Tribunal Administratif de Marseille — Décision N° TA13-2401876

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 24 et 26 février 2024, M. D B, Mme G B, M. A F, et Mme E F, représentés par Me Collet, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 12 août 2020 par lequel le maire de la commune de Mimet a délivré un permis de construire à la SA Maurizi Bouchard et Cie portant création de 51 logements sociaux locatifs, l'arrêté de prorogation du 23 février 2023 ainsi que la décision portant rejet de leur recours gracieux ;

2°) d'annuler la décision implicite par laquelle le maire de la commune de Mimet a refusé de retirer pour fraude le permis de construire délivré à la SA Maurizi Bouchard et Cie, transféré à la SA Unicil ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Mimet une somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- leur requête est recevable ;

- ils disposent d'un intérêt à agir ;

En ce qui concerne le refus de retrait du permis de construire :

- il est illégal dès lors que le permis a été obtenu par fraude ; le dossier de permis de construire est entaché d'incomplétudes frauduleuses ;

- le permis méconnaît l'article 1AU 12 du plan local d'urbanisme (PLU) et les articles R.111-2 et R. 111-5 du code de l'urbanisme compte tenu des difficultés de stationnement ;

- il méconnaît l'article 1AU 4 du PLU et l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme compte tenu des conditions de desserte par les réseaux publics ;

- il méconnaît l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme eu égard à la dangerosité des conditions de circulation ;

- il est entaché d'erreur manifeste d'appréciation ;

En ce qui concerne l'arrêté portant permis de construire du 12 août 2020 :

- il a été signé par une autorité incompétente ;

- il méconnaît les articles L. 421-6 et R. 421-19 du code de l'urbanisme à défaut de division préalable de l'unité foncière ;

- la notice est insuffisante, révélant une fraude, en méconnaissance de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme ;

- le projet architectural est insuffisant et révèle une fraude en méconnaissance des articles R. 431- 9 et R. 431-10 du code de l'urbanisme ;

- il est illégal compte tenu de l'absence de dossiers propres aux établissements recevant du public, en méconnaissance de l'article R. 431-30 du code de l'urbanisme ;

- il méconnaît l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme compte tenu des conditions de circulation et de la sécurité incendie ;

- les conditions d'accès méconnaissent l'article 1AU 3 du PLU ;

- la desserte en réseau méconnaît l'article 1AU 4 du PLU ;

- le projet méconnaît l'article 1AU 11 du PLU compte tenu de son environnement ;

- il méconnaît l'article 1AU 12 du PLU relatif aux places de stationnement ;

- il méconnaît l'article 1AU 13 du PLU s'agissant des espaces verts ;

- il méconnaît le plan de prévention des risques naturels prévisibles et d'autres préconisations ;

En ce qui concerne l'arrêté du 23 février 2023 :

- aucune prorogation ne pouvait être accordée au pétitionnaire, compte tenu de l'illégalité de l'autorisation d'urbanisme initiale.

Par un mémoire en défense, enregistré le 18 juillet 2024, la commune de Mimet conclut au rejet de la requête.

Elle soutient qu'elle connaît des difficultés pour honorer ses objectifs de construction de logements sociaux.

La procédure a été communiquée à la société Unicil le 4 mars 2024.

Par un courrier du 5 décembre 2024, les parties ont été informées, en application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, que le jugement était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office tiré de ce que les conclusions à fin d'annulation dirigées directement contre l'arrêté du 12 août 2020 portant permis de construire sont tardives.

Les observations enregistrées, en réponse à ce courrier, pour les requérants le 11 décembre 2024 ont été communiquées.

La pièce, sollicitée par le tribunal, enregistrée pour la commune de Mimet le 14 janvier 2025 a été communiquée.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Arniaud,

- les conclusions de M. Peyrot, rapporteur public,

- et les observations de Me Collet, représentant les requérants.

Considérant ce qui suit :

1. Il ressort des pièces du dossier que par un arrêté du 12 août 2020, le maire de la commune de Mimet a délivré à la société Maurizi et Bouchard et Cie un permis de construire 51 logements sociaux locatifs sur les parcelles cadastrées section AP nos 1, 2 et 9. Ce permis a été transféré à la SA Unicil le 18 octobre 2021. Le 24 octobre 2023, les consorts B et F ont demandé au maire de la commune de Mimet de retirer pour fraude l'arrêté portant permis de construire du 12 août 2020. Par la présente requête, ils demandent au tribunal d'annuler, d'une part, la décision implicite née du rejet de cette demande et, d'autre part, l'arrêté portant permis de construire du 12 août 2020, ainsi que l'arrêté de prorogation du 23 février 2023.

Sur les conclusions aux fins d'annulation :

En ce qui concerne l'arrêté portant permis de construire du 12 août 2020 :

2. En premier lieu, par un arrêté du 10 juin 2020, régulièrement publié, le maire de la commune de Mimet a donné délégation à M. C H, quatrième adjoint, à l'effet de signer notamment les arrêtés relatifs aux permis de construire. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence de l'auteur de l'acte doit être écarté.

3. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme : " Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique ". Aux termes de l'article R. 421-19 du même code : " Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager : / a) Les lotissements : / -qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur ; / -ou qui sont situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement () ". Une unité foncière est un îlot de propriété d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision.

4. Le projet de construction en litige porte sur les parcelles cadastrées section AP nos 1, 2 et 9. En se bornant à faire valoir que le représentant légal de la société ayant obtenu le permis de construire serait également le président directeur général du centre A Cézanne situé sur les parcelles contiguës cadastrées AP nos 3 et 6, les requérants n'établissent pas, ni même n'allèguent, que l'ensemble de ces parcelles appartiendrait à un même propriétaire. Dans ces conditions, ils ne sont pas fondés à soutenir que le permis de construire en litige ne porterait que sur une partie d'une même unité foncière et aurait dû être précédé d'un permis d'aménager et faire l'objet d'une division.

5. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : () / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants () ". Aux termes de l'article R. 431-9 du même code : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. () ". Aux termes de l'article R. 431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également : () c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ".

6. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

7. La notice de présentation du projet mentionne l'existence du centre A Cézanne et précise que le projet s'implante dans un creux de vallon occupé par un parc de stationnement. Elle précise les différentes conditions de desserte par les réseaux publiques. Le Cerfa de la demande de permis de construire mentionne explicitement l'existence du centre A Cézanne dans la description du projet et la circonstance que les places de stationnement sont pour partie destinées à ce centre et pour partie aux logements à créer. Le dossier comporte également différents plans faisant apparaître le parc de stationnement actuel, le centre A Cézanne ainsi que l'accès prévu route de Gardanne. En se bornant à faire valoir que l'impact des travaux aurait été volontairement dissimulé par le pétitionnaire, ce qui ne ressort pas des pièces du dossier, les requérants n'établissent pas une insuffisance du dossier de permis de construire de nature à avoir trompé le service instructeur.

8. Dans ces conditions, le moyen tiré de l'insuffisance du dossier de demande de permis de construire, pris en ses différentes branches, doit être écarté.

9. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 431-30 du code de l'urbanisme : " Lorsque les travaux projetés portent sur un établissement recevant du public, la demande est accompagnée des dossiers suivants, fournis en trois exemplaires : / a) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles d'accessibilité aux personnes handicapées, comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 111-19-18 et R. 111-19-19 du code de la construction et de l'habitation ; / b) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles de sécurité, comprenant les pièces mentionnées à l'article R. 123-22 du même code ".

10. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, le permis de construire en litige ne porte pas sur un établissement recevant du public. La circonstance que le terrain d'assiette du projet comporterait la voie d'accès à un tel établissement et un parc de stationnement lui étant destiné est à cet égard sans incidence sur l'appréciation des considérations d'urbanisme propres aux seuls bâtiments projetés. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme doit être écarté comme inopérant.

11. En cinquième lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ". Les risques d'atteinte à la sécurité publique visés par les dispositions de l'article R. 111-2 précité sont aussi bien les risques auxquels peuvent être exposés les occupants de la construction pour laquelle l'autorisation est sollicitée que ceux que l'opération projetée peut engendrer pour des tiers. Il appartient à l'autorité d'urbanisme compétente et au juge de l'excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d'atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement de ces dispositions, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s'ils se réalisent.

12. En se bornant à faire valoir que les conditions de circulation seront difficiles et de nature à entraîner des désagréments et que le projet prévoit le passage des engins de secours sur une passerelle comportant une pente de 4 %, les requérants n'apportent pas d'éléments permettant d'apprécier la réalité d'un risque d'atteinte à la sécurité ou la salubrité publique. Par ailleurs, en se bornant à soutenir que le dossier ne comporte pas d'éléments concernant le respect du règlement départemental de défense extérieur contre l'incendie des Bouches-du-Rhône, les requérants n'apportent aucune précision sur les dispositions opposables qui seraient méconnues par le projet. Pour les mêmes motifs, et alors qu'aucun argument propre n'est développé à son soutien, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 1AU 3 du plan local d'urbanisme, relatif aux conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privés et d'accès aux voies ouvertes au public, doit être écarté.

13. En sixième lieu, en se bornant à faire valoir que des règles particulières sont prévues par l'article 1AU 4 du PLU, que le projet prévoit un raccordement des eaux usées sur le réseau du domaine du Laon, dont la situation serait inquiétante, et que le dossier est insuffisant concernant la réalisation d'un bassin de rétention, les requérants n'assortissent pas leur moyen de précisions suffisantes, tant sur les dispositions qui seraient méconnues que sur les insuffisances alléguées, pour permettre d'en apprécier le bien-fondé.

14. En septième lieu, en se bornant à faire valoir que des règles particulières sont prévues par l'article 1AU 11 du PLU quant à l'aspect extérieur des constructions et l'aménagement de leurs abords, que la notice générale du projet est insuffisante, que la commune disposerait d'un patrimoine environnemental exceptionnel, sans apporter aucun élément en ce sens, et que le projet implique la construction de bâtiments en R+3 dans un secteur qui en est dépourvu, à l'exception des trois bâtiments entourant le bâtiment voisin A Cézanne, les requérants n'assortissent pas leur moyen de précisions suffisantes pour permettre d'en apprécier le bien-fondé. Au demeurant, comme les requérants l'indiquent eux-mêmes, le secteur comporte déjà la présence d'immeubles de taille comparable.

15. En huitième lieu, en se bornant à soutenir qu'existeraient " des incohérences notoires entre les données du dossier de permis de construire et la réalité de la situation du terrain (80 places de prévues pour une occupation quotidienne actuelle de l'ordre de 150 véhicules) ", les requérants n'apportent pas d'éléments suffisants pour permettre d'apprécier le bien-fondé de leur moyen tiré de la méconnaissance, par le projet de construction en litige, des dispositions de l'article 1AU 12 du règlement du PLU relatif aux places de stationnement.

16. En neuvième lieu, en se bornant à soutenir que " du fait de l'importance des aménagements à prévoir, à savoir un élargissement, l'atteinte à la végétation est inévitable ", les requérants n'apportent pas d'éléments suffisants pour permettre d'apprécier le bien-fondé de leur moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 1AU 13 du règlement du PLU, alors qu'au surplus l'arrêté en litige comporte des prescriptions tendant à la préservation des chênes centenaires et de la végétation du site.

17. En dixième et dernier lieu, les requérants n'apportent aucune précision sur les dispositions du plan de prévention des risques naturels prévisibles, de l'orientation d'aménagement et de programmation spécifique et des autres dispositions particulières qui seraient méconnues par le projet.

18. Il résulte de ce tout ce qui précède que les conclusions à fin d'annulation présentées à l'encontre de l'arrêté de permis de construire du 12 août 2020 doivent être rejetées.

En ce qui concerne l'arrêté du 23 février 2023 :

19. Les requérants n'établissant pas que le permis de construire initial du 12 août 2020 serait illégal, le moyen tiré de ce que l'arrêté de prorogation du 23 février 2023 est illégal compte tenu de l'illégalité de l'arrêté du 12 août 2020 ne peut qu'être écarté.

En ce qui concerne le refus de procéder au retrait du permis de construire :

20. Aux termes de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme : " La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire ".

21. Un tiers justifiant d'un intérêt à agir est recevable à demander, dans le délai du recours contentieux, l'annulation de la décision par laquelle l'autorité administrative a refusé de faire usage de son pouvoir d'abroger ou de retirer un acte administratif obtenu par fraude, quelle que soit la date à laquelle il l'a saisie d'une demande à cette fin. Dans un tel cas, il incombe au juge de l'excès de pouvoir, saisi de moyens en ce sens, d'une part, de vérifier la réalité de la fraude alléguée et, d'autre part, de contrôler que l'appréciation de l'administration sur l'opportunité de procéder ou non à l'abrogation ou au retrait n'est pas entachée d'erreur manifeste, compte tenu notamment de la gravité de la fraude et des atteintes aux divers intérêts publics ou privés en présence susceptibles de résulter, soit du maintien de l'acte litigieux, soit de son abrogation ou de son retrait.

22. En premier lieu, les requérants font valoir que le dossier de permis de construire serait incomplet en méconnaissance des articles R. 431-8 à R. 431-10 du code de l'urbanisme. Toutefois, les différents plans du dossier de permis de construire font apparaître l'environnement du projet, notamment le centre A Cézanne et les parcs de stationnement. Le dossier mentionne également un raccordement du réseau des eaux usées au domaine de Laou. La circonstance, à la supposer établie, que ce réseau serait saturé et que le projet ne s'insèrerait pas dans son environnement, n'est pas de nature à regarder le pétitionnaire comme ayant frauduleusement composé le dossier de permis de construire.

23. En deuxième lieu, si les requérants font valoir que le terrain d'assiette aurait dû comprendre également les parcelles cadastrées section AP n° 3 et n° 6 accueillant le centre A Cézanne et faire, dès lors, l'objet d'une division foncière préalable, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet porte sur une partie d'une même unité foncière ni qu'il vise une division en propriété ou en jouissance ayant pour objet la création de lots. Au demeurant, il ressort clairement des pièces du dossier qu'il est situé sur des parcelles contiguës au centre A Cézanne, sur une parcelle accueillant un parc de stationnement destiné à ce centre et qu'une voie d'accès commune est prévue. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier, en particulier du graphique inséré en PC 8 du dossier, que le pétitionnaire a fait apparaître dans sa demande le zonage UG et 1AUa des parcelles assiettes du projet et le service instructeur était en capacité de vérifier le zonage des parcelles en cause. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le service instructeur aurait été trompé sur la réglementation en vigueur en l'absence de division foncière.

24. En troisième lieu, il ressort des pièces du dossier que le projet en cause s'implante sur une parcelle comprenant actuellement un parc de stationnement utilisé par les usagers du centre A Cézanne. La notice du projet mentionne explicitement ce point, et il ne ressort pas des pièces du dossier que le service instructeur ait été trompé sur l'impact du projet. Par ailleurs, à supposer même que la réalisation de ce projet rende le nombre de places de stationnement insuffisant pour ce centre, cette circonstance est sans incidence sur la légalité du permis de construire délivré le 12 août 2020 et ne constitue pas une manœuvre frauduleuse pour obtenir une décision indue.

25. En quatrième lieu, si les requérants font valoir l'insuffisance du raccordement au réseau d'assainissement, ils n'établissent pas cette insuffisance ni, au demeurant, n'apportent d'éléments permettant d'établir la fraude alléguée sur ce point.

26. En dernier lieu, en se bornant à soutenir que l'accès par le chemin des Vignes Basses méconnaîtrait l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, ils n'établissent pas le caractère frauduleux du permis de construire, alors au demeurant que l'article 2 de l'arrêté du 12 août 2020 comporte des prescriptions relatives à l'aménagement dudit chemin, de sorte que le service instructeur a pris en considération les éventuelles difficultés de circulation.

27. Enfin, les requérants, qui n'établissent pas l'existence de manœuvres frauduleuses destinées à obtenir le permis de construire délivré le 12 août 2020, ne sont pas non plus fondés à soutenir que le refus de procéder au retrait du permis de construire serait entaché d'une erreur manifeste d'appréciation.

28. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions aux fins d'annulation présentées par les requérants doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

29. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Mimet, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que les requérants demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

D É C I D E :

Article 1er : La requête présentée par M. B et autres est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. D B, Mme G B, M. A F, et Mme E F, à la SA Unicil et à la commune de Mimet.

Délibéré après l'audience du 28 janvier 2025, à laquelle siégeaient :

Mme Hogedez, présidente,

Mme Arniaud, première conseillère,

Mme Ridings, conseillère,

Assistées de M. Brémond, greffier.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 février 2025.

La rapporteure,

signé

C. Arniaud

La présidente,

signé

I. Hogedez

Le greffier,

signé

A. Brémond

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Le greffier.