Tribunal Administratif de Bastia — Décision N° TA20-2301496

vendredi 27 février 2026

Juridiction	Tribunal Administratif de Bastia
Section	Tribunal Administratif de Bastia
N° Dossier	TA20-2301496
Type	Décision
Recours	Excès de pouvoir
Formation	2ème chambre
Avocat requérant	CABINET D'AVOCATS CECCALDI STÉPHANE

Résumé IA

Le Tribunal administratif de Bastia rejette le déféré du préfet de la Corse-du-Sud qui demandait l'annulation d'un permis de construire modificatif délivré par le maire de Zonza à la SARL Julea Ospitalita. Le préfet soutenait que le permis initial du 20 novembre 2018 était caduc faute de travaux dans le délai de trois ans prévu à l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme. Le tribunal estime que la date de notification du permis initial n'est pas établie et retient comme point de départ du délai le 21 juin 2019, date du transfert du permis. Il juge que les travaux réalisés avant le 21 juin 2022, pour un montant de 382 319,43 euros, étaient suffisamment importants pour empêcher la caducité, et que le permis modificatif pouvait donc être légalement délivré.

Texte intégral

Vu la procédure suivante :

Par un déféré, enregistré le 1er décembre 2023, le préfet de la Corse-du-Sud demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 27 juin 2023 par lequel le maire de Zonza a délivré à la SARL Julea Ospitalita un permis de construire modificatif relatif à une villa avec piscine implantée sur un terrain cadastré section I nos 4137, 4138, 4149, 4151 et 4163, situé lieudit Caramontino.

Il soutient que le permis modificatif méconnaît les dispositions de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme dès lors que le permis de construire initial du 20 novembre 2018 est devenu caduc le 20 novembre 2021 en l’absence de réalisation de travaux dans le délai imparti.

Par un mémoire en défense, enregistré le 6 mai 2024, la SARL Julea Ospitalita, représentée par Me Ceccaldi, conclut au rejet du déféré et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de l’Etat au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que le moyen soulevé n’est pas fondé.

Le déféré a été communiqué à la commune de Zonza qui n’a pas produit de mémoire.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Castany,
- et les conclusions de M. Halil, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. Le préfet de la Corse-du-Sud demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 27 juin 2023 par lequel le maire de Zonza a délivré à la SARL Julea Ospitalita un permis de construire modificatif concernant le projet de construction d’une villa avec piscine et de rénovation de trois annexes, sur les parcelles cadastrées section I nos 4137, 4138, 4149, 4151 et 4163, lieudit Caramontino.

2. Aux termes de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 (…) ». Aux termes de l’article R. 424-10 du même code : « La décision accordant ou refusant le permis ou s’opposant au projet faisant l’objet d’une déclaration préalable est notifiée au demandeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postal (…). Lorsque la décision accorde le permis sans prévoir de participation ni de prescription, elle peut être notifiée par pli non recommandé. (…) ». Lorsque le permis de construire est périmé, un permis modificatif ne peut légalement être délivré.

3. Il ressort des pièces du dossier que, par un arrêté du 20 novembre 2018, le maire de Zonza a délivré à la SNC Les Chalets Z un permis de construire autorisant la réalisation d’une maison individuelle avec une piscine, la démolition d’un cabanon et la rénovation de trois autres cabanons en annexe de l’habitation principale sur le lot n° 11, d’une surface de 7 004 m², A..., lieudit Caramontinu, sur les parcelles cadastrées section I nos 4137, 4138, 4149, 4151 et 4163. Par un arrêté du 24 juillet 2019, le maire de Zonza a autorisé le transfert de ce permis de construire à la SARL Julea Ospitalita. Cette dernière a déposé le 4 mai 2023 un dossier de demande de permis de construire modificatif, qui lui a été délivré le 27 juin 2023. Si le préfet soutient que le délai de péremption du permis de construire initial a couru à compter de sa date de délivrance, le 20 novembre 2018, il n’établit pas la date de notification de ce permis. La commune, qui n’a pas produit d’écritures en défense, ne l’établit pas davantage. En outre, contrairement à ce que soutient le préfet, la production d’une facture du 31 décembre 2018 portant sur une rétrocession des travaux en cours de la société Les chalets Z à la SARL Julea Ospitalita n’est pas suffisante à elle-seule pour permettre de regarder cette dernière comme étant réputée avoir eu connaissance de ce permis de construire à cette date du 31 décembre 2018. Dans ces conditions, en l’absence de tout élément permettant de déterminer la date exacte à laquelle la pétitionnaire initiale a eu connaissance de l’existence du permis, la SARL Julea Ospitalita doit être regardée comme ayant eu connaissance de l’existence du permis à la date à laquelle elle en a sollicité le transfert à son nom, soit le 21 juin 2019. Cette date doit ainsi être tenue comme constituant le point de départ du délai de péremption du permis de construire du 20 novembre 2018. Le délai de validité de trois ans de cette autorisation d’urbanisme expirait donc le 21 juin 2022.

4. Le préfet de la Corse-du-Sud soutient que la société pétitionnaire n’a pas entrepris de travaux conséquents dans le délai légal imparti. Toutefois, la SARL Julea Ospitatala produit en défense de nombreuses factures, d’un montant total de 382 319,43 euros, couvrant une période allant d’octobre 2021 à juin 2022, et concernant des travaux de démaquisage, de terrassement, de démolition, de fondations et de structures, ainsi que des constats réalisés par des commissaires de justice les 29 octobre 2021 et 31 mai 2022 faisant état des travaux entrepris. Dans ces conditions, les éléments produits permettent d’établir que des travaux suffisamment importants en lien avec l’opération autorisée avaient été réalisés avant le 21 juin 2022, date de l’expiration du délai de péremption du permis de construire en cause. Par suite, le préfet de la Corse-du-Sud n’est pas fondé à soutenir que le permis de construire initial étant devenu caduc, le maire de la commune de Zonza ne pouvait pas accorder un permis de construire modificatif à la SARL Julea Ospitalita.

5. Il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu de rejeter les conclusions à fin d’annulation présentées par le préfet de la Corse-du-Sud.

6. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SARL Julea Ospitalita et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Le déféré du préfet de la Corse-du-Sud est rejeté.

Article 2 : L’Etat versera à la SARL Julea Ospitalita la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié au préfet de Corse, préfet de la Corse-du-Sud, à la commune de Zonza et à la SARL Julea Ospitalita.

Copie en sera adressée à la ministre de la transition écologique, de la biodiversité, de la forêt, de la mer et de la pêche et au procureur de la République près le tribunal judiciaire d’Ajaccio.

Délibéré après l’audience du 13 février 2026, à laquelle siégeaient :

Mme Castany, présidente,
M. Carnel, conseiller,
Mme Doucet, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 février 2026.

La présidente-rapporteure,
Signé
C. Castany
L’assesseur le plus ancien
dans l’ordre du tableau,
Signé
T. Carnel

La greffière,
Signé
H. Celik

La République mande et ordonne au préfet de Corse, préfet de la Corse-du-Sud, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme
Une greffière,

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