Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires enregistrés les 7 juin et 5 novembre 2024 et 6 novembre 2025, Mme B... C... et son époux M. D... C..., représentés par Me Calas, demandent au tribunal :
1°) d’annuler l’arrêté n° PC 013055 23 00916P0 en date du 28 février 2024 par lequel le maire de la commune de Marseille a délivré à la « société française des habitations économiques » (SFHE) un permis de construire une résidence de jeunes actifs de 128 logements locatifs sociaux sur des parcelles situées 54 boulevard Hilarion Bœuf dans le 10ème arrondissement cadastrées préfixe 860 section H n° 27, 44, 45 et 86 pour une surface de plancher de 3 473 m² ;
2°) de mettre à la charge de la commune une somme de 1 300 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- l’acte attaqué n’a pas été régulièrement signé ;
- la demande de permis de construire est incomplète, en méconnaissance des dispositions de l’article R. 431 -9 du code de l’urbanisme et en l’absence d’indication selon laquelle la pétitionnaire dispose bien des droits sur chacune des parcelles ;
- le projet méconnait le règlement de la zone UC1 sur l’emprise au sol des bâtiments A et B ;
- il méconnaît l’OAP multisites sur l’emprise au sol, sur l’aspect des façades, sur le nombre de logements par pallier, sur l’agencement des logements, ce qui méconnaît les objectifs de densification mesurée et de réalisation de petits collectifs discontinus prévus par le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) ;
- il méconnaît l’article 11 du règlement de la zone UC du PLUi sur la rampe d’accès aux espaces de stationnement qui doit être comprise dans le volume de la construction et s’agissant de l’accès au stationnement des vélos ;
- il méconnaît l’article 4 du règlement de la zone UC1 relatif à l’emprise au sol ;
- l’implantation du bâtiment C méconnaît l’article 7 du règlement de la zone UB2 relatif aux limites séparatives et l’article 9.1 alinéa d) relatif à la pente des toitures et n’a pas été régularisée par le permis de construire modificatif ;
- il méconnaît l’article 12 du règlement de la zone UB2 et l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme sur les accès et la desserte du projet.
Par des mémoires en défense enregistrés les 16 septembre et 28 novembre 2024 et 10 novembre 2025, la « société française des habitations économiques » (SFHE), représentée par Me Rosenfeld, conclut au rejet de la requête à titre principal, à l’application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme à titre subsidiaire et à la mise à la charge des requérants une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense enregistré le 18 octobre 2024, la commune de Marseille conclut au rejet de la requête.
Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’urbanisme,
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Houvet,
- les conclusions de Mme Pilidjian, rapporteure publique ;
- et les observations de Me Cagnol pour la société SFHE et de Mme A... pour la commune de Marseille.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté n° PC 013055 23 00916P0 en date du 28 février 2024, le maire de la commune de Marseille a délivré à la société SFHE un permis de construire une résidence de jeunes actifs de 128 logements locatifs sociaux sur des parcelles situées 54 boulevard Hilarion Bœuf dans le 10ème arrondissement cadastrées préfixe 860 section H n° 27, 44, 45 et 86 pour une surface de plancher de 3 473 m². Mme B... C... et son époux M. D... C... demandent au tribunal d’annuler cet arrêté. Un arrêté de permis de construire modificatif a été délivré par la commune à la société SFHE le 21 septembre 2025.
Sur l’étendue du litige :
2. Lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées à la suite de la modification de son projet par le pétitionnaire et en l'absence de toute intervention du juge ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.
3. Il résulte de ce qui précède que les moyens de la requête dirigés contre l'arrêté du 28 février 2024 doivent être examinés en tenant compte de la régularisation des illégalités éventuellement intervenue par la délivrance du permis de construire modificatif du 21 septembre 2025.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
4. En premier lieu, aux termes de l’article L. 212-1 du code des relations entre le public et l’administration : « Toute décision prise par une administration comporte la signature de son auteur ainsi que la mention, en caractères lisibles, du prénom, du nom et de la qualité de celui‑ci. / (…) ». En outre, aux termes de l’article L. 212-3 de ce code : « Les décisions de l'administration peuvent faire l'objet d'une signature électronique. Celle-ci n'est valablement apposée que par l'usage d'un procédé, conforme aux règles du référentiel général de sécurité mentionné au I de l'article 9 de l'ordonnance n° 2005-1516 du 8 décembre 2005 relative aux échanges électroniques entre les usagers et les autorités administratives et entre les autorités administratives, qui permette l'identification du signataire, garantisse le lien de la signature avec la décision à laquelle elle s'attache et assure l'intégrité de cette décision ». Enfin, l’article 1er du décret n° 2017‑1416 du 28 septembre 2017 relatif à la signature électronique prévoit que : « La fiabilité d'un procédé de signature électronique est présumée, jusqu'à preuve du contraire ».
5. Les mentions exigées par les dispositions des articles précédemment cités ont pour seul objectif d’identifier sans ambiguïté l’auteur de la décision, aux fins de vérifier sa compétence et le cas échéant de lui adresser un recours. L’arrêté attaqué a été signé par M. Eric Mery, conseiller municipal spécial en ce qui concerne l’urbanisme et l’aménagement durable, la stratégie patrimoniale, la valorisation et la protection du patrimoine municipal et des édifices cultuels, lequel a été habilité par une délégation du maire de la commune de Marseille à prendre, notamment, toutes les décisions relatives au droit des sols, aux termes d’un arrêté du 11 mai 2023, publié au recueil des actes administratifs de la commune et transmis en préfecture. Cet acte mentionne en caractères lisibles les nom, prénom et qualité du signataire, satisfaisant ainsi aux prescriptions de l’article L. 212-1 du code des relations entre le public et l’administration. Les requérants n’apportent aucun élément de nature à faire naître un doute quant à la mise en œuvre du procédé de signature électronique conforme aux dispositions visées au point précédent. Ainsi, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’acte doit être écarté.
6. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. / Lorsque le terrain n'est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'y accéder. / Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan. ». Aux termes de l’article R. 431-5 de ce code : « La demande de permis de construire précise : (…) La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R*423-1 pour déposer une demande de permis. ». L’article R. 423-1 du même code dispose que : « Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux (…) ».
7. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
8. D’une part, il ne ressort pas de ces dispositions que le code de l’urbanisme imposerait que la pétitionnaire détaille l’emprise au sol de chaque bâtiment. Si les requérants soutiennent que cette information est nécessaire pour l’appréciation du respect par le projet de l’OAP de la zone UC, laquelle « prescrit » une emprise au sol par bâtiment inférieure à 600 m², il ressort de la notice descriptive que l’emprise au sol des bâtiments A et B sera de 1 087,6 m² et du plan de masse du projet que le bâtiment A est un peu plus grand que le bâtiment B. Ces éléments étaient suffisants, au stade de la complétude du dossier, pour permettre à l’administration d’instruire le dossier. D’autre part, les requérants ne se prévalent d’aucune disposition qui imposerait à la pétitionnaire d’indiquer qu’elle dispose « bien des droits sur chacune des parcelles », alors que le dossier de permis de construire a un caractère déclaratif et que la société pétitionnaire a attesté disposer de la qualité pour déposer la demande de permis de construire. Le moyen tiré de l’incomplétude du dossier doit dès lors être écarté en toutes ses branches.
9. En troisième lieu, aux termes de l’article 4 du règlement de la zone UC : « a) En l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, l’emprise au sol au sens du présent PLUi de la totalité des constructions est inférieure ou égale à – en UCt1, 20% de la surface du terrain ; dans les autres zones, 30% de la surface du terrain. Les locaux techniques ne sont pas concernés par cette disposition ».
10. Les bâtiments A et B devant être édifiés sur les parcelles cadastrées préfixe 860 section H n° 44, 45 et 86 se situent en zone UC1 du PLUi, alors que la parcelle n° 27 se situe en zone UB2 de ce document. La surface totale des parcelles situées en zone UC1 est de 3 658 m². Si dans les mémoires échangés durant l’instance, des emprises au sol différentes ont pu être évoquées par la société pétitionnaire au sujet de l’emprise de chacun des bâtiments A et B, il ressort des pièces du dossier que la notice descriptive et le formulaire Cerfa mentionnent clairement une emprise au sol des rez-de-chaussée de 1 087,6 m², ce qui correspond à un peu moins de 30 % de la surface du terrain. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 4 de la zone UC doit être écarté.
11. En quatrième lieu, aux termes de l’article 7 du règlement de la zone UB du PLUi : « En UBp, UB1, UB2 et UB3, en l’absence de prescription d’implantation sur le règlement graphique (marge de recul, polygone d’implantation ou polygone constructible), les constructions sont implantées en continuité d’une limite latérale l’autre sur une profondeur minimale de 6 mètres. Au-delà la construction doit être implantée sur au moins une limite latérale ». Aux termes du lexique du PLUi : « Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’homme en sous-sol ou en surface. (…) La notion d’espace utilisable par l’homme vise à différencier les constructions des installations dans lesquelles l’homme ne peut rentrer, vivre ou exercer une activité. Les installations techniques de petites dimensions (éoliennes, poste de transformation, canalisations…) et les murs et clôtures n’ont pas vocation à créer un espace utilisable par l’homme (…). ».
12. D’une part, les requérants ne peuvent utilement soutenir que la rampe d’accès aux espaces de stationnement aurait dû être implantée sur les deux limites séparatives dès lors qu’elle n’est pas une construction au sens du règlement du plan local d'urbanisme en ce qu’elle ne génère pas d’espace dans lequel l’Homme peut « rentrer, vivre, ou exercer une activité ». D’autre part, les requérants soutiennent pour la première fois dans leur mémoire du 6 novembre 2025 que le bâtiment C n’est pas implanté sur les deux limites séparatives latérales. Cette branche du moyen, indépendante de celle relative à la rampe d’accès qui vient d’être évoquée, a été soulevée plus de deux mois après la communication du premier mémoire en défense et est à ce titre irrecevable, ainsi que le fait valoir en défense la société pétitionnaire.
13. En cinquième lieu, aux termes de l’article 9.1 du règlement de la zone UB du PLUi : « En UB1, UB2, UB3 et UBt, si elle n’est pas réalisée sous forme de toiture plate (pente ≤ 10 %), la couverture des constructions est réalisée selon une pente comprise entre 25 et 35 %. ».
14. Si les requérants soutiennent que la pente du toit du bâtiment C sera de 36 %, soit un point au-dessus de la limite fixée par le règlement, le permis de construire modificatif mentionne, tant sur le plan de masse sur dans la notice descriptive, que la pente des toitures sera égale à 30 %. En outre, il ressort du plan de coupe du bâtiment C joint à la demande de permis de construire que la pente de la couverture est comprise entre 25 et 35 %. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 9 du règlement applicable en zone UB manque en fait et doit être écarté.
15. En sixième lieu, aux termes de l’article 11 du règlement de la zone UC du PLUi : « e) Pour les constructions* nouvelles de plus de 50 logements (hors opérations d'extension, de réhabilitation ou de changement de destination), la rampe d’accès au stationnement doit être comprise dans le volume de la construction. (…) ».
16. En l’espèce, les parcelles 44, 45 et 86 sur lesquelles s’implantent le projet se situent en zone UC1 et la parcelle 27, qui donne directement sur le boulevard Hilarion Bœuf, se trouve en zone UB2. Les requérants se prévalent de la méconnaissance par la rampe d’accès au stationnement des dispositions de l’article 11 e) du règlement de la zone UC du PLU, en ce que la rampe ne serait pas comprise dans le volume du stationnement. La rampe se situe en majorité en zone UB, mais une petite partie se trouve en zone UC. Toutefois, d’une part, les dispositions dont se prévalent les requérants n’ont pas d’équivalent dans le règlement de la zone UB2. D’autre part, concernant la partie de la rampe située en zone UC, elle est comprise dans l’aire de stationnement souterraine et se trouve donc dans le volume de la construction. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 11 e) du règlement de la zone UC du PLUi sera écarté.
17. En septième lieu, aux termes de l’article 11 du règlement de la zone UC du PLUi : « f) Les emplacements prévus pour le stationnement des vélos doivent être facilement accessibles depuis les emprises publiques* ou voies* et lorsqu'ils sont situés dans le même volume que celui de la construction principale, localisés en rez-de-chaussée ou, sous réserve d'une impossibilité technique, au premier niveau de sous-sol ; lorsqu'ils ne sont pas situés dans le même volume que celui de la construction principale, clos (par des murs pleins, des dispositifs ajourés...) et abrités par une couverture. (…) ».
18. D’après le plan du rez-de-chaussée, le local vélos du bâtiment A, d’une surface de 65,5 m², sera accessible après les portes d’entrée, en suivant le cheminement piéton applicable à tous les habitants ; celui du bâtiment B, de moindre importance, sera également accessible au rez-de-chaussée après les portes d’entrée. Ces locaux dédiés sont facilement accessibles depuis la voie publique par le cheminement piéton prévu au 76 boulevard Hilarion Bœuf. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 11 f) du règlement de la zone UC du PLUi sera écarté.
19. En huitième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ». Aux termes de l’article 12 du règlement de la zone UB : « e) Les accès : - sont conçus en tenant compte de la topographie et de la configuration des lieux dans lesquels s’insère l’opération, en cherchant d’une part à réduire leur impact sur la fluidité de la circulation des voies de desserte, d’autre part la mutualisation des accès, - présentent des caractéristiques répondant à la nature et à l’importance du projet, - prennent en compte la nature des voies sur lesquelles ils sont susceptibles d’être aménagés afin de préserver la sécurité des personnes (visibilité, vitesse sur voie, intensité du trafic…) ; - permettent d’assurer la sécurité des usagers des voies de desserte et de ceux utilisant ces accès. Cette sécurité est appréciée compte tenu : - de la position des accès et de leur configuration, notamment vis à vis de leurs distances aux intersections à proximité ; - de la nature des voies, du type de trafic et de son intensité. Des dispositions particulières peuvent être imposées par les services compétents telles que la réalisation de pans coupés, l’implantation des portails en retrait. ».
20. Le terrain d’assiette du projet est desservi par le boulevard Hilarion Bœuf, qui est une voie à sens unique dotée de trottoirs et d’une largeur supérieure à 4 mètres dont il n’est pas établi qu’elle présenterait des difficultés de visibilité et de circulation, ni qu’elle ne serait pas en capacité d’accueillir du trafic supplémentaire. Par ailleurs, l’accès aux espaces de stationnement souterrain s’effectue par un portail et d’une rampe à double sens de circulation permettant aux véhicules de se croiser et offrant des conditions de visibilité satisfaisantes. Ainsi, le risque pour la sécurité publique lié à la voie de desserte automobile et à l’accès n’est pas établi et le moyen sera écarté.
21. En neuvième et dernier lieu, aux termes de l’article L. 151-2 du code de l’urbanisme : « Le plan local d'urbanisme comprend : 1° Un rapport de présentation ; 2° Un projet d'aménagement et de développement durables ; 3° Des orientations d'aménagement et de programmation ; 4° Un règlement ; 5° Des annexes. / Chacun de ces éléments peut comprendre un ou plusieurs documents graphiques. Ces documents graphiques peuvent contenir des indications relatives au relief des espaces auxquels il s'applique. ». Selon l’article L. 151-6 de ce code : « Les orientations d'aménagement et de programmation comprennent, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durables, des dispositions portant sur l'aménagement, l'habitat, les transports, les déplacements et, en zone de montagne, sur les unités touristiques nouvelles. (…) ». L’article L. 151-7 du même code dispose que : « I.- Les orientations d'aménagement et de programmation peuvent notamment : 1° Définir les actions et opérations nécessaires pour mettre en valeur l'environnement, les paysages, les entrées de villes et le patrimoine, lutter contre l'insalubrité, permettre le renouvellement urbain, favoriser la densification et assurer le développement de la commune ; 2° Favoriser la mixité fonctionnelle en prévoyant qu'en cas de réalisation d'opérations d'aménagement, de construction ou de réhabilitation un pourcentage de ces opérations est destiné à la réalisation de commerces ;(…) 4° Porter sur des quartiers ou des secteurs à mettre en valeur, réhabiliter, renaturer, restructurer ou aménager ; 5° Prendre la forme de schémas d'aménagement et préciser les principales caractéristiques des voies et espaces publics ; 6° Adapter la délimitation des périmètres, en fonction de la qualité de la desserte, où s'applique le plafonnement à proximité des transports prévu aux articles L. 151-35 et L. 151-36 ; 7° Définir les actions et opérations nécessaires pour protéger les franges urbaines et rurales. Elles peuvent définir les conditions dans lesquelles les projets de construction et d'aménagement situés en limite d'un espace agricole intègrent un espace de transition végétalisé non artificialisé entre les espaces agricoles et les espaces urbanisés, ainsi que la localisation préférentielle de cet espace de transition ; 8° Dans les communes non couvertes par un schéma de cohérence territoriale, identifier les zones d'accélération pour l'implantation d'installations terrestres de production d'énergies renouvelables arrêtées en application de l'article L. 141-5-3 du code de l'énergie.(…) ». Aux termes de l’article L. 152-1 du code de l’urbanisme : « L'exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d'installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à ses documents graphiques. /Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu'elles existent, avec les orientations d'aménagement et de programmation. ».
22. Il résulte de ces dispositions qu’une autorisation d’urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux qu’elle prévoit sont incompatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation d’un plan local d’urbanisme et, en particulier, en contrarient les objectifs. Cette compatibilité s’apprécie en procédant à une analyse globale des effets du projet sur l’objectif ou les différents objectifs d’une orientation d’aménagement et de programmation, à l’échelle de la zone à laquelle ils se rapportent.
23. Aux termes de l’OAP qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère, pour l’agencement des logements, s’agissant de l’emprise au sol qui complète notamment l’article 4 des zones UC, il est « prescrit » que l’emprise au sol de chaque bâtiment de la catégorie « petit collectif » soit inférieure à 600 m², l’objectif de cette orientation étant de « garantir la lecture visuelle d’un « petit collectif » et ce quelle que soit la surface de l’assiette foncière, il est important de calibrer une emprise maximale par bâtiment », cette limitation permettra de « favoriser la part de logements bi-orientés, traversants ou en angle ». Il est recommandé de limiter à 40 % le nombre de logements mono-orientés, d’éviter les logements mono-orientés nord et ouest, et de limiter à 6 les logements par pallier. L’objectif de cette orientation est d’« assurer confort d’ambiance, confort d’usage et confort thermique ». Enfin, s’agissant des façades, l’OAP « prescrit » que « la longueur de chaque construction est inférieure ou égale à 45 mètres, et que les façades d’un seul tenant (c’est-à-dire sans décroché, scission ou faille) doivent être inférieures ou égales à 25 mètres de longueur ». Il est recommandé, « au-delà de 25 mètres de long, d’animer et rythmer les façades per des scissions, décrochés ou failles toute hauteur supérieure à 2 mètres de profondeur ».
24. Les auteurs du PLUi ont défini, en complément du règlement écrit et graphique des zones UA, UB, UC, UP et UM du territoire Marseille-Provence, une OAP dite multisites « Qualité d’aménagement et formes urbaines » visant à améliorer l’insertion des projets dans leur contexte urbain et paysager. A cet effet, chaque article du règlement de ces zones précise, dans un cartouche liminaire, que « les autorisations qui doivent être conformes au règlement (…) doivent aussi être compatibles avec les prescriptions de l’OAP qualité d’aménagement et des formes urbaines » et chaque orientation de l’OAP rappelle les articles du règlement de zone qu’elle vient compléter. Outre une déclinaison de principes et d’objectifs en matière d’aménagement et d’urbanisation du tissu urbain, cette OAP énonce pour chaque zone précitée du règlement, des « recommandations » et des « prescriptions ». Si ces dernières comportent parfois des éléments quantitatifs, relatifs à la volumétrie et à l’implantation des constructions à édifier, ainsi qu’à leur qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère et semblent ainsi fixer des règles à respecter précisément, la nette volonté des auteurs du PLUi, ressortant des rappels ci-dessus dont ils ont assorti la rédaction des divers documents, conduit à les interpréter comme se bornant seulement à orienter le règlement de chaque zone concernée, et susceptibles de s’imposer aux autorisations d’urbanisme seulement dans un rapport de compatibilité, lequel, en outre, s’apprécie à l’échelle de chaque zone visée par l’OAP.
25. Il résulte de ce qui vient d’être dit, que si peuvent prêter à confusion certains termes ou précisions donnés par l’OAP QAFU, comme l’emploi du terme « prescriptions », leur seul usage, au regard de la volonté d’ensemble exprimée par les auteurs du PLUi, ne permet pas d’en déduire que ces derniers auraient entendu édicter des règles de même nature que celles formalisées dans le règlement écrit et graphique du PLUi et qu’ainsi l’OAP QAFU serait contraire aux articles précités du code de l'urbanisme.
26. Bien que les bâtiments A et B auront une longueur supérieure à 25 mètres, ils sont néanmoins divisés en ailes, lesquelles sont orientées différemment, créant ainsi une « cassure » dans les façades qui ne sont pas continues. En outre, ils comportent de légers décrochés et le bâtiment B compte une avancée alors que le bâtiment A dispose d’un étage en moins dans une des ailes. Les bâtiments A et B auront une emprise au sol proche des 600 m² par bâtiment, le bâtiment A étant plus grand que le bâtiment B, pour une emprise des deux de 1 087,6 m² ainsi qu’il a déjà été mentionné précédemment. La spécificité du projet, qui ne comprend que des appartements de type « T1 », implique que ces logements seront pour l’essentiel mono-orientés avec un nombre important d’appartements par palier, entre 7 logements et jusqu’à 19. Dans ces conditions, et eu égard à la spécificité du projet qui concerne plus de 120 logements de type « T1 », il ne ressort pas des pièces du dossier qu’il contrarierait les objectifs de ce document, qui sont assez généraux, et rendrait le projet en litige incompatible avec l’OAP QAFU dans la zone UC concernée. Ce projet n’est pas incompatible avec l’OAP QAFU mentionnée ci-dessus, compatibilité qui s’apprécie en outre à l’échelle de la zone visée par l’OAP. Le moyen doit être écarté.
27. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions en annulation de l’arrêté du 28 février 2024 doivent être rejetées.
Sur les frais liés au litige :
28. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
DECIDE :
Article 1er : La requête de Mme et M. C... est rejetée.
Article 2 : Les conclusions de la société SFHE tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la commune de Marseille, à Mme B... C... et M. D... C... et à la société SFHE.
Délibéré après l'audience du 15 décembre 2025, à laquelle siégeaient :
- M. Pecchioli, président,
- M. Juste, premier conseiller,
- Mme Houvet, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026.
La rapporteure,
signé
HOUVETLe président,
signé
J-L PECCHIOLI
La greffière,
Signé
S. BOUCHUT
La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour la greffière en chef,
La greffière.