Tribunal Administratif de Nîmes — Décision N° TA30-2100253

Vu la procédure suivante :

Par un jugement avant-dire droit du 22 avril 2022, le tribunal, avant de statuer sur la requête de M. C B, a ordonné une expertise.

L'expert a déposé son rapport au greffe du tribunal le 15 juillet 2022.

Par une ordonnance du 1er août 2022, le président du tribunal a taxé les frais et honoraires de l'expert à la somme de 1 382,92 euros.

Par des mémoires enregistrés les 18 août, 9 décembre 2022 et 10 janvier 2023, M. C B, représenté par Me Debuiche, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d'annuler l'arrêté du 26 août 2020 par lequel le préfet du Gard a déclaré l'insalubrité remédiable d'un appartement situé au 3 rue Saint-Antoine à Pont-Saint Esprit, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux du 3 décembre 2020 ;

2°) de condamner l'Etat à lui verser la somme de 36 477 euros en réparation de ses préjudices résultant de l'illégalité fautive ayant entaché l'arrêt du 26 août 2020, avec intérêts au taux légal à compter de sa demande d'indemnisation préalable en date du 19 avril 2022 et capitalisation des intérêts ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 200 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- - le procès-verbal de séance du CODERST en date du 23 juin 2020 ne comporte pas la répartition du vote de ses membres et du résultat définitif de celui-ci ;

- la locataire n'a pas effectué un entretien normal de l'appartement ;

- le rapport d'expertise judiciaire démontre que l'avis du CODERST, le rapport de l'agence régionale de santé (ARS) et par suite l'arrêt attaqué reposent sur des faits inexacts et sont entachées d'une erreur manifeste d'appréciation ; sept des huit motifs d'insalubrité retenus dans l'arrêté attaqué sont matériellement inexacts ; le décret n° 2017-919 du 9 mai 2017 ne saurait lui être opposé dès lors qu'il n'impose aux propriétaires des travaux d'isolation thermique que lors d'importants travaux de rénovation ;

- l'arrêté attaqué est entaché de détournement de pouvoir ;

- l'arrêté du 26 août 2020 est entaché d'une illégalité fautive de nature à engager la responsabilité de l'Etat ;

- ses préjudices doivent être réparés comme suit :

• 2 160 euros de frais d'expertise engagés dans le cadre du litige ;

• 10 260 euros de perte de loyers de l'appartement déclaré insalubre ;

• 21 217 euros de perte de loyers des autres appartements situés dans l'immeuble ;

• 5 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Par un mémoire en défense, enregistré le 14 octobre 2022, la préfète du Gard conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les anomalies qui ont motivé l'arrêté attaqué persistent au jour de l'expertise judiciaire et sont susceptible de porter atteinte à la santé d'éventuels occupants, notamment de leur occasionner des affections respiratoires, et que le logement ne respecte pas non plus les caractéristiques du logement décent fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Vu :

- le jugement avant-dire droit du 22 avril 2022 ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la santé publique ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus, au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Baccati,

- les conclusions de Mme Lellig, rapporteure publique,

- les observations de Me Bruyère, substituant Me Debuiche, pour M. B,

et les observations de M. E, représentant le préfet du Gard.

Une note en délibéré présentée pour M. B a été enregistrée le 4 septembre 2023.

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté du 26 août 2020, le préfet du Gard a déclaré insalubre avec possibilité d'y remédier un appartement appartenant à M. B et à Mme A situé au 3, rue Saint Antoine à Pont-Saint-Esprit et a prescrit la réalisation de travaux dans un délai de douze mois à compter de sa notification. Par un jugement avant-dire droit du 22 avril 2022, le tribunal a annulé cet arrêté préfectoral en tant qu'il a prescrit la réalisation de travaux pour remédier aux causes d'insalubrité et a ordonné une expertise de cet appartement avant de statuer sur le surplus des conclusions de la requête. Le rapport d'expertise a été déposé au greffe du tribunal le 15 juillet 2022. M. B demande au tribunal d'annuler l'arrêté préfectoral d'insalubrité remédiable du 26 août 2020 et de l'indemniser des préjudices qu'il estime avoir subis du fait de l'illégalité fautive de cet arrêté.

Sur la légalité de la déclaration d'insalubrité remédiable par arrêté du 26 août 2020 :

2. En vertu du premier alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique, dans ses rédactions successivement applicables, sont insalubres les locaux impropres à l'habitation parce qu'ils constituent un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes.

3. En l'espèce, pour prendre l'arrêté attaqué le préfet du Gard a relevé que le logement présentait une installation électrique dangereuse comportant des risques d'électrisation, de mauvaises conditions d'aération et des manifestations d'humidité, avec des risques d'affections respiratoires. Il a également été relevé des revêtements dégradés, de mauvaises performances énergétiques, et un réseau de plomberie déficient.

4. Le recours dont dispose le propriétaire d'un logement contre la décision par laquelle l'autorité préfectorale déclare ce logement insalubre et prescrit les mesures nécessitées par les circonstances est un recours de plein contentieux. Il appartient au juge administratif de se prononcer d'après l'ensemble des circonstances de droit et de fait existant à la date à laquelle il statue.

En ce qui concerne les risques d'électrisation :

5. Il résulte de l'instruction que le tableau électrique a été mis en sécurité, au moyen du remplacement des porte-fusibles par des disjoncteurs, avec un interrupteur différentiel haute sensibilité 30 mA. Ces mesures ont été prises avant même l'édiction de l'arrêté attaqué, ainsi qu'il a été constaté par le rapport établi le 4 novembre 2019 par le cabinet d'expertise Batexpert30, mandaté par M. B. S'agissant des autres sources de danger relevées par l'ARS, l'expert judiciaire a relevé que le chauffage infrarouge raccordé sur la réglette de lumière de la salle d'eau et la douille volante raccordée sur une rallonge dans la cuisine ont été supprimés, et que les sorties pour luminaires sont désormais équipées de douilles conformes à la réglementation électrique. Enfin, s'il est regrettable que l'efficacité de la mise à la terre n'ait pas été vérifiée lors des opérations d'expertise, en se bornant à énoncer que les mises à la terre doivent faire l'objet d'une vérification, l'arrêté contesté ne fait état d'aucun constat d'insuffisance sur ce point. Dans l'ensemble de ces conditions, aucun risque d'électrisation n'est établi à la date du présent jugement.

En ce qui concerne les manifestations d'humidité, les mauvaises conditions d'aération et la dégradation des revêtements :

6. L'expert a relevé que les parties dégradées par des moisissures ont été reprises et repeintes par M. B et il ne fait pas état de dégradations du plâtre, des enduits et de la peinture, antérieurement constatées par l'ARS.

7. En revanche, l'expert estime que le système de ventilation de l'appartement est défaillant. A cet effet, il relève que seule la salle d'eau dispose d'une ventilation mécanique, alors que l'arrêté du 24 mars 1982, relatif à l'aération des logements, prévoit que si une pièce de service dispose d'une ventilation mécanique, toutes les autres pièces de service doivent en être équipées. Tel n'est pas le cas notamment du coin cuisine, qui ne dispose que d'une bouche de ventilation naturelle. L'expert souligne que l'air suit un circuit court, en raison de la présence d'une amenée dans la salle d'eau, où se trouve l'unique ventilation mécanique, alors que la circulation devrait se faire par balayage depuis les grilles dans les fenêtres des pièces principales, ou sous les portes lorsqu'elles sont fermées, avant leur extraction par les bouches situées dans les pièces de service. Néanmoins, l'expert souligne que toutes les pièces disposent de fenêtres ouvrantes et de grilles d'entrée d'air, et s'il est vrai que cela ne suffit pas à assurer une aération permanente des locaux lorsque les fenêtres sont fermées, pour autant, l'expert relève que l'apparition de moisissures a été localisée, seulement aux angles de deux fenêtres situées à l'étage, et qu'elle présentait une surface limitée. Dans l'ensemble de ces conditions, les anomalies relevées à ce titre ne peuvent être regardées comme constituant en l'espèce un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes.

En ce qui concerne les mauvaises performances énergétiques :

8. L'expert judiciaire constate que, contrairement à ce qu'a relevé l'ARS, les parois verticales et les plafonds de l'appartement sont isolés thermiquement, que ses menuiseries sont équipées de double vitrage à l'exception d'une fenêtre haute, qui est certes équipée d'un simple vitrage, mais s'ouvre sur un puits de lumière protégé par une verrière. Il n'est pas relevé d'insuffisance du système de chauffage, consistant en deux convecteurs électriques dans la pièce principale et un convecteur dans chacune des pièces de l'étage. Il est seulement indiqué que ces équipements ne correspondent pas aux performances énergétiques actuellement exigées dans le neuf, ce qui ne saurait être reproché au propriétaire, s'agissant d'un appartement ancien rénové en 1989. L'ARS a retenu que la fenêtre de toit et la porte d'entrée de l'appartement étaient toutes deux à l'origine d'importantes entrées d'air parasites. Toutefois, quand bien même il n'a pu s'assurer de l'étanchéité de la fenêtre de toit, l'expert désigné par le tribunal estime que cet élément se trouve dans un état " moyen ", ce qui est corroboré par les photographies versées aux débats. S'il préconise le remplacement de la porte d'entrée par une porte palière, il ne note aucune déficience, de nature à établir l'inhabilité du logement. Enfin, s'il constaté une absence de chauffage dans la salle d'eau, dont le convecteur électrique n'est pas raccordé, cette circonstance ne caractérise pas un danger pour les personnes, ni ne rend le logement impropre à l'habitation.

En ce qui concerne la défaillance du réseau de plomberie :

9. Alors que la première expertise n'avait relevé qu'un ralentissement de l'écoulement de la douche, imputé à une mauvaise configuration de son système d'évacuation posé par la locataire, l'expert désigné par le tribunal, s'il en admet l'éventualité, n'a pu le constater à son tour malgré les essais effectués. Il qualifie cet incident de localisé et probablement accidentel. Aucun danger pour les personnes, rendant le logement impropre à l'habitation, n'est à retenir à ce titre.

10. Il résulte de ce qui a été exposé aux points 2 à 9 qui précèdent que si plusieurs des désordres constatés dans la déclaration d'insalubrité persistent à la date du présent jugement, ils ne constituent pas un danger, ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes, de nature à rendre le local impropre à l'habitation. Par ailleurs, ainsi que la préfète du Gard le souligne elle-même, la législation relative au logement décent régit les rapports privés entre bailleurs et locataires. Dès lors, la circonstance que le logement en litige ne satisferait pas à ces exigences, à la supposer établie, est dépourvue d'incidence sur le présent litige. Il s'ensuit que l'arrêté du 26 août 2020, par lequel le préfet du Gard a déclaré l'insalubrité remédiable de l'appartement dont M. B est propriétaire, doit être annulé.

Sur les conclusions indemnitaires :

11. Ainsi qu'il est jugé au point précédent, M. B est fondé à soutenir que l'arrêté préfectoral du 26 août 2020 est, dès l'origine, entaché d'illégalité. L'illégalité commise constitue une faute de nature à engager la responsabilité de l'Etat, pour autant qu'il en soit résulté pour l'intéressé un préjudice direct et certain.

En ce qui concerne le préjudice financier :

S'agissant des frais divers :

12. M. B justifie, par la production de factures acquittées, avoir engagé les sommes de 900 euros et 420 euros pour réaliser deux expertises de l'appartement en novembre 2019 et décembre 2021. En revanche, l'expertise de la structure de son immeuble, pour laquelle une somme de 840 euros lui a été facturée en octobre 2021, n'était pas utile à la résolution du présent contentieux qui ne porte pas sur un immeuble menaçant ruine. Par suite, M. B est seulement fondé à demander la pris en compte des frais divers pour un montant total de 1 320 euros.

S'agissant des pertes de revenus de l'appartement en cause :

13. En vertu de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation d'un logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage en mairie à la mairie et sur la façade de l'immeuble.

14. Il résulte de l'instruction que la notification de l'arrêté litigieux a été envoyée à M. B le 22 septembre 2020. En application des dispositions précédemment mentionnées, le loyer a cessé d'être dû à partir du 1er octobre 2020. Par ailleurs, alors que la locataire ne payait plus ses loyers depuis plusieurs mois, le tribunal de proximité d'Uzès a constaté la résiliation du bail à la date du 15 décembre 2020. Dans ces conditions, M. B est fondé à se prévaloir d'un préjudice pour perte de loyer entre le 1er octobre et le 15 décembre 2020, soit 75 jours. Compte tenu du montant stipulé, qui était de 350 euros par mois, ce préjudice doit être évalué à 875 euros.

15. Si la déclaration d'insalubrité n'était pas intervenue, M. B aurait pu prétendre au versement, par l'ancienne locataire demeurée dans les lieux au-delà de la résiliation du bail, d'une indemnité d'occupation à partir de la date de cette résiliation, le 15 décembre 2020 comme il vient d'être dit, jusqu'à celle du 5 août 2021, à laquelle il n'est pas contesté que l'appartement a été libéré de toute occupation, soit au total 233 jours. Dès lors, sur le fondement d'une indemnité équivalent au loyer, le préjudice subi à ce titre par M. B sera justement apprécié au montant de 2 718 euros.

16. A compter du 6 août 2021 et jusqu'à la date du présent jugement, soit 770 jours, l'arrêté annulé empêchait nécessairement M. B de remettre son appartement en location, quel qu'ait pu en être l'état. Sur les mêmes fondements que ceux retenus aux deux points précédents, le préjudice correspondant sera justement apprécié au montant de 8 893 euros.

S'agissant de la perte de chance de louer les autres appartements de l'immeuble :

17. En se bornant à soutenir que l'affichage de l'arrêté d'insalubrité sur la porte de l'immeuble a pu faire naître un doute dans l'esprit des locataires éventuels, d'une part, sur la solidité de l'immeuble dans son ensemble et, d'autre part, sur la solidité de chacun des trois autres appartements, M. B n'établit pas que la faute commise par l'Etat serait à l'origine pour lui d'une perte de chance sérieuse de relouer ces appartements, alors que l'immeuble n'a pas fait l'objet d'un arrêté de péril. Aucun préjudice ne peut donc être retenu à ce titre.

En ce qui concerne le préjudice moral :

18. M. B est fondé à être indemnisé des désagréments qui lui ont été causés par la déclaration d'insalubrité remédiable illégalement décidée. Ce préjudice sera justement apprécié au montant de 1 000 euros.

19. Il résulte de ce qui a été exposé aux points 12 à 18 qui précèdent que l'Etat doit être condamné à verser à M. B une somme de 14 896 euros en réparation de ses préjudices. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2022, date de réception par la préfète du Gard de la demande indemnitaire préalable, avec capitalisation chaque année à compter du 21 avril 2023.

Sur les frais liés au litige :

20. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge définitive de l'Etat les dépens de l'instance, constitués des frais et honoraires de l'expertise ordonnée par le tribunal, qui ont été liquidés et taxés à la somme de 1 382,92 euros par ordonnance du 1er août 2022.

21. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 200 euros qui sera versée à M. B au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1 er : L'arrêté du préfet du Gard du 26 août 2020 portant déclaration d'insalubrité remédiable de l'appartement situé au 2ème étage du 3, rue Saint-Antoine à Pont-Saint-Esprit, est annulé.

Article 2 : L'Etat versera à M. B la somme de de 14 896 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 21 avril 2022, et capitalisation.

Article 3 : Les frais d'expertise, liquidés et taxés à la somme totale de 1 382,92 euros, sont mis à la charge définitive de l'Etat.

Article 4 : L'Etat versera à M. B une somme de 1 200 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 6 : Le présent jugement sera notifié à M. C B, à la préfète du Gard, à l'Agence régionale de santé d'Occitanie et au tribunal administratif de Montpellier.

Copie pour information en sera transmise à M. D F, expert.

Délibéré après l'audience du 1er septembre 2023, à laquelle siégeaient :

M. Peretti, président,

M. Parisien, premier conseiller,

M. Baccati, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2023.

Le rapporteur,

J. BACCATI

Le président,

P. PERETTILe greffier,

D. BERTHOD

La République mande et ordonne au préfet du Gard en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.