Tribunal Administratif de Marseille — Décision N° TA13-1907031

Vu la procédure suivante :

Par une requête et quatre mémoires enregistrés les 7 août 2019, 3 mars 2020, 3 août 2020, 1er juin 2021 et 22 septembre 2021, M. E B, Mme D B,

M. H F et Mme A G, représentés par la SCP Berenger-Blanc-Burtez-Doucede et associés, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 1er mars 2019 par lequel le maire de Marseille a délivré à la SAS Next un permis de construire une boutique-hôtel sur un terrain cadastré 843 C 34

sis 6 rue Martiny (8ème arrondissement), ainsi que la décision de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge solidaire de la SAS Next et de la commune de Marseille la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils justifient d'un intérêt à agir et du respect des dispositions de l'article R.600-4 du code de l'urbanisme ;

- l'arrêté attaqué a été signé par une autorité incompétente ;

- il méconnaît l'article 10.1 de la zone UAe dudit règlement ;

- il méconnaît l'article 10.3 de la zone UAe dudit règlement ;

- le maire de Marseille a commis une erreur manifeste d'appréciation en ne prononçant pas un sursis à statuer sur la demande, en application des dispositions de l'article L.153-11 du code de l'urbanisme.

Par quatre mémoires en défense enregistrés les 30 janvier 2020, 1er juillet 2020,

14 mai 2021 et 7 juillet 2021, la SAS Next, représentée par Me Ibanez, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce que le tribunal fasse application des dispositions des articles L.600-5 ou L.600-5-1 du code de l'urbanisme, et, en tout état de cause, à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir à titre principal, que la requête est irrecevable dès lors que les requérants sont dépourvus d'intérêt à agir ;

Elle fait valoir, à titre subsidiaire, que les moyens invoqués par le requérant ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 27 mai 2020, la commune de Marseille conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir qu'aucun des moyens soulevés n'est fondé.

Par une ordonnance du 22 mars 2022, a été prononcée, en application des articles R.611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative, la clôture immédiate de l'instruction.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. C,

- les conclusions de M. Terras, rapporteur public,

- les observations de Me Claveau pour les requérants et de Me Ranson pour la

SAS Next.

La SAS Next a produit une note en délibéré, enregistrée le 14 février 2023.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 1er mars 2019, le maire de Marseille a délivré à la SAS Next un permis de construire un établissement d'hébergement hôtelier dénommé " boutique-hôtel " comprenant 42 chambres sur 8 niveaux pour une surface de plancher de 1 511 m², sur un terrain d'assiette de 446 m² situé 6 rue Martiny dans le 8ème arrondissement. M. et Mme B,

M. F et Mme G demandent au tribunal de prononcer l'annulation de cet arrêté ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement () ".

3. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

4. M. et Mme B sont propriétaires de la parcelle située au droit du terrain d'assiette de la construction projetée, de l'autre côté de la rue Martiny. La parcelle dont sont propriétaires M. F et Mme G, qui jouxte la parcelle des époux B est elle aussi située à proximité directe du projet. A supposer même qu'ils ne puissent être considérés comme des voisins immédiats, il ressort des pièces du dossier que le projet se situera à quelques mètres seulement de leurs propriétés. Ils font état du volume et de la hauteur du projet qui, situé en limite Sud de leurs propriétés, entraînerait pour eux une perte d'ensoleillement mais aussi une création de vues directes sur leur bien et, par suite, une baisse de la qualité de leur cadre de vie. Ils justifient ainsi d'un intérêt leur donnant qualité pour contester le permis de construire attaqué. Dans ces conditions, la fin de non-recevoir opposée par la SAS Next doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

5. D'une part, aux termes de l'article L.153-11 du code de l'urbanisme : " () L'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 424-1, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan dès lors qu'a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable " La faculté ouverte par ces dispositions législatives à l'autorité compétente pour se prononcer sur une déclaration préalable, de surseoir à statuer sur cette demande, est subordonnée à la double condition que l'octroi de l'autorisation soit susceptible de compromettre l'exécution du projet du plan local d'urbanisme ou à la rendre plus onéreuse et qu'il ait atteint, à la date à laquelle l'autorité doit statuer, un état d'avancement suffisant.

6. D'autre part, aux termes de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme dans sa version alors applicable : " Le certificat d'urbanisme () a) Indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ; / () Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. / Lorsque le projet est soumis à avis ou accord d'un service de l'Etat, les certificats d'urbanisme le mentionnent expressément. Il en est de même lorsqu'un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis ".

7. Le certificat d'urbanisme a pour effet de garantir à son titulaire un droit à voir toute demande d'autorisation ou de déclaration préalable déposée dans le délai indiqué examinée au regard des règles d'urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat. Parmi ces règles, figure la possibilité, d'opposer un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis. Si l'omission de la mention d'une telle possibilité dans le certificat d'urbanisme peut être, en vertu du cinquième alinéa de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme et du sixième alinéa de l'article A. 410-4 du même code, de nature à constituer un motif d'illégalité de ce certificat, elle ne fait pas obstacle à ce que l'autorité compétente oppose un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis ultérieure concernant le terrain objet du certificat d'urbanisme.

8. Il résulte de la combinaison des articles L. 153-11 et L. 410-1 du code de l'urbanisme que tout certificat d'urbanisme délivré sur le fondement de l'article L. 410-1 a pour effet de garantir à son titulaire un droit à voir toute demande d'autorisation ou de déclaration préalable déposée dans le délai indiqué examinée au regard des règles d'urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat. Figure cependant parmi ces règles la possibilité de se voir opposer un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis, lorsqu'est remplie, à la date de délivrance du certificat, l'une des conditions énumérées à l'article L. 153-11 du code de l'urbanisme. Une telle possibilité vise à permettre à l'autorité administrative de ne pas délivrer des autorisations pour des travaux, constructions ou installations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan local d'urbanisme.

9. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que la SAS Next a obtenu un certificat d'urbanisme le 17 avril 2018, sur le fondement du a) de l'article L.410-1 du code de l'urbanisme s'agissant de la parcelle terrain d'assiette du projet et que la demande de permis de construire a été déposée le 5 octobre 2018, dans le délai de dix-huit mois suivant la délivrance de ce certificat. Comme rappelé au point 7 du présent jugement, la SAS Next ne peut se prévaloir de l'absence de mention portée à cet effet au certificat d'urbanisme, pour soutenir que le maire de Marseille ne pouvait lui opposer un sursis à statuer à sa demande de permis de construire.

10. En deuxième lieu si le projet de plan local d'urbanisme intercommunal a été arrêté le 28 juin 2018, soit deux mois après la délivrance du certificat d'urbanisme, le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durables a eu lieu le 14 décembre 2016. Il ressort du bilan de la concertation, accessible tant au juge qu'aux parties sur le site internet de la métropole, qu'une présentation du futur projet d'aménagement et de développement durables (PADD) a été faite au public en octobre 2016 et qu'un avant-projet du règlement et du zonage du plan local d'urbanisme intercommunal a été présenté de novembre 2017 à janvier 2018. A cette occasion ont également été présentées les orientations d'aménagement et de programmation. Dans ces conditions, le projet de plan local d'urbanisme intercommunal était suffisamment avancé à la date de la délivrance du certificat d'urbanisme pour justifier un éventuel sursis à statuer.

11. Le terrain objet de la demande de permis de construire est situé en zone UAe1 du plan local d'urbanisme alors en vigueur, dans lequel la hauteur des constructions était fixée à un maximum de 25 mètres, leur implantation était autorisée sur une bande constructible d'une profondeur de 25 mètres et aucune place de stationnement n'était imposée aux hébergements hôteliers de moins de 2 000 m² situés en zone de bonne desserte. Le plan local d'urbanisme intercommunal en cours d'élaboration à la date du certificat d'urbanisme prévoyait que le terrain serait inclus dans un secteur UBt dont l'objectif affiché était, selon le rapport de présentation, de protéger les noyaux villageois des quartiers marseillais en assurant " le respect des formes urbaines existantes, celles de maisons de villes ou tissus de faubourg de petite hauteur implantés à l'alignement des voies ". La parcelle se situe plus précisément en zonage UBt2 dans lequel pour répondre " aux contraintes des tissus environnants, les hauteurs ont été limitées aux hauteurs existantes soit R+2 max " et satisfaire l'objectif du PADD " Concilier le renforcement de la préservation et de la mise en valeur du patrimoine urbain, architectural et paysager avec les dynamiques de renouvellement et d'intensification de la ville ". A cet effet, le règlement prévoit de limiter la hauteur des constructions à 10 mètres avec une possibilité d'extension à 13 mètres maximum, ainsi que la profondeur de constructibilité depuis la voie publique à 17 mètres. En outre, l'article 11 de la zone UBt prévoit pour les hébergements hôteliers situées en zone de bonne desserte une place de stationnement par tranche de surface habitable comprise entre

100 m² et 250 m². Enfin, l'orientation d'aménagement et de programmation multi-site " Qualité d'aménagements et des formes urbaines " précise que la zone UBt est une zone de transition entre tissus agglomérés continus et alignés des noyaux villageois et les tissus discontinus et en retrait des habitats collectifs et qui y prescrit d'insérer le projet dans son environnement urbain et de ne pas rechercher la volumétrie maximale ni " une application mathématique des règles de hauteur mais adapter la composition volumétrique à l'expression d'un parti architectural en réponse au contexte ".

12. Il ressort des pièces du dossier que le projet autorisé par le permis de construire en litige concerne la réalisation d'un " boutique hôtel " en R+7, avec une hauteur totale de

25 mètres et une profondeur de constructibilité de 24 mètres à partir de la voie publique. Le projet ne prévoit en outre aucune place de stationnement. Un tel projet, dont la volumétrie maximaliste au regard des dispositions du document d'urbanisme alors en vigueur ainsi que les caractéristiques architecturales ne répondent pas au choix de permettre une transition douce entre urbanisation R+2 qui doit être préservée, et immeubles collectifs, entre donc clairement en contradiction avec les objectifs du plan local d'urbanisme intercommunal en cours d'élaboration. Contrairement à ce que soutiennent la commune de Marseille et la SAS Next, de telles contradictions avec les dispositions en cours d'élaboration ne peuvent être regardées comme portant sur des éléments mineurs.

13. En troisième lieu, la SAS Next excipe de l'illégalité de la délibération du

19 décembre 2019 par laquelle le conseil de la métropole Aix-Marseille-Provence a approuvé le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) du territoire Marseille-Provence, en ce que le classement en zone UBt2 de la parcelle, terrain d'assiette de la construction en litige, serait entaché d'une erreur manifeste d'appréciation.

14. Le règlement écrit du PLUi précise que " Les zones UB couvrent notamment des centres-villes, centre villageois, noyaux villageois et hameaux. " La zone UBt est définie par les auteurs du PLUi comme permettant les transitions entre les tissus centraux à dominante continue et les tissus à dominante discontinue : " Les zones UB identifient les noyaux villageois des quartiers marseillais ou les centres-village ou ville des communes. Ces zones assurent majoritairement le respect des formes urbaines existantes, celles de maisons de villes ou tissus de faubourg de petite hauteur implantés à l'alignement des voies. Certains secteurs UBt assurent un rôle de transition entre ces tissus anciens et les tissus pavillonnaires ou de petits collectifs voisins, en admettant des implantations alternatives des constructions ". Contrairement à ce que soutient la SAS Next, une telle définition correspond à la zone dans laquelle se situe le terrain d'assiette. Il ressort des photographies aériennes produites au débat que la rue Martiny est composé au Sud, de maisons de ville, notamment la maison dont la démolition est prévue dans le cadre du projet, ou de bâtiments collectifs de petite hauteur implanté à l'alignement et, au Nord, de maisons individuelles pour l'essentiel en fond de parcelles avec larges ouvertures arborées. Si cet ilot se prolonge tant à son Est qu'à son Ouest par la présence d'immeubles collectifs de hauteurs plus conséquentes, le souhait des auteurs du document d'urbanisme, en outre rappelé dans l'OAP évoqué au point 11 du présent jugement, de préserver ce tissu urbain de bâtis de petite hauteur et d'assurer une transition apaisée avec les immeubles collectifs plus imposants est exempte de toute erreur manifeste d'appréciation et de toute dénaturation. Dans ces conditions, sans qu'il soit besoin de statuer sur la recevabilité de ce moyen de défense au regard des dispositions de l'article R.600-5 du code de l'urbanisme, que la SAS Next n'est pas fondée à se prévaloir, par la voie de l'exception, de ce que le classement de sa parcelle en zone UBt par le plan local d'urbanisme intercommunal du territoire de Marseille-Provence serait entaché d'une erreur manifeste d'appréciation.

15. Il résulte de ce qui précède que M. B et autres sont dès lors bien fondés à soutenir qu'en s'abstenant de prononcer un sursis à statuer, en application des dispositions de l'article L.153-11 du code de l'urbanisme, sur la demande de permis de construire de la

SAS Next, le maire de Marseille a entaché sa décision d'une erreur manifeste d'appréciation.

16. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'est susceptible de fonder l'annulation de la décision attaquée.

Sur l'application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :

17. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé. ". Aux termes de l'article L. 600-5-1 du même code " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".

18. D'une part, les dispositions de l'article L.600-5-1 du code de l'urbanisme permettent au juge, lorsqu'il constate un vice qui entache la légalité de l'autorisation d'urbanisme attaquée mais qui peut être régularisé par une décision modificative, de rendre un jugement avant-dire droit par lequel il fixe un délai pour cette régularisation et sursoit à statuer sur le recours dont il est saisi. Le juge peut préciser, par son jugement avant-dire droit, les modalités de cette régularisation.

19. D'autre part, les dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme permettent au juge de procéder à l'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme dans le cas où l'illégalité affecte une partie identifiable du projet et peut être régularisée par une mesure de régularisation.

20. L'illégalité retenue, compte tenu de sa nature, ne constitue pas un vice n'affectant qu'une partie identifiable du projet au sens de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme. Il ne ressort pas non plus des pièces du dossier qu'un tel vice serait régularisable. Dans ces conditions, il n'y a donc pas lieu de faire application des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.

21. Il résulte de tout ce qui précède que M. B et autres sont fondés à demander l'annulation de l'arrêté du 1er mars 2019 et la décision rejetant leur recours gracieux.

Sur les frais de l'instance :

22. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. B et autres, qui ne sont pas la partie perdante à l'instance, une quelconque somme au titre des frais exposés par la société Next et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la seule commune de Marseille une somme de 1 500 euros à verser aux requérants au titre de ces mêmes dispositions.

D É C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 1er mars 2019 par lequel le maire de Marseille a délivré à la

SAS Next un permis de construire et la décision par laquelle il a rejeté le recours gracieux formé à son encontre par M. B et autres sont annulés.

Article 2 : La commune de Marseille versera aux requérants une somme globale de

1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions présentées par les parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. E B et Mme D B, M. H F et Mme A G, à la SAS Next et à la commune de Marseille.

Délibéré après l'audience du 10 février 2023, à laquelle siégeaient :

Mme Hogedez, présidente,

Mme Busidan, première conseillère,

M. Peyrot, premier conseiller,

Assistés de M. Alloun, greffier.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 mars 2023.

Le rapporteur,

signé

P. CLa présidente,

signé

I. HogedezLe greffier,

signé

S. Alloun

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Le greffier.

N°1907031