Tribunal Administratif de Bordeaux — Décision N° TA33-2304295

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 3 août 2023, et un mémoire complémentaire, enregistré le 16 décembre 2024, la SCI Les Carbonnières et M. A... B..., représentés par Me Baulimon, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 15 février 2023 par lequel le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique les travaux de restauration immobilière de 8 immeubles du centre de la commune de Libourne ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 500 euros à verser à chacun d’eux en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :
- la requête est recevable dès lors qu’ils ont formé un recours gracieux dans le délai de recours ;
- le dossier soumis à enquête publique est erroné concernant le plan de situation des immeubles, leur estimation, leur caractère vacant ou occupé, la situation de droit ou de fait de l’occupation des bâtiments ;
- rien n’indique que l’architecte habilitée pour visiter les lieux aurait prêté serment et aurait été munie d’un ordre de mission ;
- l’opération en litige est dénuée d’intérêt concernant les immeubles leur appartenant ;
- le montant des travaux envisagés porte une atteinte excessive au droit de propriété.


Par un mémoire en défense, enregistré le 8 mars 2024, le préfet de la Gironde conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que :
- la requête est irrecevable ;
- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires, enregistrés les 28 septembre 2023 et 15 janvier 2025, ce dernier mémoire n’ayant pas été communiqué, la SEM InCité, représentée par Me Gauci, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge solidaire des requérants une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que
- la requête est irrecevable ;
- les moyens soulevés ne sont pas fondés.


Vu les autres pièces du dossier.

Vu :
- le code de l’environnement ;
- le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Roussel Cera, premier conseiller,
- les conclusions de M. Pinturault, rapporteur public,
- et les observations de Me Gauci, représentant la SEM InCité.


Considérant ce qui suit :

1. La SCI Les Carbonnières et M. B... demandent l’annulation de l’arrêté du 15 février 2023 par lequel le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique les travaux de restauration immobilière de 8 immeubles du centre de la commune de Libourne.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :


2. En premier lieu, aux termes de l’article R. 313-33 du code de l’urbanisme : « Les immeubles situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou concernés par une opération de restauration immobilière peuvent être visités par des hommes de l'art spécialement habilités à cet effet par arrêté du maire sur proposition du préfet ». Aux termes de l’article R. 313-35 du même code : « Les hommes de l'art habilités, conformément aux dispositions de l'article R. 313-33, sont astreints aux règles concernant le secret professionnel et prêtent serment dans les conditions fixées par la section IV du présent chapitre. Ils doivent être munis, lors de chaque visite, d'un ordre de mission les habilitant à exercer leurs fonctions ainsi que d'une carte d'identité revêtue de leur photographie ».

3. Il ressort des pièces du dossier que, par arrêté du 1er octobre 2021, le maire de la commune de Libourne a habilité Mme C... D... au titre des dispositions de l’article R. 313-33 du code de l’urbanisme. Il en ressort également qu’elle a prêté serment devant le tribunal d’instance de Bordeaux. S’il ne ressort pas des pièces du dossier qu’elle aurait été munie d’un ordre de mission lors de chaque visite, cette omission n’a été de nature en l’espèce ni à exercer une influence sur le sens de la décision attaquée, ni à priver les intéressés d’une garantie.

4. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 313-24 du code de l’urbanisme : « Le dossier soumis à enquête comprend : / 1° Un plan permettant de connaître la situation du ou des bâtiments concernés et de leur terrain d'assiette à l'intérieur de la commune ; / 2° La désignation du ou des immeubles concernés ; / 3° L'indication du caractère vacant ou occupé du ou des immeubles ; / 4° Une notice explicative qui : (…) c) Comporte des indications sur la situation de droit ou de fait de l'occupation du ou des bâtiments (…) ».

5. Il ressort des pièces du dossier que l’immeuble visé par la procédure en litige est situé au 52 rue Thiers et est localisé comme édifié sur la parcelle cadastrée CN556. Si les requérants font valoir que cette parcelle a fait l’objet d’une division dont sont issues, d’une part, la parcelle cadastrée 1003, correspondant à l’immeuble donnant sur la rue Thiers et, d’autre part, la parcelle cadastrée 1004, supportant une dépendance et un jardin occupé par M. B... dont la maison d’habitation est implantée sur la parcelle cadastrée 555 et donnant sur la rue Paul Bert, il ne ressort d’aucune pièce du dossier que cette division avait été enregistrée au cadastre à la date de l’arrêté attaqué. Il ressort au contraire des pièces produites en défense par le préfet qu’à cette date, seule la parcelle 556 était enregistrée au cadastre. Dans ces conditions, les requérants ne peuvent soutenir qu’en l’absence de prise en compte de cette division parcellaire, le dossier soumis à enquête serait erroné concernant le caractère vacant ou occupé de l’immeuble concerné par l’opération et la situation de droit ou de fait de l’occupation de celui-ci. Enfin, il n’est pas contesté que le dossier soumis à enquête comportait l’ensemble des pièces exigées par les dispositions citées au point précédent concernant l’immeuble situé 52 avenue Thiers appartenant aux requérants. Dès lors, le moyen tiré de ce que le dossier soumis à enquête était erroné ne peut qu’être écarté.

6. En troisième lieu, aux termes de l’article L. 313-4 du code de l’urbanisme : « Les opérations de restauration immobilière consistent en des travaux de remise en état, d'amélioration, de rénovation, y compris énergétique lorsqu'elle conduit à une amélioration de la performance énergétique du logement ou du ou des immeubles concernés, de réhabilitation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet de garantir la salubrité, l'intégrité ou l'habitabilité d'un ou de plusieurs immeubles ainsi que la sécurité des personnes, notamment au regard du risque d'incendie, par l'aménagement d'accès pour les services de secours et d'issues pour l'évacuation. Elles sont engagées à l'initiative soit des collectivités publiques, soit d'un ou plusieurs propriétaires, groupés ou non en association syndicale, et sont menées dans les conditions définies par la section 3 du présent chapitre. / Lorsqu'elles ne sont pas prévues par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, elles doivent être déclarées d'utilité publique ».

7. Par les articles L. 313-4, L. 313-4-1 et L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, le législateur n’a autorisé l’expropriation d’immeubles ou de droits réels immobiliers que pour la réalisation d’opérations dont l’utilité publique est préalablement et formellement constatée par l’autorité administrative, sous le contrôle du juge administratif. Il appartient à ce dernier, lorsqu’est contestée devant lui l’utilité publique d’une telle opération, de vérifier que celle-ci répond à la finalité d'intérêt général tenant à la préservation du bâti traditionnel et des quartiers anciens par la transformation des conditions d’habitabilité d’immeubles dégradés nécessitant des travaux et que les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, le cas échéant, les inconvénients d'ordre social ou économique que comporte l'opération ne sont pas excessifs eu égard à l'intérêt qu'elle présente. Ces modalités de contrôle de l’utilité publique des opérations de restauration immobilière par le juge administratif répondent aux exigences de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen.

8. L’immeuble des requérants est inclus dans le périmètre de l’opération d’aménagement « cœur de bastide » initiée par la commune de Libourne et tendant à rénover les logements anciens du centre-ville et à lutter contre l’habitat indigne.

9. Il ressort des pièces du dossier que l’immeuble situé au 52 rue Thiers regroupe 8 logements, dont deux vacants, répartis sur deux corps de bâtiment, l’un sur rue, l’autre sur cour. Le dernier niveau est impropre à l’habitation. Il s’agit de petits logements, dont au moins deux ont une surface d’environ 10 m², issus d’un découpage excessif, présentant parfois une faible hauteur sous plafond, mono-orientés et bénéficiant pour certains d’un faible éclairement. Certains planchers sont fléchis, voire affaissés. Si l’état général des extérieurs et des parties communes a été considéré comme moyen, il ressort encore des pièces du dossier que les communs présentent des problèmes d’humidité et que les menuiseries en bois côté rue sont altérées. Il en ressort encore que des eaux usées se jettent dans la descente des eaux pluviales fixée à la façade sur rue. Si les requérants se prévalent d’un redécoupage parcellaire et de la circonstance que le bâtiment sur cour est désormais soustrait à la location et réservé à un usage privatif par M. B..., il ressort des pièces du dossier, ainsi qu’il a été dit, que ces modifications sont postérieures à l’arrêté attaqué. S’ils soutiennent encore qu’ils avaient l’intention de vendre l’immeuble sur rue, cette allégation n’est, en tout état de cause, assortie d’aucun commencement de preuve.

10. Il suit de là que des travaux importants de transformation des conditions d’habitabilité et de restructuration de ces immeubles sont requis et que l’opération en litige poursuit un but d’intérêt général tendant à la fois à l’amélioration de la sécurité et de l’habitabilité des immeubles et à la préservation du bâti ancien du centre historique. Si les requérants se prévalent d’un rapport d’expertise réalisé à leur demande postérieurement à l’arrêté attaqué selon lequel l’immeuble ne présente pas de défauts structurels susceptibles d’en compromettre la solidité, cette circonstance n’est pas à même de remettre en cause l’intérêt général d’amélioration des conditions d’habitabilité qui s’attache au projet. Au demeurant, l’expert, qui n’a pas pu accéder à l’ensemble des logements en cause, ne remet en cause ni que certains appartements sont trop petits, ni que certains planchers s’affaissent.

11. Enfin, si les requérants soutiennent que le montant des travaux envisagés est supérieur au prix auquel ils entendent vendre l’immeuble, cette allégation n’est assortie d’aucun commencement de preuve.

12. Il résulte de ce qui précède que l’atteinte ainsi portée à la propriété privée des requérants n’est pas excessive au vu des avantages que l’opération de restauration immobilière représente.

13. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner la fin de non-recevoir opposée en défense, que la SCI Les Carbonnières et M. B... ne sont pas fondés à demander l’annulation de l’arrêté attaqué.

Sur les conclusions relatives aux frais d’instance :

14. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demandent la SCI Les Carbonnières et M. B... au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge solidaire des requérants une somme globale de 1 500 euros à verser à la SEM InCité.


D E C I D E :


Article 1er : La requête de la SCI Les Carbonnières et autres est rejetée.

Article 2 : La SCI Les Carbonnières et M. B... verseront solidairement à la SEM InCité une somme globale de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Les Carbonnières, à M. A... B..., au ministre de la ville et du logement et à la SEM InCité. Copie sera transmise au préfet de la Gironde.



Délibéré après l'audience du 4 mars 2026, à laquelle siégeaient :

Mme Cabanne, présidente,
M. Romain Roussel Cera, premier conseiller,
Mme Aurélie Lahitte, première conseillère,


Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 mars 2026.

Le rapporteur,

R. ROUSSEL CERA




La présidente,

C. CABANNE

La greffière,





H. MALO

La République mande et ordonne au ministre de la ville et du logement, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,
La greffière,