Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés les 30 mai 2025, 11 juin 2025, et 10 juillet 2025, M. B... C..., représenté par Me Bellais, demande au tribunal :
1°) d’annuler l’arrêté n° PC 0130152400020 du 11 décembre 2024 par lequel le maire de la commune de Bouc-Bel-Air a délivré à la SNC Montaury un permis de construire, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Bouc-Bel-Air une somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- sa requête est recevable ;
- le dossier de permis de construire est incomplet ;
- il a été obtenu par fraude ;
- l’arrêté attaqué méconnaît les articles 12 des dispositions générales, 1 AUP-M3, 1 AUP-M4, 1 AUP- MA-4-7, AUP -M10, 1 AUP-M13 du règlement du plan local d’urbanisme ;
- il méconnaît l’article L. 111-11 du code de l'urbanisme.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 12 juin 2025 et 8 septembre 2025, la commune de Bouc-Bel-Air, représentée par la SCP Lesage Berguet Gouard-Robert, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge du requérant la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- le requérant ne justifie pas de son intérêt pour agir ;
- les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 6 juin 2025, 12 juin 2025, 17 juillet 2025, et 29 septembre 2025, la SNC Montaury, représentée par Me Schwing, conclut, dans le dernier état de ses écritures, au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge du requérant la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- le requérant ne justifie pas de son intérêt pour agir ;
- les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Par ordonnance du 29 septembre 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 15 octobre 2025.
Des mémoires, présentés pour le requérant, ont été enregistrés les 5 novembre 2025, et 9 mars 2026, jour de l’audience, postérieurement à la clôture d’instruction et n’ont pas été communiqués.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Fayard, rapporteure,
- les conclusions de M. Trébuchet, rapporteur public,
- et les observations de Me Dumas, représentant du requérant, de Me Gouard-Robert, représentante de la commune et de Me Schwing, représentante de la SNC Montaury.
Considérant ce qui suit :
Par un arrêté n° PC 0130152400020 du 11 décembre 2024, le maire de la commune de Bouc-Bel-Air a délivré à la SNC Montaury un permis de construire des bâtiments de 77 logements sur les parcelles BS 28, BS 126, BS 148, BS 149, BS 150 et BS 238 sises avenue des Noyers. M. C... a formé un recours gracieux à l’encontre de ces arrêtés, qui a été implicitement rejeté le 20 mai 2025. Il demande l’annulation de ces deux décisions.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
En premier lieu, aux termes de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme : « Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés :/ a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique. »
Les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte de ce qui précède que les tiers ne sauraient utilement invoquer, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l'attestation requise, la circonstance que l'administration n'en aurait pas vérifié l'exactitude. Toutefois, que lorsque l'autorité saisie d'une telle demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d'instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu'implique l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif. Il en est notamment ainsi lorsque l'autorité saisie de la demande de permis de construire est informée de ce que le juge judiciaire a remis en cause le droit de propriété sur le fondement duquel le pétitionnaire avait présenté sa demande. En revanche, la seule circonstance que le pétitionnaire perde, postérieurement à la délivrance du permis de construire, fût-ce à titre rétroactif, la qualité au titre de laquelle il avait présenté la demande de permis de construire n'est pas par elle-même de nature à entacher d'illégalité le permis de construire. Il en est notamment ainsi lorsque, postérieurement à la délivrance du permis de construire, une décision du juge prive à titre rétroactif le bénéficiaire de la qualité de propriétaire du terrain sur le fondement de laquelle il a, au titre du a) de l'article R. 423-1, présenté sa demande, ou lorsque la déclaration d'utilité publique sur le fondement de laquelle il a, au titre du c) de l'article R. 423-1, présenté sa demande est annulée pour excès de pouvoir.
En l’espèce, le requérant soutient que la parcelle BS 126, acquise par la SNC Montaury auprès de M. A... C..., son oncle, résulterait d’un recel successoral pour lequel le juge civil est saisi, et indique qu’une nullité de la vente et une restitution de bien sont encourues. Il soutient également que l’acte de vente de la parcelle du 15 septembre 2023 fait état de la non-intervention des cohéritiers de l’acte. Toutefois, la SNC Montaury était bien propriétaire de la parcelle au moment de la demande de permis de construire, et la fraude n’est donc pas constituée. La circonstance alléguée du risque d’annulation de la vente ne saurait entacher d’illégalité le permis de construire. Le moyen sera donc écarté.
En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l'urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ».
La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
D’abord, si le requérant expose que le dossier de permis de construire ne comprend pas de plan de coupe de l’état initial du terrain, celui-ci comporte toutefois de tels plans ainsi que des plans de façades matérialisant le terrain existant avant travaux, permettant ainsi au service instructeur d’apprécier les modifications du terrain initial. Ensuite, si le plan de masse ne matérialise pas les espaces verts de pleine terre, il ressort toutefois de la notice descriptive du projet que ces espaces sont bien mentionnés. Enfin, si le requérant expose que la notice est imprécise dès lors que les modalités de calcul de l’emprise au sol du projet ne sont pas explicitées, le dossier comprend un plan de masse et des plans de coupe, côtés à échelle, permettant au service instructeur d’apprécier la conformité du projet aux règles d’emprise. Le moyen tiré de ce que le dossier de permis de construire serait incomplet ou imprécis doit dès lors être écarté.
En troisième lieu, si le requérant soutient que la voie de desserte du projet n’existe pas et ne présente pas de caractère suffisamment certain et que, de ce fait, le maire n’aurait pas exercé son pouvoir d’instruction, de telles circonstances ne sauraient entacher le permis de construire en litige d’incompétence négative du maire et le moyen ne pourra dès lors être accueilli.
En quatrième lieu, aux termes de l’article 1Aup-M3 – accès et voirie du règlement du PLU : « (…) / Les unités foncières doivent être desservies par des voies publiques ou privées répondant à l’importance et à destination de la construction ou de l’ensemble des constructions qui y sont édifiées. Ces voies doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte et aux nécessités d’intervention des services publics, notamment la protection civile et le ramassage des déchets. / (…) ». En outre, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l'urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ».
Il ressort des pièces du dossier que le projet sera desservi, au nord, par une nouvelle voie dont la création fait l’objet d’une convention de projet urbain partenarial signée par la Métropole Aix-Marseille Provence, la commune de Bouc-Bel-Air et la SNC Montaury. D’une part, le requérant ne peut utilement exciper de l’illégalité de cette convention urbaine partenariale et des délibérations les approuvant, qui ne constituent pas la base légale de l’arrêté de permis de construire en litige. D’autre part, la convention engage les parties à la réalisation de ses travaux, prévoit un échéancier de réalisation et une livraison des ouvrages concomitamment à la réalisation du projet. Eu égard à ces éléments, la réalisation de cette voie nouvelle est suffisamment certaine dans son principe et son échéance. Dans ces conditions, alors que le requérant n’allègue aucunement que cette voie serait insuffisante, les moyens tirés de la méconnaissance des articles 1 Aup-M3 du règlement du PLU et R. 111-2 du code de l'urbanisme doivent être écartés.
En cinquième lieu, d’une part, aux termes de l’article 1 Aup-M4 du règlement du PLU : « / (…) / Toute construction ou installation nouvelle dont la destination nécessite une alimentation en électricité doit être raccordée au réseau public de distribution d’électricité (…) ». Aux termes de l’article L. 111-11 du code de l'urbanisme : « Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l'aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé si l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. / (…) ».
D’autre part, aux termes de l’article R. 423-59 du code de l'urbanisme : « Sous réserve des dispositions des articles L. 752-4, L. 752-14 et L. 752-17 du code de commerce et des exceptions prévues aux articles R. 423-60 à R. 423-71-1, les collectivités territoriales, services, autorités ou commissions qui n'ont pas fait parvenir à l'autorité compétente leur réponse motivée dans le délai d'un mois à compter de la réception de la demande d'avis sont réputés avoir émis un avis favorable ».
Il ressort des pièces du dossier que la commune a saisi le gestionnaire du réseau électrique ENEDIS le 25 juillet 2024. En application de l’article R. 423-59 du code de l'urbanisme précité, un avis favorable tacite est intervenu dans un délai d’un mois. Au surplus, les réseaux sont prévus dans le cadre de la convention de projet urbain partenarial. Le moyen tiré de la méconnaissance des articles 1 AUp-M4 du règlement du PLU et L. 111-11 du code de l'urbanisme doit dès lors être écarté.
En sixième lieu, aux termes de l’article 1Aup-M4 du règlement du PLU : « Les constructions et installations générant une imperméabilisation de surface doivent compenser cette imperméabilisation en créant un dispositif de rétention dont les caractéristiques sont les suivantes : - le volume utile de ce dispositif doit être, à minima, de 100 litres par mètre carré de surface imperméabilisée ». En outre, aux termes de l’article 12 des dispositions générales de ce même règlement : « Volume utile d’un dispositif de rétention des eaux pluviales / Le volume utile d’un dispositif de rétention des eaux pluviales (bassin de rétention) calculé selon la formule indiquée dans le règlement de chaque zone, à l’article 4, correspond au volume de stockage effectif de l’eau. / En cas de réalisation d’un dispositif enterré/comblé (type bassin à puits perdu, comblé de ballast par exemple), la conservation de ce volume utile devra être assurée par, à minima, le doublement du volume de rétention (compensation du volume pris par les matériaux drainants) ».
Le requérant soutient que le bassin de rétention, enterré sous les voies internes, ne prévoit pas de doublement du volume de rétention, celui-ci faisant 460,3 m3 pour une surface nouvelle crée de 4603 m². Il ressort toutefois de la notice hydraulique du dispositif de compensation des imperméabilisations annexée au dossier de demande de permis de construire que le bassin est composé d’une structure alvéolaire permettant une infiltration dans le sous-sol. Si celui-ci est installé sous la voirie, le schéma de profil type du bassin de rétention, en dernière page de cette note hydraulique, ne mentionne pas de matériaux drainants. Dans ces conditions, alors que le doublement du volume prévu à l’article 12 des dispositions générales précité a pour objet de compenser les matériaux drainants, le projet ne méconnaît pas ces dispositions et le moyen ne pourra être accueilli.
En septième lieu, aux termes de l’article 1 Aup-M7 du règlement du PLU : « Implantation par rapport aux limites séparatives : Dans l’ensemble de la zone : Sauf marge de recul porter aux documents graphiques du PLU, toute construction (débors de droit et balsons inclus) doit être implantée : / soit en limite séparative ; / soit en respectant un recul minimum de 4 mètres par rapport aux limites séparatives ».
Contrairement à ce qu’indique le requérant, les lots 5 et 6bis comportent des constructions déjà existantes et qui ne seront pas modifiées par le projet. Ces dispositions sont donc inapplicables.
En huitième lieu, aux termes de l’article 1 Aup-M10 du règlement du PLU : « la hauteur maximale des constructions ne doit pas dépasser 9 mètres à l’égout du toit ».
Le lexique du PLU définit la hauteur maximale des constructions de la façon suivante : « Cas d’une construction recouverte d’une toiture plane ou d’une toiture-terrasse : la hauteur maximale est la hauteur mesurée, en tout point des façades, à partir du terrain naturel (avant d’éventuels exhaussements du sol et après d’éventuels affouillements), jusqu’au point bas de l’acrotère. » Il définit également l’égout du toit en indiquant « Pour les toitures plantes ou toitures-terrasses, l’égout du toit correspond au point bas de l’acrotère ou du garde-corps », et est accompagné d’un schéma matérialisant l’égout au bas de l’acrotère, c’est-à-dire au niveau de la terrasse plane.
Contrairement à ce qu’indique le requérant, il résulte de ces définitions que la hauteur de la construction doit se calculer, en cas de toiture plate, au niveau du bas de l’acrotère et non en haut de celui-ci. Par suite, il n’est pas fondé à soutenir que les lots n°3 et n°4 ne respecteraient pas la hauteur maximale de 9 mètres.
En dernier lieu, aux termes de l’article 1 Aup-M13 du règlement du PLU : « Les aires de stationnement réalisées à l’air libre doivent être plantées au minimum d’un arbre de haute tige pour quatre places de stationnement. / (…) / 40% minimum seront dédiés aux espaces de pleine terre végétalisés, ou préservés à l’état naturel ».
Le lexique du PLU définit les espaces de pleine terre comme « un espace non construit peut être qualifié de « pleine terre » si : sous sa surface, il ne comporte aucune construction, hormis le passage éventuel de réseaux (électricité, téléphone, internet, eaux potables, usées, pluviales) ; il peut recevoir une végétation herbacée, arbustive ou arborée. Les aires de stationnement et leur accès sont exclus des surfaces de pleine terre, sauf s’ils sont non imperméabilisés, végétalisés et aménagés sur des espaces de pleine terre (sans ouvrages ou constructions souterrains(ne)s ».
A supposer même que la surface au-dessus de la rampe d’accès aux stationnements implantée en sous-sol soit compatibilisée en espace vert de pleine terre, le projet prévoit 7 460 m², soit 1 199 m² de plus que ceux requis par le règlement du PLU. Dans ces conditions, à supposer même que cette surface soit soustraite, l’article 1 AUP-M13 du règlement du PLU précité n’est pas méconnu par le projet.
Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d'annulation présentées par M. C... doivent être rejetées.
Sur les frais liés à l’instance :
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par M. C... sur ce fondement. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce et sur le même fondement, de mettre à la charge de M. C... la somme de 800 euros à verser à la commune de Bouc-Bel-Air et de 800 euros à verser à la SNC Montaury.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. C... est rejetée.
Article 2 : M. C... versera la somme de 800 euros à la commune de Bouc-Bel-Air et de 800 euros à la SNC Montaury au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B... C..., à la commune de Bouc-Bel-Air et à la SNC Montaury.
Délibéré après l'audience du 9 mars 2026, à laquelle siégeaient :
M. Salvage, président,
Mme Arniaud, première conseillère,
Mme Fayard, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 31 mars 2026.
La rapporteure,
Signé
A. FAYARD
Le président,
Signé
F. SALVAGE
La greffière
Signé
MARTINEZ
La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour la greffière en chef,
La greffière,