, les parties ont été informées que le tribunal était susceptible de mettre en œuvre la procédure prévue par l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et de surseoir à statuer en vue de la régularisation de l'illégalité tirée de la méconnaissance de l'article 112-2 du code de l'urbanisme, de la construction et de l'habitation de Saint-Barthélemy, en l'absence de voie engin.

Par plusieurs mémoires, enregistrés les 8, 10 et 13 novembre 2023, la société Maison Camp David a présenté ses observations sur l'application éventuelle de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.

Par plusieurs mémoires, enregistrés les 8 et 10 novembre 2023, la société La Case a présenté ses observations sur l'application éventuelle de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.

Par un mémoire, enregistré le 10 novembre 2023, la collectivité de Saint-Barthélemy a présenté ses observations sur l'application éventuelle de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy ;

- le code des relations entre le public et l'administration ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Bakhta, conseillère,

- les conclusions de M. Lubrani, rapporteur public,

- et les observations de Me Moustardier, représentant la société Maison Camp David, celles de Me Bedot et Me Ayela, substituant Me Le Mière, représentant la société La Case et celles de Me Destarac représentant la collectivité de Saint-Barthélemy.

Considérant ce qui suit :

1. La société La Plage a obtenu un permis de construire pour la construction d'un restaurant, par délibération n°2019-1044 CE en date du 6 décembre 2019. Plus d'un an plus tard, le 19 janvier 2021, la société La Case a conclu un bail emphytéotique avec les consorts A, sur la parcelle voisine au restaurant cadastrée AP1046 Saint-Jean, à Saint-Barthélemy destinée à la construction, pour une exploitation strictement limitée à un usage d'hébergement locatif ou para-hôtelier. Le 23 février 2021, la société La Case a déposé une demande de permis de construire portant sur la réalisation d'une résidence de tourisme de cinq logements, sur le terrain cadastré AP 1046. Par délibération n°2021-644 CE en date du 3 juin 2021, le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy a accordé le permis de construire n° PC 971123 21 00036 à la société La Case. Par recours gracieux en date du 21 février 2022, la société Maison Camp David a demandé à la collectivité de Saint-Barthélemy de retirer la délibération litigieuse, aux motifs d'une part, que l'autorisation d'urbanisme avait été obtenue par fraude, et d'autre part, en raison de la méconnaissance des règles d'urbanisme opposables. Par la présente requête, la société Maison Camp David demande au tribunal d'annuler la délibération n°2021-644 CE en date du 3 juin 2021, la décision implicite de rejet de son recours gracieux ainsi que la décision implicite de rejet de sa demande de retirer pour fraude cette délibération.

Sur la recevabilité des conclusions aux fins d'annulation de la délibération n°2021-644 CE en date du 3 juin 2021, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux :

En ce qui concerne la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté :

2. Aux termes de l'article R. 421-1 du code de justice administrative : " La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. () ".

3. Aux termes de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme : " Le délai de recours contentieux à l'encontre () d'un permis de construire () court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15 ". Aux termes de l'article 133-46 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy, reprenant les dispositions de l'article R. 424-15 du code de l'urbanisme : " Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur ". Aux termes de l'article 133-47 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy, reprenant les dispositions prévues aux articles A. 424-16 et A. 424-18 du code de l'urbanisme : " Les conditions d'affichages sont les suivantes : / 1° L'affiche sur le terrain est assurée par un panneau () installé de telle sorte que les renseignements qu'il contient demeurent lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier. / 2° Le panneau indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire ou du déclarant, la date et le numéro du permis ou de la décision de non-opposition à déclaration préalable, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l'adresse où le dossier peut être consulté () ".

4. S'agissant de l'emplacement du panneau d'affichage, il ressort des pièces du dossier, que le panneau d'affichage du permis litigieux était affiché sur une construction à l'angle de la rue du Grand Cul-de-sac et d'une rue perpendiculaire, situé sur la parcelle AP 1048, soit sur un terrain différent du terrain d'assiette du projet. Si le terrain d'assiette possède un accès direct à la plage de Saint-Jean, il ressort des pièces du dossier qu'il ne débouchait pas, à la date de la délivrance du permis de construire, sur une voie publique, mais était uniquement accessible via une voie privée fermée à la circulation du public. La société requérante se borne à soutenir qu'il existait une voie d'accès au terrain d'assiette ouverte au public et n'assortit cette allégation d'aucun élément. Dès lors, en l'absence d'une desserte par une voie publique ou ouverte à la circulation du public, la société pouvait régulièrement afficher le panneau en bordure de la voie publique la plus proche du terrain. Par suite, l'emplacement du panneau ne peut être regardé comme irrégulier.

5. S'agissant de la visibilité du panneau d'affichage, la société La Case verse au dossier un constat d'huissier de justice, des 1er juillet, 5 août, 2 septembre et 30 septembre 2021 indiquant notamment qu'est affiché " sur le dit terrain en bordure de voie et /ou d'espaces ouverts au public un panneau parfaitement visible par tout passant ", appuyé d'une photographie du permis de construire au cadrage resserré, et de deux photographies prises depuis la voie publique. S'il est constant que la construction sur laquelle est fixée le panneau litigieux est séparée de la voie publique par un muret et un grillage endommagé, entrelacé par endroit de végétation, il ressort des pièces du dossier, notamment du constat qui fait foi jusqu'à preuve du contraire, que le panneau d'affichage était clairement visible depuis la rue du Grand-Cul-de-sac par les usagers empruntant cette voie, et que l'ensemble des mentions étaient lisibles depuis cette voie. Les photographies versées par la société requérante, par ailleurs non datées, ne sont pas de nature à contredire le constat produit. Par suite, le panneau d'affichage était visible et lisible depuis la voie publique.

6. Il résulte de tout ce qui précède que l'affichage a été réalisé régulièrement sur une période continue de deux mois, à minima, à compter du 1er juillet 2021, et a été de nature à déclencher le délai de recours contentieux à l'égard des tiers à l'encontre de l'autorisation en litige. Il suit de là que les conclusions à fin d'annulation dirigées à l'encontre de la délibération n° 2021-644 CE en date du 3 juin 2021 accordant à la société La Case un permis de construire et de la décision implicite de rejet de son recours gracieux, présentées par la société Maison Camp David, à l'appui de sa requête introduite le 21 juin 2022 sont tardives et par suite, irrecevables, l'introduction du recours gracieux en date du 21 février 2022, étant sans incidence, dès lors que le délai de recours contentieux avait déjà expiré à cette date.

Sur les conclusions à fin d'annulation de la décision implicite de rejet de retrait pour fraude du permis de construire litigieux :

7. Aux termes du premier alinéa de l'article R. 421-1 du code de justice administrative : " La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. () ". Aux termes de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme : " Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15 ". Aux termes de l'article 133-33 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy, reprenant les dispositions du second alinéa de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme : " La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire. () ". Par ailleurs, aux termes de l'article L. 241-2 du code des relations entre le public et l'administration : " Par dérogation aux dispositions du présent titre, un acte administratif unilatéral obtenu par fraude peut être à tout moment abrogé ou retiré ".

8. Un tiers justifiant d'un intérêt à agir est recevable à demander, dans le délai du recours contentieux, l'annulation de la décision par laquelle l'autorité administrative a refusé de faire usage de son pouvoir d'abroger ou de retirer un acte administratif obtenu par fraude, quelle que soit la date à laquelle il l'a saisie d'une demande à cette fin. Dans un tel cas, il incombe au juge de l'excès de pouvoir, saisi de moyens en ce sens, de vérifier la réalité de la fraude alléguée puis, en cas de fraude, de contrôler que l'appréciation de l'administration sur l'opportunité de procéder ou non à l'abrogation ou au retrait n'est pas entachée d'erreur manifeste, compte tenu notamment de la gravité de la fraude et des atteintes aux divers intérêts publics ou privés en présence susceptibles de résulter soit du maintien de l'acte litigieux soit de son abrogation ou de son retrait.

9. D'une part, la caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s'étant livré à l'occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l'administration.

10. D'autre part, le permis de construire a pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'il autorise avec la législation et la réglementation d'urbanisme. Des constructions distinctes, ne comportant pas de liens physiques ou fonctionnels entre elles, n'ont pas à faire l'objet d'un permis unique, mais peuvent faire l'objet d'autorisations distinctes, dont la conformité aux règles d'urbanisme est appréciée par l'autorité administrative pour chaque projet pris indépendamment. Il suit de là que, lorsque deux constructions sont distinctes, la seule circonstance que l'une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l'autre, au regard de considérations d'ordre technique ou économique et non au regard des règles d'urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique devant en principe faire l'objet d'un seul permis de construire

11. En premier lieu, la société requérante soutient que le projet litigieux porté par la société La Case, constitue, avec le restaurant de la société La Plage, un ensemble immobilier unique frauduleusement dissimulé dès lors que les deux projets sont exploités par le même gérant, que le siège de la société La Case est basé au restaurant " Gyp Sea ", que les deux permis ont été élaborés par le même architecte, que la parcelle AP 1046 a été aménagée, sans autorisation, pour créer une extension de la plage privée permettant d'accueillir la clientèle du restaurant, que le restaurant utilise la parcelle AP 1046 comme parking et que le projet de résidence hôtelière est fonctionnellement lié au restaurant, les conditions d'accès et de sécurité ne pouvant être assurées que par la présence d'une aire de retournement prévue sur le parking du restaurant.

12. Il est constant que les deux permis de construire ont été délivrés à deux ans d'intervalle, le restaurant " Gyp Sea " étant déjà exploité par la société La Plage à la date de la délibération litigieuse. La société requérante ne peut utilement se prévaloir des circonstances tirées d'une gérance et d'une création architecturale communes des deux projets pour en déduire l'existence d'un ensemble immobilier commun. Ensuite, le fait que la parcelle AP 1046 aurait été aménagée, pour créer une extension de la plage privée permettant d'accueillir la clientèle du restaurant " Gyp Sea " n'est pas suffisant pour établir que les deux projets constituent un ensemble immobilier commun. En ce qui concerne le stationnement, il ressort des pièces du dossier que la société La Plage bénéficie sur sa parcelle AP 1045 d'un parking privé autorisé dans le cadre de son permis de construire à hauteur de sa capacité d'accueil. Dès lors, la requérante n'est pas fondée à soutenir que le restaurant serait dépendant du projet de résidence hôtelière, au surplus postérieur, au regard des exigences urbanistiques propres aux capacités d'accueil de stationnement. Enfin, en ce qui concerne l'aire de retournement, il ressort des pièces du dossier, notamment de la notice architecturale, que la société pétitionnaire a explicitement prévu une aire de retournement sur la parcelle du restaurant voisin. En procédant de la sorte, la société La Plage a affecté au profit de la société La Case une portion de sa parcelle à l'usage d'une aire de retournement sans qu'aucune disposition législative et réglementaire ne s'oppose à cette affectation. Pour l'ensemble de ces motifs, la requérante ne saurait soutenir que les deux projets seraient indissociables pour l'application des règles d'urbanisme et constituent un ensemble immobilier commun.

13. En second lieu, la requérante soutient, subsidiairement, que si les deux projets ne constituent pas un ensemble immobilité unique, le projet de la société La Case est en réalité une extension du projet de la société La Plage, frauduleusement dissimulée à la collectivité. Il ressort des pièces du dossier, que le projet de la société La Case, résidence hôtelière, ne constitue pas un agrandissement du restaurant, exploité par la société La Plage, les constructions étant indépendantes et ne présentant ni lien physique ni lien fonctionnel. Dès lors, le projet de la société La Case ne saurait être regardé comme une extension du restaurant " Gyp Sea ".

14. Il résulte de ce qui a été dit aux points 12 et 14 du présent jugement que les projets de la société La Plage et la société La Case ne constituent pas un ensemble immobilier unique, ni une construction qui aurait fait l'objet d'une extension. En outre, la société requérante n'apporte aucun élément permettant d'établir l'existence de fausses déclarations ou d'erreur matérielle ni une intention frauduleuse de la part de la société La Case à l'égard de l'administration. Par suite, dès lors que la fraude n'est pas établie, le moyen tiré de l'erreur manifeste d'appréciation du rejet de retrait pour fraude doit être écarté.

15. Il résulte de tout ce qu'il précède, sans qu'il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, que la société Maison Camp David n'est pas fondée à demander l'annulation de la décision implicite de rejet par laquelle la collectivité de Saint-Barthélemy a refusé de retirer pour fraude la délibération n°2021-644 CE, en date du 3 juin 2021.

Sur les frais liés au litige :

16. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la collectivité de Saint-Barthélemy et la société La Case, qui n'ont pas la qualité de parties perdantes, versent à la société Maison Camp David la somme que celle-ci demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

17. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la société Maison Camp David une somme de 2 500 euros au titre des frais exposés respectivement par la collectivité de Saint-Barthélemy et par la société La Case et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société Maison Camp David est rejetée.

Article 2 : La société à responsabilité limitée Maison Camp David versera respectivement à la collectivité de Saint-Barthélemy et à la société en nom collectif La Case une somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de la justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société à responsabilité limitée Maison Camp David, à la collectivité de Saint-Barthélemy et à la société en nom collectif La Case.

Copie en sera adressée au ministre de l'intérieur et des outre-mer et au représentant de l'Etat dans les collectivités d'outre-mer de Saint-Barthélemy et de Saint-Martin.

Délibéré après l'audience du 14 novembre 2023, à laquelle siégeaient :

Mme Nadège Mahé, présidente,

Mme Hélène Bentolila, conseillère.

Mme Kenza Bakhta, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2023.

La rapporteure,

signé

K. BAKHTA

La présidente

signé

N. MAHE

La greffière,

signé

N. ISMAEL

La République mande et ordonne au préfet délégué auprès du représentant de l'Etat dans les collectivités de Saint-Barthélemy et de Saint-Martin en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

L'adjointe de la greffière en chef,

Signé

A. Cétol