Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires, enregistrés les 26 juin 2024, 28 juin, 1er août et 1er décembre 2025, Mme C... B..., représentée par Me Djabali, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :
1°) d’annuler l’arrêté du 26 avril 2024 par lequel le maire de Marseille a accordé à la SNC Marignan un permis de construire un ensemble de 8 maisons et un immeuble collectif de 20 logements sur un terrain sis impasse de l’Erable dans le 13ème arrondissement ;
2°) d’annuler l’arrêté du 9 novembre 2025 portant permis de construire modificatif ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Marseille la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- elle dispose d’un intérêt à agir ;
- le dossier de permis de construire méconnaît l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme à défaut de mention d’une servitude de passage ;
- il méconnaît le b) de l’article R. 431-10 du même code à défaut de plans de coupe ;
- il méconnaît le e) de l’article R. 431-16 du même code ;
- le projet méconnaît l’article UP1 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) ;
- le projet méconnaît l’article UP 4 du même règlement ;
- le projet méconnaît l’article UP 7 du même règlement ;
- le projet méconnaît l’article UP 8 du même règlement ;
- le projet méconnaît l’article UP 10 du même règlement ;
- le projet méconnaît l’article UP 11 du même règlement ;
- le projet méconnaît l’article UP 12 du même règlement.
Par des mémoires, enregistrés les 19 septembre 2024, 3 juillet et 8 décembre 2025, la SNC Marignan, représentée par Me Rosenfeld, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à l’application des article L.600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et, en tout état de cause, à la mise à la charge de Mme B... la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens présentés par la requérante ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 3 juillet 2025, la ville de Marseille, conclut au rejet de la requête.
Elle fait valoir que les moyens présentés par la requérante ne sont pas fondés.
Le mémoire enregistré pour la requérante le 18 décembre 2025 n’a pas été communiqué en application du dernier alinéa de l’article R. 611-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Arniaud,
- les conclusions de M. Trébuchet, rapporteur public,
- les observations de Me Djabali, représentant la requérante, celles de Me Cagnol, représentant la SNC Marignan et celles de Mme A... pour la commune de Marseille.
Considérant ce qui suit :
Mme B..., propriétaire de lots dans une résidence sise impasse de l’Erable dans le 13ème arrondissement de Marseille, demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 26 avril 2024 par lequel le maire de Marseille a accordé à la SNC Marignan un permis de construire un ensemble de 8 maisons et un immeuble collectif de 20 logements sur des parcelles cadastrées section 884 B nos 213, 214, 223, 225, 226, 232 et 233, sises impasse de l’Erable ainsi que l’arrêté du 9 novembre 2025 accordant un permis de construire modificatif.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
Lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées à la suite de la modification de son projet par le pétitionnaire et en l'absence de toute intervention du juge ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.
En premier lieu, aux termes du troisième alinéa de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Lorsque le terrain n'est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'y accéder ».
Il ressort des pièces du dossier que le projet est directement desservi par une voie ouverte à la circulation du public, la rue Chnork Kaloustian située sur la parcelle n° 229. Par suite, le plan de masse n’avait pas à indiquer les caractéristiques d’une servitude de passage et le moyen doit être écarté.
En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend : (…) « b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; (…) ».
Le dossier de permis de construire comporte deux plans de coupe et précise que les affouillements ne sont pas supérieurs à 2 mètres, ce qui n’est pas contredit par les autres pièces. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-10 doit être écarté.
En troisième lieu, aux termes de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : (…) e) L'attestation relative au respect des règles de construction parasismique au stade de la conception telle que définie à l'article R. 122-36 du code de la construction et de l'habitation (…) ». Selon l’article 2 de l’arrêté du 22 octobre 2010 relatif à la classification et aux règles de construction parasismique applicables aux bâtiments de la classe dite « à risque normal », sont classés en catégorie III les bâtiments d’habitation collective dont la hauteur dépasse 28 mètres.
Il ressort des pièces du projet que l’immeuble collectif du projet en litige est inférieur à 28 mètres et ne constitue pas un immeuble de catégorie III, comme il l’est soutenu par la requérante. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance du e) de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme doit être écarté.
En quatrième lieu, aux termes de l’article UP 1 du règlement du PLUi : « h) Dans le cas de logement individuel et/ou d’habitat intermédiaire de moins de 4 logements, sont admis les affouillements et exhaussements du sol à condition : / - Que les parties supérieures ou égales à 2 mètres de haut ne dépassent pas 100m² de surface par logement et qu’ils soient nécessaires : / - à l’adaptation au terrain des constructions* autorisées dans la zone ; / - ou à l’aménagement de dispositifs techniques induits par ces constructions* ; / - ou à l’aménagement ou restauration de restanques. / i) Dans le cas d’opérations à partir de 4 logements d’habitat intermédiaire, sont admis les affouillements et exhaussements du sol supérieur à 2m de haut et de plus de 100m², par logement, pour permettre des stationnements communs souterrains, à condition qu’ils soient nécessaires : / - aux exigences de l’article 11 ; / - et sans contrevenir à l’application des autres articles du PLUi. / j) Dans le cas d’un aménagement paysager du terrain, sont admis les affouillements et exhaussements du sol sous condition : / - si leur hauteur est inférieure à 2m, leur surface n’est pas limitée ; / - si leur hauteur est supérieure ou égale à 2m, leur surface est limitée à 100m² ».
D’une part, en faisant valoir que le dossier de demande de permis de construire ne permet pas de connaître l’ampleur des affouillements et des exhaussements nécessaires, la requérante n’établit pas la méconnaissance par le projet des dispositions mentionnées ci-dessus. Par ailleurs, la notice du projet indique qu’ «aucun affouillement ou exhaussement n’est supérieur à 2m de hauteur et 100m2 de surface ». D’autre part, il ne ressort pas des pièces, notamment du plan PC5a ni d’autres points de mesure isolés, que les affouillements et exhaussements de la villa 4, dont l’emprise au sol a été diminuée par le permis de construire modificatif, mais aussi des autres aménagements du terrain, soient supérieurs à 100m2.
En cinquième lieu, selon l’article UP 4 du PLUi, l’emprise au sol de la totalité des constructions est inférieure ou égale à 30 % en zone UP3.
Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette, de 5 025m2, autorise une emprise au sol de 1 507,50 m2. Selon le dossier du permis modificatif, l’emprise des différentes constructions s’établit à 1 140 m2 ou 1 107,59 m2 selon le tableau des surfaces, si la requérante fait valoir que certaines constructions n’auraient pas été prises en compte dans ce calcul, il n’est pas établi, ni ne ressort des pièces, que ces constructions entraineraient en tout état de cause le dépassement du seuil de 1 507,50 m2.
En sixième lieu, aux termes de l’article UP 7 du PLUi : « En l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, la distance (d) mesurée horizontalement entre tout point d’une construction et le point le plus proche d’une limite séparative* est supérieure ou égale à la moitié de la différence d’altitude (DA) entre ces deux points sans être inférieure à 3 mètres ».
Si la requérante fait valoir que, selon le permis initial, le local vélo est implanté en limite séparative, l’espace jouxtant ce local constitue toutefois une voie publique. En tout état de cause, le permis de construire modificatif prévoit une nouvelle implantation du local vélo qui ne borde aucune limite séparative, entre les maisons individuelles 1 et 2, et le moyen doit être écarté comme inopérant.
En septième lieu, aux termes de l’article UP 8 du règlement du PLUi, relatif à l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un même terrain : « a) Lorsque deux constructions* ne sont pas accolées, la distance (d) mesurée horizontalement entre tout point d’une façade et le pied de façade le plus proche d’une autre construction est supérieure ou égale à la moitié de la différence d’altitude (DA) entre ces deux points sans être inférieure à 6 mètres (...) / b) Toutefois, lorsque deux façades sont en vis-à-vis et que chacune d’elles est aveugle ou munie que d’ouvertures mineures (fenestrons* par exemple), l’article 8a ne s’impose pas. / Dans ce cas, la distance (d) mesurée horizontalement entre ces deux façades doit être supérieure ou égale à 3 mètres (...) ». Selon le lexique, un fenestron constitue « un jour de souffrance c’est-à-dire qu’il constitue une ouverture qui, par sa forme et sa hauteur, n'est pas destinée à voir à l'extérieur, mais à éclairer des pièces secondaires : cuisine, salle de bains, escalier, etc. Il doit avoir une surface inférieure ou égale à 0,4m² ».
Il ressort des pièces du dossier du permis de construire initial que le bâtiment « Individuelles 1 », constitué de deux villas, est situé en partie à 5,56 mètres du bâtiment « Individuelle 2 », ce dernier étant lui-même situé à 5,47 mètres du troisième bâtiment « Individuelle 3 », à l’Est et que les murs se faisant face présentent des ouvertures de 40 centimètres sur 180 centimètres, soit de 1,08 m2. Toutefois, le permis de construire modificatif a supprimé ces ouvertures, venant ainsi régulariser le vice dont était entaché le permis de construire initial. Par suite, le moyen doit être écarté comme inopérant.
En huitième lieu, aux termes de l’article UP 10 du PLUi : « f) Les arbres existants sont maintenus ou, en cas d’impossibilité, obligatoirement remplacés par des sujets en quantité et qualité équivalentes (essence et développement à terme). / g) Les espaces de pleine terre* sont plantés d’arbres de haute tige*, à raison d’au moins une unité par tranche entamée de 100 m². Dans ce dénombrement : / - sont pris en compte les arbres maintenus conformément à l’article précédent ; / - ne sont pas pris en compte les arbres plantés conformément à l’article 11. / h) Les dalles de couverture des niveaux semi-enterrés sont aménagées en terrasse et/ou végétalisées ».
En se bornant à faire valoir que le projet ne serait pas suffisamment précis, alors que le dossier du permis initial et celui modifié comportent un bilan végétal recensant 37 arbres viables, la conservation de 10 arbres, la plantation de 37 arbres, dont l’essence et la taille sont précisés au sein d’un tableau ainsi qu’en légende d’un plan graphique, et implique 2 138,05 m2 d’espaces verts de pleine terre, la requérante n’établit pas qu’il méconnaitrait l’article UP 10.
En neuvième lieu, l’article UP 11 du PLUi impose la création d’une place de stationnement résident par tranche de 40 m² de surface de plancher créées, sans être inférieur à une place par logement créé et sans exiger plus de deux places par logement. Cet article impose également pour les visiteurs : « 1 place pour 3 logements créés lorsque la totalité des constructions* dépasse 200 m² de surface de plancher créées ou en cas d’opération d’ensemble* ».
La surface de plancher du bâtiment collectif de 20 logements de 974,23 m2 nécessite 24 places de stationnement résidents. La création de 8 maisons individuelles de plus de 80 m2 chacune nécessite 16 places de stationnement résidents. Enfin, le projet implique la création de 10 places de stationnement pour les visiteurs, soit un total de 50 places. Si la requérante fait valoir que le projet initial ne comporterait que 47 places de stationnement, il est constant que le permis de construire modificatif prévoit la création de 52 places, venant régulariser le vice initial dont était entaché le permis de construire, et le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UP 11 doit être écarté.
En dixième lieu, aux termes de l’article UP 12 du règlement du PLUi relatif à la desserte par les voies publiques ou privées : « b) La création ou l’extension de voies* ou chemins d’accès* en impasse, d’une longueur totale après travaux de plus de 30 mètres est admise à condition d’aménager une aire de retournement* à moins de 30m de leur terminaison. Ces voies* ou chemins d’accès* ainsi que les aires de retournement* doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité routière, de défense contre l’incendie, de sécurité civile et de collecte des ordures ménagères ». Selon le lexique du PLUi, le chemin d’accès est l’« Infrastructure carrossable ou cheminement qui assure la desserte interne du terrain* depuis l’accès* » et l’aire de retournement est constitué d’un : « Espace dédié à la circulation générale qui permet d’effectuer le retournement d’un véhicule en limitant les manœuvres. Les aires doivent être aménagées sous forme soit de rond-point (illustration de gauche) soit de T (illustration de droite) et respecter les dimensions suivantes : r >9 m ».
Il ressort des pièces du dossier, et n’est pas contesté, que le permis de construire initial prévoyait une aire de retournement située à plus de 30 mètres de l’accès dont le rayon était de 8 mètres, en méconnaissance des dispositions mentionnées ci-dessus qui imposent un rayon égal ou supérieur à 9 mètres. Toutefois, le permis de construire modificatif prévoit désormais un rayon de 9 mètres. Par suite, le permis de construire modificatif a régularisé le vice dont était entaché le permis de construire initial et le moyen doit être écarté.
Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation doivent être rejetées.
Sur les frais liés au litige :
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Marseille, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par Mme B... au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de Mme B... la somme sollicitée sur le même fondement par la SNC Marignan.
D É C I D E :
Article 1er : La requête présentée par Mme B... est rejetée.
Article 2 : Les conclusions de la SNC Marignan tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à Mme C... B..., à la SNC Marignan et à la commune de Marseille.
Délibéré après l’audience du 22 décembre 2025, à laquelle siégeaient :
M. Salvage, président,
Mme Arniaud, première conseillère,
Mme Fayard, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026.
La rapporteure,
signé
C. Arniaud
Le président,
signé
F. Salvage
La greffière,
signé
S. Bouchut
La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour la greffière en chef,
La greffière.