Tribunal Administratif de Marseille — Décision N° TA13-2200241

Vu les procédures suivantes :

I. Par une requête enregistrée le 10 janvier 2022, sous le n° 2200240, et des mémoires en réplique enregistrés les 3 février 2022, 15 mars 2023 et 30 mai 2023, la SAS MD Promotions demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision du maire de la commune de Grans portant refus de permis de construire modificatif n°05 du 9 novembre 2021 ;

2°) de condamner la commune de Grans à verser à la SAS MD Promotions la somme de 2 566 796,54 euros en réparation du préjudice financier subi et à M. A B les sommes de 507 606,16 euros et 10 000 euros en réparation du préjudice financier et moral qu'il a subis ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Grans la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle est recevable à agir ;

- son gérant, M. A B, avait qualité pour déposer les pièces complémentaires sollicitées par la commune ;

- elle bénéficie d'un permis de construire tacite ;

- la décision attaquée méconnaît l'article 12 des dispositions générales du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de Grans ;

- elle méconnaît l'article UB7 du PLU ;

- elle méconnaît l'article UB10 du PLU ;

- elle méconnaît l'article R. 431-2 du code de l'urbanisme ;

- le local vélo et les espaces verts sont identiques au dossier de permis de construire du 15 avril 2021 ;

- ses conclusions indemnitaires sont recevables ;

- la commune de Grans est responsable en raison de ses agissements fautifs ;

Par un mémoire en défense enregistré le 6 mars 2023, la commune de Grans, représentée par Me Susini, conclut au non-lieu à statuer de la requête, à titre subsidiaire à son rejet et demande que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la société requérante.

Elle fait valoir que :

- la société requérante n'est pas recevable à agir ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 16 juin 2023, a été prononcée en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative, la clôture immédiate de l'instruction.

La SAS MD Promotions, représentée par Me Bekpoli, a présenté un mémoire en réplique enregistré le 17 juin 2023, qui n'a pas été communiqué en application du dernier alinéa de l'article R. 611-1 du code de justice administrative.

II. Par une requête enregistrée le 10 janvier 2022, sous le n° 2200241, et des mémoires en réplique enregistrés les 3 février 2022, 15 mars 2023, 30 mai 2023, la SAS Promotions demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision du maire de la commune de Grans portant refus de permis de construire modificatif n°02 du 9 novembre 2021 ;

2°) de condamner la commune de Grans à verser à la SAS MD Promotions la somme de 2 566 796,54 euros en réparation du préjudice financier subi et à M. A B les sommes de 507 606,16 euros et 10 000 euros en réparation du préjudice financier et moral qu'il a subis ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Grans la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par un mémoire en défense enregistré le 6 mars 2023, la commune de Grans, représentée par Me Susini, conclut au non-lieu à statuer de la requête, à titre subsidiaire à son rejet et demande que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la société requérante.

Elle fait valoir que :

- la société requérante n'est pas recevable à agir ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 16 juin 2023, a été prononcée en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative, la clôture immédiate de l'instruction.

La SAS MD Promotions, représentée par Me Bekpoli, a présenté un mémoire en réplique enregistré le 17 juin 2023, qui n'a pas été communiqué en application du dernier alinéa de l'article R. 611-1 du code de justice administrative

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Ridings, rapporteure,

- les conclusions de M. Peyrot, rapporteur public,

- les observations de M. B, gérant de la SAS MD Promotions, et celles de

Me Stuart, représentant la commune de Grans.

Considérant ce qui suit :

1. Il ressort des pièces du dossier que le maire de la commune de Grans a délivré à la société MD Promotions un permis de construire en date du 30 avril 2018 et un permis de construire modificatif en date du 12 mars 2019, ainsi qu'un second permis de construire initial en date du 25 octobre 2019 pour le même projet, soit la construction d'un immeuble collectif d'habitations comprenant six logements sur une parcelle cadastrée AO82 située avenue Germaine Richier. Par deux jugements avant-dire droit n° 1807920 et n° 1911075 du

3 décembre 2020, le tribunal administratif de Marseille a, sur le fondement de l'article

L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, invité les parties concernées à régulariser un certain nombre de vices affectant la légalité de ces trois autorisations mais par deux arrêtés du 9 novembre 2021, la société MD Promotions s'est vu refuser la délivrance du permis modificatif n°02 relatif au permis du 25 octobre 2019 et du permis modificatif n°05 concernant les autorisations du

30 avril 2018 et du 12 mars 2019. En l'absence de régularisation du projet dans le délai imparti, le tribunal a donc annulé les trois autorisations des 30 avril 2018, 12 mars 2019 et

25 octobre 2019.

2. Par deux requêtes distinctes enregistrées sous les numéros 2200240 et 2200241 qui présentent des questions identiques à juger et qu'il y a lieu de joindre pour y statuer par un seul jugement, la société MD Promotions demande l'annulation des deux arrêtés du 9 novembre 2021 et la condamnation pour faute de la commune de Grans, en raison de l'illégalité de ces décisions.

Sur l'exception de non-lieu à statuer soulevée par la commune de Grans :

3. A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l'article L. 600-5-1 et si aucune mesure de régularisation ne lui est notifiée, il appartient au juge d'annuler l'autorisation de construire attaquée sans que puisse être contestée devant lui la légalité du refus opposé à la demande de régularisation, refus qui peut être contesté dans le cadre d'une nouvelle instance, laquelle doit être regardée comme dirigée contre le refus d'autoriser le projet dans son ensemble, y compris les modifications qu'il était envisagées d'y apporter.

4. Il résulte de ce qui vient d'être rappelé que les deux arrêtés attaqués, du

9 novembre 2021, par lesquels le maire de la commune de Grans a refusé de délivrer à la société requérante les permis modificatifs en vue de régulariser les vices relevés par le tribunal à l'encontre des permis, initiaux et modificatifs, ne sauraient s'analyser comme des permis modificatifs privés de base légale du fait de l'annulation de ces deux permis, initial et modificatif, de sorte que l'exception de non-lieu opposée par la commune doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne la nature des arrêtés attaqués :

5. D'une part, aux termes de l'article L. 424-2 du code de l'urbanisme : " Le permis est tacitement accordé si aucune décision n'est notifiée au demandeur à l'issue du délai d'instruction. / () ". Aux termes de l'article R. 423-19 du même code : " Le délai d'instruction court à compter de la réception en mairie d'un dossier complet ". Aux termes de l'article R. 423-22 dudit code : " () le dossier est réputé complet si l'autorité compétente n'a pas, dans le délai d'un mois à compter du dépôt du dossier en mairie, notifié au demandeur ou au déclarant la liste des pièces manquantes dans les conditions prévues par les articles R. 423-38 et R. 423-41 ". Aux termes de l'article R. 423-23 de ce code : " Le délai d'instruction de droit commun est de : () b) Deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle () ; c) Trois mois pour les autres demandes de permis de construire () ". L'article R. 423-38 de ce code : " Lorsque le dossier ne comprend pas les pièces exigées en application du [livre IV de la partie réglementaire du code relatif au régime applicable aux constructions, aménagements et démolitions], l'autorité compétente, dans le délai d'un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie, adresse au demandeur ou à l'auteur de la déclaration une lettre recommandée avec demande d'avis de réception () indiquant, de façon exhaustive, les pièces manquantes ". Aux termes de l'article R. 423-41 de ce code : " Une demande de production de pièce manquante notifiée après la fin du délai d'un mois prévu à l'article R*423-38 ou ne portant pas sur l'une des pièces énumérées par le présent code n'a pas pour effet de modifier les délais d'instruction définis aux articles R*423-23 à R*423-37-1 et notifiés dans les conditions prévues par les articles R*423-42 à R*423-49 " et de l'article R. 424-1 : " A défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction déterminé comme il est dit à la section IV du chapitre III ci-dessus, le silence gardé par l'autorité compétente vaut, selon les cas : () b) Permis de construire, permis d'aménager ou permis de démolir tacite () ".

6. Il résulte de ces dispositions qu'à l'expiration du délai d'instruction tel qu'il résulte de l'application des dispositions du chapitre III du titre II du livre IV du code de l'urbanisme relatives à l'instruction des demandes de permis de construire, naît un permis tacite. En application de ces dispositions, le délai d'instruction n'est ni interrompu, ni modifié par une demande, illégale, tendant à compléter le dossier par une pièce qui n'est pas exigée en application du livre IV de la partie réglementaire du code de l'urbanisme. Dans ce cas, un permis tacite naît à l'expiration du délai d'instruction, sans qu'une telle demande puisse y faire obstacle.

7. D'autre part, aux termes de l'article R. 431-4 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de construire comprend : a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 () ". Aux termes de l'article R. 431-5 du même code: " La demande de permis de construire précise : a) L'identité du ou des demandeurs, qui comprend son numéro SIRET lorsqu'il s'agit d'une personne morale en bénéficiant et sa date de naissance lorsqu'il s'agit d'une personne physique ; b) L'identité de l'architecte auteur du projet, sauf dans les cas prévus à l'article R*431-2 ; c) La localisation et la superficie du ou des terrains ; d) La nature des travaux ; e) La destination des constructions, par référence aux différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ; f) La surface de plancher des constructions projetées, s'il y a lieu répartie selon les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 () ". Selon l'article R. 431-9 de ce code : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. () Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan " et de l'article R. 431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également : b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ".

8. Il résulte de ces dispositions qu'à l'expiration du délai d'instruction tel qu'il résulte de l'application des dispositions du chapitre III du titre II du livre IV du code de l'urbanisme relatives à l'instruction des déclarations préalables, des demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir, naît une décision de non-opposition à déclaration préalable ou un permis tacite. En application de ces dispositions, le délai d'instruction n'est ni interrompu, ni modifié par une demande, illégale, tendant à compléter le dossier par une pièce qui n'est pas exigée en application du livre IV de la partie réglementaire du code de l'urbanisme. Dans ce cas, une décision de non-opposition à déclaration préalable ou un permis tacite naît à l'expiration du délai d'instruction, sans qu'une telle demande puisse y faire obstacle.

9. Il est constant que par un courrier en date du 7 mai 2021, soit dans le délai d'un mois suivant le dépôt des deux permis construire modificatifs en date du 15 avril 2021, le service instructeur a adressé à la société requérante une demande de pièces complémentaires, à produire dans le délai de trois mois, portant sur l'encadré 6 de l'imprimé Cerfa et devant mentionner le déplacement du local poubelles, la modification de l'organisation des stationnements et de la répartition des espaces verts, la production d'un plan de masse matérialisant le cheminement d'une personne à mobilité réduite, entre la voie publique et le local vélo et démontrant que le projet respecte l'article UB12 du règlement du PLU ainsi qu'un plan de coupe du terrain et de la construction justifiant de la différence de terrain naturel déclarée entre le permis modificatif n°04 et le permis modificatif n°05, d'une part, et le permis modificatif n°01 et le permis modificatif n°02, d'autre part. Toutefois, les éléments sollicités n'étant pas au nombre des pièces, énumérées limitativement par le code de l'urbanisme, que le maire de Grans ne pouvait donc solliciter, les dossiers de permis de construire modificatifs n°02 et n°05 étaient complets dès leur dépôt, le

15 avril 2021, de sorte que la demande de pièces complémentaires que le maire de Grans a adressée le 7 mai 2021 n'a pu avoir pour effet de prolonger le délai d'instruction de ces deux demandes.

10. Par ailleurs, si le maire de Grans a également adressé à la pétitionnaire, pour chacun des deux dossiers de permis, une " relance de pièces complémentaires " le 24 juin 2021, exigeant notamment la production d'une nouvelle pièce, soit le relevé de géomètre, cette autre demande, notifiée postérieurement au délai, d'un mois suivant le dépôt des deux dossiers de permis prévu à l'article R. 423-22 du code de l'urbanisme, est également sans incidence sur le délai d'instruction des demandes de permis de la SAS MD Promotions.

11. Il s'ensuit que, conformément aux dispositions citées au point 5, le délai d'instruction de trois mois des deux demandes de permis a commencé à courir à la date de dépôt des deux dossiers complets, le 15 avril 2021, et qu'à défaut de décision expresse intervenue avant son expiration, le 15 juillet 2021, est tacitement né, à cette dernière date et pour chacune des deux demandes en cause, un permis de construire au bénéfice de la société requérante. Il s'ensuit que les arrêtés attaqués, intervenus postérieurement au 15 juillet 2021, doivent s'analyser en des décisions de retrait des permis tacites obtenus le 15 juillet 2021.

En ce qui concerne les arrêtés attaqués :

12. Aux termes de l'article 12 des dispositions générales du PLU : " Dimensionnement des aires de stationnement : Pour l'aménagement des places de stationnement automobile, couvertes ou à l'air libre, sont prescrites les dimensions minimales ci-après : Type d'emplacement 60% épi ; () Largeur voie de circulation : 4 m ".

13. Il ressort du plan RDC - projet que la place n°9 est une place 60% en épi et qu'elle présente une largeur de moins de 4 mètres dès lors qu'une partie des 4,63 mètres de la largeur totale de la voie de circulation est dédiée à une zone plantée. Toutefois, il n'est pas établi que du fait de cette surface dédiée à la zone plantée, la surface totale des espaces verts serait par suite insuffisante. La société requérante est donc fondée à soutenir que les décisions attaquées méconnaissent les dispositions de l'article 12 des dispositions générales du PLU précitées.

14. Aux termes de l'article UB7 du règlement du plan local d'urbanisme : " Les constructions peuvent être implantées : - sur la limite séparative, si la construction envisagée permet de créer une continuité de volume avec une construction immédiatement voisine, ou si celle-ci n'excède pas une hauteur de 3 m à l'égout du toit sur une profondeur de 3 mètres minimum mesurée depuis la limite séparative - ou en retrait, de telle manière que la distance comptée horizontalement de tout point de la construction à édifier au point le plus proche de la limite séparative soit au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans être inférieure à 3 mètres ". Aux termes de l'article UB10 du même règlement : " La hauteur maximale des constructions est fixée à 10 m à l'égout du toit ".

15. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que le projet contesté présente une hauteur de 10 mètres dès lors que le plan de masse des permis modificatifs n°02 et n°05 indique une hauteur à l'égout du toit à la façade Nord de 64,53 mètres et un terrain naturel de

54,53 mètres au droit de l'implantation de ladite façade. La circonstance que les cotes altimétriques indiquées sur les plans de masse précités soient différentes de celles mentionnées sur les plans de masse des permis initiaux est ainsi sans incidence sur la légalité de la décision attaquée. En second lieu, il ressort des pièces du dossier que la distance entre la construction envisagée et le point le plus proche de la limite séparative Nord-Ouest s'établit à environ

7,90 mètres, soit une distance supérieure aux 5 mètres imposés par les dispositions de l'article UB7 précitées. Par suite, la société requérante est fondée à soutenir que les décisions contestées méconnaissent les dispositions de l'article UB7 et UB10 du PLU précitées.

16. La commune de Grans ne peut utilement reprocher au pétitionnaire de n'avoir pas précisé que le local vélos et les espaces verts auraient évolué entre les permis initiaux et modificatifs, alors qu'il ressort des pièces des deux permis de construire modificatifs en cause que ces informations sont parfaitement identifiables.

17. Aux termes de l'article R. 431-2 du code de l'urbanisme : " Pour l'application de l'article 4 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, ne sont toutefois pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques, les exploitations agricoles ou les coopératives d'utilisation de matériel agricole agréées au titre de l'article L. 525-1 du code rural et de la pêche maritime qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes : a) Une construction à usage autre qu'agricole dont la surface de plancher n'excède pas cent cinquante mètres carrés () ".

18. Il est constant que le projet en litige d'une surface de plancher supérieure à

150 mètres nécessitait le recours à un architecte. Toutefois, il n'est pas établi qu'un architecte ne serait pas l'auteur des pièces composant les deux permis modificatifs, alors que la société requérante démontre, par des éléments non contestés, l'implication de son architecte dans le projet et que le courriel du 9 novembre 2021, produit par la commune, ne permet pas d'identifier les pièces dont elle soutient qu'il n'en serait pas l'auteur. Par suite, la société requérante est fondée à soutenir que les décisions en litige méconnaissent les dispositions de l'article R. 431-2 du code de l'urbanisme.

19. Aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés / Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux / Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire / Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique ". Le dernier alinéa de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme dispose : " La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis ".

20. Il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme selon laquelle il remplit les conditions fixées par l'article R. 423-1 du même code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande.

21. En l'espèce, il n'est pas établi que M. A B n'avait pas qualité pour déposer les pièces complémentaires sollicitées par la commune de Grans. En tout état de cause, comme il a été dit précédemment aux points 9 et 10, une telle demande desdites pièces complémentaires n'était pas justifiée.

22. Il résulte de ce qui précède que la SAS MD Promotions est fondée à demander l'annulation des arrêtés n°02 et n°05 de la commune de Grans en date du 9 novembre 2021.

Sur la responsabilité de la commune de Grans :

23. La société requérante doit être regardée comme soulevant la responsabilité pour faute de la commune en raison du caractère illégal des deux décisions attaquées en date du

9 novembre 2021, dont l'illégalité est établie comme cela a été dit au point 22.

Sur les préjudices :

24. Saisi d'une demande indemnitaire, il appartient au juge administratif d'accorder réparation des préjudices de toute nature, directs et certains, qui résultent de l'illégalité fautive commise par une personne publique.

En ce qui concerne le préjudice financier de la SAS MD Promotions :

25. La perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d'un refus illégal de permis de construire revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il en va toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou l'état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l'espèce, un caractère direct et certain. Il est fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu'il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.

26. S'agissant, en premier lieu, du préjudice financier issu de l'annulation des ventes, la société requérante ne fait état d'aucun engagement précis d'achat permettant de faire regarder son préjudice comme présentant un caractère direct et certain, l'ensemble des documents produits consistant essentiellement en des factures de matériaux.

27. S'agissant, en deuxième lieu, du préjudice issu de la perte d'un actif, eu égard à ce qui a été dit au point précédent, cette perte ne peut être regardée comme certaine compte tenu du caractère éventuel de la vente des lots. Par ailleurs, il ne résulte pas de l'instruction que les ventes en cause ne pourront pas être réalisées compte tenu du sens du présent jugement.

28. S'agissant, en dernier lieu, du prêt contracté pour l'opération contestée ainsi que des honoraires d'architecte, ces investissements ne présentent pas un caractère certain dès lors qu'ils ont été effectués pour la réalisation du projet et qu'il ne résulte pas de l'instruction que la construction envisagée ne pourra pas être réalisée eu égard au sens du présent jugement.

En ce qui concerne les préjudices de M. B :

29. Le préjudice financier et moral de M. B ne constitue pas un préjudice propre de la société requérante. Par suite, cette demande doit être rejetée.

30. Il résulte de ce qui précède que les conclusions indemnitaires de la société requérante doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

31. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SAS MD Promotions, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la commune de Grans demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu de mettre la charge de la commune la somme de 1 500 euros à verser à la société requérante au titre de ces mêmes dispositions.

D É C I D E :

Article 1er : Les arrêtés n°02 et n°05 en date du 9 novembre 2021 de la commune de Grans sont annulés.

Article 2 : La commune de Grans versera à la SAS MD Promotions une somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des requêtes est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SAS MD Promotions et à la commune de Grans.

Copie pour information en sera adressée à M. A B.

Délibéré après l'audience du 20 février 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Hogedez, présidente,

Mme Arniaud, première conseillère,

Mme Ridings, conseillère,

Assistées de M. Brémond, greffier.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 mars 2024.

La rapporteure,

signé

M. Ridings

La présidente,

signé

I. Hogedez

Le greffier,

signé

A. Brémond

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Le greffier.

Nos 2200240, 2200241