Tribunal Administratif de Marseille — Décision N° TA13-2201802

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 2 mars 2022 et le 25 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Strelitzias, représentés par Me Galissard, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 11 octobre 2021, par lequel le maire de la commune de La Ciotat a délivré à la société Nexity IR Programme Côte d'Azur le permis, valant division en onze lots, de construire douze villas individuelles, ainsi que le rejet implicite du recours gracieux formé contre cette décision ;

2°) de mettre à la charge de la commune de La Ciotat la somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- il a intérêt à agir contre la décision attaquée ;

- il a qualité pour agir ;

- à défaut pour la commune d'établir la délégation donnée par le maire à la signataire, la décision attaquée est entachée d'incompétence ;

- la décision est illégale, car le projet devait être précédé d'un permis d'aménager et non d'une déclaration préalable ;

- l'article L. 442-18 du code de l'urbanisme a été méconnu ;

- la permis attaqué est subordonnée à une division foncière conditionnée à des prescriptions qui n'ont pas été levées à la délivrance dudit permis ;

- le permis de construire n'aborde pas sérieusement la question de la gestion des eaux pluviales ;

- le permis emportant division est conditionné à une cession qui est impossible ;

- le projet souffre d'une insuffisance d'accès au regard de l'article R. 111-5 du code de l'urbanisme et de l'article 12 du règlement du PLUI applicable en zone UP ;

- le permis méconnaît les dispositions de l'article 1 i) du règlement applicable en zone UP1 ;

- le permis méconnaît les dispositions de l'article 4 du règlement applicable en zone UP1 ;

- le permis méconnaît les dispositions de l'article 13 du règlement applicable en zone UP1.

Par un mémoire, enregistré le 21 juin 2022, la société par actions simplifiée Nexity IR Programmes Région Sud, nouvelle dénomination de la société Nexity IR Programmes Côte d'Azur, représentée par Me Reboul, conclut au rejet de la requête, ou à ce que, si nécessaire, le tribunal fasse application des articles L. 600-5 et L. 6000-5-1 du code de l'urbanisme, et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge solidaire de chacun des requérants au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative .

Elle fait valoir que :

- le syndicat n'a pas qualité pour agir ;

- il n'a pas intérêt pour agir ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire, enregistré le 24 octobre 2022, la commune de La Ciotat, représentée par Me Del Prete, conclut à titre principal au rejet de la requête, et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge du syndicat requérant en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- le syndicat n'a pas qualité pour agir ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 16 février 2023, la clôture de l'instruction a été prononcée avec effet immédiat, en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Busidan, première conseillère,

- les conclusions de M. Peyrot, rapporteur public,

- les observations de Me Galissard, représentant le requérant, celles de Me Giordano, représentant la commune de La Ciotat et celles de Me Reboul représentant la société Nexity IR Programme Côte d'Azur.

Considérant ce qui suit :

1. Sur le lot A, d'une superficie de 10 777 m², d'une unité foncière plus vaste divisée par arrêté du 6 août 2021, le maire de La Ciotat a délivré à la société Nexity IR Programme Côte d'Azur, aujourd'hui dénommée Nexity IR Programmes Région Sud, le permis de construire, valant division en onze lots, douze villas individuelles en R+1, par un arrêté daté du 11 octobre 2021. Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Strelitzias demande au tribunal l'annulation de cet arrêté.

2. En premier lieu, d'une part, aux termes de l'article L. 422-1 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire () est : a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d'un plan local d'urbanisme () ". Aux termes du premier alinéa de l'article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales : " Le maire est seul chargé de l'administration, mais il peut, sous sa surveillance et sa responsabilité, déléguer par arrêté une partie de ses fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints et () à des membres du conseil municipal ". D'autre part, l'article L. 2131-1 du même code, dans sa rédaction applicable en l'espèce, dispose : " Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu'il a été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi qu'à leur transmission au représentant de l'Etat dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement. () ", l'article L. 2131-2 indiquant : " Sont soumis aux dispositions de l'article L. 2131-1 les actes suivants : ()3° Les actes à caractère réglementaire pris par les autorités communales dans tous les autres domaines qui relèvent de leur compétence en application de la loi ;() ".

3. Il ressort des pièces du dossier que la signataire de l'arrêté en litige, Mme B A, a été, par arrêté de nature réglementaire daté du 24 mars 2021 pris par la maire de La Ciotat, déléguée par cette dernière notamment dans les fonctions inhérentes à l'urbanisme, et habilitée à signer les documents et pièces y afférents. Alors que les écritures du syndicat requérant postérieures à cette production se bornent à des considérations générales et persistent à demander la production d'une délégation pourtant versée par la commune, le moyen tiré de l'incompétence de la signataire doit être écarté.

4. En deuxième lieu, le syndicat requérant doit être regardé comme soutenant que le permis de construire en litige a été délivré sur la base d'une division foncière illégale, d'une part, en ce qu'elle a été autorisée par un arrêté portant non-opposition à déclaration préalable, alors que seul un permis d'aménager aurait dû légalement la décider, d'autre part en ce que cette division était assortie d'une prescription non réalisable. Cependant, une autorisation d'occupation des sols délivrée sur l'un des lots issus d'une division foncière ayant donné lieu à une autorisation de lotir n'est pas prise pour l'application de la décision par laquelle l'administration a délivré l'autorisation de lotir, cette dernière ne constituant pas non plus la base légale de la première. Par suite, le moyen sus-indiqué n'est pas de nature à entraîner l'illégalité du permis de construire en litige.

5. En troisième lieu, le moyen tiré du non-respect de l'article R. 442-18 du code de l'urbanisme doit être écarté comme inopérant, dès lors que ces dispositions ne s'appliquent qu'au permis de construire des bâtiments sur les lots d'un lotissement autorisé par un permis d'aménager.

6. En quatrième lieu, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 111-5 du code de l'urbanisme doit également être écarté comme inopérant, dès lors qu'en application du 2ème alinéa de l'article R. 111-1 du code de l'urbanisme, les dispositions de l'article R. 111-5 ne s'appliquent pas quand le terrain d'assiette du projet est, comme en l'espèce, couvert par un plan local d'urbanisme.

7. En cinquième lieu, l'administration ne peut assortir une autorisation d'urbanisme de prescriptions qu'à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d'un nouveau projet, aient pour effet d'assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l'administration est chargée d'assurer le respect.

8. Il ressort de l'arrêté en litige que le maire a assorti la délivrance du permis de construire d'une prescription imposant au pétitionnaire de produire, au plus tard au dépôt de la déclaration d'ouverture de chantier, une convention de cession par la commune de La Ciotat d'une parcelle communale d'environ 136 m² sur laquelle est localisé un des accès du projet, à défaut un acte établissant une servitude de passage avec ladite commune sur ladite parcelle afin de permettre l'accès à l'opération. Contrairement à ce que semble soutenir le syndicat requérant, le permis de construire peut légalement être assorti d'une telle réserve, qui est de nature à pallier l'absence, à la date de l'arrêté attaqué, de titre sur la portion du terrain d'assiette supportant un des accès au projet, dès lors que le titre de propriété afférent à cette parcelle ou la création d'une servitude de passage entraîne seulement une modification portant sur un point précis et limité qui ne nécessite pas la présentation d'un nouveau projet.

9. En sixième lieu, si le syndicat requérant prétend que le permis en litige méconnaîtrait les dispositions de l'article 12 applicables en zone UP et relatives aux dessertes par les voies publiques ou privées, il n'étaye ce moyen qu'au regard de la circonstance, certaine selon lui, que la pétitionnaire ne deviendra pas légalement propriétaire de la portion du terrain d'assiette supportant un des accès au projet. Cependant, alors qu'une autorisation d'urbanisme est toujours délivrée sous réserve des droits des tiers et que, comme il a été dit au point 8, le permis de construire en litige peut légalement être assorti de la réserve sus-évoquée, le moyen précité doit être écarté.

10. En septième lieu, si le permis en litige est assorti d'une prescription reprenant l'avis émis le 14 avril 2021 par le service en charge de la gestion des eaux pluviales et exigeant qu'une étude de sol soit effectuée avant le début des travaux et soit soumise audit service pour validation du système de gestion des eaux pluviales proposé dans le dossier de la demande de permis, cette seule circonstance n'établit pas que le système proposé serait contraire aux dispositions de l'article 13 du règlement du PLUi applicable en zone UP.

11. En dernier lieu, d'une part, aux termes du dernier alinéa de l'article R. 151-1 du code de l'urbanisme : " Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose ". D'autre part, l'article 1.5 des dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal applicable prévoit que " lorsque le terrain d'assiette du projet doit faire l'objet ou a fait l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le PLUi sont appréciées au regard de chaque lot issu de la division, excepté dans les zones AU, sUA, sUC, sUEmin et sUeE ainsi que dans la zone UEb2 du site Valentine Vallée Verte ".

12. Alors que le permis de construire en litige vaut division en onze lots et que son terrain d'assiette se trouve en zone UP1, il résulte de la combinaison des dispositions précitées que les règles édictées par le PLUi doivent être appréciées au regard de chaque lot décidé par le permis de construire en litige. Par suite, le syndicat requérant n'est pas fondé à soutenir que le projet en litige, parce qu'il devrait respecter les règles du PLUi au regard de l'ensemble qu'il forme, méconnaîtrait les dispositions des articles 1 i) et 4 du règlement applicable dans la zone UP1.

13. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir opposées à la requête, que le syndicat requérant n'est pas fondé à demander l'annulation de la décision qu'il attaque.

Sur les frais liés au litige :

14. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent et le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation ".

15. Les dispositions précitées font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de La Ciotat, qui n'est pas partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par le syndicat requérant au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. En revanche, dans les circonstances de l'espèce et au titre des dispositions précitées, il y a lieu de mettre à la charge du syndicat requérant une somme de 500 euros à verser à chacune des défenderesses.

D É C I D E :

Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Strelitzias est rejetée.

Article 2 : Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Strelitzias versera, en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, une somme de 500 euros à la commune de La Ciotat d'une part, et à la société Nexity IR Programmes Région Sud d'autre part.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Strelitzias, à la société Nexity IR Programmes Région Sud et à la commune de La Ciotat.

Délibéré après l'audience du 20 février 2024, à laquelle siégeaient :

- Mme Hogedez, présidente,

- Mme Busidan, première conseillère,

- Mme Arniaud, conseillère,

assistées de M. Brémond, greffier.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 mars 2024.

La rapporteure,

signé

H. BusidanLa présidente,

signé

I. Hogedez

Le greffier,

signé

A. Brémond

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Le greffier,