Tribunal Administratif de Bordeaux — Décision N° TA33-2106393

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 30 novembre 2021, la SCI Bavaro, représentée par Me Maixant, avocat, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 8 juin 2021 par lequel le maire de Sainte Foy la Grande l'a mise en demeure, dans un délai de deux mois, de réparer différents désordres dans un immeuble situé 52 rue de la République - 2ème étage - sur le territoire de cette commune, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Sainte Foy la Grande une somme de 1 800 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'arrêté contesté est entaché d'incompétence dès lors que seul le représentant de l'Etat, à savoir le préfet, est compétent pour édicter une telle mesure, qui s'apparente à une procédure d'insalubrité, en vertu des dispositions de l'article L. 511-4 du code de la construction et de l'habitation ;

- il est entaché d'un vice de procédure dès lors qu'il n'a pas été précédé de la mise en œuvre d'une procédure contradictoire, en méconnaissance de l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation ; à cet égard, d'une part, il n'est pas justifié qu'un courrier aurait été adressé directement au gérant de la société le 8 février 2021 et, d'autre part, la société n'a pas eu connaissance du rapport de visite qui aurait été établi par M. B, dont il n'est au demeurant pas justifié qu'il bénéficiait des habilitations pour procéder à un tel contrôle ;

- elle entend remettre en cause les désordres invoqués ;

- si ces désordres existent, ils relèvent de la responsabilité du locataire.

Par un mémoire en défense, enregistré le 7 octobre 2022, la commune de Sainte Foy la Grande conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 1 500 euros soit mise à la charge de la société requérante au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- à titre principal, la requête est irrecevable pour tardiveté ;

- à titre subsidiaire, les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 3 janvier 2023, la clôture d'instruction a été fixée au 3 février 2023.

En application de l'article R. 613-1-1 du code de justice administrative, le tribunal a adressé le 7 septembre 2023 à la commune de Sainte Foy la Grande une demande de pièce pour compléter l'instruction. Cette pièce, réceptionnée le 8 septembre 2023, a été communiquée à la SCI Bavaro le même jour.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l'habitation,

- le code des relations entre le public et l'administration,

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Passerieux, rapporteure,

- et les conclusions de Mme Patard, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Bavaro est propriétaire d'un immeuble situé 52 rue de la République à Sainte Foy la Grande (33). Elle a conclu, le 23 juillet 2018, par l'intermédiaire de son mandataire la SAS Arrow Immobilier, un contrat de location non meublé avec M. A, locataire, pour un appartement situé au 2ème étage de cet immeuble. Par un arrêté en date du 8 juin 2021, le maire de Sainte Foy la Grande a mis en demeure la SCI Bavaro, dans un délai de deux mois, de réparer différents désordres dans ce logement. Par courrier du 31 juillet 2021, la SCI Bavaro a formé un recours gracieux à l'encontre de cet arrêté. Par la présente requête, la SCI Bavaro demande l'annulation de l'arrêté du 8 juin 2021, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Aux termes de l'article R. 421-1 du code de justice administrative : " La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. () ". Aux termes de l'article R. 421-2 du même code : " Sauf disposition législative ou réglementaire contraire, dans les cas où le silence gardé par l'autorité administrative sur une demande vaut décision de rejet, l'intéressé dispose, pour former un recours, d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle est née une décision implicite de rejet. Toutefois, lorsqu'une décision explicite de rejet intervient avant l'expiration de cette période, elle fait à nouveau courir le délai de recours. / La date du dépôt de la demande à l'administration, constatée par tous moyens, doit être établie à l'appui de la requête. ". Aux termes de l'article R. 421-5 de ce code : " Les délais de recours contre une décision administrative ne sont opposables qu'à la condition d'avoir été mentionnés, ainsi que les voies de recours, dans la notification de la décision. ".

3. Il ressort des pièces du dossier que la SCI Bavaro a, par courrier du 31 juillet 2021, réceptionné le 3 août 2021 par la commune de Sainte Foy la Grande, formé un recours gracieux à l'encontre de l'arrêté litigieux du 8 juin 2021, lequel comporte la mention des voies et délais de recours. Si la commune de Sainte Foy la Grande soutient avoir rejeté expressément ce recours gracieux par décision en date du 16 septembre 2021, elle n'apporte pas la preuve de la notification de cette décision à son destinataire. Dès lors, le silence gardé par le maire de la commune de Sainte Foy la Grande sur le recours gracieux formé par la SCI Bavaro a fait naître une décision de rejet le 3 octobre 2021. Dans ces conditions, la requête de la SCI Bavaro, enregistrée le 30 novembre 2021, a été déposée avant l'expiration du délai de recours contentieux fixé par les dispositions précitées. Par suite, la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de la requête opposée en défense doit être écartée.

Sur les conclusions aux fins d'annulation :

En ce qui concerne le moyen tiré de l'incompétence du maire de Sainte Foy la Grande :

4. En premier lieu, d'une part, aux termes de l'article L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation : " La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d'Etat. ". Aux termes de l'article L. 511-2 du même code : " La police mentionnée à l'article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : / 1° Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers ; / 2° Le fonctionnement défectueux ou le défaut d'entretien des équipements communs d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation, lorsqu'il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d'habitation ou d'utilisation ; / 3° L'entreposage, dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation, de matières explosives ou inflammables, lorsqu'il est en infraction avec les règles de sécurité applicables ou de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ; / 4° L'insalubrité, telle qu'elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique. ". Aux termes de l'article L. 511-4 de ce code : " L'autorité compétente pour exercer les pouvoirs de police est : / 1° Le maire dans les cas mentionnés aux 1° à 3° de l'article L. 511-2, sous réserve s'agissant du 3° de la compétence du représentant de l'Etat en matière d'installations classées pour la protection de l'environnement prévue à l'article L. 512-20 du code de l'environnement ; / 2° Le représentant de l'Etat dans le département dans le cas mentionné au 4° du même article. ". Aux termes de l'article L. 511-6 du code : " Toute personne ayant connaissance de faits révélant l'une des situations mentionnées à l'article L. 511-2 signale ces faits à l'autorité compétente, qui met en œuvre, le cas échéant, les pouvoirs définis par le présent chapitre. ". Aux termes de l'article R. 511-1 du code : " Les équipements communs mentionnés au 2° de l'article L. 511-2 sont les suivants : / 1° Les installations et conduits de ventilation et de désenfumage des circulations communes ; / 2° Les installations de ventilation mécanique contrôlée ; / 3° Les installations et appareils d'éclairage et d'éclairage de sécurité des escaliers, couloirs, corridors et circulations communes ; / 4° Les installations de production et de distribution d'eau chaude et d'eau froide, ainsi que les systèmes de sécurité des installations de production d'eau chaude ; / 5° Les installations et conduits de production et de distribution de chauffage collectif, ainsi que leurs systèmes de sécurité ; / 6° Les installations, canalisations et réseaux divers d'alimentation en énergie (gaz et électricité) ainsi que les canalisations et réseaux divers d'évacuation (eaux usées, eaux pluviales) ; / 7° Les systèmes de sécurité contre l'incendie, ainsi que les équipements et installations de protection et de lutte contre l'incendie ; / 8° Les installations de stockage des hydrocarbures liquéfiés ; / 9° Les ascenseurs. "

5. D'autre part, aux termes de l'article L. 2212-2 du code général des collectivités territoriales :" La police municipale a pour objet d'assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publiques. Elle comprend notamment : / 1° Tout ce qui intéresse la sûreté et la commodité du passage dans les rues, quais, places et voies publiques, ce qui comprend le nettoiement, l'éclairage, l'enlèvement des encombrements, la démolition ou la réparation des édifices et monuments funéraires menaçant ruine, l'interdiction de rien exposer aux fenêtres ou autres parties des édifices qui puisse nuire par sa chute ou celle de rien jeter qui puisse endommager les passants ou causer des exhalaisons nuisibles ainsi que le soin de réprimer les dépôts, déversements, déjections, projections de toute matière ou objet de nature à nuire, en quelque manière que ce soit, à la sûreté ou à la commodité du passage ou à la propreté des voies susmentionnées ; ". Aux termes de l'article L. 2212-4 du même code : " En cas de danger grave ou imminent, tel que les accidents naturels prévus au 5° de l'article L. 2212-2, le maire prescrit l'exécution des mesures de sûreté exigées par les circonstances. / Il informe d'urgence le représentant de l'Etat dans le département et lui fait connaître les mesures qu'il a prescrites. "

6. Il résulte de ces dispositions que les pouvoirs de police générale reconnus au maire par les dispositions précitées des articles L. 2212-2 et L. 2212-4 du code général des collectivités territoriales, qui s'exercent dans l'hypothèse où le danger menaçant un immeuble résulte d'une cause qui lui est extérieure, sont distincts des pouvoirs qui lui sont conférés dans le cadre des procédures de péril ou de péril imminent régies par les articles L. 511-1 à L. 511-4 du code de la construction et de l'habitation, auxquels renvoie l'article L. 2213-24 du code général des collectivités territoriales, qui doivent être mis en œuvre lorsque le danger provoqué par un immeuble provient à titre prépondérant de causes qui lui sont propres. Toutefois, en présence d'une situation d'extrême urgence créant un péril particulièrement grave et imminent, le maire peut, quelle que soit la cause du danger, faire légalement usage de ses pouvoirs de police générale, et notamment prescrire l'exécution des mesures de sécurité qui sont nécessaires et appropriées.

7. En l'espèce, il ressort des termes de l'arrêté contesté que le maire de Sainte Foy la Grande a prescrit à la société requérante, dans un délai de deux mois, de réparer différents désordres dans le logement situé au 2ème étage de l'immeuble litigieux, à savoir une humidité et des moisissures importantes, une absence de système de ventilation efficace permanent et conforme, une installation électrique dangereuse, une installation gaz dangereuse, des menuiseries extérieures très dégradées, des réseaux d'assainissement non conformes, une infiltration importante au niveau de la toiture et une infestation de blattes.

8. D'une part, il résulte de l'instruction, et notamment du courrier du 8 février 2021 par lequel la commune de Sainte Foy la Grande a mis en œuvre la procédure contradictoire préalable à la prise de l'arrêté de mise en sécurité en cause qu'à la suite de la visite des logements situés aux 1er et 2ème étages de l'immeuble litigieux, effectuée le 4 février 2021, il a notamment été constaté que le réseau des eaux vannes était entièrement bouché et ne fonctionnait pas normalement, et qu'il était ainsi nécessaire de faire vérifier le réseau d'assainissement de l'ensemble de l'immeuble par un professionnel. Dans ces conditions, et dès lors que le réseau d'assainissement litigieux doit être regardé comme un équipement commun d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation au sens des dispositions des articles L. 511-2 2° et R. 511-1 6° du code de la construction et de l'habitation, le maire de Sainte Foy la Grande était compétent pour prescrire à la société requérante de réparer le réseau d'assainissement non conforme de l'immeuble litigieux, sur le fondement de ces dispositions.

9. D'autre part, si, par le biais de l'arrêté en litige, le maire de Sainte Foy la Grande a également prescrit à la société requérante de réparer d'autres désordres dans le logement en cause, à savoir une humidité et des moisissures importantes, une absence de système de ventilation efficace permanent et conforme, une installation électrique dangereuse, une installation gaz dangereuse, des menuiseries extérieures très dégradées, une infiltration importante au niveau de la toiture et une infestation de blattes, de tels travaux n'entrent dans aucune des hypothèses fixées aux 1°, 2° et 3° de l'article L. 511-2 précité. Dans ces conditions, la SCI Bavaro est fondée à soutenir que le maire de Sainte Foy la Grande n'était pas compétent pour prescrire la réalisation de travaux autres que la réparation du réseau d'assainissement non conforme sur le fondement des dispositions précitées.

10. Enfin, si l'arrêté contesté vise les articles L. 2212-2 et L. 2212-4 du code général des collectivités territoriales, il ne ressort pas des pièces du dossier que le logement appartenant à la société requérante présentait une situation d'extrême urgence créant un péril particulièrement grave et imminent permettant l'utilisation du pouvoir de police générale du maire sur ce fondement.

11. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de ce que le maire de Sainte Foy la Grande n'était pas compétent pour édicter l'arrêté en litige, en tant qu'il prescrit la réalisation de travaux autres que la réparation du réseau d'assainissement non conforme, doit être accueilli.

En ce qui concerne les autres moyens :

12. En premier lieu, aux termes de l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation : " L'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité est pris à l'issue d'une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d'exécuter les mesures : le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers sur l'immeuble, le local ou l'installation, tels qu'ils figurent au fichier immobilier () ". Aux termes de l'article R. 511-3 du même code : " Dans le cadre de la procédure contradictoire mentionnée à l'article L. 511-10, l'autorité compétente mentionnée à l'article L. 511-4 informe les personnes désignées en application de l'article L. 511-10 des motifs qui la conduisent à envisager de mettre en œuvre la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations et des mesures qu'elle compte prendre. / Le rapport mentionné à l'article L. 511-8 et, le cas échéant, les autres éléments sur lesquels l'autorité compétente se fonde sont mis à disposition des personnes susmentionnées qui sont invitées à présenter leurs observations dans un délai qui ne peut être inférieur à un mois, ou à quinze jours dans les cas mentionnés à l'article L. 1331-23 du code de la santé publique. () ". Aux termes de l'article L. 511-8 du code : " La situation d'insalubrité mentionnée au 4° de l'article L. 511-2 est constatée par un rapport du directeur général de l'agence régionale de santé ou, par application du troisième alinéa de l'article L. 1422-1 du code de la santé publique, du directeur du service communal d'hygiène et de santé, remis au représentant de l'Etat dans le département préalablement à l'adoption de l'arrêté de traitement d'insalubrité. / Les autres situations mentionnées à l'article L. 511-2 sont constatées par un rapport des services municipaux ou intercommunaux compétents, ou de l'expert désigné en application de l'article L. 511-9. "

13. Il résulte de l'instruction que, par courrier du 8 février 2021, le maire de Sainte Foy la Grande a invité la SCI Bavaro à présenter ses observations sur la prise d'un arrêté de mise en sécurité pour l'immeuble situé 52 rue de la République, en lui indiquant que le rapport établi par les services de la commune était mis à sa disposition, sur place, à la mairie. L'avis de réception attaché au pli recommandé contenant cette décision a été retourné à la commune avec les mentions " présenté / avisé le : 12 février 2021 " et " pli avisé et non réclamé ". Dès lors, le maire doit être regardé comme ayant régulièrement mené la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation. Par suite, le moyen tiré du vice de procédure doit être écarté.

14. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 511-8 du code de la construction et de l'habitation : " La situation d'insalubrité mentionnée au 4° de l'article L. 511-2 est constatée par un rapport du directeur général de l'agence régionale de santé ou, par application du troisième alinéa de l'article L. 1422-1 du code de la santé publique, du directeur du service communal d'hygiène et de santé, remis au représentant de l'Etat dans le département préalablement à l'adoption de l'arrêté de traitement d'insalubrité. / Les autres situations mentionnées à l'article L. 511-2 sont constatées par un rapport des services municipaux ou intercommunaux compétents, ou de l'expert désigné en application de l'article L. 511-9. "

15. En l'espèce, il résulte de l'instruction que, conformément aux dispositions précitées, le désordre affectant l'immeuble appartenant à la société requérante restant en litige, à savoir la réparation du réseau d'assainissement non conforme, a été constaté dans le cadre d'un rapport rédigé 5 février 2021 par le directeur des services techniques et de l'urbanisme. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté.

16. En dernier lieu, aux termes de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation : " L'autorité compétente prescrit, par l'adoption d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, la réalisation, dans le délai qu'elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : / 1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ; / () L'arrêté mentionne d'une part que, à l'expiration du délai fixé, en cas de non-exécution des mesures et travaux prescrits, la personne tenue de les exécuter est redevable du paiement d'une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues à l'article L. 511-15, et d'autre part que les travaux pourront être exécutés d'office à ses frais. () ".

17. La SCI Bavaro ne conteste pas sérieusement la réalité du désordre restant en litige identifié dans l'arrêté contesté. Par ailleurs, elle n'établit pas en quoi ce désordre relèverait de la responsabilité de son locataire. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté.

18. Il résulte de tout ce qui précède que l'arrêté du 8 juin 2021 du maire de Sainte Foy la Grande, ensemble la décision implicite de rejet du recours gracieux doivent être annulés en tant qu'ils concernent la réalisation de travaux autres que la réparation du réseau d'assainissement non conforme.

Sur les frais liés au litige :

19. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCI Bavaro, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la commune de Sainte Foy la Grande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de mettre à la charge de la commune la somme demandée par la SCI Bavaro sur le même fondement.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 8 juin 2021 du maire de Sainte Foy la Grande, ensemble la décision implicite de rejet du recours gracieux, sont annulés en tant qu'ils concernent la réalisation de travaux autres que la réparation du réseau d'assainissement non conforme.

Article 2 : Les conclusions présentées par les parties sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Bavaro et à la commune de Sainte Foy la Grande.

Délibéré après l'audience du 16 octobre 2023, à laquelle siégeaient :

M. Delvolvé, président,

Mme Mounic, première conseillère,

Mme Passerieux, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 octobre 2023.

La rapporteure,

C. PASSERIEUX

Le président,

Ph. DELVOLVÉ

Le greffier,

A. PONTACQ

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier

N°2106393