Tribunal Administratif de Toulouse — Décision N° TA31-2300304

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 18 janvier 2023, 28 novembre 2023 et 16 février 2024, Mme B A, représentée par Me Courrech, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 21 novembre 2022 par lequel le maire de Toulouse a refusé de délivrer à la société par actions simplifiée (SAS) Green City Immobilier un permis de construire 22 logements sur un terrain situé 81, chemin des Carmes ;

2°) d'enjoindre au maire de Toulouse d'accorder à la SAS Green City Immobilier le permis de construire sollicité, dans un délai de quinze jours à compter de la notification du jugement à intervenir ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Toulouse le versement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'arrêté contesté est entaché d'incompétence ;

- le maire de Toulouse a entaché sa décision d'une erreur d'appréciation au regard des dispositions de l'article 11.1 des dispositions communes du règlement écrit du plan local d'urbanisme (PLU) de Toulouse, en considérant que le projet, du fait de son gabarit, ne s'intégrait pas dans le paysage urbain et architectural environnant, sans tenir compte de la présence des logements collectifs à proximité, ni de la contribution des constructions projetées à la mise en valeur du quartier par l'introduction d'une plus grande diversité architecturale ; le projet, qui a fait l'objet d'un fractionnement en deux immeubles collectifs, s'insère dans le tissu environnant, lequel se caractérise par son hétérogénéité, son absence d'intérêt architectural particulier et par la présence de nombreux logements collectifs d'une volumétrie et d'une densité plus importantes que les bâtiments projetés ;

- le maire de Toulouse a entaché sa décision d'une erreur d'appréciation au regard des dispositions des articles 11.5 des dispositions communes du règlement écrit du PLU et 11.1 des dispositions applicables en zone UM, en considérant que les couvertures des bâtiments projetés marquaient une rupture avec les toitures des maisons traditionnelles existantes, sans tenir compte du contexte urbain général et de son évolution, et alors que les toitures choisies sont en harmonie avec les constructions projetées elles-mêmes ;

- le maire de Toulouse a entaché son arrêté d'une erreur de fait en considérant que le projet ne comportait pas d'espace libre d'un seul tenant, en méconnaissance des dispositions des articles 11.10 des dispositions communes du règlement écrit du PLU et 13.1 des dispositions applicables en zone UM.

Par des mémoires en défense enregistrés les 21 juillet 2023 et 30 janvier 2024, la commune de Toulouse, représentée par Me Lecarpentier, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de Mme A le versement d'une somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requérante ne justifie d'aucun intérêt pour agir, la promesse unilatérale de vente du terrain à la société Green City Immobilier étant caduque à la date d'introduction de la requête ;

- aucun des moyens soulevés n'est fondé.

La requête a été communiquée à la SAS Green City Immobilier, qui n'a pas produit d'observations.

Par une ordonnance du 2 février 2024, la clôture de l'instruction a été fixée au 4 mars suivant.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales,

- le code de l'urbanisme,

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Frindel, conseiller,

- les conclusions de M. Leymarie, rapporteur public,

- et les observations de Me Courrech, représentant Mme A, et celles de Me Lecarpentier, représentant la commune de Toulouse.

Une note en délibéré, présentée par Mme A, a été enregistrée le 19 avril 2024 et n'a pas été communiquée.

Une note en délibéré, présentée par la commune de Toulouse, a été enregistrée le 25 avril 2024, et n'a pas été communiquée.

Considérant ce qui suit :

1. Mme A a signé le 26 février 2021, au bénéfice de la SAS Green City Immobilier, une promesse unilatérale de vente concernant deux parcelles de terre lui appartenant, situées chemin des Carmes à Toulouse. Par un arrêté du 21 novembre 2022, le maire de Toulouse a rejeté la demande de permis de construire déposée par cette société et portant sur la construction, sur l'une de ces parcelles, d'un ensemble immobilier composé de deux corps de bâtiments d'un total de 22 logements. Par la présente requête, Mme A demande l'annulation de cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l'article 11 des dispositions communes du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de Toulouse relatif à l'aspect extérieur des constructions et à l'aménagement des abords : " 11.1. Principe d'insertion au paysage urbain et architectural environnant, existant ou futur / 11.1.1. Tout projet dans son ensemble, comme dans chacune de ses composantes (rythme, proportions, matériaux, couleurs) doit s'intégrer à la composition du quartier dans lequel il s'inscrit. / Les propositions architecturales doivent contribuer à une mise en valeur pertinente des quartiers dans lesquels les projets s'inscrivent. Cette mise en valeur peut se justifier par la prise en compte soit d'une part, de références architecturales traditionnelles présentes sur le territoire toulousain, sans verser vers le façadisme ou le mimétisme, soit d'autre part, par une recherche visant à favoriser l'introduction d'une plus grande diversité architecturale cohérente avec son environnement. / En fonction des contextes rencontrés, le fractionnement des opérations au travers des propositions architecturales devra être recherché afin de faciliter l'intégration de ces opérations dans leur environnement. / 11.1.2. Les tissus urbains sont généralement hétérogènes et en évolution progressive. Il ne s'agit pas de les figer par une reproduction à l'identique, mais d'en assurer l'harmonieuse transformation. Pour bien maîtriser l'impact de la future construction dans son environnement, le projet doit s'appuyer sur une analyse des architectures avoisinantes de qualité et sur la structuration de la rue pour assurer l'insertion du futur bâtiment () ".

3. Il résulte des dispositions précitées que si les constructions projetées portent atteinte aux paysages urbains avoisinants, l'autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l'assortir de prescriptions spéciales. Pour apprécier l'existence d'une atteinte à un paysage urbain de nature à justifier le refus du permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant sa délivrance, il lui appartient d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site urbain sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Eu égard à la teneur des dispositions précitées de l'article 11 des dispositions communes du règlement, il appartient au juge de l'excès de pouvoir, saisi d'un moyen en ce sens, d'apprécier si l'autorité administrative a pu légalement autoriser la construction projetée, compte tenu de ses caractéristiques et de celles des lieux avoisinants, sans méconnaître les exigences résultant de cet article. Dans l'exercice de ce contrôle, le juge doit tenir compte de l'ensemble des dispositions de l'article et de la marge d'appréciation qu'elles laissent à l'autorité administrative pour accorder ou refuser de délivrer une autorisation d'urbanisme.

4. Il ressort des pièces du dossier que le projet s'implante en zone UM1 du PLU de Toulouse, correspondant à une zone d'urbanisation modérée, à équidistance de la zone commerciale de Saint-Orens-de-Gameville et d'un site industriel de la société Airbus. Le secteur ne bénéficie d'aucune protection particulière et ne présente pas d'unité ou d'intérêt architectural particulier. Si l'environnement immédiat, largement arboré, est principalement composé de vastes maisons d'habitation traditionnelles avec jardin sur plusieurs rideaux, le quartier comprend également, dans un rayon de 350 mètres autour du projet, plusieurs entrepôts ainsi que des ensembles d'habitations collectives de gabarit et de volumes comparables aux constructions projetées. Il doit en outre accueillir, au n° 14 du chemin des Carmes, deux nouveaux immeubles d'habitation en R+3 de style contemporain, pour lesquels un permis de construire a été obtenu. Le projet en litige consiste en la réalisation de 22 logements répartis sur deux bâtiments en R+2 avec combles, d'environ 35 m et 40 m de long, pour une surface totale de plancher de 1 571 m². Pour refuser le permis de construire sollicité, le maire de Toulouse a considéré que le gabarit du projet ne s'apparentait pas à une urbanisation modérée, qu'il était plus important que celui des maisons environnantes et qu'il aurait dû être fractionné pour se rapprocher du volume d'une grosse maison. Toutefois, alors que le règlement du PLU n'interdit pas les bâtiments collectifs en zone UM1, les logements projetés, de densité modérée, sont d'ores et déjà fractionnés en deux bâtiments, avec un parti architectural privilégiant les jeux de hauteur, de volumes et de toitures afin d'en limiter l'aspect linéaire et massif. En outre, leur implantation perpendiculaire au chemin des Carmes, en retrait par rapport à celui-ci, et l'abondante végétation environnante favorise leur intégration en les dissimulant partiellement depuis l'espace public. Dans ces conditions, dès lors que les dispositions citées au point précédent ne font pas obstacle à ce qu'un projet de construction présente, dans le respect des autres prescriptions fixées par le règlement du PLU, une différence d'échelle avec les constructions immédiatement avoisinantes, et alors que le maire de Toulouse ne pouvait se borner à apprécier l'intégration du projet à l'échelle du seul bâti de l'environnement immédiat, la décision de refus de permis de construire en litige est entachée d'une erreur d'appréciation dans l'application des dispositions précitées de l'article 11 du règlement du PLU de Toulouse.

5. En deuxième lieu, aux termes de l'article 11.5 des dispositions communes du règlement du PLU de Toulouse relatif aux toitures : " Dans tous les cas, les toitures doivent s'harmoniser avec la construction elle-même et avec le paysage urbain () ". Selon l'article 11.1 des dispositions spécifiques à la zone UM du PLU relatif aux toitures : " Les toitures doivent répondre à un objectif d'intégration des constructions dans leur environnement. Les toitures peuvent être à pente ou à terrasses () ".

6. Pour s'opposer, sur le fondement des dispositions citées au point précédent, au projet en litige, le maire de Toulouse s'est notamment fondé sur la circonstance qu'il prévoit une alternance de toits terrasses et de toitures dissymétriques en zinc de couleur vert-de-gris présentant une pente supérieure à 40 %, en rupture avec les toitures des maisons traditionnelles environnantes, dont les toitures symétriques à deux ou quatre pentes, de 33 % maximum, sont recouvertes de tuiles traditionnelles. Toutefois, et d'une part, les dispositions du PLU de Toulouse applicables à la zone UM ne règlementent pas la pente des toitures et ne prescrivent pas l'utilisation de tuiles canal. D'autre part, et comme il a été dit au point 4 du présent jugement, le secteur d'implantation des constructions litigieuses ne présente pas d'homogénéité particulière et n'est pas exclusivement résidentiel. S'agissant des toitures, si les maisons situées à proximité immédiate du projet sont majoritairement de style traditionnel, des constructions d'habitation avec toits-terrasses sont néanmoins présentes à une échelle plus large. Enfin, les immeubles en litige sont orientés pignon sur rue, perpendiculairement au chemin des Carmes et en retrait par rapport à celui-ci, et s'implantent dans un environnement largement arboré. Ainsi partiellement occultées, les toitures, de couleur sobre s'agissant des toits en zinc, s'intègrent visuellement dans le paysage urbain, lequel ne se limite pas à l'environnement bâti. Dès lors, en refusant le permis sollicité pour le motif rappelé ci-dessus, le maire de Toulouse a entaché sa décision d'une erreur d'appréciation.

7. En troisième et dernier lieu, aux termes de l'article 11.10 des dispositions communes du règlement du PLU de Toulouse relatif aux espaces libres : " Le traitement des espaces libres mentionnés dans les articles 13 des dispositions spécifiques des différentes zones doit s'attacher à conférer à ces espaces une fonction spécifique destinée à renforcer la pérennité et la valorisation paysagère et fonctionnelle des projets ". Aux termes de l'article 13.1 des dispositions spécifiques à la zone UM du PLU applicables notamment dans le secteur UM1 : " () pour les constructions supérieures à 300 m² de surface de plancher, 10 % d'espaces libres (voir la définition dans le lexique annexé au présent règlement) doivent être organisés de manière paysagère d'un seul tenant conformément aux dispositions communes de l'article 11 alinéa 11.10 ". Selon le lexique annexé au règlement du PLU de Toulouse : " Les espaces libres sont les espaces communs non construits, hors de toutes les circulations motorisées, des stationnements et des prospects minimums ". Ces dispositions doivent être interprétées comme conférant à un espace libre la fonction d'améliorer la qualité et le cadre de vie des résidents par la création d'un espace commun d'un seul tenant, librement et effectivement accessible à tous les occupants de l'immeuble.

8. Pour refuser le permis de construire sollicité sur le fondement des dispositions citées au point précédent, le maire de Toulouse, après avoir rappelé que le projet devait dégager, compte tenu de sa surface de plancher, un espace libre de 157 m² minimum, a considéré que les espaces libres projetés étaient fragmentés car perturbés et traversés par des circulations communes et des escaliers d'accès aux étages, que l'espace libre ne pouvait être considéré d'un seul tenant et que, par conséquent, les espaces libres prévus ne pouvaient conférer une fonction spécifique destinée à renforcer la pérennité et la valorisation paysagère et fonctionnelle du projet. Contrairement à ce que soutient la commune, il ne ressort pas de l'extrait du plan de rez-de-jardin produit par la requérante que des escaliers seraient inclus dans l'espace libre de 178 m² matérialisé sur ce plan. Par ailleurs, la présence d'une passerelle au sol destinée à la circulation piétonne n'est pas, en elle-même, incompatible avec la destination d'un espace libre au sens des dispositions précitées. En revanche, il ressort de ses écritures en défense que la commune a également entendu se fonder sur la circonstance que l'espace libre projeté est divisé en deux parties, situées de part et d'autre du bâtiment sud, et reliées seulement entre elles par un étroit passage d'une trentaine de centimètres de large courant, sur plusieurs mètres, entre la façade arrière du bâtiment projeté et la clôture implantée sur la limite entre les zones UM1 et AU0. Compte tenu de sa largeur insuffisante, cette bande de terrain ne permet pas la circulation des futurs résidents entre les deux parties de l'espace libre, qui ne peut dès lors pas remplir la fonction spécifique qui lui est assignée par le règlement du PLU. Par ailleurs, il est constant qu'aucune de ces deux parties ne présente une superficie égale ou supérieure à 157 m². Par suite, en estimant que cet espace ne pouvait pas être regardé comme d'un seul tenant, le maire de Toulouse n'a pas entaché sa décision d'une erreur de fait.

9. Il résulte de l'instruction que, malgré l'illégalité des motifs relevée aux points 4 et 6 du présent jugement, le maire de Toulouse aurait pris la même décision de refus s'il s'était fondé uniquement sur le motif tiré de ce que l'espace libre prévu par le projet ne peut être considéré d'un seul tenant et qu'il méconnaît donc les dispositions des articles 11.10 des dispositions communes du règlement du PLU de Toulouse et 13.1 des dispositions spécifiques applicables à la zone UM, ce motif étant de nature à fonder légalement la décision attaquée.

10. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner la fin de non-recevoir opposée par la commune de Toulouse, que les conclusions présentées par Mme A tendant à l'annulation de l'arrêté du maire de Toulouse du 21 novembre 2022 doivent être rejetées. Par voie de conséquence, ses conclusions à fin d'injonction doivent également être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

11. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Toulouse, qui n'a pas la qualité de partie perdante dans la présente instance, la somme que demande Mme A au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de faire application de ces mêmes dispositions et de mettre à la charge de Mme A le versement à la commune de Toulouse de la somme de 1 500 euros.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de Mme A est rejetée.

Article 2 : Mme A versera à la commune de Toulouse une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à Mme B A, à la société par actions simplifiée Green City Immobilier et à la commune de Toulouse.

Délibéré après l'audience du 19 avril 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Poupineau, présidente,

Mme Rousseau, conseillère,

M. Frindel, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe 3 mai 2024.

Le rapporteur,

T. FRINDEL

La présidente,

V. POUPINEAULa greffière,

B. RODRIGUEZ

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Garonne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme :

La greffière en chef,