Tribunal Administratif de Bordeaux — Décision N° TA33-2103672

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 15 juillet 2021, et par un mémoire en réplique enregistré le 1er février 2022, la SAS GK immo demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 4 juin 2021 par lequel le maire de la commune de Bordeaux a refusé de lui délivrer le permis de construire modificatif ;

2°) d'enjoindre au maire de la commune de Bordeaux de lui délivrer l'autorisation sollicitée dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision à intervenir ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Bordeaux la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les modifications sollicitées relatives à la mise en œuvre d'une baie vitrée au rez-de chaussée et en façade arrière de l'immeuble s'intègre à l'ensemble projeté ;

- le refus opposé concernant la réalisation de cette baie remet en cause l'autorisation que comportait sur ce point le permis de conduire initial ;

- il n'existe pas davantage de modification par rapport au permis de construire initial en ce qui concerne le recul de l'entresolement par rapport au nu de la façade ;

- il remet en cause la réalisation de travaux définitivement autorisés par le permis de construire initial délivré le 29 avril 2019, portant sur le réaménagement intérieur du hangar pour y créer trois nouveaux logements, et s'assimile par suite à un retrait illégal de l'autorisation donnée pour ces travaux ;

- elle est entachée d'erreur de fait dès lors que le réaménagement du hangar n'implique pas de construction nouvelle, la structure porteuse de ce hangar ayant été conservée et remployée pour réaliser les aménagements ;

- la commune de Bordeaux n'est pas fondée à soutenir que les aménagements réalisés (suppression partielle de la toiture en bardage de tôles d'acier, remplacement du bardage périphérique en bac acier) procèdent d'une modification du projet autorisé par le permis initial ;

- les travaux consistant à supprimer, côté jardin, une partie de l'emprise du bâtiment sur rue, ont résulté de l'effondrement fortuit, au commencement des travaux de reprise, de la partie concernée du bâtiment et ont été explicitement exposés dans la demande de permis de construire modificatif, dans la présentation de l'état futur du projet.

Par un mémoire en défense enregistré le 30 septembre 2021, le maire de la commune de Bordeaux conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

- les moyens soulevés par la SAS GK Immo ne sont pas fondés ;

- en tout état de cause, aux motifs retenus dans l'arrêté en litige pour rejeter la demande de permis de construire modificatif doit être substitué celui tiré de ce que, à la date de sa demande, la SAS GK Immo n'avait pas obtenu de l'administration le transfert à son bénéfice du permis de construire initial qui avait été délivré à la SARL Quartier d'affaires.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code des relations entre le public et l'administration ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Pinturault,

- les conclusions de M. Josserand, rapporteur public,

- et les observations de Me Kociemba, représentant la SAS GK Immo, et de Mme A, représentant la commune de Bordeaux.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 29 avril 2019, le maire de Bordeaux a délivré à la SARL Quartier d'affaires un permis de construire en vue de réaliser des travaux de réhabilitation de plusieurs bâtiments existants à usage d'habitation et hangar, situés sur un terrain se trouvant dans cette commune au n° 244, rue de Bègles, sur les parcelles cadastrées section CO n°s126 et 127, incluses dans la zone UP1 du plan local d'urbanisme (PLU) de la communauté urbaine de Bordeaux métropole. Les travaux autorisés comportent la création de six logements, dont trois à aménager dans l'ancien hangar qui se trouve sur la parcelle n° 127. Le 10 mai 2019, la SARL Quartier d'affaires a vendu à la SAS GK Immo une partie de l'immeuble situé au nord de l'ensemble bâti sur la parcelle n° 126, à savoir un bâtiment à usage d'habitation élevé d'un rez-de-chaussée et d'un étage partiel. Au vu de constatations effectuées les 17 décembre 2019 et 9 janvier 2020, un procès-verbal d'infraction a été dressé et transmis au procureur de la République le 12 mars 2020 en raison de travaux réalisés non conformément au permis initial tenant à la démolition de la façade arrière d'une partie de l'immeuble, sa reconstruction et l'abattage d'un arbre devant être conservé. Le 9 février 2021, la SAS GK Immo a déposé une demande de permis de construire modificatif relative à ce bâtiment, ayant notamment pour objet de diminuer l'emprise bâtie de l'un des appartements, de modifier les façades, de poser côté jardin des menuiseries en aluminium anthracite, de réaliser une couverture en tuiles et de bâtir un mur en pierre. Par un arrêté du 4 juin 2021, le maire de la commune de Bordeaux a refusé de délivrer le permis de construire modificatif demandé. La SAS GK Immo demande l'annulation de cet arrêté.

Sur les conclusions aux fins d'annulation :

En ce qui concerne les travaux impliquant la diminution d'une partie de l'emprise bâtie :

2. Aux termes de l'article L. 424-1 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis ou, en cas d'opposition ou de prescriptions, sur la déclaration préalable () ".

3. Le permis de construire initial délivré le 29 avril 2019 à la SARL Quartier d'affaires impliquait la conservation d'au moins la majeure partie de l'extension de plain-pied qui prolonge, côté jardin, le bâtiment à usage d'habitation acquis par la SAS GK Immo, situé dans la partie nord de l'ensemble immobilier édifié sur la parcelle cadastrée n° 126. Seule l'ancienne annexe accolée à cette extension et construite en dehors de l'emprise bâtie, devait être démolie.

4. D'une part, s'il ressort des procès-verbaux d'infraction, dressés le 9 janvier 2020 par un agent assermenté de la commune de Bordeaux, que l'extension était détruite quand cet agent a fait ses constats, le 17 décembre 2019 et le 9 janvier 2020, la société requérante expose, sans être utilement contredite, que cette destruction n'est pas la conséquence d'une démolition volontaire, mais d'un effondrement fortuit survenu quand ont été réalisés les travaux, autorisés dans le permis de construire initial, de démolition de l'annexe qui y était adossée. Par suite, la mairie de Bordeaux n'est pas fondée à soutenir que les travaux relatifs à l'extension auraient été consécutifs à des travaux de destruction non autorisés.

5. D'autre part, si les travaux réalisés pour reconstruire en partie l'ancienne extension qui s'était effondrée, ont été commencés sans autorisation préalable, en tout cas avant que soit déposée la demande de permis de construire modificatif refusée par l'arrêté en litige, comme cela ressort d'un procès-verbal dressé le 3 juillet 2020 par un agent assermenté de la commune de Bordeaux, il n'est pas contesté qu'ils n'ont consisté qu'à rétablir une partie des murs préexistants, sans qu'il ressorte d'aucune pièce du dossier qu'ils auraient excédé le périmètre bâti autorisé par le permis de construire initial ou qu'ils auraient, par rapport à ce permis, présenté d'autre différence que la seule diminution de l'emprise bâtie, amputée de quelque 20 m². D'autre part, à supposer même que la société requérante dût faire état de la démolition, elle a de toute façon mentionné de manière explicite, dans les plans qu'elle a annexés à sa demande, à la fois la démolition d'une partie du bâtiment initial et la réduction de surface d'emprise qui en résulte.

6. Dans ces conditions, la société requérante est fondée à soutenir qu'en opposant à sa demande de permis de construire modificatif un motif tiré de l'absence de régularisation préalable des travaux irréguliers constatés sur l'emprise bâtie du bâtiment sur rue, le maire de la commune de Bordeaux a entaché sa décision d'illégalité.

En ce qui concerne les travaux de création d'une baie vitrée sur la façade côté jardin :

7. Aux termes de l'article 2.4.1.2.1. de la zone UP1 du plan local d'urbanisme : " () les travaux visant au maintien, à la restructuration, à la modification et à la création de baies doivent s'accorder au calepinage et être adaptés au caractère de la construction et participer à sa mise en valeur () ". Selon l'article 2.4.1.1.3 du même règlement : " Le dessin, les proportions, les dimensions, les matériaux et les baies des façades doivent s'adapter à l'architecture de la construction, au caractère des lieux et au paysage des façades environnantes () Les éléments de baie (ouvrants, grilles et barres d'appui ou de protection, impostes () et leurs accessoires) doivent être cohérents entre eux et respecter la cohérence d'ensemble de la façade et des façades environnantes. / les menuiseries doivent respecter le dessin, la forme et la proportion des baies et les épaisseurs des dormants et des ouvrants. / Les partitions et les subdivisions de menuiseries ou de vitrage doivent être adaptées à la composition et la proportion des façades et des baies () ".

8. Il ressort des pièces du dossier que, tandis que le permis de construire initial prévoyait la mise en œuvre de deux baies vitrées horizontales au rez-de-chaussée, chacune à trois vitres, ouvertes d'une part dans la façade arrière de l'échoppe située au centre de l'ensemble bâti et de l'autre à l'extrémité de l'extension du bâtiment situé au nord de l'ensemble, la demande de permis de construire modificatif envisage l'ouverture dans la façade arrière de l'échoppe d'une baie horizontale aux mêmes dimensions que celles prévues dans le permis de construire initial, mais dotée de deux vitres, et, à l'extrémité de l'extension, d'une baie vitrée verticale.

9. D'une part, la seule circonstance, évoquée dans les motifs de la décision en litige, que la baie prévue à l'extrémité septentrionale de la façade arrière de l'ensemble est d'une hauteur plus réduite que celle de la baie prévue en façade arrière de l'échoppe, de sorte que les linteaux n'en sont pas alignés, n'affecte pas, en soi, la cohérence des ouvertures aménagées sur la totalité de la façade, dès lors que les plans de façade dans lesquels ces ouvertures sont envisagées sont différents. Et il ne ressort pas des pièces du dossier qu'il en résulterait une disharmonie par rapport aux aménagements ou au bâti environnants.

10. D'autre part, contrairement à ce qui est soutenu, il n'existe pas de différence de matériau et de coloris entre la menuiserie prévue dans le permis de construire initial et celle prévue dans la demande de permis de construire modificatif, qui prévoient l'une et l'autre l'emploi du même matériau, c'est-à-dire de l'aluminium anthracite numéroté " 7016 " dans le nuancier Reichs-Ausschuss für Lieferbedingungen und gütesicherung (RAL).

11. Dans ces conditions, il ne ressort pas des pièces du dossier que, par leur dessin ou par leurs propriétés techniques, les baies prévues au rez-de-chaussée dans le permis de construire modificatif auraient méconnu les dispositions rappelées ci-dessus du règlement de la zone " UP1 ", ni qu'il en résulterait une diminution qualitative par rapport au projet contenu dans le permis de construire initial. La société requérante est donc fondée à soutenir que ces motifs sont entachés d'illégalité.

En ce qui concerne le retrait de l'entresolement :

12. D'une part, aux termes de l'article 2.4.1.2.1. du règlement de la zone UP1 : " () Les entresolements ou faux plafonds apparaissant dans les baies doivent respecter une distance minimale de 80 cm comptés à partir du nu intérieur du mur () ". D'autre part, selon l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme : " La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire () ".

13. Le maire de Bordeaux s'est fondé, pour rejeter la demande de permis de construire modificatif, sur la méconnaissance par l'entresolement apparaissant dans la coupe FF' des règles de retrait par rapport au nu intérieur " de la façade ". Il est constant, cependant, que le projet en litige n'a pas eu pour objet ni pour effet de modifier le permis initial sur ce point. Ainsi, en invoquant la méconnaissance de l'article 2.4.1.2.1. du règlement de la zone UP1, le maire de Bordeaux a ici remis en cause le permis initial devenu définitif. La requérante est donc fondée à soutenir que le maire de la commune de Bordeaux n'a pu légalement lui opposer ce motif.

En ce qui concerne les travaux de réaménagement d'un ancien hangar :

14. Si, dans le cas où un immeuble est édifié en violation des prescriptions du permis de construire, un permis modificatif portant sur des éléments indissociables de cet immeuble ne peut être légalement accordé que s'il a pour objet de permettre la régularisation de l'ensemble du bâtiment, une telle exigence ne trouve pas à s'appliquer dans le cas où le permis de construire initial concerne plusieurs immeubles distincts et où la modification demandée ne concerne pas ceux de ces immeubles qui ont été édifiés en violation de ce permis de construire. En l'espèce, si, à l'instar de la partie bâtie que la société requérante a acquise sur la parcelle n° 126, sur laquelle portent les travaux auxquels la société requérante a entendu restreindre sa demande de permis de construire modificatif, le hangar situé au fond de la parcelle n° 127 est destiné à accueillir des logements à usage d'habitation, il n'en demeure pas moins que ces éléments constituent des constructions distinctes, dont il ne ressort pas des pièces du dossier qu'elles partageraient entre elles des liens physiques ou fonctionnels. La circonstance que le parking qui les sépare l'une de l'autre serait commun ne suffit pas à établir ces liens. Dans ces conditions, le maire de la commune de Bordeaux n'a légalement pu opposer à la société requérante, pour rejeter sa demande de permis de construire modificatif relative aux éléments bâtis qu'elle a acquis sur la parcelle n° 126, le caractère irrégulier des travaux effectués en méconnaissance du permis de construire initial dans le hangar situé sur la parcelle voisine.

En ce qui concerne la demande de substitution de base légale :

15. Aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) () par le ou les propriétaires du ou des terrains () ".

16. D'une part, il ressort des pièces du dossier que, par acte authentique reçu par notaire le 10 mai 2019, la SAS GK immobilier a acquis l'ensemble immobilier sur lequel portent les modifications qu'elle a demandées de pouvoir apporter au permis de construire qui avait été initialement délivré à la SARL Quartier d'affaires le 29 avril 2019. D'autre part, lorsqu'elle a formé sa demande de permis de construire modificatif, elle a, en signant le formulaire qu'elle a rempli pour former cette demande, attesté sur l'honneur qu'elle avait qualité pour faire cette demande selon les catégories précisées en note de bas de page n° 8 de ce formulaire, c'est-à-dire, notamment, en tant que propriétaire du terrain. Dans ces conditions, la commune de Bordeaux n'est pas fondée à soutenir que la société requérante, qui n'avait pas préalablement demandé le transfert du bénéfice du permis de construire qui avait été délivré à la SARL Quartier d'affaires, ne justifiait pas, à la date à laquelle elle a formé sa demande de permis de construire modificatif, sa qualité pour former une telle demande. Par suite, l'administration en défense n'est pas fondée à demander que ce motif, qui manque en fait, soit substitué aux motifs qu'elle a retenus dans l'arrêté en litige pour fonder sa décision de refus.

17. Il résulte de ce qui précède que l'arrêté du maire de la commune de Bordeaux du 4 juin 2021 doit être annulé.

Sur les conclusions aux fins d'injonction :

18. Lorsque le juge annule un refus d'autorisation ou une opposition à une déclaration après avoir censuré l'ensemble des motifs que l'autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu'elle a pu invoquer en cours d'instance, il doit, s'il est saisi de conclusions à fin d'injonction, ordonner à l'autorité compétente de délivrer l'autorisation ou de prendre une décision de non-opposition.

19. Dès lors que, pour les raisons exposées aux points 2 à 17, l'annulation de la décision contestée est fondée par la censure de l'ensemble des motifs qui y ont été énoncés, ainsi que par l'invalidation du motif invoqué par l'administration en cours d'instance et dont elle demande la substitution aux motifs initialement retenus, cette annulation implique nécessairement, conformément au principe énoncé précédemment, qu'il soit enjoint au maire de la commune de Bordeaux de délivrer le permis de construire sollicité, dans un délai d'un mois.

Sur les frais liés au litige :

20. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Bordeaux une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SARL Quartier d'affaires et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 4 juin 2021 du maire de la commune de Bordeaux est annulé.

Article 2 : Il est enjoint au maire de la commune de Bordeaux de délivrer à la SAS GK Immo le permis de construire modificatif qu'elle a demandé le 9 février 2021.

Article 3 : La commune de Bordeaux versera à la SAS GK Immo la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SAS GK Immo et au maire de la commune de Bordeaux.

Délibéré après l'audience du 6 septembre 2023, à laquelle siégeaient :

Mme Cabanne, présidente,

M. Pinturault, premier conseiller,

Mme Frézet, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 septembre 2023.

Le rapporteur,

M. PINTURAULT

La présidente,

C. CABANNE

La greffière,

M.-A. PRADAL

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

N°210367