Tribunal Administratif de Marseille — Décision N° TA13-1909507

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 12 novembre 2019 et le 4 janvier 2022, la SARL Benjamin Valorisation immobilier, représentée par Me Xoual, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 12 septembre 2019 par lequel le maire de la commune de Mimet a refusé la demande, déposée par la SARL Benjamin Valorisation Immobilier, de permis de construire une maison individuelle d'habitation sur les parcelles section AH n°250, 253 et 255 sis La Bastide Neuve à Mimet ;

2°) d'enjoindre au maire de Mimet de lui délivrer le permis sollicité et, à défaut de réexaminer sa demande, le tout dans un délai d'un mois à compter de la notification du présent jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Mimet la somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le motif tenant à l'absence de déclaration préalable de lotissement pour créer le lot à bâtir est illégal ;

- le motif tenant à l'insuffisance de l'accès méconnait l'article UD 3 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) ;

- le motif tenant à la méconnaissance de l'article UD 4 du même règlement est illégal ;

- le motif tenant à la méconnaissance de l'article UD 7du même règlement est illégal ;

- le motif tenant à la méconnaissance de l'article UD 10 du même règlement est illégal ;

- le motif tenant à la méconnaissance de l'article UD 11 du même règlement est illégal.

Par un mémoire en défense, enregistré le 20 août 2020, la commune de Mimet, représentée par la SCP Bérenger-Blanc-Burtez-Doucède, conclut au rejet de la requête et demande au tribunal que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la SARL requérante en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la SARL Benjamin Valorisation Immobilier ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 29 avril 2022, a été prononcée, en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative, la clôture immédiate de l'instruction.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Le Mestric, première conseillère,

- les conclusions de M. Argoud, rapporteur public,

- et les observations de Me Xoual, représentant la SARL Benjamin Valorisation Immobilier, et de Me Reboul, représentant la commune de Mimet.

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté de non opposition à déclaration préalable du 19 mai 2017, le maire de la commune de Mimet a autorisé la division foncière du terrain cadastré AH 231P, 234P, 238P en quatre lots pour création d'un lotissement, dont un lot à bâtir, sis chemin des Violettes. Un permis de construire a été délivré en 2018 à la SARL Benjamin Valorisation Immobilier sur le lot à bâtir. Par arrêté du 12 septembre 2019, le maire de Mimet lui a refusé un permis de construire une maison individuelle sur les parcelles cadastrées 250, 253 et 255, issues de la division foncière, sur des lots comprenant des constructions. Par la présente requête, la société pétitionnaire demande au tribunal l'annulation de ce refus d'autorisation.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne le motif tenant à l'absence de déclaration préalable de lotissement pour créer le lot à bâtir :

2. Aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ". Aux termes de l'article L. 442-3 du même code : " Les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d'un permis d'aménager doivent faire l'objet d'une déclaration préalable ". Aux termes de son article R. 442-2 : " Lorsqu'une construction est édifiée sur une partie d'une unité foncière qui a fait l'objet d'une division, la demande de permis de construire tient lieu de déclaration préalable de lotissement dès lors que la demande indique que le terrain est issu d'une division ".

3. Pour refuser l'autorisation sollicitée, le maire a considéré que le permis ne pouvait être délivré en l'absence de division foncière. Toutefois, la seule circonstance que les références de la décision de non opposition à division foncière du 19 mai 2017 mentionnées dans le dossier de demande soient erronées n'entache pas d'illégalité le projet qui porte sur des parcelles issues d'une division régulièrement autorisée par la commune. Par suite, ce premier motif opposé par le maire est illégal.

En ce qui concerne le motif tenant à méconnaissance de l'article UD 3 du règlement :

4. Aux termes de l'article UD 3 du règlement du plan local d'urbanisme : " () Les voies publiques ou privées doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l'incendie, de la protection civile, et de la collecte des déchets. Les dimensions, formes, caractéristiques techniques des accès privés doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent ou aux opérations qu'elles doivent desservir. Et notamment, toute construction doit être accessible aux personnels, engins et véhicules de lutte contre l'incendie. () Conditions de la desserte : Les voies sans issue doivent avoir une largeur minimale de 6 mètres et une aire de retournement à l'extrémité de la voie permettant le demi-tour des engins de secours. () Conditions de l'accès : L'accès correspond soit à la limite telle que le portail ou porte de garage, donnant directement sur la voie, soit à l'espace tel que le porche ou partie de terrain (bande d'accès ou servitude de passage) par lesquels les véhicules pénètrent sur le terrain d'assiette du projet depuis la voie de desserte. () Un terrain desservie par une bande d'accès ou une servitude de passage existante à la date d'approbation du PLU est constructible à condition que cette bande d'accès ou servitude mesure 6 mètres de large minimum et sous réserve du respect des règles spécifiques du secteur. () ".

5. Le motif de refus opposé à la SARL requérante est fondé sur la circonstance que la servitude de passage prévue au projet présente une largeur de 5m45 alors que la largeur minimale fixée par l'article UD 3 applicable aux voies en impasse est de 6 m.

6. Il ressort toutefois des pièces du dossier que le terrain d'assiette est accessible depuis la voie de desserte constituée par la voie publique le chemin des Violettes qui permet d'atteindre la voie d'accès au terrain consistant en une servitude de passage permettant de raccorder la future construction à la voie de desserte. Le maire ne pouvait donc fonder son refus sur les dispositions de l'article UD 3 relatives aux voies de desserte en lieu et place des dispositions relatives au voies d'accès. Si le maire fait valoir dans ses écritures que les dispositions de l'article UD 3 relatives aux voies d'accès exigent comme pour les voies de desserte en impasse une largeur minimale de 6 mètres, il résulte des dispositions de l'article UD 3 que cette exigence n'est applicable qu'aux servitudes de passage existantes à la date d'approbation du PLU, soit le 13 mars 2017. En l'espèce, il ne ressort pas des pièces du dossier que la servitude en cause ait été créée antérieurement au PLU. Par suite, le maire ne pouvait refuser le projet au motif que la voie d'accès présente une largeur de 5m45. Par conséquent, la société requérante est également fondée à soutenir que le motif tiré de l'article UD 3 est illégal.

En ce qui concerne le motif tenant à la méconnaissance de l'article UD 4 du même règlement :

7. Aux termes de l'article UD 4 du règlement du PLU : " () Les eaux pluviales générées par les programmes d'aménagement devront être collectées sur leur emprise sans écoulement dans le domaine public, celles provenant de toute surface imperméabilisée seront collectées et dirigées par des canalisations vers les caniveaux, fossés ou réseaux prévus à cet effet. () En l'absence ou en cas d'insuffisance de ce réseau, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales sont à la charge du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l'opération et au terrain sans porter préjudice à son voisin. ".

8. Le maire a refusé le projet au motif que les eaux de pluie ruisselant sur la toiture de la construction s'écouleraient directement et rapidement sur la parcelle voisine, sans que le bassin de rétention ne puisse diriger ou contenir ces eaux de pluies.

9. Il ressort toutefois du dossier de demande d'autorisation qu'une étude hydraulique a préconisé un bassin de rétention/infiltration vers lequel sont dirigées par ruissèlement les eaux de pluie et dont l'objectif est de stocker la pluie horaire et de traiter la pluie journalière. En faisant valoir la différence entre la hauteur de la construction et le niveau du terrain voisin situé en contrebas, la commune ne conteste pas sérieusement cette étude. Par suite, le motif de refus invoqué ne peut être regardé comme fondé.

En ce qui concerne le motif tenant à la méconnaissance de l'article UD 7 du même règlement :

10. Aux termes de l'article UD 7 du règlement du PLU : " Les constructions devront être implantées à 4 mètres minimum des limites séparatives. Toutefois, dans le cadre d'une extension, elles pourront s'implanter en limite séparatives. Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux travaux de restauration d'immeubles existants. () ". Pour refuser le projet sollicité, le maire de Mimet précise que le projet prévoit l'implantation de la future construction à 3 mètres de la limite séparative Sud et l'implantation du bassin de rétention à 3 mois de la limite Nord.

11. En l'absence de disposition particulière relative aux constructions entièrement enterrées, les dispositions du PLU qui prévoient une distance minimale entre toute construction et la limite séparative de propriété, dont l'objet est lié à des préoccupations d'hygiène, d'urbanisme et de protection du voisinage, ne s'appliquent pas à la partie souterraine d'un bâtiment qui ne dépasse pas le niveau du sol naturel. Par suite, la circonstance que le bassin de rétention enterré, soit situé à moins de quatre mètres de la limite séparative est sans incidence sur la légalité du permis de construire. Le maire ne pouvait opposer au pétitionnaire un refus sur ce point.

12. Toutefois, il est constant que la maison est implantée à une distance de moins de quatre mètres en limite séparative Nord. Ainsi, le projet, qui ne consiste pas en une restauration de l'existant, n'est pas conforme aux dispositions précitées du règlement. Si le pétitionnaire fait valoir que la commune aurait pu prescrire une implantation à 4 mètres, il n'apporte aucun élément permettant de démontrer que ces prescriptions induiraient des modifications sur des points précis et limités ne nécessitant pas la présentation d'un nouveau projet. Dans ces conditions, le maire de Mimet pouvait, pour ce seul motif, refuser le projet.

En ce qui concerne le motif tenant à la méconnaissance de l'article UD 10 du même règlement :

13. Aux termes de l'article UD 10 du règlement du PLU : " La hauteur des constructions ne pourra excéder 7 m à l'égout de la toiture, mesurée à partir du sol existant ". Pour refuser le projet, le maire indique que la hauteur de la façade nord du futur bâtiment sera de 7.03m, soit un écart de 3 cm par rapport à la hauteur autorisée.

14. Compte tenu de l'imprécision par nature des côtes du terrain naturel, qui n'ont pas de valeur exacte avec un degré de précision tel qu'une mesure soit possible à 3 cm près, le motif de refus fondé sur la méconnaissance de l'article UD 10 doit être annulé.

En ce qui concerne le motif tenant à la méconnaissance de l'article UD 11 du même règlement :

15. Aux termes de l'article UD 11 du règlement : " Les constructions, ainsi que les clôtures et les murs de soutènement, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. Les constructions modifications ou reconstructions devront être effectuées de manière à ne pas compromettre le caractère traditionnel de ce secteur, ni les perspectives urbaines. (). ".

16. Pour refuser le projet, le maire de Mimet indique que la construction étant située sur un talus, elle surplombera de plus de 10 m le fond voisin au nord, de plus de 18 m l'avenue de la Bastide neuve, et de plus de 23 m le rond-point du lotissement de la Bastide neuve alors même que le quartier est composé de maisons individuelles.

17. Le projet de construction s'insère dans une zone ayant le caractère d'un secteur résidentiel composé de villas d'habitation au caractère méditerranéen traditionnel, similaires au projet. Il ne ressort pas des pièces du dossier que la circonstance que la construction soit prévue sur un terrain en surplomb porterait atteinte au caractère des lieux à un point tel qu'elle ferait obstacle à son insertion dans son environnement. Par suite, ce motif est également illégal.

18. Il résulte de tout ce qui précède que seul le motif tiré d'une méconnaissance de l'article UD 7 du règlement du PLU peut être retenu. Il ressort des pièces du dossier que le maire de Mimet aurait pris la même décision s'il s'était fondé uniquement sur ce motif. Il y a donc lieu de neutraliser les motifs erronés tirés de l'absence de déclaration préalable de lotissement pour créer le lot à bâtir et de la méconnaissance des articles UD 3, UD 4, UD 7 pour ce qui concerne le bassin de rétention, UD 10 et UD 11 du règlement du PLU.

19. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d'annulation présentées par la SARL Benjamin Valorisation Immobilier doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

20. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Mimet, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par la SARL Benjamin Valorisation Immobilier au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la SARL Benjamin Valorisation Immobilier la somme demandée par la commune de Mimet au même titre.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SARL Benjamin Valorisation Immobilier est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la commune de Mimet présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SARL Benjamin Valorisation Immobilier et à la commune de Mimet.

Délibéré après l'audience du 27 mars 2023, à laquelle siégeaient :

M. Salvage, président,

M. Ricard, premier conseiller,

Mme Le Mestric, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 avril 2023.

La rapporteure,

Signé

F. LE MESTRIC

Le président,

Signé

F. SALVAGELa greffière

Signé

S. BOUCHUT

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière,