Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistré les 4 octobre 2023 et 14 octobre 2024, la société civile immobilière (SCI) Kdo, la SCI La Croix du Sud, M. G... H..., M. J... B..., Mme N... E..., représentés par la SCP Gouranton Pradines agissant par Me Pradines, demande au tribunal :
1°) d’annuler la délibération en date du 21 juin 2023 par laquelle le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy a accordé à Mme L... F..., M. K... M..., Mme L... O..., M. D... I... et M. P... C... A..., un permis de construire pour la réalisation de trois projets consistant en la construction de plusieurs habitations sur une parcelle cadastrée AX 1268 sise à Grand Fond ;
2°) de mettre à la charge de la collectivité de Saint-Barthélemy une somme de 1 500 euros, sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils font valoir que :
- le dossier de demande du permis de construire est entaché d’omissions, d’inexactitudes, et d’insuffisances dès lors que :
le plan de masse ne répond pas aux prescriptions du 3° de l’article 134-4 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy ;
aucun élément du dossier de demande ne permet de déterminer la hauteur de chacun des bâtiments, mesurée conformément aux règles d’urbanisme en vigueur, en méconnaissance du 7° de l’article 134-1 du même code ;
les plans joints à la demande de permis de construire ne permettent pas au service instructeur d’apprécier la véracité des surfaces déclarées, en méconnaissance du 8° de l’article 134-1 du même code ;
la notice exigée en cas d’affouillements ou d’exhaussements par l’article 134-5 du même code est incomplète ;
les documents photographiques prévus par l’article 134-4 du même code sont insuffisants ;
l’attestation prévue par l’article 134-8 du même code exigible lorsque le terrain d’assiette est issu d’une division n’est pas versée au dossier ;
- le permis délivré a été obtenu par fraude, dès lors que les pétitionnaires ont sciemment omis de porter certaines indications révélant les illégalités susmentionnées au regard de l’article U7, U9, U5, U8 et U10 du règlement de la carte d’urbanisme ;
le permis attaqué méconnaît les hauteurs maximales autorisées par l’article U7 du règlement de la carte d’urbanisme, ainsi qu’il ressort des modélisations effectuées à partir des plans de masse du permis de construire et du relevé topographique :
il méconnaît l’article U9 du même règlement, dès lors que 6 places de stationnement prévues en parking souterrain sont inaccessibles eu égard à la pente de la rampe d’accès de 70%, ainsi qu’il l’a été modélisé ; en outre, une des places de parking située au sous-sol est impraticable ;
il méconnaît l’article U5 du même règlement en ce que la construction ne respecte pas un recul minimum de 4 mètres par rapport à l’axe de la chaussée en sa partie Est ;
il méconnaît l’article U8 du même règlement, dès lors qu’il est prévu la construction d’un mur maçonné d’une hauteur de 3 mètres donnant sur l’espace public, mentionné à tort comme existant ;
il méconnaît l’article U 10 du même règlement, dès lors qu’il est impossible de vérifier la superficie des surfaces végétalisées et non imperméabilisées.
- le permis attaqué méconnaît l’article 112-2 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy, eu égard aux risques pour la sécurité des personnes qui découlent de l’accès projeté aux places de stationnement ;
- il méconnaît l’article U 6 du règlement de la carte de l’urbanisme de Saint-Barthélemy, ensemble les articles 134-8 et 114-6 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy, dès lors que la surface de plancher prévue du projet de 206,58m² excède la surface de plancher maximale autorisée sur le terrain d’assiette du projet, de 195,10m² ; en tout état de cause, la surface de plancher réelle du projet est supérieure à la surface de plancher déclarée, dès lors qu’il ressort des pièces du dossier de demande que les pétitionnaires ont exclu à tort certaines superficies de la surface de plancher, en méconnaissance de l’article 112-10 du même code ;
- il méconnaît l’article U 9 du règlement de la carte d’urbanisme de Saint-Barthélemy, en l’absence de toute mention permettant de vérifier la dimension des places de stationnement, et alors que les emplacements de stationnement souterrains du projet n°2 sont inaccessibles ;
- il méconnaît le 2) de l’article U 5 du même règlement en ce que la construction ne respecte pas un recul minimum de 4 mètres par rapport à l’axe de la chaussée en sa partie Est ;
- il méconnait l’article U 10 du règlement de la carte d’urbanisme.
Par deux mémoires en défense, enregistrés les 29 janvier 2024 et 3 janvier 2025, M. D... I..., Mme L... O..., M. K... M..., Mme L... F... et M. P... C... A..., représentés par le cabinet Fouilleul Grisoli, agissant par Me Fouilleul, concluent au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants à leur verser une somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils font valoir :
- à l’exception de la société Kdo, propriétaire de la parcelle AX 1269, les autres requérants ne justifient pas d’un intérêt à agir ;
- la fraude n’est pas caractérisée, en l’absence de toute illégalité : ainsi, les requérants ne démontrent aucunement que le projet méconnaîtrait les articles U7, U9, U5 et U9, U8 et U10 du règlement de la carte d’urbanisme :
les allégations des requérants relatives à un dépassement de la hauteur autorisée résultent d’une modélisation établie par les seuls requérants, contredite par les pièces versées au dossier de demande de permis de construire ;
certes, la pente d’accès au parking situé en sous-sol est importante, mais aucune règle ne fixe un degré de pente maximum, et il n’est pas établi que l’accès projeté serait impraticable ou dangereux ; la circonstance qu’une place de parking ne soit pas accessible sans avoir à déplacer d’autres véhicules est sans incidence sur la régularité des places de stationnement dès lors que celles-ci ne desservent qu’un seul logement ;
le dossier de demande de permis indique un recul de la construction par rapport à l’axe des voies territoriales d’une largeur minimale de 4,06 mètres, soit supérieur aux prescriptions minimales fixées par l’article U5 ;
le dossier de demande ne comporte aucune indication relative à l’existence d’un mur d’une hauteur de 3 mètres ;
le projet autorisé prévoit la réalisation du surfaces végétalisées et non-imperméabilisées supérieures à la surface minimum imposée par l’article U10 du règlement de la carte ; le service instructeur disposait de tous les éléments pour vérifier les surfaces déclarées ;
- le dossier de permis de construire n’est entaché d’aucune omission, inexactitude ou insuffisance, dès lors que :
chacun des trois projets est assorti d’un plan de masse répondant aux prescriptions de l’article 134-4 du code de l’urbanisme ;
des plans joints au dossier font bien mention des hauteurs des bâtiments ;
aucune obligation ne pèse sur les demandeurs de mentionner le détail du calcul des surfaces déclarées ;
la notice indiquant le volume de déblais ainsi que leur destination finale est bien produite ;
les documents photographiques exigés par le 8° de l’article 134-3 du code de l’urbanisme sont versés au dossier ;
l’absence d’attestation en cas de division n’a pas été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable ;
- aucun risque pour la sécurité des usagers empruntant la voie publique n’est caractérisé ; par suite le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 112-2 du code de l’urbanisme doit être écarté ;
- la surface de plancher maximale autorisée pour le projet est de 223,2m², et non 195,1m² comme le prétendent les requérants ; par suite, en prévoyant une surface de plancher de 206,56m² pour le projet, les pétitionnaires n’ont pas méconnu les articles 114-6 et 134-8 du code de l’urbanisme et U 6 du règlement de la carte d’urbanisme ; la surface de plancher déclarée correspond aux prescriptions de l’article 112-10 du code de l’urbanisme local ;
- l’article U 9 du règlement de la carte d’urbanisme n’est pas méconnu, dès lors que les surfaces des places de stationnement sont renseignées et que les emplacements de stationnement souterrains sont bien accessibles ;
- les distances de recul/d’implantation des constructions prévus par l’article U5 du règlement de la carte d’urbanisme sont bien respectées ;
- le projet autorisé prévoit la réalisation du surfaces végétalisées et non-imperméabilisées supérieures à la surface minimum imposée par l’article U10 du règlement de la carte ; le service instructeur disposait de tous les éléments pour vérifier les surfaces déclarées.
Par un mémoire en défense, enregistré le 5 juin 2024, la collectivité de Saint-Barthélemy, représentée par Me Destarac, conclut au rejet de la requête et à ce que les requérants lui versent une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- aucun des requérants ne justifie d’un intérêt à agir ;
- la fraude n’est pas caractérisée, en l’absence de toute illégalité : ainsi, les requérants ne démontrent aucunement que le projet méconnaîtrait les articles U7, U9, U5 et U9, U8 et U10 du règlement de la carte d’urbanisme ;
- le dossier de permis de construire n’est entaché d’aucune omission, inexactitude ou insuffisance, dès lors que :
le service instructeur disposait au dossier de demande de permis d’éléments suffisants au regard des exigences de l’article 134-4 du code de l’urbanisme local ;
l’article 134-1 du code de l’urbanisme local n’a pas pour objet de définir le contenu des plans joints à la demande ; en tout état de cause, des plans joints au dossier font bien mention des hauteurs des bâtiments, tels que le plan de coupe et plusieurs plans de façade ;
aucune obligation ne pèse sur les demandeurs de mentionner le détail du calcul des espaces végétalisés et perméables ;
la circonstance que le dossier de demande n’indiquerait pas la destination finale d’une partie des déblais projetés n’est pas susceptible d’avoir faussé l’appréciation de la collectivité sur la conformité du projet aux règles d’urbanisme ;
les documents photographiques exigés par le 8° de l’article 134-3 du code de l’urbanisme sont versés au dossier ;
l’attestation en cas de division visée par l’article 114-6 du code de l’urbanisme local ne devait pas être produite ;
- aucun risque pour la sécurité des usagers empruntant la voie publique n’est caractérisé ; par suite le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 112-2 du code de l’urbanisme doit être écarté ;
- la surface de plancher maximale autorisée pour le projet est de 223,2m², et non 195,1 m² comme le prétendent les requérants ; la surface de 195,1m² mentionnée dans une précédente délibération du conseil exécutif résulte d’une erreur de droit ; il n’appartenait pas à la collectivité de vérifier l’exactitude des déclarations des pétitionnaires relatives à la surface de plancher, qui n’étaient contredites par aucune pièce du dossier ;
- l’article U 9 du règlement de la carte d’urbanisme n’est pas méconnu, dès lors que les surfaces des places de stationnement sont renseignées et que les emplacements de stationnement souterrains sont bien accessibles ;
- les distances de recul/d’implantation des constructions prévus par l’article U5 du règlement de la carte d’urbanisme sont bien respectées ;
- le projet autorisé prévoit la réalisation du surfaces végétalisées et non-imperméabilisées supérieures à la surface minimum imposée par l’article U10 du règlement de la carte ; le service instructeur disposait de tous les éléments pour vérifier les surfaces déclarées.
Par une ordonnance du 10 janvier 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 10 février 2025.
Par courrier en date du 29 septembre 2025, en application de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative, le tribunal a demandé aux parties de produire des pièces, pour compléter l’instruction.
Des pièces et un mémoire produit par les pétitionnaires en réponse à cette demande ont été enregistrés le 7 octobre 2025 et n’ont pas été communiqués.
Par un courrier du 7 octobre 2025, les parties ont été informées que le tribunal était susceptible de faire application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et de surseoir à statuer sur la requête dans l’attente de la régularisation de l’illégalité tenant à la méconnaissance de l’article U 5 du règlement de la carte d’urbanisme de Saint-Barthélemy.
Les pétitionnaires et la collectivité de Saint-Barthélemy ont produit des observations, respectivement les 9 et 10 octobre 2025, lesquelles ont été communiquées.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’urbanisme, de la construction et de l’habitation de Saint-Barthélemy ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Bakhta, conseillère,
- les conclusions de Mme Créantor, rapporteure publique,
- les observations de Me Destarac, représentant la collectivité de Saint-Barthélemy,
- et les observations de Me Fouilleul, représentant M. I..., Mme O..., M. M..., Mme F... et M. C... A....
Les requérants n’étaient ni présents, ni représentés.
Considérant ce qui suit :
Par une première délibération du 1er juin 2022, le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy a refusé le permis de construire sollicité par M. I..., Mme O..., M. M..., Mme F... et M. C... A... pour la réalisation de trois projets d’habitation sur la parcelle AX 1268 sis à Grand Fond, à Saint-Barthélemy. Par une deuxième délibération du 15 février 2023, la même autorité a de nouveau refusé aux mêmes pétitionnaires un permis de construire pour des projets distincts sur la même parcelle. Par une délibération en date du 21 juin 2023, le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy a accordé à Mme F..., M. M..., Mme O..., M. I... et M. C... A... un permis de construire pour la réalisation de trois projets consistant en la construction de plusieurs habitations sur la parcelle cadastrée AX 1268. Par la présente requête, la société civil immobilière (SCI) Kdo, la SCI La Croix du Sud, M. G... H..., M. J... B..., Mme N... E... demandent au tribunal d’annuler cette dernière délibération.
Sur le désistement de la société KDO :
Par une lettre enregistrée le 24 novembre 2023, en application de l’article R. 612-5-2 du code de justice administratives, M. H..., la société Croix du Sud, M. B..., et Mme E... ont maintenu leur requête au fond à la suite du rejet du référé-suspension par ordonnance en date du 7 novembre 2023. Par la même lettre, la société KDO a informé le tribunal de la volonté de se retirer du recours introduit au fond le 4 octobre 2023. Par suite, la société KDO a entendu se désister de l’instance en cours. Ce désistement est pur et simple. Rien ne s’oppose à ce qu’il en soit donné acte.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
En ce qui concerne l’incomplétude du dossier de demande :
La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
En premier lieu, aux termes de l’article 134-1 du code de l’urbanisme, de la construction et de l’habitation de Saint-Barthélemy : « La demande de permis de construire précise : (…) 7° La hauteur de chacun des bâtiments, mesurées conformément aux règles d’urbanisme en vigueur ». Aux termes de l’article U 7 du règlement de la carte d’urbanisme de Saint-Barthélemy : « Les règles de hauteurs figurent sur le document graphique « hauteurs ». / (…)5) Lorsque le terrain naturel présente, à l’emplacement du projet de construction, une pente supérieure à 5 %, un soubassement de 1 mètre est autorisé. (…) / Les soubassements prévus aux 4) et 5) n’entrent pas dans le calcul de la hauteur totale de la construction. / 6) Dans les zones UR et URa, la hauteur de la ligne de faitage par rapport à l’égout du toit ou à l’acrotère ne peut excéder 3,50 mètres. ».
Contrairement à ce qu’allèguent les requérants, il ressort des pièces du dossier, notamment des planches « Façade projet 1 », « façade projet 2 » « Façade projet 3-1 et « Façade projet 3-2 », que la hauteur de chacun des bâtiments est indiquée en tenant compte du terrain naturel et du soubassement pour le projet 1, le projet 3 et le premier bâtiment du projet 2. S’agissant du second bâtiment du projet 2, si la hauteur, mesurée à l’égout du toit n’est pas explicitement indiquée sur le plan, les différentes altimétries de ce bâtiment, notamment celle du point le plus bas et du faîtage, ainsi que l’échelle du plan ont permis à l’autorité administrative d’apprécier la conformité du projet à la règlementation applicable.
En deuxième lieu, aux termes de l’article 134-1 du code de l’urbanisme, de la construction et de l’habitation de Saint-Barthélemy : « La demande de permis de construite précise : / (…) 8° L’emprise au sol de chacun des bâtiments ainsi que les surfaces perméables des espaces libres ».
Les requérants font valoir que les plans joints au dossier de demande de permis ne permettent pas au service instructeur d’apprécier les surfaces déclarées en l’absence de détail. Toutefois, les planches « Surfaces végétalisées » et « Surfaces non imperméabilisées » indiquent en légende la surface de ces deux surfaces. Par suite, le moyen doit être écarté.
En troisième lieu, aux termes de l’article 134-5 du code de l’urbanisme, de la construction et de l’habitation de Saint-Barthélemy : « Lorsque le projet nécessite des affouillements ou des exhaussements, le plan de masse prévu au 3° de l’article 134-3 doit figurer sur un plan topographique faisant apparaitre les affouillement ou exhaussements prévus et le dossier est complété par : / 1° Une notice indiquant le volume de délais ainsi que leur destination finale (…) ».
Il ressort des pièces du dossier que la pièce intitulée « Notice » jointe au dossier de permis de construire évalue les volumes de déblais générés à 680 m2 et indique qu’une partie, environ 230 m2, sera remblayée directement sur le site du projet. Si les requérants font valoir que la notice ne précise pas la destination finale de 450 m2, ils n’établissent pas en quoi cette omission aurait pu fausser l’appréciation des services instructeurs alors qu’ils ne se prévalent d’aucune règle urbanistique qui serait méconnue de ce fait.
En quatrième lieu, aux termes de l’article 134-4 du code de l’urbanisme, de la construction et de l’habitation de Saint-Barthélemy : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comporte en outre : (…) / 8° Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse (…) ».
Les requérants allèguent que les documents photographiques produits dans le dossier de demande ne permettent pas de situer le terrain dans son environnement lointain. Toutefois, le dossier de demande contient 17 photographies, distinctes des photomontages de la planche « Insertion », lesquels sont suffisants pour l’appréciation des services instructeurs. Par suite, le moyen doit être écarté.
En cinquième lieu, aux termes de l’article 114-6 du code de l’urbanisme, de la construction et de l’habitation de Saint-Barthélemy : « Dans les zones où ont été fixées une ou des densités de construction, le règlement de la carte d’urbanisme peut prévoir qu’en cas de division d’une unité foncière, pendant un délai de dix ans à compter du détachement : 1° La somme des droits à construire applicables à l’ensemble des terrains issus de la division ne peut excéder les droits à construire qui étaient applicables au terrain initial ; (…) / En cas de division d'une parcelle bâtie située dans une des zones mentionnées au premier alinéa, le disposant fournit au bénéficiaire un certificat attestant la surface de plancher des bâtiments existant sur la ou les parcelles concernées. ». Aux termes de l’article 134-8 du même code : « Lorsque le terrain d’assiette est issu d’une division soumise aux dispositions de l’article 114-6, le dossier comprend en outre l’attestation prévue au quatrième alinéa de cet article ».
Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet est issu de la division de l’unité foncière, anciennement cadastré AX 1110, laquelle n’était pas construite. Par ailleurs, il n’est pas contesté que la division dont le terrain d’assiette est issu est intervenue avant l’entrée en vigueur des dispositions de l’article 114-6 du code précité. Par suite, le moyen doit être écarté comme inopérant.
En sixième et dernier lieu, aux termes de l’article 134-4 du code l’urbanisme, de la construction et de l’habitation de Saint-Barthélemy : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comporte en outre : (…) 3° Un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Le plan de masse indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. / Lorsque le terrain n'est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'y accéder. (…) ».
En se bornant à soutenir que le plan de masse ne répond absolument pas aux exigences de l’article précité, les requérants n’assortissent pas ce moyen des précisions suffisantes permettant d’en examiner le bien-fondé.
En ce qui concerne la méconnaissance des règles d’urbanismes :
En premier lieu, aux termes de l’article 112-2 du code de l’urbanisme, de la construction et de l’habitation de Saint-Barthélemy : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation proximité d'autres installations. ».
Les requérants soutiennent que les places de parking en bordure de voie publique sont dangereuses et que leur disposition rend toute manœuvre impossible. D’une part, seules quatre places de stationnement sont situées en bordure de voie. Si elles se situe en sortie de virage, il ne ressort pas que ce positionnement serait dangereux, étant précisé que la délibération en litige prévoit la cession d’une bande de largeur d’un mètre de la parcelle afin d’élargir la voie publique et porter sa largeur à 4,5 mètres. D’autre part, la route attenante au projet au niveau des places de stationnement dessert moins d’une vingtaine de parcelles, toutes n’étant pas bâties. Les requérants n’établissent pas qu’eu égard à la configuration des places de parking aucune manœuvre ne serait possible. Par suite, le moyen doit être écarté.
En deuxième lieu, aux termes de l’article 114-6 du code de l’urbanisme, de la construction et de l’habitation de Saint-Barthélemy : « Dans les zones où ont été fixées une ou des densités de construction, le règlement de la carte d’urbanisme peut prévoir qu’en cas de division d’une unité foncière, pendant un délai de dix ans à compter du détachement : 1° La somme des droits à construire applicables à l’ensemble des terrains issus de la division ne peut excéder les droits à construire qui étaient applicables au terrain initial (…) ». L’article U 6 du règlement de la carte d’urbanisme de Saint-Barthélemy dispose que pour la zone UR la surface de plancher maximale autorisée par unité foncière est de 20% pour la tranche comprise entre 0m2 et 1000m2 et de 10% pour la tranche au-delà de 1000m2. A l’issue de ce calcul, un bonus constant de 50 m² s’ajoute à la surface de plancher.
Les requérants font valoir que la surface de plancher prévue du projet de 206,58 m² excède la surface de plancher maximale autorisée sur le terrain d’assiette du projet, de 195,10 m². Toutefois, eu égard à ce qui a été dit au point 13 du présent dossier, dès lors que les dispositions de l’article 114-6 du code de l’urbanisme, de la construction et de l’habitation de Saint-Barthélemy ne sont pas applicables à la présente parcelle, la surface de plancher maximum est de 247,6 m2. Si les requérants font valoir que leur calcul est issu d’une délibération antérieure, la circonstance que la collectivité ait commis une erreur de droit, qu’elle reconnait par ailleurs dans la présente instance, dans l’instruction d’une demande antérieure est sans incidence sur la surface de plancher maximum de la parcelle. Par suite, le moyen doit être écarté.
En troisième lieu, aux termes de l’article 112-10 du code précité : « La surface de plancher d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : / 1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur. /2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs. / 3° Des surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre. (…) ».
Les requérants allèguent que les pétitionnaires ont omis de prendre en compte certaines surfaces dans le calcul de la surface de plancher. A supposer qu’ils entendent se prévaloir de la surface des terrasses de la deuxième et troisième habitation, ces terrasses couvertes ne sont pas closes et ne sauraient être prises en compte dans le calcul de la surface de plancher. Par suite, le moyen doit être écarté.
En quatrième lieu, aux termes de l’article U 9 du règlement de la carte d’urbanisme de Saint-Barthélemy : « Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions ou installations sera assuré sur le terrain d’assiette du projet ou à proximité, en dehors des voies publiques. / Les places exigées au titre du stationnement se répartissent de la manière suivante : / 1) Logement : / - deux places de stationnement par logement, lorsque celui-ci constitue une résidence principale comprenant trois chambres ou moins et est implanté sur un terrain d’une superficie inférieure à 300 mètres carrés et par logement en immeuble collectif ; / - deux places de stationnement par logement composé d’une chambre et d’une place additionnelle par tranche de deux chambres supplémentaires, dans les autres cas. (…). ».
Les requérants soutiennent que les surfaces des places de stationnement ne sont pas renseignées sur les plans de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier le respect des dimensions réglementaires. Toutefois, il ressort de la planche « Surface de stationnement » que les dimensions des places sont mentionnées en légende du plan. Par suite, cette branche, au demeurant inopérante à l’appui des dispositions dont les requérants se prévalent, doit être écartée.
Les requérants font également valoir, à l’appui de modélisation réalisée par leur soin, que le parking souterrain du projet n°2 est inaccessible compte tenu de la déclivité de la pente d’accès de 72%. Toutefois, cette déclivité ne ressort pas des pièces du dossier, notamment des plans produits à l’appui de la demande de permis de construire. En tout état de cause, les dispositions dont les requérants se prévalent ne réglemente pas le taux de déclivité de pente d’accès au stationnement souterrain. Par suite, le moyen doit être écarté en sa seconde branche.
Enfin, les requérants allèguent que la place de parking souterraine du projet n’°2, située à gauche de la citerne, ne serait pas accessible. S’il ressort du lexique du règlement de la carte d’urbanisme que chaque stationnement doit être organisé de sorte que l’accès à chaque place doit être garanti sans avoir à déplacer un autre véhicule, cette obligation technique n’est pas applicable aux aires de stationnement qui desservent un seul logement. Par suite, le moyen doit être écarté dans sa dernier branche.
En cinquième lieu, aux termes de l’article U 5 du règlement de la carte d’urbanisme de Saint-Barthélemy : « (…) 2) Dans les zones UV, UR et URa, sauf dispositions contraires figurant sur le document graphique, les constructions doivent respecter un recul minimum de 4 mètres par rapport à l’axe des voies territoriales et de 2,50 mètres par rapport à l’axe des voies privées (…) ».
A l’appui d’une superposition des reculs sur le plan de masse, réalisés par leur soin, les requérants font valoir d’une part que les stationnements extérieurs du projet n°3 et que l’une des habitations des projets n°1 et n°3 méconnaissent les dispositions précitées. S’agissant du recul des places de stationnement, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir des dispositions précitées, dès lors que les places de parking litigieuse ne constituent pas des constructions. S’agissant des constructions des projets n°1 et n°3, si les mesures telles qu’elles ressortent des plans ne sont pas prises en bord de casquettes, il ressort de ces mêmes plans, notamment de leur échelle, que les constructions respectent le recul de 4 mètres prévus par les dispositions précitées. Par suite, le moyen doit être écarté.
En sixième et dernier lieu, aux termes de l’article U 10 du règlement de la carte d’urbanisme de Saint-Barthélemy : « Dans les zones UV, UR et URa, une part du terrain doit rester non imperméabilisée et une part doit être végétalisée, selon les proportions figurant sur le tableau suivant :
Taille du terrain
Part du terrain non imperméabilisée
Part du terrain végétaliséeTranche de 0 m² à 300 m²15%15%Tranche de plus de 300 m² à 1000 m²40%50%Tranche au-delà de 1 000 m²50%60%
Ces pourcentages s’appliquent à la partie du terrain située dans la zone UV, UR ou URa. Pour leur calcul, la part du terrain qui supporte une voie aménagée dans le cadre d’une servitude de passage n’est pas prise en compte. ».
Les requérants font valoir que le dossier de demande de permis de construire ne permet pas de vérifier les surfaces réellement végétalisées et non imperméabilisées. Toutefois, eu égard à ce qui a été dit au point 7 du présent jugement et en l’absence de toute argumentation distincte, le moyen doit être écarté.
En ce qui concerne la fraude :
D’une part, l'autorité administrative saisie d'une demande de permis de construire peut relever les inexactitudes entachant les éléments du dossier de demande relatifs au terrain d'assiette du projet, notamment sa surface ou l'emplacement de ses limites séparatives, et, de façon plus générale, relatifs à l'environnement du projet de construction, pour apprécier si ce dernier respecte les règles d'urbanisme qui s'imposent à lui. En revanche, le permis de construire n'ayant d'autre objet que d'autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, elle n'a à vérifier ni l'exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu'elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les articles R. 431-4 et suivants du code de l'urbanisme, ni l'intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date à laquelle l'administration se prononce sur la demande d'autorisation.
D’autre part, la fraude suppose, pour pouvoir être caractérisée, que le pétitionnaire ait procédé à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet.
Les requérants font valoir que le permis a été obtenu par fraude, laquelle avait vocation à dissimuler plusieurs illégalités. A l’appui de leur argumentation, les requérants se prévalent d’une modalisation et de superpositions réalisées par leur soin. Toutefois, ces éléments ne sont pas de nature à remettre en cause l’exactitude des plans des pétitionnaires, ni à caractériser l’existence de fraude, notamment dans son élément intentionnel. Par ailleurs, il ressort de ce qui a été dit que les méconnaissances des dispositions des articles U5, U7, U9, U8 et U10 du règlement de la carte d’urbanisme ne sont pas établies. Enfin, si les requérants se prévalent de la méconnaissance de l’article U8 du règlement de la carte d’urbanisme à l’appui du moyen tiré de la fraude, il ne ressort pas des pièces du dossier que le mur existant mesurerait trois mètres comme ils l’allèguent. Par suite, le moyen doit être écarté dans l’ensemble de ses branches.
Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner l’intérêt à agir des requérants, que leurs conclusions à fin d’annulation doivent être rejetés.
Sur les frais liés au litige :
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la collectivité de Saint-Barthélemy, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par les requérants au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de des requérants d’une part, une somme de 1 500 euros à verser à la collectivité de Saint-Barthélemy au titre des frais exposés non compris dans les dépens, d’autre part, une somme de 1 500 euros à verser à M. I..., Mme O..., M. M..., Mme F... et M. C... A... au même titre.
D E C I D E :
Article 1er : Il est donné acte du désistement de la société KDO.
Article 2 : La requête de la SCI La Croix du Sud, M. H..., M. B... et de Mme E... est rejetée.
Article 3 : La société civile immobilière La Croix du Sud, M. H..., M. B... et Mme E... verseront une somme de 1 500 euros à la collectivité et une somme de 1 500 euros à M. I..., Mme O..., M. M..., Mme F... et M. C... A....
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Kdo, à la société civile immobilière La Croix du Sud, à M. G... H..., à M. J... B..., à Mme N... E..., à M. D... I..., à Mme L... O..., à M. K... M..., à Mme L... F..., M. P... C... A... et à la collectivité de Saint-Barthélemy.
Copie en sera adressée à la ministre des outre-mer et au préfet de Saint-Barthélemy et de Saint-Martin.
Délibéré après l’audience du 14 octobre 2025, à laquelle siégeaient :
M. Frank Ho Si Fat, président,
Mme Charlotte Ceccarelli, première conseillère,
Mme Kenza Bakhta, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 octobre 2025.
La rapporteure,
Signé
K. BAKHTA
Le président,
Signé
F. HO SI FAT
La greffière,
Signé
L. LUBINO
La République mande et ordonne préfet de Saint-Barthélemy et de Saint-Martin, en ce qui la concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
L'adjointe de la greffière en chef,
Signé
A. CETOL