Tribunal Administratif de Marseille — Décision N° TA13-2207516

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 6 septembre 2022 et 7 avril 2023, la société civile immobilière (SCI) MGA, représentée par Me Puigrenier, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 11 mars 2022 par lequel le maire de la commune de Gap a délivré à la SCCV Moon Day une autorisation portant sur la démolition d'une maison d'habitation et la construction d'un immeuble de trente-huit logements, ainsi que la décision portant rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Gap une somme de 3 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle dispose d'un intérêt à agir ;

- le dossier de demande de permis de construire est incomplet ;

- la délivrance du permis de construire est entachée d'un vice de procédure, par méconnaissance de l'article L. 621-30 du code du patrimoine ;

- le permis méconnaît les prescriptions imposées par l'architecte des bâtiments de France ;

- il méconnaît l'arrêté du 22 octobre 1969 relatif aux conduits de fumée desservant des logements ;

- il méconnaît l'article L. 350-3 du code de l'environnement ;

- il méconnaît l'article L. 122-1 du code de la construction et de l'habitation ;

- il méconnaît l'article 2.1.3 du plan local d'urbanisme de la commune ;

- il méconnaît l'article R. 111-8 du code de l'urbanisme ;

- il est incompatible avec les orientations d'aménagement du projet d'aménagement et de développement durable de la commune ;

- il est entaché d'erreur de faits quant à la surface de plancher.

Par un mémoire en défense, enregistré le 7 février 2023, la commune de Gap conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens présentés par la société requérante ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 28 février et 11 mai 2023, la SCCV Moon Day, représentée par Me Aoudiani, demande au tribunal :

1°) de rejeter la requête ;

2°) de condamner la SCI MGA à lui verser la somme de 350 892,60 euros sur le fondement de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme ;

3°) de mettre à la charge de la SCI MGA une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requérante ne dispose pas d'intérêt à agir ;

- les moyens présentés par la requérante ne sont pas fondés ;

- le recours est abusif et elle est fondée à solliciter la somme de 350 892,60 euros en réparation de son préjudice financier dont 254 019 euros au titre de la perte de marge prévisionnelle et 96 873,60 euros au titre des frais déjà engagés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code de l'environnement ;

- le code du patrimoine ;

- le code de l'urbanisme ;

- l'arrêté du 22 octobre 1969 relatif aux conduits de fumée desservant des logements ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Arniaud,

- les conclusions de M. Peyrot, rapporteur public,

- les observations de Me Andine, représentant la SCI MGA, et celles de Me Vallée, représentant la SCCV Moon Day.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 11 mars 2022, le maire de la commune de Gap a délivré à la

SCCV Moon Day un permis de construire portant sur la démolition d'une maison d'habitation et la construction d'un immeuble de trente-huit logements sur la parcelle cadastrée section CL n° 37 située 3 rue Joseph Faure. Par la présente requête, la société civile immobilière

(SCI) MGA demande au tribunal d'annuler l'arrêté du 11 mars 2022 et la décision du

5 juillet 2022 portant rejet de son recours gracieux.

Sur les conclusions aux fins d'annulation :

En ce qui concerne l'avis de l'architecte des bâtiments de France :

2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 621-30 du code du patrimoine : " I. - Les immeubles ou ensembles d'immeubles qui forment avec un monument historique un ensemble cohérent ou qui sont susceptibles de contribuer à sa conservation ou à sa mise en valeur sont protégés au titre des abords (). II. - () En l'absence de périmètre délimité, la protection au titre des abords s'applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, visible du monument historique ou visible en même temps que lui et situé à moins de cinq cents mètres de celui-ci. ". Aux termes de l'article L. 621-32 du même code : " Les travaux susceptibles de modifier l'aspect extérieur d'un immeuble, bâti ou non bâti, protégé au titre des abords sont soumis à une autorisation préalable () ". Aux termes de l'article R. 425-1 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet est situé dans le champ de visibilité d'un édifice classé ou inscrit au titre des monuments historiques () la décision prise sur la déclaration préalable tient lieu de l'autorisation prévue à l'article L. 621-32 du code du patrimoine dès lors que la décision a fait l'objet de l'accord de l'architecte des Bâtiments de France ". La visibilité depuis un immeuble classé ou inscrit s'apprécie à l'œil nu, à partir de tout point de cet immeuble normalement accessible conformément à sa destination ou à son usage.

3. Il ressort des pièces du dossier que l'architecte des bâtiments de France a rendu un avis le 23 décembre 2021, indiquant que l'immeuble n'est pas situé dans le champ de visibilité d'un monument historique et que son accord n'est dès lors pas obligatoire. En se bornant à produire une photographie du Manoir du Kapados, la requérante ne justifie pas que ce dernier serait situé à une distance de moins de cinq cents mètres du projet en litige ni que le projet serait visible à l'œil nu depuis une partie normalement accessible de ce site classé. Par ailleurs, si elle indique que le terrain d'assiette se situerait à 498 mètres du " kiosque mauresque " et à

495 mètres du " tombeau gardé par deux sphinx ", elle ne justifie pas que le projet serait visible depuis ces monuments. Par suite, la requérante n'est pas fondée à soutenir que l'arrêté attaqué est entaché d'un vice de procédure à défaut d'accord de l'architecte des bâtiments de France.

4. En second lieu, l'avis de l'architecte des bâtiments de France du 23 décembre 2021 ne comporte pas de prescriptions mais des recommandations. Par ailleurs, la requérante, en se bornant à effectuer des comparaisons entre un ancien projet de construction abandonnée par la pétitionnaire et le nouveau projet de construction, n'établit pas en quoi le projet en litige méconnaîtrait effectivement ces recommandations. Enfin, l'arrêté attaqué prescrit, en son

article 2, le respect de ces recommandations. Par suite, le moyen tiré de ce que le projet méconnaîtrait les prescriptions de l'architecte des bâtiments de France doit être écarté.

En ce qui concerne la complétude et la cohérence du dossier :

5. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

S'agissant des photographies d'insertion :

6. Aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : / () / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ".

7. Les photographies et documents graphiques présents au dossier de demande de permis de construire illustrent le positionnement du projet par rapport aux constructions voisines, en particulier l'immeuble de la requérante situé dans l'alignement du projet. Ainsi, contrairement à ce qu'allègue la requérante, les documents du dossier sont suffisants pour permettre au service instructeur d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement.

S'agissant du tableau mentionné à l'article R. 431-16-1 du code de l'urbanisme :

8. Aux termes de l'article L. 151-15 du code de l'urbanisme : " Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme est affecté à des catégories de logements qu'il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale ".

9. L'article 1er des dispositions particulières applicables à la Zone UA du règlement du PLU de la commune précise que les logements sont autorisés sous réserve d'être compatibles avec l'orientation d'aménagement et de programmation (OAP) " Habitat " concernant notamment la " diversité ". Cette OAP prévoit que " La mixité sociale est encouragée par l'intégration, quasi systématique au sein des opérations d'importance, d'un programme de logements à vocation sociale. Ainsi, toute opération nouvelle supérieure à 2 000 m² de surface de plancher (ou 20 lots destinés à la construction de maisons individuelles) comportera au moins 25% de logements locatifs conventionnés ".

10. Aux termes de l'article R. 431-16-1 du code de l'urbanisme : " Lorsque la demande de permis de construire porte sur des constructions situées dans un emplacement réservé à la réalisation d'un programme de logements en application du 4° de l'article L. 151-41 ou dans un secteur délimité en application du d de l'article L. 123-2 dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 ou en application de l'article L. 151-15, le dossier de la demande est complété par un tableau indiquant la surface de plancher des logements créés correspondant aux catégories de logements dont la construction sur le terrain est imposée par le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu ".

11. Il n'est pas établi, et il ne ressort au demeurant pas des pièces du dossier, que le règlement de la commune délimiterait un secteur dans lequel un pourcentage de logements serait affecté au respect d'objectifs de mixité sociale. Par ailleurs, si le dossier de demande de permis de construire ne comporte pas la pièce intitulée " PC17 " correspondant, selon le Cerfa, au tableau indiquant la surface de plancher des logements créés, le dossier comportait en tout état de cause un tableau recensant les logements par type, étage, et indiquant leur surface habitable. Cet élément était suffisant pour apprécier la compatibilité entre le projet litigieux et l'OAP telle que décrite au point 9.

S'agissant de l'étude de faisabilité :

12. Aux termes de l'article L. 122-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable au litige : " Afin de favoriser le recours aux énergies renouvelables, les bâtiments font l'objet, avant leur construction ou la réalisation de travaux de rénovation énergétique, d'une étude de faisabilité technique et économique qui évalue les diverses solutions d'approvisionnement en énergie, sauf dans les cas où l'autorité compétente pour les services de distribution d'énergie impose l'utilisation d'un approvisionnement en énergie spécifique. / Un décret en Conseil d'Etat détermine pour cette étude : / 1° Les catégories de bâtiments pour lesquelles elle doit être réalisée ; () ". Aux termes de l'article L. 122-7 du même code : " Au moment du dépôt du dossier de demande de permis de construire, le maître d'ouvrage atteste de la réalisation de l'étude mentionnée à l'article L. 122-1 ainsi que de la prise en compte des exigences énergétiques et environnementales ".

13. Il ressort des pièces du dossier que le maître d'ouvrage a attesté de la réalisation de l'étude de faisabilité technique et économique en cause. En se bornant à indiquer qu'il n'est pas établi qu'une nouvelle étude ait été effectuée sur le projet en cause, à la suite du retrait de l'ancien projet, la requérante ne démontre pas en quoi cette circonstance, à la supposer même avérée, aurait été de nature, compte tenu de l'objet de l'étude et des différences entre les deux projets, à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

14. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de l'incomplétude et de l'incohérence du dossier, pris en ses différentes branches, doit être écarté.

En ce qui concerne les autres vices :

15. En premier lieu, aux termes de l'article 1er de l'arrêté du 22 octobre 1969 relatif aux conduits de fumée desservant des logements : " Les prescriptions données aux articles 7 à 18 ci-après visent les conduits à tirage naturel. / Les prescriptions données à l'article 19 ci-après visent les conduits à tirage mécanique. " L'article 18 prévoit que : " Les orifices extérieurs des conduits à tirages naturels, individuels ou collectifs doivent être situés à 0,40 mètre au moins au-dessus de toute partie de construction distante de moins de 8 mètres sauf si, du fait de la faible dimension de cette partie de construction, il n'y a pas de risque que l'orifice extérieur du conduit se trouve dans une zone de surpression. Par exception à cette règle, dans le cas d'une toiture à pente supérieure à 15 degrés, s'il n'existe aucune partie de construction dépassant le faîtage et distante de moins de 8 mètres et si l'orifice du conduit est surmonté d'un dispositif anti refouleur, cet orifice peut être placé au niveau du faîtage ".

16. Les règles générales de construction prévues par l'arrêté du 22 octobre 1969 ne sont pas au nombre de celles dont il appartient à l'autorité administrative compétente d'assurer le respect à l'occasion de l'édiction d'un arrêté de permis de construire, en vertu du principe d'indépendance des législations. Par ailleurs, si la requérante fait valoir que les dispositions de cet arrêté sont reprises par le règlement sanitaire du département des Hautes-Alpes, l'article 31-1 de ce règlement, en prescrivant que les conduits de cheminée doivent être ramonés et entretenus afin d'assurer leur bon fonctionnement et d'éviter les risques incendie, et ne doivent pas dépasser de 40 cm les toitures voisines dans un rayon de 8 mètres, ne prescrivent aucune règle relative à l'implantation des constructions, à leur destination, à leur nature, à leur architecture, à leurs dimensions, à leur assainissement ou à l'aménagement de leurs abords. Par suite, s'il appartient à la requérante de respecter les dispositions en cause, le moyen tiré de leur méconnaissance soulevé à l'encontre du permis de construire attaqué doit être écarté.

17. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 350-3 du code de l'environnement, dans sa version applicable au litige, antérieure à la loi du 22 février 2022 en l'absence de décret d'application : " Les allées d'arbres et alignements d'arbres qui bordent les voies de communication constituent un patrimoine culturel et une source d'aménités, en plus de leur rôle pour la préservation de la biodiversité et, à ce titre, font l'objet d'une protection spécifique. Ils sont protégés, appelant ainsi une conservation, à savoir leur maintien et leur renouvellement, et une mise en valeur spécifiques. / Le fait d'abattre, de porter atteinte à l'arbre, de compromettre la conservation ou de modifier radicalement l'aspect d'un ou de plusieurs arbres d'une allée ou d'un alignement d'arbres est interdit, sauf lorsqu'il est démontré que l'état sanitaire ou mécanique des arbres présente un danger pour la sécurité des personnes et des biens ou un danger sanitaire pour les autres arbres ou bien lorsque l'esthétique de la composition ne peut plus être assurée et que la préservation de la biodiversité peut être obtenue par d'autres mesures. / Des dérogations peuvent être accordées par l'autorité administrative compétente pour les besoins de projets de construction ".

18. Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit l'abattage d'un alignement de végétaux constituant une haie implantée sur le terrain d'assiette du projet. Toutefois, à supposer que les végétaux en cause puissent être qualifiés d'alignement d'arbres au sens des dispositions mentionnées ci-dessus, cet alignement est lui-même séparé de la voie publique par un muret en pierre, de sorte qu'il ne peut être regardé comme étant situé le long des voies de communication. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 350-3 du code de l'environnement doit être écarté comme inopérant.

19. En troisième lieu, l'article 2.1.3 du plan local d'urbanisme de la commune prévoit que toute construction doit, par rapport aux voies, " être implantée à l'alignement, ou le cas échéant en limite des voies privées, ou le cas échéant en continuité des façades existantes, de façon à créer un ordre urbain continu " et que " des retraits pourront être admis ou imposés pour permettre une adaptation de la construction au parcellaire existant ou au tissu environnant. Ceux-ci pourront être limités : / - au tiers de la longueur de la façade / - au dernier tiers de la hauteur maximale ".

20. Il ressort des pièces du dossier que l'immeuble projeté, qui comporte cinq étages, est implanté à l'alignement de l'avenue Emile Zola, dans la continuité de la façade de l'immeuble mitoyen. Un retrait est prévu, au niveau du porche d'entrée du bâtiment, concernant les seuls rez-de-chaussée et premier étage, sur près de la moitié de cette façade avenue Emile Zola. Ces retraits, peu profonds, sont limités eu égard à la taille de la façade de l'immeuble, comportent des balcons au premier étage en continuité de la façade limitrophe, et sont adaptés au tissu environnant. Dans ces conditions, et compte tenu de la rédaction des dispositions de l'article 2.1.3 du PLU telles que mentionnées au point 19, qui donnent au service instructeur une large marge d'appréciation pour autoriser ou imposer des retraits, la requérante n'est pas fondée à soutenir que le projet méconnaît ces dispositions.

21. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 111-8 du code de l'urbanisme : " L'alimentation en eau potable (), la collecte et l'écoulement des eaux pluviales et de ruissellement () doivent être assurés dans des conditions conformes aux règlements en vigueur ". Son article R. 111-9 prévoit que : " Lorsque le projet prévoit des bâtiments à usage d'habitation, ceux-ci doivent être desservis par un réseau de distribution d'eau potable sous pression raccordé aux réseaux publics ". L'article R. 111-10 du même code précise néanmoins que : " En l'absence de réseau public de distribution d'eau potable et sous réserve que l'hygiène générale et la protection sanitaire soient assurées, l'alimentation est assurée par un seul point d'eau ou, en cas d'impossibilité, par le plus petit nombre possible de points d'eau () ". Enfin, son article R. 111-11 dispose que : " Des dérogations à l'obligation de réaliser des installations collectives de distribution d'eau potable peuvent être accordées à titre exceptionnel, lorsque la grande superficie des parcelles ou la faible densité de construction ainsi que la facilité d'alimentation individuelle font apparaître celle-ci comme nettement plus économique, mais à la condition que la potabilité de l'eau et sa protection contre tout risque de pollution puissent être considérées comme assurées () ".

22. Il résulte de ces dispositions que, lorsque le projet porte sur un bâtiment d'habitation qui ne peut être raccordé au réseau public de distribution d'eau potable en raison de l'absence d'un tel réseau, l'alimentation en eau potable peut néanmoins être assurée par un ou plusieurs points d'eau, sous réserve que soient assurées l'hygiène générale et la protection sanitaire ou, en cas de dérogation à l'obligation de réaliser des installations collectives, la potabilité de l'eau et sa protection contre tout risque de pollution.

23. Une étude hydraulique réalisée en mai 2021 a été annexée à l'arrêté attaqué. L'article 4 de cet arrêté prévoit que les eaux pluviales seront raccordées sur le réseau unitaire et que le bassin de la construction sera dimensionné conformément à l'étude. En se bornant à faire valoir que l'étude aurait été réalisée sur la base d'un ancien projet, la requérante ne démontre pas en quoi le projet litigieux, tel qu'autorisé, méconnaîtrait les dispositions mentionnées ci-dessus.

24. En cinquième lieu, le projet d'aménagement et de développement durable n'est pas directement opposable aux demandes d'autorisation de construire. Par suite, le moyen tiré de l'incompatibilité de l'autorisation de construire attaquée avec ce projet est inopérant et doit être écarté.

25. En sixième et dernier lieu, en se bornant à effectuer la comparaison de la taille de l'une des façades du projet avec celle d'une ancienne version, la requérante n'établit pas que la pétitionnaire aurait commis une erreur de fait en déclarant une surface de plancher de 2 857 m².

26. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions aux fins d'annulation présentées par la SCI MGA doivent être rejetées, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la recevabilité de la requête.

Sur les conclusions reconventionnelles présentées par la SCCV Moon Day :

27. Aux termes de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme : " Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l'auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel ".

28. Il ne résulte pas de l'instruction que le recours de la SCI MGA aurait été mis en œuvre dans des conditions traduisant un comportement abusif de sa part. Dans ces conditions, les conclusions indemnitaires présentées par la SCCV Moon Day sur le fondement de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

29. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Gap, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la SCI MGA demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la SCI MGA une somme de 1 500 euros à verser à la SCCV Moon Day au titre des frais de même nature.

D É C I D E :

Article 1er : La requête présentée par la SCI MGA est rejetée.

Article 2 : La demande reconventionnelle présentée par la SCCV Moon Day sur le fondement de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme est rejetée.

Article 3 : La SCI MGA versera à la SCCV Moon Day la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI MGA, à la SCCV Moon Day et à la commune de Gap.

Délibéré après l'audience du 9 janvier 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Hogedez, présidente,

Mme Busidan, première conseillère,

Mme Arniaud, conseillère,

Assistées de M. Alloun, greffier.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 1er février 2024.

La rapporteure,

signé

C. Arniaud

La présidente,

signé

I. Hogedez

Le greffier,

signé

S. Alloun

La République mande et ordonne au préfet des Hautes-Alpes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Le greffier.