Tribunal Administratif de Marseille — Décision N° TA13-2007314

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 25 septembre 2020, la SCI Floradri, représentée par Me Caviglioli, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 28 juillet 2020 par lequel le maire de la commune de Septèmes-les-Vallons a délivré à M. B un permis de construire d'un bâtiment à usage d'habitation créant quatre logements sur une parcelle cadastrée BB 0004 chemin des Fraises ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Septèmes-les-Vallons la somme de 3 600 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- sa requête est recevable ;

- l'arrêté attaqué méconnaît l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme ;

- il méconnaît l'article R. 431-9 du même code ;

- il méconnaît l'article R. 431-10 c) du même code ;

- il méconnaît l'article UP1 du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) ;

- il méconnaît l'article UP4 du règlement du PLUi ;

- il méconnaît l'article UP5 du règlement du PLUi ;

- il méconnaît l'article UP7A du règlement du PLUi ;

- il méconnaît l'article UP10 du règlement du PLUi ;

- il méconnaît l'article UP11 du règlement du PLUi ;

- il méconnaît l'article UP12 du règlement du PLUi ;

- il méconnaît l'article UP13 du règlement du PLUi ;

- il n'est pas compatible avec les prescriptions de l'OAP " Multi-sites " ;

- il méconnaît l'article 3.4 des dispositions générales du règlement du PLUi ;

- il méconnaît l'article 6.7 des dispositions générales du règlement du PLUi.

Par un mémoire en défense enregistré le 30 novembre 2021, la commune de Septèmes-les-Vallons, représentée par Me Touitou, conclut au rejet de la requête et demande que la somme de 3 500 euros soit mise à la charge de la SCI Floradri au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable, les requérants étant dépourvus d'intérêt à agir ;

- aucun des moyens soulevés n'est fondé.

Par un mémoire en défense enregistré le 13 décembre 2021, M. A B, représenté par Me Plantard, conclut au rejet de la requête et demande que la somme de 25 000 euros soit mise à la charge de la SCI Floradri au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Il soutient qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.

Par une ordonnance du 2 juin 2022, a été prononcée, en application des articles R.611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative, la clôture immédiate de l'instruction.

En application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, par une lettre du 29 août 2023, le tribunal a informé les parties qu'il était susceptible de juger que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UP1 du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal est fondé, et les a invitées à présenter des observations, sur la possibilité de régulariser ce vice.

Par un mémoire, enregistré le 6 septembre 2023, M. B, représenté par Me Plantard, a présenté des observations en réponse à cette lettre.

En application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, par une lettre du 7 septembre 2023, le tribunal a informé les parties qu'il était susceptible de juger que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 3.4 des dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal est fondé, et les a invitées à présenter des observations, sur la possibilité de régulariser ce vice.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Ridings, rapporteure,

- les conclusions de M. Peyrot, rapporteur public,

- et les observations de Me Caviglioli, représentant la SCI Floradri, de Me Touitou, représentant la commune de Septèmes-les-Vallons et de Me Tramier, représentant M. B.

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté du 28 juillet 2020 le maire de Septèmes-les-Vallons a délivré à M. B un permis de construire un bâtiment à usage d'habitation, d'une surface de plancher de 212,70 m² créant quatre logements, sur une parcelle d'une surface de 966 m² cadastrée BB 0004 sis chemin des Fraises. La SCI Floradri, propriétaire de parcelles mitoyennes au terrain d'assiette du projet, demande l'annulation de cet arrêté, dont le bénéfice a été transféré, postérieurement à l'enregistrement de la présente requête, à la SCI Kzimmo, dont le gérant est également M. B.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'État, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ".

3. Il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

4. La SCI Floradri est propriétaire d'un tènement foncier sis 40 chemin des Fraises à Septèmes-les-Vallons composé des parcelles cadastrées section BB n° 42, 114 et 115 sur lequel est édifié un ensemble immobilier. Il ressort des pièces du dossier et notamment des photographies aériennes du quartier et du plan de masse général (PC2) que ces parcelles jouxtent le terrain d'assiette du projet en litige et que la desserte dudit projet emprunte, en raison d'une servitude de passage, la voie privée de la SCI Floradri. Dans ces conditions, le projet de construction qui comporte en outre quatre logements et huit places de stationnement est susceptible d'affecter les conditions d'occupation, d'utilisation et de jouissance du bien de la SCI Floradri. Par suite, cette dernière justifie d'un intérêt suffisant lui donnant qualité pour agir contre l'arrêté attaqué. La fin de non-recevoir opposée en défense doit donc être écartée.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

S'agissant du moyen tiré de l'incomplétude du dossier de permis de construire :

5. Aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une note précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ". L'article R. 431-9 du même code dispose que : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement () ". Selon l'article R. 431-10 de ce code : " Le projet architectural comprend également : () / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ".

6. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

7. La note descriptive du projet précise que la parcelle est actuellement vierge de construction, qu'elle est résiduelle d'une activité agricole, que l'entrée est commune avec la résidence Val Frais depuis le chemin des Fraises, qu'une servitude est à créer et que le terrain est en surplomb d'environ 7 mètres de l'autoroute A7. Elle précise également le zonage attaché à l'unité foncière. Toutefois, si cette notice ne dit rien du bâti avoisinant, cette circonstance est compensée par les autres pièces du dossier notamment les plans et photographies d'insertion qui renseignent utilement sur les constructions à proximité. En outre, le dossier comprend un plan en masse général projet (PC2) qui laisse apparaître la servitude de passage dans sa globalité, un plan de coupe (PC3), les plans des façades (PC5) ainsi que les photos-montages et les documents graphiques qui permettent d'apprécier l'impact du projet dans son environnement proche et lointain (PC6, PC7 et PC8). Le moyen tiré de l'incomplétude du dossier et de l'insuffisance du projet architectural en méconnaissance des articles R. 431-8, R. 431-9 et R. 431-10 c) du code de l'urbanisme doit par suite être écarté.

Sur la méconnaissance de l'article UP1 du règlement du PLUi :

8. Aux termes de l'article 1 h) du règlement de la zone UP du PLUi : " Sont admis les affouillements et exhaussements du sol à condition : - qu'ils soient d'une hauteur de moins de 2 mètres et d'une surface de moins de 100 m² ; - et qu'ils soient nécessaires : à l'adaptation au terrain de constructions autorisées dans la zone ; ou à l'aménagement de dispositifs techniques induits par ces constructions ; ou à l'aménagement ou restauration de restanques ".

9. Il ressort des pièces du dossier et notamment du plan de coupe (PC3) que le projet se situe sur une parcelle dont le terrain naturel est coté à partir d'un point haut sur la partie Ouest à 187,43 et à 180.43 dans sa partie Est proche de l'autoroute A7 ainsi qu'un nivellement de l'ensemble du terrain à une cote de 185 de mètres d'altitude. Les affouillements et exhaussements nécessaires à la réalisation du projet excèdent donc la hauteur de deux mètres mentionnée à l'article 1h) précité. Par ailleurs, les plans altimétriques combinés aux plans de masse et de coupe, indiquent que le rehaussement ainsi réalisé s'étendra sur une superficie nettement supérieure à 100 m². Si M. B, pétitionnaire, soutient que le niveau du terrain naturel ne peut être déterminé en raison du dépôt sauvage réalisé à cet endroit par la SCI Floradri pendant plusieurs années, cette circonstance ne saurait l'exonérer du respect de ces dispositions. Dans ces conditions, la SCI Floradri est fondée à soutenir que l'arrêté attaqué qu'elle conteste méconnaît les dispositions de l'article UP1 du règlement du PLUi.

Sur la méconnaissance de l'article UP4 du PLUi :

10. Aux termes de l'article 4 a) du règlement de la zone UP du PLUi : " En l'absence de polygone constructible sur le règlement graphique, l'emprise au sol au sens du présent PLUi de la totalité des constructions est inférieure ou égale à : en UP2b, 20 % de la surface du terrain ".

11. En se bornant à indiquer que les remblais nécessaires à la réalisation du terrassement du projet sont inclus dans le calcul de l'emprise au sol, la société requérante n'établit pas que la construction projetée dépasserait la limite de 193,20 m2, alors même qu'il ressort des pièces du dossier que l'emprise au sol du projet est de 125,19 m2, soit environ 13% de la surface de terrain de 966 m². Par suite, le moyen relatif à la méconnaissance de l'article UP4 du PLUi doit être écarté.

Sur la méconnaissance de l'article UP5 du PLUi :

12. Aux termes de l'article 5 a) du règlement de la zone UP du PLUi : " Lorsque ni la hauteur totale ni la hauteur de façade ne sont définies par le règlement graphique (par une prescription de hauteur ou un polygone constructible), la hauteur de façade des constructions projetée est inférieure ou égale à : [] pour les autres destinations, 7 mètres ".

13. En se bornant à indiquer que la hauteur de la façade Est s'établit à 7 mètres alors qu'il ressort des pièces du dossier et notamment des plans de façades (PC5) que l'égout du toit est situé à 190,90 mètres à partir du terrain naturel situé en contrebas et que le point le plus bas sur les parties remblayées, qui selon le lexique annexé au PLUi est le terrain naturel, est situé à 183,96 mètres, la société requérante n'établit pas que le projet de construction méconnaîtrait l'article UP5 du PLUi.

Sur la méconnaissance de l'article UP7 du PLUi :

14. Aux termes de l'article 7 a) du règlement de la zone UP du PLUi : " En l'absence de polygone constructible sur le règlement graphique, la distance (d) mesurée horizontalement entre tout point d'une construction et le point le plus proche d'une limite séparative est supérieure ou égale à la moitié de la différence d'altitude (DA) entre ces deux points sans être inférieure à 3 mètres soit : = 2 = 3 è ".

15. En se bornant à indiquer que les plans des façades et notamment celui de la façade Ouest qui n'ont pas vocation à contrôler les prospects présentent une mesure de 2,78 mètres entre l'implantation du bâti et la limite séparative, la société requérante n'établit pas que la construction projetée ne respecte pas la limite séparative fixée par l'article précité. En outre, il ressort des pièces du dossier et notamment du plan de masse (PC2) que l'angle Sud-Ouest se situe à une distance de 3,04 mètres de la limite séparative la plus proche. Par suite, le moyen relatif à la méconnaissance de l'article UP7 du PLUi doit être écarté.

Sur la méconnaissance de l'article UP10 du PLUi :

16. Aux termes de l'article 10 b) du règlement de la zone UP du PLUi : " La surface totale des espaces végétalisés est supérieure ou égale à : en UP2b, 60 % de la surface du terrain ". Aux termes de l'article 11 e) du même règlement : " Si les aires de stationnement en plein air sont éco-aménagées, elles sont comptabilisées dans les espaces végétalisés à raison de 9 m² par place de voiture. Sont considérées comme éco-aménagées les aires de stationnement : qui comporte un nombre de places : = 3 places ; et qui intègrent des espaces de pleine terre végétalisés à raison d'au moins 3 m² par place de stationnement ; et qui comptent au moins un arbre pour trois places de stationnement voiture, ces arbres devant être plantés dans des espaces de pleine terre d'une largeur supérieure à 1,5 mètre (et pas dans de simples fosses) ; et dont l'ensemble des places de voiture (hors bandes roulantes) est traité par des revêtements poreux tels que des pavés drainants, des revêtements alvéolaires ".

17. Il ressort des pièces du dossier, notamment de la note de présentation, que la construction projetée prévoit une surface dédiée aux espaces verts de 579,6 m², soit 60 % de la surface totale de la parcelle qui s'établit à 966 m², qu'ils seront traités en espaces de pleine terre à hauteur de 507,6m2, soit plus des 2/3 des espaces verts et que les espaces verts restant seront issus des places de stationnement extérieures traitées en aire éco-aménagée et en dalles engazonnées, à hauteur de 9m2 par place, soit 72m2 au total. En se bornant à indiquer que le calcul de la surface des espaces verts ne peut inclure la surface affectée au stationnement alors même que le lexique annexé au règlement du document d'urbanisme précise que " peuvent être comptabilisés comme des espaces de pleine terre les aires de stationnement traités avec des pavés drainants ", la société requérante n'établit pas que le projet de construction ne respecterait pas les dispositions liées du règlement dédiées aux espèces verts. Par suite, le moyen relatif à la méconnaissance de l'article UP10 du PLUi doit être écarté.

Sur la méconnaissance de l'article UP11 du règlement du PLUi :

18. Aux termes de l'article 11 du règlement de la zone UP du PLUi le nombre de places de stationnement pour les voitures est : " pour les résidents : 1 place par tranche de 40 m² de surface de plancher entamée " et " pour les visiteurs : 1 place pour 3 logements lorsque la totalité des constructions dépasse 200 m² de surface de plancher. ". Pour les deux-roues motorisées, ce même règlement prévoit " 1 place par tranche de 6 places voiture exigées ". Par ailleurs, le lexique annexé au règlement du PLUi définit la place commandée comme une " place de stationnement d'un véhicule nécessitant le déplacement d'un autre véhicule pour être accessible ", qui est comptabilisée, au titre des obligations de réalisation de places de stationnement, comme une demi-place.

19. Il ressort des pièces du dossier et notamment du plan rez-de-chaussée du projet (PC39) que sont prévues 8 places pour les voitures et 2 places pour les deux-roues motorisées. Dès lors, en se bornant à indiquer que les places dédiées aux deux-roues motorisées sont des places commandées alors même que le lexique annexé au règlement du PLUi les définit comme concernant les voitures et non les deux-roues motorisées, la société requérante n'établit pas que la construction en cause méconnaîtrait l'article précité. En tout de cause, elle n'établit pas non plus que la place située la plus proche du bâtiment ne serait pas accessible sans déplacer la moto stationnée sur la place en parallèle. Par suite, le moyen doit être écarté.

Sur la méconnaissance de l'article UP12 du règlement du PLUi :

20. Aux termes de l'article R. 111-5 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie. Il peut également être refusé ou n'être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic ". Aux termes de l'article 12 a) du règlement de la zone UP du PLUi : " Pour accueillir une construction nouvelle, un terrain doit être desservi par une emprise publique ou une voie, existante ou créée, dans le cadre du projet et dont les caractéristiques permettent de satisfaire : aux besoins des constructions et aménagements ; et aux exigences de sécurité routière, de défense contre l'incendie, de sécurité civile et de collecte des ordures ménagères ".

21. Le permis de construire, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d'assurer la conformité des travaux qu'il autorise avec la réglementation d'urbanisme. Dès lors, si l'administration et, en cas de recours, le juge administratif, doivent s'assurer de l'existence d'une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l'existence d'un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, il ne leur appartient de vérifier ni la validité de cette servitude ni l'existence d'un titre permettant l'utilisation de la voie qu'elle dessert, si elle est privée, lorsque celle-ci est ouverte à la circulation publique. Ainsi, la circonstance que le pétitionnaire n'ait pas justifié de la servitude de passage est sans incidence sur le respect des dispositions de l'article UP12 du PLUi. En tout état de cause, l'arrêté attaqué impose la création d'une telle servitude et, d'ailleurs, par un jugement du 21 janvier 2021, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a jugé que le désenclavement de la propriété de M. B cadastrée BB 4 s'effectuera par l'intermédiaire de la parcelle BC 42 située sur la commune de Septèmes-les-Vallons. Par suite, le moyen relatif à la méconnaissance de l'article précité doit être écarté.

Sur la méconnaissance de l'article UP13 du règlement du PLUi :

22. Aux termes de l'article 13 a) du règlement de la zone UP du PLUi : " Toutes constructions ou installations requérant une alimentation en eau doivent être raccordées à un réseau public de distribution d'eau potable de caractéristiques adaptées ".

23. Les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, sont toujours accordées sous réserve des droits des tiers et aucune disposition du code de l'urbanisme n'impose aux pétitionnaires de justifier, dans leurs demandes d'autorisations d'urbanisme, des autorisations éventuellement nécessaires sur le fondement du droit privé pour assurer le raccordement aux réseaux publics des ouvrages projetés. Ainsi, la circonstance que le pétitionnaire n'ait pas justifié de la servitude de tréfonds en vertu de laquelle il prévoit d'effectuer le raccordement du bâtiment aux réseaux publics est sans incidence sur le respect des dispositions de l'article UB13 du PLUi. En tout de cause, l'arrêté attaqué a repris les prescriptions fixées en ce sens par Enedis et la société des Eaux de Marseille. Par suite, le moyen relatif à la méconnaissance de l'article précité doit être écarté.

Sur le moyen tiré de l'incompatibilité du projet avec l'OAP " volumétrie et l'implantation des constructions " :

24. Aux termes de l'article L. 151-6 du code de l'urbanisme : " Les orientations d'aménagement et de programmation comprennent, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durables, des dispositions portant sur l'aménagement, l'habitat, les transports, les déplacements et, en zone de montagne, sur les unités touristiques nouvelles () ".

25. Il résulte de cette disposition qu'une autorisation d'urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux qu'elle prévoit sont incompatibles avec les orientations d'aménagement et de programmation d'un plan local d'urbanisme et, en particulier, en contrarient les objectifs.

26. Aux termes de l'OAP relative à la volumétrie et implantation des constructions gabarit et volumétrie des continuités bâties : " Lorsque les maisons sont mitoyennes, elles constituent des continuités bâties. Afin de favoriser l'inscription harmonieuse de ces dernières dans leur environnement urbain et paysager, il est important de veiller à briser l'effet répétitif et monolithique d'un habitat en bande, socialement déprécié et visuellement impactant dans le paysage. En plus de favoriser l'intégration urbaine et paysagère des constructions, ce travail de définition volumétrique pourra être mené en vue d'améliorer l'intimité de l'espace domestique, l'exposition/protection solaire et la porosité aux vents. Dans cette optique, chaque projet d'habitat groupé devra respecter les prescriptions suivantes : En UP : obligation de segmenter le projet en plusieurs continuités bâties = 45 mètres de longueur, et suffisamment espacées les unes des autres pour permettre un cheminement et/ou une ouverture visuelle. En UP et en UM : pas de façade lisse sur plus de 15 mètres linéaires. Obligation de mettre en place des décrochés ou saillies ()1 m de profondeur) pour animer les façades en valorisant la singularité des différents logements. En UP et en UM : pas de toiture continue sur plus de 15 mètres linéaires. Obligation de mettre en place des décrochés et/ou des variations de hauteurs pour sculpter la ligne de faîte et/ou la ligne d'égout. Cela concerne aussi les toitures plates ".

27. Il est constant que la construction projetée ne constitue pas une maison mitoyenne et la société requérante ne peut donc utilement se prévaloir des dispositions précitées de l'OAP. En tout de cause celle-ci n'établit pas dans quelles mesures le projet présentant un linéaire de 18 mètres serait incompatible avec ladite orientation.

Sur le moyen tiré de l'incompatibilité du projet avec l'OAP " implantations bâties et à la préservation des composantes paysagères " :

28. Aux termes de l'OAP relative aux implantations bâties et à la préservation des composantes paysagères : " Implanter les constructions de manière à : - créer et/ou préserver des espaces verts généreux et d'un seul tenant ; - conserver au moins un élément paysager significatif existant tel que : - une masse boisée, notamment si elle s'inscrit dans une continuité qui dépasse les limites du terrain ; - un alignement d'arbres ; - un sujet remarquable ; - une bande boisée ou végétalisée participant à la qualification de la voie. Afin de préserver les arbres de haute tige de manière pérenne, une distance minimale de 3 mètres séparera les constructions, y compris enterrées, des arbres de haute tige ".

29. Il ressort du dossier et notamment de la note de présentation que la parcelle est vierge de construction, qu'elle est résiduelle d'une activité agricole, qu'aucun arbre de haute tige n'est existant sur le terrain et que 9 arbres seront plantés. Par ailleurs, le plan de masse projet (PC2) montre que 8 arbres sont à une distance de 3 mètres et qu'un neuvième présent sur le côté Est du bâtiment se situe à moins de 3 mètres de la façade. Ainsi, en se bornant à indiquer que les plantations du projet ne sont pas à la distance minimale de 3 mètres, la société requérante ne démontre pas que leur implantation serait de nature à rendre incompatible le projet attaqué avec l'OAP " Multi-Sites ".

Sur le moyen tiré de l'incompatibilité du projet avec l'OAP " construction dans la pente " :

30. Aux termes de l'OAP relative à la construction dans la pente : " Adapter la construction au terrain pour limiter les terrassements et l'artificialisation des sols et pour protéger les restanques existantes ".

31. En se bornant à indiquer que le projet de construction ne respecte pas l'OAP précitée, la société requérante n'établit pas dans quelles mesures elle serait effectivement incompatible avec les orientations de ladite OAP. Par suite, et alors que la construction dans la pente telle que mentionnée par l'OAP ne dresse qu'un objectif sans valeur normative, le projet critiqué n'apparaît pas incompatible avec les objectifs généraux dressés par l'OAP " construction dans la pente ".

Sur le moyen tiré de l'incompatibilité du projet avec l'OAP " recommandations pour une approche bioclimatique " :

32. Aux termes de l'OAP relative aux recommandations pour une approche bioclimatique : " L'approche bioclimatique consiste à tirer profit de la composition volumétrique, du traitement architectural des façades et du traitement paysager des espaces libres pour : - favoriser les apports solaires en saison froide tout en se protégeant des surchauffes en saison chaude. - se protéger du mistral tout en profitant d'une aération naturelle [] Sur les façades sud : mettre en place des éléments fixes horizontaux (débords de toiture, balcons, casquettes, lames) pour une bonne gestion des apports solaires au fil des saisons sans entraver la vue sur l'extérieur, ni l'ensoleillement l'hiver ".

33. Il ressort des pièces du dossier et notamment de la note de présentation et du rapport acoustique du 16 décembre 2020 que l'orientation des ouvertures de la construction projetée a été conditionnée par la contrainte des nuisances sonores générées par le trafic routier de l'autoroute A7. En se bornant à indiquer que le projet en cause ne respecte pas l'OAP précitée, la société requérante n'établit dans quelles mesures ladite construction serait incompatible avec l'OAP " recommandations pour une approche bioclimatique ".

Sur le moyen tiré de l'incompatibilité du projet avec l'OAP " gabarits des voiries desserte externe aux opérations " :

34. Aux termes de l'OAP relative gabarits des voiries desserte externe aux opérations : " Pour pouvoir accueillir des constructions, le terrain doit être desservi par : - une voie ou une emprise publique, d'une largeur de chaussée supérieure à 3 mètres pour les voiries à sens unique ; ou - une voie ou une emprise publique, d'une largeur de chaussée supérieure à 5 mètres pour les voiries à double sens ".

35. Il ressort des pièces du dossier et notamment du plan de masse (PC2) que la construction projetée est desservie par la voie publique du chemin des Fraises puis par la servitude de passage. Si la société requérante ne peut utilement se prévaloir de l'OAP précitée à l'encontre de la servitude de passage qui n'est ni une voie ni une emprise publique, cette dernière présente en tout état de cause une largeur de chaussée supérieure à 5 mètres avec des rétrécissements ponctuels comme la partie à créer qui présente une largeur de 4 mètres et qui n'a vocation qu'à desservir le projet. Au demeurant, le service d'incendie et de secours des Bouches-du-Rhône a émis un avis favorable quant à l'accessibilité de l'opération projetée aux engins de secours le 15 juin 2020. Par suite, le projet critiqué n'apparaît pas incompatible avec les objectifs généraux dressés par l'OAP " gabarits des voiries desserte externe aux opérations ".

Sur la méconnaissance des dispositions de l'article 3.4 des dispositions générales du PLUi :

36. Aux termes des dispositions de l'article 3.4 des dispositions générales du PLUi : " En complément des articles 6 à 7 de l'ensemble des règlements de zones, hormis dans le cas où tout ou partie des rampes d'accès sont situées dans la bande des 3m par rapport à la limite séparative, la distance (d) mesurée horizontalement entre tout point d'un mur de plateforme d'une hauteur supérieure à 2 mètres par rapport au terrain naturel et le point le plus proche d'une limite d'une emprise publique ou d'une voie ,existante ou future, ou d'une limite séparative est supérieure ou égale à la différence d'altitude (DA) entre ces deux points soit : = lorsque DA )2m ".

37. Il ressort de ces dispositions que la hauteur du mur de plateforme se calcule à partir du terrain naturel et non du terrain remblayé, en l'espèce soutenu par deux murs de plateforme. Il ressort des pièces du dossier et notamment des plans de coupe que le premier de ces deux murs de plateforme, le plus proche de la construction projetée, présente une hauteur largement supérieure à 2 mètres, de sorte qu'il est soumis aux règles énoncées par ces dispositions. Or, il ne ressort pas des plans de coupe que ledit mur se situerait à une distance inférieure à 4,76 m qui correspond en l'espèce à la différence d'altitude entre le point le plus haut de ce mur et la limite séparative, représentée par la voie de l'autoroute. Dans ces conditions, le moyen relatif à la méconnaissance de l'article 3.4 des dispositions générales du règlement du PLUi doit être accueilli.

Sur la méconnaissance des dispositions de l'article 6.7 des dispositions générales du PLUi :

38. Aux termes des dispositions de l'article 6.7 des dispositions générales du PLUi : " VOIE ET ACCÈS : la desserte du terrain doit être assurée par une voie présentant : une chaussée d'une largeur d'au moins : - 3 mètres pour un sens unique ; - 6 mètres pour un double sens, avec des rétrécissements ponctuels possibles dont la largeur ne peut pas être inférieure à 3 mètres ; et une pente inférieure à 15 % ; les accès au terrain doivent mesurer au moins 4 mètres de large ".

39. Il ressort des pièces du dossier et notamment du plan de masse général et du plan de masse projet (PC2) que la desserte du terrain est assurée par une voie présentant une chaussée d'une largeur d'au moins 6 mètres avec des rétrécissements ponctuels d'une largeur de 5,28 mètres. S'agissant plus particulièrement de la largeur de chaussée de la servitude de passage à créer, il n'est pas établi que cette partie de la servitude soit une voie à double sens. En tout état de cause, sa largeur de 4 mètres peut correspondre aux " rétrécissements ponctuels " autorisés par les dispositions précitées. Dans ces conditions, la requérante n'établit pas que l'opération en cause méconnaîtrait les dispositions de l'article 6.7 des dispositions générales du PLUi.

Sur l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :

40. Aux termes des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées () contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ". Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée, sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. Le juge n'est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d'une part, si les conditions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme sont réunies et qu'il fait le choix d'y recourir, d'autre part, si le bénéficiaire de l'autorisation lui a indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

41. Les illégalités retenues aux points 9 et 37 du présent jugement qui tiennent aux affouillements et exhaussements nécessaires à la réalisation du projet et à la distance d'un des deux murs de plateforme par rapport à la limite séparative constituent des vices entachant d'illégalité l'arrêté en litige. Toutefois, ces vices apparaissent susceptibles de faire l'objet d'un permis de régularisation. Dans ces conditions, il y a lieu de surseoir à statuer, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et de fixer à M. B et à la commune de Septèmes-les-Vallons un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement aux fins de produire les mesures de régularisation nécessaires.

D É C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois, à compter de la notification du présent jugement, imparti à M. B et à la commune de Septèmes-les-Vallons pour notifier au tribunal un permis de construire régularisant les vices mentionnés aux points 9 et 37 du présent jugement.

Article 2 : Tous droits et moyens sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu'en fin d'instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Floradri, à M. A B et à la commune de Septèmes-les-Vallons.

Copie pour information en sera adressée à la SCI Kzimmo.

Délibéré après l'audience du 12 septembre 2023, à laquelle siégeaient :

Mme Hogedez, présidente,

Mme Busidan, première conseillère,

Mme Ridings, conseillère,

Assistées de M. Brémond, greffier.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 octobre 2023.

La rapporteure,

signé

M. Ridings

La présidente,

signé

I. Hogedez

Le greffier

signé

A. Brémond

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Le greffier,